Екатерина Гуртовая: «Петербуржцы – самые взыскательные покупатели»
О своеобразии покупательского спроса на новостройки в разных регионах страны
«Строительный Еженедельник» расспросил директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерину Гуртовую.
– Концерн «ЮИТ» – один из немногих застройщиков, обладающих такой обширной географией проектов – Москва и Московская область, Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Ростов-на-Дону, Казань. Как запросы покупателей в Петербурге отличаются от других регионов?
– Действительно, «ЮИТ» уже много лет работает в разных городах России, и у нас есть возможность отслеживать определенные тенденции. Надо сказать, что покупательские предпочтения серьезно отличаются от региона к региону, заставляя застройщиков разрабатывать для каждого из мест своего присутствия конкретное решение.
Например, Петербург характерен тем, что здесь, согласно статистике, больше всего приобретается жилья на душу населения, причем с большим отрывом от других городов. Петербург является лидером как по приобретению первого жилья, так и по вторичным покупкам в новостройках. Этот спрос, помимо внутреннего, обусловленного естественными потребностями по улучшению жилищных условий горожан, формируют также и региональные покупатели. Квартиры в Петербурге приобретают, условно говоря, север страны, Уральский регион и нефтедобывающие области. В проектах «ЮИТ» в Северной столице доля региональных покупателей в структуре продаж по разным проектам колеблется от 20 до 30%.
Надо сказать, что такой интерес к новым квартирам в городе на Неве с одной стороны, конечно, играет на руку застройщикам, а с другой, создает и ряд сложностей. Например, у петербуржцев уровень покупательской грамотности невероятно высок. Вопросы, которые задают потенциальные приобретатели квартир в Петербурге отделу продаж относительно характеристик будущего жилья, технологий строительства, юридических аспектов оформления сделки, не приходят в голову клиентам в других регионах. Застройщик должен быть готов к огромному количеству вопросов со стороны покупателя.
Еще одна сложность – завышенные ожидания клиента. Поясню: когда люди приобретают квартиру в «жестком экономе», ожидание, по сути, может быть только одно – чтобы дом был достроен. Но если речь идет о качестве строительства и сложившейся репутации «ЮИТ» – здесь покупатели желают получить высокое качество жилья и зачастую закладывают в это понятие, если можно так выразиться, свои «опции». Застройщик должен предвосхитить ожидания клиента.
– А чем отличаются требования региональных покупателей, приобретающих квартиры в Петербурге?
– Большинство покупателей из регионов хочет жить в центральных районах города, чтобы все культурные достопримечательности находились в пешей доступности от дома. Квартиры приобретают для переезда в Петербург после выхода на пенсию, для поступающих в ВУЗы детей, с инвестиционными целями.
Можно задаться вопросом – почему Петербург, а не Москва, например, Краснодар или Сочи? Во-первых, кто бы что ни говорил, для регионов Петербург был и остается культурной и образовательной столицей России. Во-вторых, цены квартир в Петербурге сопоставимы с Московской областью, но не с Москвой. При этом сама Москва в глазах многих россиян кажется огромным мегаполисом, жизнь в котором нельзя назвать комфортной. В-третьих, климатические условия юга России не всегда подходят тем, кто всю жизнь проработал в северных регионах.
– Какие региональные рынки сегодня обладают существенным потенциалом развития?
– Прежде всего – Екатеринбург. Он становится современным центром промышленности и активно развивается, создаются новые рабочие места, что формирует значительный спрос на квартиры. Именно поэтому застройщики в последнее время присматриваются к этому рынку.
Очень быстро развивается Московская область. Во многом благодаря динамично разрастающейся транспортной инфраструктуре, чему местные власти уделяют много внимания.
Интересный регион – Казань, обладающий большим потенциалом. Там весьма неплохие темпы продаж, ведь Казань – тоже центр внутренней миграции, в основе которой религиозно-культурные особенности этого региона.
Надо сказать, что выход в регионы – дело не простое. Довольно часто продукт, предлагаемый компаниями, по цене или характеристикам не соответствует локации. Почти в 50% случаев девелопер ошибается. Политика «ЮИТ» при выходе в регионы основывается на приобретении уже существующей на рынке компании, а не на создании новой, что исключает возможность неправильного позиционирования проектов.
– Как выстроена политика «ЮИТ» в регионах, если говорить о разных классах жилья? Например, в Московской области у «ЮИТ» есть проекты эконом-класса, а в Петербурге – нет...
