Екатерина Гуртовая: «Петербуржцы – самые взыскательные покупатели»
О своеобразии покупательского спроса на новостройки в разных регионах страны
«Строительный Еженедельник» расспросил директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерину Гуртовую.
– Концерн «ЮИТ» – один из немногих застройщиков, обладающих такой обширной географией проектов – Москва и Московская область, Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Ростов-на-Дону, Казань. Как запросы покупателей в Петербурге отличаются от других регионов?
– Действительно, «ЮИТ» уже много лет работает в разных городах России, и у нас есть возможность отслеживать определенные тенденции. Надо сказать, что покупательские предпочтения серьезно отличаются от региона к региону, заставляя застройщиков разрабатывать для каждого из мест своего присутствия конкретное решение.
Например, Петербург характерен тем, что здесь, согласно статистике, больше всего приобретается жилья на душу населения, причем с большим отрывом от других городов. Петербург является лидером как по приобретению первого жилья, так и по вторичным покупкам в новостройках. Этот спрос, помимо внутреннего, обусловленного естественными потребностями по улучшению жилищных условий горожан, формируют также и региональные покупатели. Квартиры в Петербурге приобретают, условно говоря, север страны, Уральский регион и нефтедобывающие области. В проектах «ЮИТ» в Северной столице доля региональных покупателей в структуре продаж по разным проектам колеблется от 20 до 30%.
Надо сказать, что такой интерес к новым квартирам в городе на Неве с одной стороны, конечно, играет на руку застройщикам, а с другой, создает и ряд сложностей. Например, у петербуржцев уровень покупательской грамотности невероятно высок. Вопросы, которые задают потенциальные приобретатели квартир в Петербурге отделу продаж относительно характеристик будущего жилья, технологий строительства, юридических аспектов оформления сделки, не приходят в голову клиентам в других регионах. Застройщик должен быть готов к огромному количеству вопросов со стороны покупателя.
Еще одна сложность – завышенные ожидания клиента. Поясню: когда люди приобретают квартиру в «жестком экономе», ожидание, по сути, может быть только одно – чтобы дом был достроен. Но если речь идет о качестве строительства и сложившейся репутации «ЮИТ» – здесь покупатели желают получить высокое качество жилья и зачастую закладывают в это понятие, если можно так выразиться, свои «опции». Застройщик должен предвосхитить ожидания клиента.
– А чем отличаются требования региональных покупателей, приобретающих квартиры в Петербурге?
– Большинство покупателей из регионов хочет жить в центральных районах города, чтобы все культурные достопримечательности находились в пешей доступности от дома. Квартиры приобретают для переезда в Петербург после выхода на пенсию, для поступающих в ВУЗы детей, с инвестиционными целями.
Можно задаться вопросом – почему Петербург, а не Москва, например, Краснодар или Сочи? Во-первых, кто бы что ни говорил, для регионов Петербург был и остается культурной и образовательной столицей России. Во-вторых, цены квартир в Петербурге сопоставимы с Московской областью, но не с Москвой. При этом сама Москва в глазах многих россиян кажется огромным мегаполисом, жизнь в котором нельзя назвать комфортной. В-третьих, климатические условия юга России не всегда подходят тем, кто всю жизнь проработал в северных регионах.
– Какие региональные рынки сегодня обладают существенным потенциалом развития?
– Прежде всего – Екатеринбург. Он становится современным центром промышленности и активно развивается, создаются новые рабочие места, что формирует значительный спрос на квартиры. Именно поэтому застройщики в последнее время присматриваются к этому рынку.
Очень быстро развивается Московская область. Во многом благодаря динамично разрастающейся транспортной инфраструктуре, чему местные власти уделяют много внимания.
Интересный регион – Казань, обладающий большим потенциалом. Там весьма неплохие темпы продаж, ведь Казань – тоже центр внутренней миграции, в основе которой религиозно-культурные особенности этого региона.
Надо сказать, что выход в регионы – дело не простое. Довольно часто продукт, предлагаемый компаниями, по цене или характеристикам не соответствует локации. Почти в 50% случаев девелопер ошибается. Политика «ЮИТ» при выходе в регионы основывается на приобретении уже существующей на рынке компании, а не на создании новой, что исключает возможность неправильного позиционирования проектов.
– Как выстроена политика «ЮИТ» в регионах, если говорить о разных классах жилья? Например, в Московской области у «ЮИТ» есть проекты эконом-класса, а в Петербурге – нет...
