Майкл Бьёрклунд: «В Петербурге нам не хватает профессиональных инвесторов»


24.10.2017 09:33

Bonava планирует завершить строительство своих жилых комплексов в Ленинградской области и в будущем сосредоточит свой интерес исключительно на городских проектах комфорт- и бизнес-класса. О том, какие операционные модели сегодня работают на рынке, рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.


– Майкл, интервью с иностранцами, которые работают в России, обычно удается при соблюдении двух условий: если это рассказ о том, как обстоят дела на зарубежных рынках (потому что информации об этом на самом деле немного), и если это обзор впечатлений по поводу своеобразия ведения бизнеса в России. С чего начнете?

– Я работаю в России с 2002 года и в деталях наблюдал процесс становления здесь девелоперского бизнеса. При этом я вряд ли могу критиковать это, указывая на какие-то негативные стороны. Гораздо интереснее и продуктивнее отмечать те благоприятные, перспективные направления, которые есть у российского рынка девелопмента. Отмечу, что вызовы, которые стоят перед строительной отраслью сегодня, для всех стран примерно одинаковы. На первый взгляд может показаться, что в Швеции или Финляндии у компаний, которые занимаются жилищным строительством, никаких особых проблем нет. Это заблуждение. Опыт работы Bonava в разных странах показывает, что вопросы в целом приходится решать одни и те же.

– Тогда давайте дадим оценку экономической эффективности Ваших проектов в разных странах. Упрощенно говоря – где сегодня строить выгоднее? Проекты Bonava в каких странах показывают наилучший финансовый результат?

– Напомню, что Bonava – публичная компания, наши акции размещены на Стокгольмской бирже. Все цифры доступны, мы регулярно публикуем их в наших финансовых отчетах на сайте bonava.com. Если мы говорим о краткосрочной прибыли как определяющем показателе, то лучшие результаты показывают страны, где мы инвестируем и строим больше всего, – в первую очередь Швеция. Более сложный вопрос – это окупаемость инвестиций. Наилучшие результаты по срокам и уровню возврата инвестиционных затрат демонстрирует Германия. Выставка ExpoReal, которая ежегодно проходит в Мюнхене, отражает высокие темпы развития индустрии девелопмента в этой стране. Всех посетителей форума приветствует вывеска Bonava, и мы с уверенностью говорим о том, что наша компания – один из самых крупных девелоперов Германии. Основной причиной высокой эффективности бизнеса Bonava в этой стране является работа по модели B-to-B. Эквивалентом этой схемы в России является наш опыт взаимодействия с компанией SATO, которой мы продали 74 квартиры в нашем проекте Skandi Klubb для организации арендного бизнеса. Фактически мы начали этот проект с того, что реализовали квартиры, получив стопроцентную оплату. Это значительно понижает риски проекта и увеличивает его эффективность. В отличие от Германии, в Петербурге такие сделки – единичны, и нам очень не хватает профессиональных инвесторов. Например, нам бы очень хотелось продать часть нашего ЖК Magnifika партнеру. Если это направление в Петербурге будет развиваться, оно может стать весьма существенным подспорьем для рынка. Эта модель в чем-то схожа с сегментом апартаментов, которые становятся все более популярными. Но сервисные апартаменты, предлагаемые рядом девелоперов, – не наш профиль, и развивать проекты такого рода мы не планируем.

– Поиск альтернативы долевому строительству, тема коллективных инвестиций – сегодня в повестке дня ведущих российских форумов в сфере недвижимости (например, PROEstate, состоявшегося в начале осени). Какие схемы, на Ваш взгляд, могут стать действительно жизнеспособными?