– В целом политика концерна «ЮИТ» нацелена на возведение жилья комфорт-класса и выше. Например, в Финляндии вообще нет никакой сегментации. У тебя просто есть хороший проект – или в центре города, или не в центре. Это скорее вопрос, имеющий отношение к менталитету. А кроме того, в России слишком большой объем рынка, чтобы можно было избежать сегментации.
Общая нацеленность на создание объектов повышенной комфортности вовсе не означает, что в отдельных регионах присутствия «ЮИТ» не может быть исключений. В Петербурге стандарты качества, который разработал и поддерживает «ЮИТ», не позволяют строить дешево. Упрощенно говоря, проект эконом-класса от «ЮИТ» будет стоить неоправданно дорого и никому не будет интересен. В Московской области – другая экономика проектов, и там мы можем строить эконом-класс, соблюдая все наши корпоративные стандарты. Это чисто экономическая история.
– Аналитики рынка говорили о значительном падении продаж в первом полугодии, но сейчас, похоже, ситуация выправляется. Как идут продажи на объектах «ЮИТ»?
– Да, обычно продажи осенью идут в рост, и нынешняя не стала исключением. Покупательская активность возросла. Многие застройщики, ощущая эту активность, стимулируют продажи. К этому в краткосрочном периоде прибегают многие компании. А вот «продолжительные» скидки должны настораживать, потому что цены ниже рынка – это сигнал о неблагонадежности застройщика.
Если говорить о результатах продаж в целом по текущему году, то, скорее всего, они кажутся несколько скромнее, чем в прошлом году. Но скорее это связано с изменившимся набором представленных на рынке проектов, что, конечно, влияет на конечный результат. Проектов в этом году меньше, и они находятся в иной стадии готовности. Например, если взять жилой комплекс бизнес-класса Fjord на Малом проспекте Васильевского острова или элитный жилой комплекс «Смольный проспект», то результаты продаж по ним значительно превосходят показатели прошлого года. Эти комплексы близки ко вводу в эксплуатацию, а покупатели квартир в высоком классе предпочитают готовый продукт.
– Насколько интересны покупателям малоэтажный комплекс INKERI в Пушкине и квартал «Новоорловский» на Суздальском шоссе?
– INKERI хорош тем, что в этой локации мало что строится сейчас, и мы выступаем практически с уникальным предложением в уникальном месте в центре Пушкина. В «Новоорловском», как известно, было принято решение сократить площадь застройки и вторую половину участка, принадлежащую «ЮИТ», продать другому инвестору. «ЮИТ» продает не голую землю, а практически готовый проект – на территорию зафиксирован ППТ, а на каждый из участков разработан градплан, причем еще по старым нормам. Участок мы продаем единым лотом и не планируем дробить его.
– В «Новоорловском» вы предложили рынку смелый продукт – квартиру-студию площадью 20 кв. м. Но говорят, что шоу-рум, который демонстрирует эту квартиру с полной отделкой и меблировкой, вызывает восторг у посетителей.
– Реклама очень многих солидных петербургских застройщиков построена на лозунге: «В наших жилых комплексах нет студий». Почему люди этого боятся? Дешевое жилье с большим количеством малогабаритных квартир – потенциальное общежитие. Но если квартиры небольшого метража в ограниченном количестве предлагаются в объекте комфорт-класса, это продукт, ориентированный совсем на другого клиента. Успех нашего шоу-рума, конечно, результат правильного проектирования и планирования пространства, а также качественно выполненного дизайн-проекта. Но рациональность планировки по-хорошему удивляет, немало клиентов просят сделать точно такой же вариант отделки и меблировки, который предложен в шоу-руме.
Кстати
В новом проекте «ЮИТ» на Студенческой, 24, продажи еще не открыты, но уже открыто резервирование квартир. «Это один из проектов «ЮИТ», который идеально соответствует политике возведения жилья класса «комфорт» и выше и привычен нашему клиенту. Мы действительно уже предложили резервирование, несмотря на то, что продажи, скорее всего, откроются в конце текущего или начале следующего года. Надо сказать, что две трети квартир в будущем жилом комплексе уже зарезервированы», – говорит Екатерина Гуртовая.