– В целом политика концерна «ЮИТ» нацелена на возведение жилья комфорт-класса и выше. Например, в Финляндии вообще нет никакой сегментации. У тебя просто есть хороший проект – или в центре города, или не в центре. Это скорее вопрос, имеющий отношение к менталитету. А кроме того, в России слишком большой объем рынка, чтобы можно было избежать сегментации.
Общая нацеленность на создание объектов повышенной комфортности вовсе не означает, что в отдельных регионах присутствия «ЮИТ» не может быть исключений. В Петербурге стандарты качества, который разработал и поддерживает «ЮИТ», не позволяют строить дешево. Упрощенно говоря, проект эконом-класса от «ЮИТ» будет стоить неоправданно дорого и никому не будет интересен. В Московской области – другая экономика проектов, и там мы можем строить эконом-класс, соблюдая все наши корпоративные стандарты. Это чисто экономическая история.
– Аналитики рынка говорили о значительном падении продаж в первом полугодии, но сейчас, похоже, ситуация выправляется. Как идут продажи на объектах «ЮИТ»?
– Да, обычно продажи осенью идут в рост, и нынешняя не стала исключением. Покупательская активность возросла. Многие застройщики, ощущая эту активность, стимулируют продажи. К этому в краткосрочном периоде прибегают многие компании. А вот «продолжительные» скидки должны настораживать, потому что цены ниже рынка – это сигнал о неблагонадежности застройщика.
Если говорить о результатах продаж в целом по текущему году, то, скорее всего, они кажутся несколько скромнее, чем в прошлом году. Но скорее это связано с изменившимся набором представленных на рынке проектов, что, конечно, влияет на конечный результат. Проектов в этом году меньше, и они находятся в иной стадии готовности. Например, если взять жилой комплекс бизнес-класса Fjord на Малом проспекте Васильевского острова или элитный жилой комплекс «Смольный проспект», то результаты продаж по ним значительно превосходят показатели прошлого года. Эти комплексы близки ко вводу в эксплуатацию, а покупатели квартир в высоком классе предпочитают готовый продукт.
– Насколько интересны покупателям малоэтажный комплекс INKERI в Пушкине и квартал «Новоорловский» на Суздальском шоссе?
– INKERI хорош тем, что в этой локации мало что строится сейчас, и мы выступаем практически с уникальным предложением в уникальном месте в центре Пушкина. В «Новоорловском», как известно, было принято решение сократить площадь застройки и вторую половину участка, принадлежащую «ЮИТ», продать другому инвестору. «ЮИТ» продает не голую землю, а практически готовый проект – на территорию зафиксирован ППТ, а на каждый из участков разработан градплан, причем еще по старым нормам. Участок мы продаем единым лотом и не планируем дробить его.
– В «Новоорловском» вы предложили рынку смелый продукт – квартиру-студию площадью 20 кв. м. Но говорят, что шоу-рум, который демонстрирует эту квартиру с полной отделкой и меблировкой, вызывает восторг у посетителей.
– Реклама очень многих солидных петербургских застройщиков построена на лозунге: «В наших жилых комплексах нет студий». Почему люди этого боятся? Дешевое жилье с большим количеством малогабаритных квартир – потенциальное общежитие. Но если квартиры небольшого метража в ограниченном количестве предлагаются в объекте комфорт-класса, это продукт, ориентированный совсем на другого клиента. Успех нашего шоу-рума, конечно, результат правильного проектирования и планирования пространства, а также качественно выполненного дизайн-проекта. Но рациональность планировки по-хорошему удивляет, немало клиентов просят сделать точно такой же вариант отделки и меблировки, который предложен в шоу-руме.
Кстати
В новом проекте «ЮИТ» на Студенческой, 24, продажи еще не открыты, но уже открыто резервирование квартир. «Это один из проектов «ЮИТ», который идеально соответствует политике возведения жилья класса «комфорт» и выше и привычен нашему клиенту. Мы действительно уже предложили резервирование, несмотря на то, что продажи, скорее всего, откроются в конце текущего или начале следующего года. Надо сказать, что две трети квартир в будущем жилом комплексе уже зарезервированы», – говорит Екатерина Гуртовая.
Градостроители открываются сотрудничеству с другими профессионалами, убежден Вилли Мюллер, испанский урбанист и футуролог.