– Я бы очень хотел, чтобы коллективные инвестиции стали действенным инструментом для рынка. Это весьма актуальная тема, причем не только для России, но и для всех стран присутствия компании Bonava. Особенность инвестирования в недвижимость в том, что требуются очень объемные средства, и риски этих вложений весьма высоки. До тех пор, пока не будет изобретена простая и прозрачная модель для инвестирования в недвижимость, эта идея не будет жизнеспособной. Но повторюсь, это интересное направление, причем не только для России, но и других стран. Однако вряд ли эти схемы завоюют рынок в ближайшей перспективе. Более разумно обрести партнера в лице профессионального инвестора или работать с инвестиционными фондами. Очень распространены такие фонды в Финляндии, Германии, Швеции. Bonava активно сотрудничает с этими организациями, и при желании мы можем продать им свои проекты. Но такое решение не всегда оправданно, поскольку фонды хотят вкладываться в проекты со значительной скидкой. При этом сама идея очень продуктивна. И, например, в Швеции мы сейчас пытаемся создать собственный такой фонд.

– Вернемся к реалиям сегодняшнего дня. Удовлетворена ли Bonava уровнем продаж в России?

– Весь вопрос в том, что считать хорошими продажами. Есть планы, которые компания намечает для себя ежегодно, и, конечно, они должны быть адаптированы к рыночным обстоятельствам и особенностям конкретного проекта. Если мы строим проект бизнес-класса, в хорошей локации, с невысокими рисками реализации – конечно, его стоит продавать несколько медленнее. Если вы работаете в классе «эконом» или «комфорт», локация не столь безупречна или вокруг вас достаточно много конкурирующих проектов, то в этом случае план продаж будет несколько иным, ориентированным на продажу квартир на начальных этапах строительства. Объемы продаж во многом зависят от того, какую бизнес-модель выбирает для себя компания. Так, несмотря на то, что наши проекты в Ленинградской области – ЖК Gr?na Lund во Всеволожске и ЖК «Эланд» в Девяткино – мы считаем достаточно успешными, в будущем мы не планируем развивать проекты многоквартирных домов в регионе и сосредоточимся на проектах комфорт- и бизнес-класса в границах Петербурга. Это значит, что количество продаваемых квартир сократится, а выручка, возможно, даже вырастет. По итогам текущего года мы ожидаем объема продаж, сопоставимого с результатами прошлого года.

Как и другие девелоперы, мы ощутили некоторый спад покупательского интереса в первом полугодии 2017-го, который, однако, сейчас компенсируется достаточно активной осенью. Мы открыли продажи в нашем новом проекте ЖК Magnifika, они соответствуют намеченному плану. Это совершенно новый проект, который мы реализуем на бывшей промышленной территории, и нужно время для того, чтобы он стал знаком и понятен покупателю.

 – Есть ли основания думать, что спад в первом полугодии был обусловлен и изменениями внутри компании, ребрендингом?

– Да. Этому есть и внутренние причины. Мы провели реорганизацию в департаменте маркетинга и продаж, для нас эти направления перешли в ряд приоритетных. Конечно, серьезное влияние оказал ребрендинг. Улучшению ситуации в целом на рынке ко второму полугодию способствовало снижение ипотечных ставок и упрощение условий получения кредита. Вместе с тем сложно прогнозировать, каким будет уровень продаж к концу года, ведь основной «двигатель» рынка – доход на душу населения – пока остается весьма неопределенным. Статистика по этому вопросу, к сожалению, не дает возможности строить определенные предположения.

– Bonava навсегда уходит из Ленобласти?

– Мы будем рассматривать Ленинградскую область для инвестиций в будущем. К сожалению, финансовые задачи, которые мы изначально ставили перед нашими проектами в Ленобласти, оказались недостижимы. Если мы найдем способы, которые улучшат бизнес-модель строительства многоквартирных домов эконом-класса, то, конечно, будем рассматривать новые проекты. Сейчас мы завершаем ЖК Gr?na Lund и ЖК «Эланд», но новые жилые комплексы анонсировать не планируем.

– Недавно IKEA подтвердила свои намерения относительно строительства своего третьего торгового молла в регионе, в поселке Новоселье Ломоносовского района. Даже наличие такого крупного «якорного» инвестора не прибавляет в Ваших глазах ценности этой локации?

