Майкл Бьёрклунд: «В Петербурге нам не хватает профессиональных инвесторов»
Bonava планирует завершить строительство своих жилых комплексов в Ленинградской области и в будущем сосредоточит свой интерес исключительно на городских проектах комфорт- и бизнес-класса. О том, какие операционные модели сегодня работают на рынке, рассказал «Строительному Еженедельнику» председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
– Майкл, интервью с иностранцами, которые работают в России, обычно удается при соблюдении двух условий: если это рассказ о том, как обстоят дела на зарубежных рынках (потому что информации об этом на самом деле немного), и если это обзор впечатлений по поводу своеобразия ведения бизнеса в России. С чего начнете?
– Я работаю в России с 2002 года и в деталях наблюдал процесс становления здесь девелоперского бизнеса. При этом я вряд ли могу критиковать это, указывая на какие-то негативные стороны. Гораздо интереснее и продуктивнее отмечать те благоприятные, перспективные направления, которые есть у российского рынка девелопмента. Отмечу, что вызовы, которые стоят перед строительной отраслью сегодня, для всех стран примерно одинаковы. На первый взгляд может показаться, что в Швеции или Финляндии у компаний, которые занимаются жилищным строительством, никаких особых проблем нет. Это заблуждение. Опыт работы Bonava в разных странах показывает, что вопросы в целом приходится решать одни и те же.
– Тогда давайте дадим оценку экономической эффективности Ваших проектов в разных странах. Упрощенно говоря – где сегодня строить выгоднее? Проекты Bonava в каких странах показывают наилучший финансовый результат?
– Напомню, что Bonava – публичная компания, наши акции размещены на Стокгольмской бирже. Все цифры доступны, мы регулярно публикуем их в наших финансовых отчетах на сайте bonava.com. Если мы говорим о краткосрочной прибыли как определяющем показателе, то лучшие результаты показывают страны, где мы инвестируем и строим больше всего, – в первую очередь Швеция. Более сложный вопрос – это окупаемость инвестиций. Наилучшие результаты по срокам и уровню возврата инвестиционных затрат демонстрирует Германия. Выставка ExpoReal, которая ежегодно проходит в Мюнхене, отражает высокие темпы развития индустрии девелопмента в этой стране. Всех посетителей форума приветствует вывеска Bonava, и мы с уверенностью говорим о том, что наша компания – один из самых крупных девелоперов Германии. Основной причиной высокой эффективности бизнеса Bonava в этой стране является работа по модели B-to-B. Эквивалентом этой схемы в России является наш опыт взаимодействия с компанией SATO, которой мы продали 74 квартиры в нашем проекте Skandi Klubb для организации арендного бизнеса. Фактически мы начали этот проект с того, что реализовали квартиры, получив стопроцентную оплату. Это значительно понижает риски проекта и увеличивает его эффективность. В отличие от Германии, в Петербурге такие сделки – единичны, и нам очень не хватает профессиональных инвесторов. Например, нам бы очень хотелось продать часть нашего ЖК Magnifika партнеру. Если это направление в Петербурге будет развиваться, оно может стать весьма существенным подспорьем для рынка. Эта модель в чем-то схожа с сегментом апартаментов, которые становятся все более популярными. Но сервисные апартаменты, предлагаемые рядом девелоперов, – не наш профиль, и развивать проекты такого рода мы не планируем.
– Поиск альтернативы долевому строительству, тема коллективных инвестиций – сегодня в повестке дня ведущих российских форумов в сфере недвижимости (например, PROEstate, состоявшегося в начале осени). Какие схемы, на Ваш взгляд, могут стать действительно жизнеспособными?