Институт передовой архитектуры Каталонии был создан на рубеже веков для развития новых моделей градостроительства, основанных на понятии metapolis – «метаполия», которое подразумевает, что не только техническая, материальная часть архитектуры составляет город. «Мы решили развивать свое видение как парадигмы в мире архитектуры», – объясняет Вилли Мюллер, сооснователь Института передовой архитектуры Каталонии (IAAC). Особенность парадигм, предлагаемых к изучению в IAAC, но не изучаемых в известных крупных университетах, в их соотнесенности с рядом изменений, которыми ознаменовалось начало XXI века. «Парадигм много. Но важно понять, что на самом деле изменяется прежде всего парадигма ментальная, философская», – уточняет испанский футуролог.
В поисках крайней точки
Вниманию петербургского профессионального сообщества он представил ряд парадигм, наиболее явно требующих обсуждения. Так, предметом исследований в IAAC являются отношения в парадигме «мегагорода/запрограммированные коллапсы». «Где та максимальная точка напряжения, которую сможет выдержать инфраструктура, после чего она должна будет измениться? Можем ли мы, например, бесконечно увеличивать сеть подземного транспорта? Кажется, нет. И я не знаю ни одного института, который мог бы смоделировать катастрофы в городской среде, которая нас окружает», – комментирует Вилли Мюллер. С этой парадигмой соотносятся и вопросы использования высвобождающихся общественных пространств, чьи прежние функции перестали быть востребованными.
Парадигма «изменение климата/изменение инфраструктуры» предполагает новый взгляд на последствия глобального потепления. «Глобальное потепление на четыре-шесть градусов приведет к резкому сокращению площади суши. И это не гипотеза – это уже подтверждается реальностью. Важно не показать, какой будет катастрофа, а ввести это понятие в нашу повестку», – говорит Вилли Мюллер.
Еще одна парадигма, предложенная им к осмыслению, – «открытое публичное пространство/гиперсвязанность людей». Если ранее понятия «площадь», «улица» подразумевали место, где люди наиболее мощно ощущали свою общность, связанность, то теперь эта связанность отвлечена от физического пространства. К этой парадигме примыкает и та, которая соотносит производство материальных вещей и понятие сети, сетевого общения. «Мы переживаем революцию в производстве. Старая индустриальная логика меняется. На смену старым клише, включающим серийное производство, делокализацию (перенос производства в другие места), необходимость складирования продукции, приходит логика локального производства, использующего местные материалы», – утверждает господин Мюллер. «Старая логика производства должна быть упразднена, потому что она разрушает нашу экологию, и стоимость этого экологического следа становится все более важной в сознании людей», – добавляет он. В качестве иллюстрации «новой индустриальной логики» футуролог приводит уже реализуемые локальные проекты по выращиванию овощей в городской среде. «Можем ли мы представить, что в будущем станем выращивать овощи с применением искусственного освещения, используя, например, площади бывших паркингов, потребность в которых отпадет с отказом от личного автотранспорта?» – спрашивает Вилли Мюллер.
Помедленнее, пожалуйста
Парадигма, которая вызвала, пожалуй, самую оживленную реакцию петербургской аудитории, – «гиперрегионы/«медленные» города (slow cities)». «С одной стороны, мы видим гиперрегионы – густонаселенные и очень быстро развивающиеся. А с другой – мы все хотим замедлить это развитие и жить спокойно, неспешно, общаясь с соседями и друзьями, имея возможность пешком дойти до аэропорта», – комментирует футуролог, уточняя, что, разумеется, отдает себе отчет в том, что добраться до современных аэропортов без средств передвижения невозможно. «Может быть, как раз и нужно разработать новый подход к аэропортам? Я хочу сказать, что иное видение проблемы может привести к иному функционированию, иному облику города», – добавляет он.
Актуально звучит для Петербурга, наверное, и парадигма «смарт-города/понятие самодостаточности». «Люди всегда старались найти возможности следить за происходящим в городе, вообще установить связь с окружающей средой. Но камеры слежения, устройства для контроля представляют собой репрессивную сторону – устаревшую. А новая ментальность, новые технологии учат быть самодостаточными и не зависеть ни от кого. Это противоречие подобно человеку, которого тянут в разные стороны. Поэтому очень важно понять эти явления – необходимость установления связи с окружающей средой и уважения независимости – с точки зрения государственной», – говорит Вилли Мюллер. Слишком часто, по его мнению, технологические корпорации «устанавливают прямые связи с властью, продавая сложные технологии, устройства государственным учреждениям, которые не слишком хорошо понимают, что им нужно на самом деле».