– IKEA менее озабочена уровнем конкуренции и может позволить себе работать на долгосрочную перспективу. Она получает определенный экономический эффект от того, что интегрируется в локации, скажем так, перспективной жилищной застройки. Мы вряд ли можем быть для IKEA эффективным партнером. Она получит большую прибыль от кооперации с проектами масс-маркета. Но это не значит, что мы не видим в качестве наших партнеров торговые моллы. Например, ТРК «Охта-молл», открытый компанией SRV в прошлом году поблизости от ЖК Magnifika, мы рассматриваем как долгосрочного партнера и надеемся развивать с ним совместные программы.

– Недавно СМИ сообщили о том, что жилой комплекс Magnifika будет разделен на два проекта разных классов. Чем обусловлено такое решение?

– Нам очень нравится тема диверсификации проекта Magnifika, и по этому вопросу мы планируем провести в ближайшее время отдельную пресс-конференцию. Проект достаточно большой, разделение его на классы поможет ускорить возврат инвестиций. Кроме того, отдельной презентации заслуживает аспект создания комфортной среды добрососедства в рамках проекта. Это будет первый проект такого рода в Петербурге, до этого мы реализовали подобный жилой комплекс в Эстонии.

– Жилой комплекс Magnifika просто пронизан инновациями. Помогает ли быстрее продавать квартиры в нем идея энергоэффективного дома?

– Возведением энергоэффективных домов Bonava занимается уже больше десяти лет. В Европе это не было выбором компании, требования к энергоэффективности там закреплены законодательно, действует соответствующая сертификация.

В России мы также работаем с локальным органом сертификации по системе GREEN ZOOM. Высокий уровень энергоэффективности присвоен всем уже реализованным и реализующимся проектам Bonava в России. Вместе с тем скажу откровенно, однозначного ответа на вопрос, в какой мере стимулирует продажи внедрение в проект «зеленых» технологий, нет. Сейчас это скорее работа на будущее, предвосхищение запросов клиента. Определенная сложность также состоит в том, что законодательно не предусмотрен контроль застройщика над управляющей компанией, которая впоследствии этот дом эксплуатирует. Сертификация же обязывает нас отслеживать этот процесс.

– Какова судьба Вашего проекта на набережной реки Карповки?

– Этот участок мы приобрели в 2012 году и в течение определенного времени мы пришли к выводу, что элитный сегмент – не наша целевая аудитория. Такие проекты требуют особенного подхода – 100% уникальности, высокой степени готовности объекта перед стартом продаж. Но это не наша бизнес-модель. Сейчас мы ведем переговоры о продаже участка на набережной Карповки. Территории под элитное строительство Bonava решила продать и в других странах своего присутствия. Так, сравнительно недавно было реализовано соответствующее «пятно» в центре Стокгольма. Вместе с тем мы продолжаем формировать земельный банк для реализации своих проектов и активно ищем в Петербурге участки размером 1-2 га, в пешей доступности от станций метро.


РУБРИКА: Где комфортно жить
АВТОР: Дарья Литвинова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №32 (782)
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо



24.12.2009 14:48

Реформа техрегулирования, которая на законодательном уровне запущена еще в 2002-2003 гг., тормозится по целому ряду причин. По мнению руководителя Управления саморегулирования ССОО, генерального директора НП «Строители Петербурга» Сергея Фролова, проблема не только в несовершенстве законодательства.

 

- Вы уже говорили, что также проекты регламентов «О безопасности зданий и сооружений» «О безопасности стройматериалов и изделий» имеются недочеты системного характера. Что вы имели в виду?

- Закон о техническом регламенте должен точно отражать предмет регулирования. В двух проектах технических регламентов в строительной сфере в качестве предмета определен «готовый продукт» отрасли.

 

- Какое значение это имеет на практике?

- Согласно ст.2 регламента «О безопасности зданий и сооружений», как здание, так и сооружение является результатом строительства. То есть речь идет о завершенном объекте. Если объектом техрегулирования является здание или сооружение, это означает, что регламент распространяется только на период его эксплуатации, но не на период проектирования и строительства.

Между тем, как нам известно по большинству известных несчастных случаев - от аквапарка в Москве до Саяно-Шушенской ГЭС, на судьбе уникальных объектов могут сказаться недочеты в проектной документации. Безопасность будущего сооружения должна подлежать контролю уже на этой стадии.