– Я бы очень хотел, чтобы коллективные инвестиции стали действенным инструментом для рынка. Это весьма актуальная тема, причем не только для России, но и для всех стран присутствия компании Bonava. Особенность инвестирования в недвижимость в том, что требуются очень объемные средства, и риски этих вложений весьма высоки. До тех пор, пока не будет изобретена простая и прозрачная модель для инвестирования в недвижимость, эта идея не будет жизнеспособной. Но повторюсь, это интересное направление, причем не только для России, но и других стран. Однако вряд ли эти схемы завоюют рынок в ближайшей перспективе. Более разумно обрести партнера в лице профессионального инвестора или работать с инвестиционными фондами. Очень распространены такие фонды в Финляндии, Германии, Швеции. Bonava активно сотрудничает с этими организациями, и при желании мы можем продать им свои проекты. Но такое решение не всегда оправданно, поскольку фонды хотят вкладываться в проекты со значительной скидкой. При этом сама идея очень продуктивна. И, например, в Швеции мы сейчас пытаемся создать собственный такой фонд.
– Вернемся к реалиям сегодняшнего дня. Удовлетворена ли Bonava уровнем продаж в России?
– Весь вопрос в том, что считать хорошими продажами. Есть планы, которые компания намечает для себя ежегодно, и, конечно, они должны быть адаптированы к рыночным обстоятельствам и особенностям конкретного проекта. Если мы строим проект бизнес-класса, в хорошей локации, с невысокими рисками реализации – конечно, его стоит продавать несколько медленнее. Если вы работаете в классе «эконом» или «комфорт», локация не столь безупречна или вокруг вас достаточно много конкурирующих проектов, то в этом случае план продаж будет несколько иным, ориентированным на продажу квартир на начальных этапах строительства. Объемы продаж во многом зависят от того, какую бизнес-модель выбирает для себя компания. Так, несмотря на то, что наши проекты в Ленинградской области – ЖК Gr?na Lund во Всеволожске и ЖК «Эланд» в Девяткино – мы считаем достаточно успешными, в будущем мы не планируем развивать проекты многоквартирных домов в регионе и сосредоточимся на проектах комфорт- и бизнес-класса в границах Петербурга. Это значит, что количество продаваемых квартир сократится, а выручка, возможно, даже вырастет. По итогам текущего года мы ожидаем объема продаж, сопоставимого с результатами прошлого года.
Как и другие девелоперы, мы ощутили некоторый спад покупательского интереса в первом полугодии 2017-го, который, однако, сейчас компенсируется достаточно активной осенью. Мы открыли продажи в нашем новом проекте ЖК Magnifika, они соответствуют намеченному плану. Это совершенно новый проект, который мы реализуем на бывшей промышленной территории, и нужно время для того, чтобы он стал знаком и понятен покупателю.
– Есть ли основания думать, что спад в первом полугодии был обусловлен и изменениями внутри компании, ребрендингом?
– Да. Этому есть и внутренние причины. Мы провели реорганизацию в департаменте маркетинга и продаж, для нас эти направления перешли в ряд приоритетных. Конечно, серьезное влияние оказал ребрендинг. Улучшению ситуации в целом на рынке ко второму полугодию способствовало снижение ипотечных ставок и упрощение условий получения кредита. Вместе с тем сложно прогнозировать, каким будет уровень продаж к концу года, ведь основной «двигатель» рынка – доход на душу населения – пока остается весьма неопределенным. Статистика по этому вопросу, к сожалению, не дает возможности строить определенные предположения.
– Bonava навсегда уходит из Ленобласти?
– Мы будем рассматривать Ленинградскую область для инвестиций в будущем. К сожалению, финансовые задачи, которые мы изначально ставили перед нашими проектами в Ленобласти, оказались недостижимы. Если мы найдем способы, которые улучшат бизнес-модель строительства многоквартирных домов эконом-класса, то, конечно, будем рассматривать новые проекты. Сейчас мы завершаем ЖК Gr?na Lund и ЖК «Эланд», но новые жилые комплексы анонсировать не планируем.
– Недавно IKEA подтвердила свои намерения относительно строительства своего третьего торгового молла в регионе, в поселке Новоселье Ломоносовского района. Даже наличие такого крупного «якорного» инвестора не прибавляет в Ваших глазах ценности этой локации?