Таким образом, предметом регулирования должны быть не здания и сооружения, а требования к их безопасности. В соответствии с Градкодексом, требования к безопасности должны соответствовать техническим регламентам. Пока они не утверждены, статьи Градкодекса в части проектирования и строительства практически не работают.

 

- Техрегламенты, в соответствии с законом №184-ФЗ «О техрегулировании», были призваны заменить существующую нормативную документацию. Но нормативы имеют числовое выражение, а в двух законопроектах нет вообще никаких цифр.

- За эталон технического регламента были приняты европейские директивы. Но в европейском техническом регулировании действует ссылочный механизм: директивы содержат ссылки на исходные нормативы, обеспечивающие безопасность объектов. В них и должны содержаться цифровые показатели.

 

- Таким образом, к каждому техническому регламенту должен прилагаться перечень документов?

- Да, и регламент не может быть введен в действие без утверждения этого перечня.

 

- По закону «О техрегулировании», до разработки техрегламентов нормативы, не влияющие на безопасность, стали рекомендательными. Что будет с этими нормативами после утверждениями регламентов?

- Положения, подлежащие добровольному исполнению, в соответствии с законом должны содержаться в национальных стандартах и сводах правил. Перед вступлением в силу закона №184-ФЗ несколько месяцев продолжался спор о том, что считать национальными стандартами. В итоге решили просто переименовать существующие ГОСТ Р и ГОСТ в национальные стандарты. Появилась хоть какая-то ясность. А вот со сводами правил так и осталась путаница.

 

- По идее, в них должны были войти строительные нормы и правила?

- Какие именно СНиП должны быть включены в своды законов, так и осталось неясным. Это действительно непростая задача – разобраться в том, какие из них имеют прямое и косвенное отношение к безопасности зданий, а какие – нет.

В соответствии с 184-ФЗ, нормативы, не имеющие отношение к безопасности, имеют рекомендательный характер. Они не отменены, но, согласно толкованию Минюста, не влекут правовых последствий, то есть их неисполнение не может быть оспорено судом.

Более того, новейшие СНиП, разработанные в 2003 г. накануне вступления в силу закона №184 и учитывающие лучший современный отечественный и мировой опыт, не были зарегистрированы Минюстом.

Нормативная неопределенность на практике приводит к снижению надежности как в производстве, так и в строительстве. Между тем, органам надзора по существу нечем руководствоваться для подтверждения соответствия используемых норм каким-либо документам.

 

- В разных регионах нашей страны сильно различаются геологические и климатические условия. Могут ли территориальные строительные нормативы, утвержденные в качестве обязательных, заменить отсутствующие федеральные нормативы?

- В принципе ТСН не должны содержать более строгих ограничений, чем федеральные нормативы. Однако за неимением таковых, по существу «от безысходности», региональные власти актуализируют ТСН, придают им обязательный статус и рекомендуют СРО принять их в качестве стандартов.

 

- А сами СРО в этом заинтересованы?

- Строительные СРО несут субсидиарную ответственность за работу своих членов. Фактически приблизиться к европейскому уровню строительства мы сможем только тогда, когда бизнес будет сам финансировать разработку нормативов, обеспечивающих качество как стройматериалов, так и зданий и сооружений.

Именно такой порядок сложился в Германии, где институт нормирования (DIN) является частной организацией, работающей по контракту с государством. В Германии бизнес на 98% финансирует разработку строительных нормативов, влияющих на качество. А безопасность берет на себя государство.

 

- Как нормативы отдельных европейских стран согласуются между собой в рамках ЕС?

- Гармонизация стандартов продукции в европейских странах было многолетним и постепенным процессом, как и сближение законодательства в других сферах. Разработка европейских стандартов и присоединение к ним было организовано таким образом, чтобы максимально учесть пожелания всех заинтересованных сторон, позволяя переходить на новые стандарты без существенных проблем и в течение длительного времени.

Но при этом совершенствование стандартов в Европе происходило непрерывно, а в нашей стране - застыло на 7 лет. Но если наша страна вступит в единое торговое пространство с Европой без собственной нормативно-технической базы, она будет вынуждена подчиняться требованиям чужих документов. Тогда о технологическом лидерстве в каких-либо сферах не придется и мечтать.

 

- Чем вы объясняете такую задержку с разработкой регламентов по безопасности стройматериалов, зданий и сооружений в нашей стране?

- Не в последнюю очередь сыграло роль «размывание» государственного субъекта. Сейчас разработку нормативов, влияющих на безопасность, курируют несколько министерств, а единого органа после роспуска Росстроя не существует.

Кроме того, административная реформа была произведена таким образом, что Росстандарт, как федеральное агентство, имеет статус ведомства, оказывающего услуги. Между тем ведомство, отвечающее за качество строительства, должно располагать как полномочиями разработки – и соответственно, правом на законодательную инициативу в этой области, и полномочиями контроля.

 

- Таким образом, проблема состоит не только в нечеткости определений, но и в отсутствии единого государственного субъекта?

- Да. В том числе и в сфере контроля над обеспечением безопасности, поскольку Ростехнадзор и региональные службы строительного надзора и экспертизы не образуют единую иерархию. Действительно, системные проблемы имеются не только в законодательстве, но и в государственном управлении отраслью.

 

Беседовал Константин Черемных


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



18.12.2009 17:44

Строительный комплекс Петербурга пережил тяжелый кризисный год практически без потерь. Немалую роль в этом сыграла политика городского правительства. О том, как будет развиваться отрасль дальше рассказал вице-губернатор Санкт-Петербурга Роман Филимонов.

 

– Год на посту вице-губернатора – что он изменил в вашей жизни?

– Профиль моей деятельности не изменился. Добавился ряд обязанностей и увеличился объем работы. Так, мне приходится осуществлять более тесное сотрудничество (руководство) с профильными комитетами: КГИОП, Службой госстройнадзора и экспертизы, КГА. В каждом комитете есть свои проблемы, которые нужно решать. Работа вице-губернатора сложная и интересная, пока энергии хватает на все.

 

– Каких успехов удалось достигнуть за это время? Чем сегодня можно гордиться?

– Гордиться нужно нашим строительным комплексом. Несмотря на кризис, он сохранил свой потенциал и жизнеспособность. Год назад мы слышали только мрачные прогнозы, ведь данная отрасль очень чувствительна к сокращению финансирования. Но стройкомплекс достойно вынес испытания, не сузился, не сократился, зато очистился от шелухи, которая мешала его работоспособности и активности. Так, он избавился от не свойственной ему функции – операции с денежным потоком рынка, по аналогии с инвестиционными фондами. Теперь комплекс сосредоточен на основной деятельности и направляет деньги на строительство и производство. Мы продолжаем совершенствовать законодательную базу, и основная тенденция – облегчение работы инвестора. Несмотря на довольно жесткое градостроительное регулирование Петербурга, все подзаконные акты направлены на упрощение работы любого инвестора – будь то малый бизнес или крупные компании. Создание благоприятного инвестиционного климата позволит увеличить налоговые отчисления в бюджет, создать новые рабочие места, развивать инфраструктуру города.

 

– Инвестиционные каникулы закончились. Что дальше будет с фирмами, которые, как говорится, не смогли и не успели?

– Инвестиционный договор нужно выполнять, и это плановая работа, а не форс-мажорные обстоятельства. Каникулы, которые мы предоставили петербургским строителям, позволили аккумулировать деньги на сохранение и продвижение производства. Теперь заработанные деньги нужно отдавать государству в качестве оплаты долгов по инвестдоговорам.

 

– Есть ли на питерском рынке кандидаты на «вылет»?

– Есть, и это нормальная тенденция. В городе много добросовестных компаний, планирующих свою деятельность на годы вперед, что позволило им пережить кризисное время. Но есть и те, кто ведет краткосрочное планирование, а в условиях жесткого, суженного инвестиционного рынка такое планирование неприемлемо и является стратегической ошибкой менеджмента. Краткосрочное планирование можно применять лишь на тех объектах, срок реализации которых меньше года. Говорить, что с рынка уйдет много компаний, я не стал бы. Уйдут или перестроятся те компании, которые были и ведущими на рынке, но неправильно спланировали свою деятельность. Например, менеджеры компании «Строймонтаж» неверно составили бизнес-план, вследствие чего их инвестиционные проекты были заморожены, а кредиты, взятые на их реализацию, отошли в разряд «токсичных инвестиций».