– IKEA менее озабочена уровнем конкуренции и может позволить себе работать на долгосрочную перспективу. Она получает определенный экономический эффект от того, что интегрируется в локации, скажем так, перспективной жилищной застройки. Мы вряд ли можем быть для IKEA эффективным партнером. Она получит большую прибыль от кооперации с проектами масс-маркета. Но это не значит, что мы не видим в качестве наших партнеров торговые моллы. Например, ТРК «Охта-молл», открытый компанией SRV в прошлом году поблизости от ЖК Magnifika, мы рассматриваем как долгосрочного партнера и надеемся развивать с ним совместные программы.
– Недавно СМИ сообщили о том, что жилой комплекс Magnifika будет разделен на два проекта разных классов. Чем обусловлено такое решение?
– Нам очень нравится тема диверсификации проекта Magnifika, и по этому вопросу мы планируем провести в ближайшее время отдельную пресс-конференцию. Проект достаточно большой, разделение его на классы поможет ускорить возврат инвестиций. Кроме того, отдельной презентации заслуживает аспект создания комфортной среды добрососедства в рамках проекта. Это будет первый проект такого рода в Петербурге, до этого мы реализовали подобный жилой комплекс в Эстонии.
– Жилой комплекс Magnifika просто пронизан инновациями. Помогает ли быстрее продавать квартиры в нем идея энергоэффективного дома?
– Возведением энергоэффективных домов Bonava занимается уже больше десяти лет. В Европе это не было выбором компании, требования к энергоэффективности там закреплены законодательно, действует соответствующая сертификация.
В России мы также работаем с локальным органом сертификации по системе GREEN ZOOM. Высокий уровень энергоэффективности присвоен всем уже реализованным и реализующимся проектам Bonava в России. Вместе с тем скажу откровенно, однозначного ответа на вопрос, в какой мере стимулирует продажи внедрение в проект «зеленых» технологий, нет. Сейчас это скорее работа на будущее, предвосхищение запросов клиента. Определенная сложность также состоит в том, что законодательно не предусмотрен контроль застройщика над управляющей компанией, которая впоследствии этот дом эксплуатирует. Сертификация же обязывает нас отслеживать этот процесс.
– Какова судьба Вашего проекта на набережной реки Карповки?
– Этот участок мы приобрели в 2012 году и в течение определенного времени мы пришли к выводу, что элитный сегмент – не наша целевая аудитория. Такие проекты требуют особенного подхода – 100% уникальности, высокой степени готовности объекта перед стартом продаж. Но это не наша бизнес-модель. Сейчас мы ведем переговоры о продаже участка на набережной Карповки. Территории под элитное строительство Bonava решила продать и в других странах своего присутствия. Так, сравнительно недавно было реализовано соответствующее «пятно» в центре Стокгольма. Вместе с тем мы продолжаем формировать земельный банк для реализации своих проектов и активно ищем в Петербурге участки размером 1-2 га, в пешей доступности от станций метро.
Адвокат, защищающий интересы бизнеса, должен быть специалистом не только в юриспруденции, но и в той отрасли, где трудится его клиент. Компания «ЮрСтройКонсалт» была создана на основе объединения юристов фирмы «Юридическая компания «Люкшин и партнеры» и специалистов, работавших ранее в ФРС (ГБР), ГУИОН (ПИБ), КУГИ, КГА и иных госорганах. О том, как и зачем это было нужно, рассказал гендиректор «ЮрСтройКонсалт» Алексей Люкшин.
– Какие события на строительном рынке послужили поводом для объединения ваших усилий и усилий ваших партнеров при создании «ЮрСтройКонсалта»?
– Собственно, особых событий для объединения не было. Пришло понимание, что качественно и эффективно защищать клиентов можно при наличии специалистов в разных отраслях права. Мой опыт в защите строительных компаний потребовал еще и участие специалистов в уголовном праве, поскольку участились случаи попыток привлечения руководителей компаний к уголовной ответственности по надуманным основаниям. Это происходило, например, по инициативе конкурентов. В прошлом году в суде рассматривалось много заявлений о несостоятельности (банкротстве), и тогда появилась необходимость в специалистах в сфере банкротства.
– Часто ли строители обращаются за помощью к вам? Ведь многие компании имеют свои юридические отделы. В каких случаях это происходит?