 

– Можете назвать наиболее перспективные проекты уходящего года?

– Хочу отметить не конкретные проекты, а успешное решение задач, поставленных Президентом РФ. Например, обеспечение жильем ветеранов. Для Петербурга это была особенно сложная задача: наш город лидировал по количеству ветеранов, нуждающихся в жилье. Мы распланировали все на 100 процентов и на 50 процентов уже воплотили нашу программу в жизнь. Активно решается и задача обеспечения жильем военнослужащих. Так, запущен новый проект строительства жилья для военных в Осиновой Роще. К решению этих задач мы подошли комплексно, не только создав жилой массив, но и тщательно продумав социальную и транспортную инфраструктуру. В уходящем году мы построили и отремонтировали много социальных объектов: школ, детских садов, спортивных комплексов. Социальное строительство приобрело небывалый размах.

Нельзя не сказать об успехах дорожного строительства: КАД, первая очередь ЗСД, капитальный ремонт дорог. Знаковый объект 2009 года – аэропорт Пулково, реализуемый на основе государственно-частного партнерства.

 

– У вас есть личные предпочтения в архитектуре?

– У меня нет особых предпочтений. Я считаю, что все имеет право на существование, но каждый объект должен быть на своем месте. В историческом центре при приспособлении объектов, при реставрации и капремонте необходимо выдерживать стиль города, заложенный еще Петром и Екатериной. В районах новостроек уместны сооружения из стекла и металла в современном европейском стиле. Радует, что в районах массовых застроек мы ушли от единообразия хрущевских и брежневских времен. Сегодня наши новостройки имеют собственное лицо, индивидуальный стиль.

 

– Каково ваше мнение в отношении «Охта-центра»?

– Безусловно, проекты нужно обсуждать на стадии подготовки, но говорить сегодня, что этот объект не нужен городу и испортит его вид, неправомерно, хотя бы потому, что его проектная документация так и не утверждена. Проект, с одной стороны, интересен, а с другой стороны, настораживает, как все новое. В любом случае окончательное решение по нему должны принимать не только горожане, но и специалисты.

 

– Отмена лицензий сильно изменит рынок?

– Изменится процесс администрирования стройки, а с точки зрения строительных работ все останется так же. Саморегулирование призвано помочь стройкомплексу двигаться вперед. Исключение государственных функций по администрированию и переведение их в рамки общественного контроля – это развитие демократического общества.

 

– Недавно вы были избраны президентом ССОО. Что вы будете делать в новом статусе?

– То же, что делаю на основной работе, – продвигать стройкомплекс вперед. Нужно создавать максимально прозрачные и простые условия для строителей и инвесторов, обеспечивать благоприятную конкурентную среду. Никаких революционных действий и резких перемен ждать не стоит. Буду развивать фундамент, заложенный Александром Вахмистровым на посту вице-губернатора и президента ССОО.

 

– Многие молодые и перспективные политики уезжают сегодня работать в Москву. Вы не планируете перебираться в столицу?

– Я уже в столице! Только в северной.

 

– Где будете праздновать Новый год?

– Новый год я традиционно буду праздновать дома, в кругу семьи: с детьми, родителями, близкими людьми.

 

– Что пожелаете строителям в наступающем году?

– Стандартно: здоровья всем строителям, их близким и родным людям. Когда в семье все хорошо, то и на работе полный порядок. Подрядным организациям желаю в новом году побольше подрядов! Инвестиционным компаниям – рационального планирования и благостного инвестиционного климата в городе, который мы пытаемся создать, несмотря на сложности федерального законодательства. А всей отрасли в целом желаю поменьше потрясений и изменений в законодательстве.

 

Беседовала Наталья Бурковская


ИСТОЧНИК: АСН-инфо