– Адвокат, в силу закона об адвокатской деятельности и кодекса профессиональной этики, не имеет права разглашать сведения о клиентах. Это отчасти объясняет причину обращения компаний к сторонним юристам. Руководители компаний не всегда готовы доверять крупные и значимые дела своим штатным юристам, потому что не хотят огласки. Кроме того, юрист компании не является лицом, которого нельзя допросить в рамках следствия, он обязан будет дать показания как свидетель. Адвокат же имеет иммунитет в этом отношении, и закон прямо запрещает допрашивать адвоката об обстоятельствах, ставших ему известными при оказании юридических услуг клиенту. При этом закон не только запрещает органам следствия допрашивать адвоката, но запрещает самому адвокату давать такие показания. В случае же попыток понудить адвоката дать показания на его защиту может встать и коллегия адвокатов, и Минюст.
Другой причиной обращения компаний к сторонним юристам является различие в опыте штатного юриста и адвоката. Юрист, который занимается договорной работой в компании, перепиской с партнерами, претензионной работой, имеет недостаточный опыт работы в судебных процессах. Ведение судебного процесса имеет свои особенности, секреты мастерства. Иногда я применяю такую терминологию: штатный юрист – штабной юрист, адвокат – окопный юрист. Везде своя специфика.
– Что дает опыт юристов, ранее работавших в госструктурах?
– Везде своя специфика. Иногда бывает проще решить проблему не выходя в суд, не предъявляя претензии к госструктурам. Есть свои особенности в документообороте, в порядке принятия решений. Знание этих особенностей, регламентов и позволяет решать проблемы в досудебном порядке.
– На какой промежуток времени у вас выпало наибольшее количество дел по практике КУГИ, такие как массовые отказы от договоров аренды земли на инвестусловиях? Сегодня в работе есть такие дела?
– Дела этой категории крайне редки. КУГИ редко отказывается от договоров аренды с застройщиками, почти выполнившими все инвестусловия. Последний случай – это 2008-2009 год. Компанию не назову, но фабулу дела опишу.
Компания получила право на реконструкцию здания (памятника архитектуры) на основании постановления правительства. Эта компания выполнила обязательства, предусмотренные постановлением и договором аренды. Были перечислены в бюджет причитающиеся денежные средства и выполнены работы по реставрации на определенную сумму – все инвестобязательства были исполнены.
Однако госорган длительное время отказывался подписывать акт приемки работ. Пришлось обращаться в суд с требованием признать действия этого госоргана незаконными и обязать его подписать акт приемки. Судебное дело было выиграно во всех трех инстанциях. Но пока шел судебный процесс, правительство успело принять постановление об отмене права компании (инвестора) на реконструкцию объекта, и КУГИ в одностороннем внесудебном порядке отказался от договора аренды с инвестором, и зарегистрировал этот отказ в ФРС. То есть инвестор оказался не у дел. Тогда пришлось обращать в суд и оспаривать отказ КУГИ от договора. Суды всех трех инстанций согласились с доводами инвестора. На основании того, что инвестор выполнил все свои обязательства, а задержка с подписанием акта приемки работ была вызвана незаконными действиями госоргана, что подтверждено решениями судов по предыдущему делу. Кроме того, отказ от договора и выселение инвестора лишили его права на результат инвестиций, что нарушает основополагающие принципы российского законодательства.
– Расскажите о наиболее показательных делах по банкротству – когда вы взыскивали долги с банкрота или, наоборот, защищали от взыскания.
– Здесь все иначе. Как правило, если компания, в отношении которой возбуждена процедура банкротства, действительно является должником, а это устанавливается на основании предыдущих судебных решений, то наша работа заключалась в следующем.
В соответствии с законом о банкротстве, арбитражный управляющий вправе оспорить сделки должника по отчуждению имущества (чаще всего недвижимого), совершенные до возбуждения процедуры банкротства. Вот и мы участвовали в нескольких таких делах, чаще на стороне должника или его контрагента по сделке, оспариваемой арбитражным управляющим. И в ряде случаев нам удалось доказать в суде необоснованность требований арбитражного управляющего и защитить законность договоров по продаже недвижимого имущества.
– Работа до кризиса и сейчас: что изменилось? Каких дел стало больше, а каких – меньше?
– Работа не сильно изменилась. Так же, как и прежде, участвуем в делах по строительным подрядам, как на стороне застройщика, так и на стороне подрядчика. Занимаемся сопровождением строительно-технической экспертизы в целях подтверждения или опровержения объема и качества выполненных работ. Также идут процессы по спорам между участниками ряда инвестиционных проектов. Больше стало дел по спорам о праве собственности на недвижимое имущество, как вновь построенное, так и на построенное ранее. Такие споры сопровождаются обычно исками о признании договоров недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В подобных делах мы участвуем как на стороне истцов, так и на стороне ответчиков. Работа достаточно успешна. Лично моими любимыми делами и являются как раз вопросы действительности или недействительности договоров и спорные вопросы права собственности на недвижимое имущество.
– Оказываете ли вы услуги саморегулируемым организациям? Если да, то какого рода? Как оцениваете существование отрасли в условиях саморегулирования?
– Да, мы являемся юридическими консультантами Союза строительных объединений и организаций, прежде всего по вопросам саморегулирования, и в частности по вопросу организации и функционирования единого третейского суда строительного сообщества Санкт-Петербурга и Ленинградской области. С нашим участием было подготовлено Положение о третейском суде, которое было опубликовано ССОО.
Саморегулирование строительного бизнеса, конечно, является новым и непривычным делом. В этом случае государство пошло навстречу многолетним желаниям бизнес сообщества уменьшить государственное регулирование бизнеса, и делегировало ряд своих полномочий бизнесу. Время покажет, как бизнес сообщество справиться с функциями регулирования рынка. Сейчас идет процесс становления. Однако саморегулирование является общепризнанной мировой практикой, о чем, например, говорилось на международной конференции по правовым проблемам саморегулирования предпринимательской деятельности, которая прошла в СПбГУ в октябре 2009 года. Я выступал на этой конференции с докладом о саморегулировании в строительстве, поскольку являюсь докторантом кафедры коммерческого права СПбГУ. Прикладываю текст своего выступления – может, что-то пригодится.
– Учебник «Строительное право», который вы написали и который выйдет в этом году, – чем он интересен?
– «Уникальность» его в том, что за последние десятилетия такого учебника не было вообще. В нем рассматриваются правовые проблемы инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования (с учетом вопросов об авторском праве в архитектуре) и строительства. При этом рассматриваются как вопросы государственного правового регулирования, так и вопросы гражданско-правового регулирования строительной деятельности.
Кстати, полагаю, что подобный курс строительного права следовало бы изучать не только на юридическом факультете, но и в нашем ГАСУ. Будущим проектировщикам, архитекторам и строителям необходимы знания о правовом регулировании в строительной сфере.
Беседовал Алексей Михайлов
В конце 2009 г. выяснилось, что для того, чтобы новый стадион «Газпром-Арена» удовлетворял всем требованиям УЕФА и ФИФА, необходимо внести некоторые изменения в его проект. Это вызвало волну различных слухов, развенчать которые мы попросили председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко.
– Вячеслав Васильевич, на какой стадии находится строительство, укладываетесь ли в график? – На сегодняшний день мы отстаем от графика примерно на 1,5 месяца. Сейчас подходим к отметке 14,5 метров. Но у нас нет оснований полагать, что окончательные сроки могут быть существенно сдвинуты. Изначально было ясно, что в процессе реализации этого проекта возможны изменения. В частности, нас к этому подтолкнуло участие России в борьбе за право проведения Чемпионата мира по футболу. Арена проектировалась под требования ФИФА и УЕФА 2006 года. Недавно они изменились: вместимость стадиона рекомендовано повысить до 67 тысяч человек, появились дополнительные требования по безопасности, распределению зрительских потоков, комфортности трибун. Некоторые из этих требований носят обязательный характер, другие – рекомендательный. Наша задача – найти золотую середину. Внести максимально возможные изменения в проект для его улучшения, руководствуясь рациональностью таких преобразований, их экономической целесообразностью. – Что для этого было сделано? – Этим летом руководство футбольного клуба «Зенит» по поручению губернатора Валентины Матвиенко обратилось в спортивную маркетинговую организацию IMG и компанию Wembley National Stadium Ltd., управляющую стадионом «Уэмбли» в Лондоне, чтобы они проанализировали решения архитектурных разделов проекта. В частности, касающиеся оптимального использования подтрибунных помещений будущего стадиона. – К каким выводам пришли зарубежные специалисты? – Существенных недостатков они не выявили, но сделали ряд предложений по доработке проекта с целью более эффективного использования стадиона, повышения его экономической привлекательности для будущей эксплуатирующей организации, а также улучшения условий безопасности болельщиков. К примеру, было предложено увеличить количество мест категории VIP. Другая рекомендация касалась распределения зрительских потоков и увеличения зон эвакуации болельщиков. – Каковы ваши дальнейшие действия? – В начале октября минувшего года при вице-губернаторе Романе Филимонове была создана рабочая группа, которая изучила все замечания английских экспертов и приняла необходимые меры для их устранения. В состав этой группы вошли представители всех заинтересованных сторон – нашего комитета, Комитета по физкультуре и спорту, генподрядной и проектной организаций, футбольного клуба «Зенит» и других. Сообща мы выработали рекомендации по корректировке проекта. – Какие именно изменения планируется внести в проект? – Основное изменение – создание трех дополнительных уровней. К примеру, в восточной части стадиона планируется сделать этаж 2А, в котором разместятся бизнес-кабинеты на 400 мест, что существенно повысит их коммерческую привлекательность. Вместе с тем места повышенной комфортности будут убраны в северном и южном секторах шестого уровня, поскольку они находились слишком далеко от футбольного поля. Здесь будут оборудованы места для массового зрителя. Введение нового этажа 4А позволит переместить сюда часть торговых и хозяйственных помещений с других уровней, а освободившиеся площади использовать для эвакуации зрителей. Таким образом, зоны движения расширятся, болельщики смогут перемещаться по всему периметру стадиона. В еще одном дополнительном уровне 7А разместится все технологическое оборудование его верхней части. Это также создаст пути для эвакуации людей и улучшит инженерное обеспечение чаши стадиона. Все эти меры направлены на улучшение функциональной организации, увеличение степени безопасности и комфорта зрителей и, что немаловажно, коммерческой привлекательности стадиона. – Как это может повлиять на внешний облик стадиона, на его архитектурную концепцию? – Все изменения будут вноситься в существующих объемах. Мы не имеем права вмешиваться в архитектурную концепцию, созданную победителем международного конкурса Кисе Куракавой. И не будем этого делать. – А насколько нововведения увеличат смету строительства? – Об увеличении стоимости строительства говорить преждевременно. Сейчас подготовлено задание на корректировку проекта, разрабатывается сметная документация. Затем проект будет отправлен на повторное заключение госэкспертизы. Только после этого можно будет установить окончательную цену вопроса. Увеличение объемов естественно предполагает увеличение стоимости. Однако о существенном превышении сметы речи не идет. Губернатор жестко контролирует этот вопрос. Рабочей группе поручено внести необходимые изменения в проект с минимальным отхождением от ранее утвержденной сметы. – Есть ли у вас какие-либо нарекания к подрядчикам, субподрядчикам, поставщикам? – Со стороны заказчика всегда должны быть замечания к исполнителям. Но они носят рабочий характер. – Сами увлекаетесь футболом? За какую команду болеете? – Конечно, за наш «Зенит». Я фанатичный болельщик, не пропускаю ни одного матча. Правда, из-за занятости не могу похвалиться, что удается посещать выездные матчи, но с удовольствием делал бы это. Слежу также за выступлениями наших игроков в зарубежных клубах. Сейчас, к примеру, наблюдаю за Андреем Аршавиным. – Какие стадионы за рубежом вы посещали? На что, по-вашему, нам нужно ориентироваться? – Был на «Уэмбли» в Лондоне, на стадионах в Монако, в Мюнхене... Уверен, у нас есть все возможности построить стадион высокого мирового класса. Не вижу, что могло бы этому помешать. Беседовал Дмитрий Кирман