Владислав Озорин, член президиума научно-экспертного совета при рабочей группе по мониторингу реализации законодательства в энергетике, энергосбережении и повышении энергетической эффективности Совета Федерации, в интервью газете «Строительный Еженедельник» высказал свою точку зрения по поводу реформ, происходящих в энергетической отрасли Петербурга и Ленинградской области.
– Насколько эффективна сегодня работа электросетевого комплекса Петербурга и Ленинградской области? Какие минусы вы можете отметить?
– На наш взгляд, эффективность работы электросетевого комплекса наших регионов далека от совершенства. Один факт проведения в последний месяц следственных мероприятий против экс-руководителей ОАО «Ленэнерго» о чем-то да говорит. Долги Ленэнерго, которые, по разным оценкам, составляют астрономические суммы в 88-130 млрд рублей, тянут гигантскую сетевую инфраструктуру на дно. Как такое могло случиться? Мне неоднократно приходилось присутствовать на проводимых в стенах Смольного, в ЗакСе города, в Союзе промышленников и предпринимателей СПб, в других структурах многочисленных совещаниях и встречах, на которых ставились вопросы неисполнения Ленэнерго своих обязательств по технологическому присоединению, проблемы с повышением тарифов. Эти вопросы крайне важны для малого и среднего бизнеса, развития промышленности города и области. Не хочу называть конкретные фамилии бывших и нынешних руководителей уважаемой организации, но меняется, к сожалению, все только в худшую сторону.
Одним из негативных моментов в работе Ленэнерго является тот факт, что до сих пор не удается наладить работу по тому же технологическому присоединению. Некоторые заявители оплатили по существующим договорам по 2-3 раза, а вопрос находится еще на стадии решения.
Для поддержки Ленэнерго, очевидно, требуются значительные финансовые вливания, размер которых наверняка адекватен суммам фактической задолженности.
В свое время и Ассоциация энергетических предприятий СЗФО, и Комитет по энергетической политике Союза промышленников и предпринимателей СПб обращали внимание руководства Ленэнерго на недопустимость лоббирования интересов ОАО «Энергосервисная компания Ленэнерго». Именно оно длительное время являлось единственным агентом Ленэнерго при оказании услуг по технологическому присоединению. Навязывание этой компанией своих предложений явилось основанием для многочисленных жалоб субъектов малого и среднего бизнеса Санкт-Петербурга и Ленобласти в правоохранительные органы и УФАС. При этом работа «Энергосервисной компании Ленэнерго» была приостановлена Управлением Федеральной антимонопольной службой Ленинградской области лишь в апреле 2015 года.
Второй и крайне важный момент – это тарифные решения. До сих пор нет реакции ФАС по обращению промышленников о приостановке решения Федеральной службы тарифов о частичном удовлетворении требований Ленэнерго, связанных с изменением цен на энергоносители с 1 июля 2015 года. С 1 мая текущего года тарифы поднялись в среднем на 5%, а в июле могут взлететь аж на целых 50%. В письме, согласованном с губернатором Петербурга, мы просили приостановить решение ФСТ до оценки его регулирующего воздействия. Уже сейчас некоторые промышленные предприятия увидели в текущих счетах Петербургской сбытовой компании прирост цен на электроэнергию до 26%. Что же будет в августе? Пока «энергоконфликт» не разрешен. Но ждать осталось недолго.
– Ленэнерго имеет многомиллиардные долги, а такие компании, как «Санкт-Петербургские электрические сети» и ЛОЭСК, сработали по итогам 2014 года без убытков. Какие еще показатели, кроме финансовой отчетности, свидетельствуют о качественной работе электросетевой компании на рынке?
– Конечно же, своевременность и качество оказываемых ими услуг. Это напрямую зависит от стабильности. Немаловажный фактор – социальная защищенность работников, достойный уровень заработной платы. Увы, работники предприятий малого и среднего бизнеса сейчас не могут этим похвастать. Уровень подготовки руководителей и специалистов, финансовая независимость компаний, правильность принятия стратегических решений по развитию также играют ключевую роль.
Чехарда, связанная со сменой руководителей большинства региональных сетевых организаций, также не может не сказаться на работе. Кроме Ленэнерго руководители поменялись в Петербургских электрических сетях, Петродворцовой электросети, Всеволожских электрических сетях, в Курортэнерго. Этот список можно было бы продолжить. Конечно, ротация кадров – вещь неизбежная. Но, согласитесь, от профессионализма и опыта руководителя на 99,9% зависит и стабильность, и эффективность работы. В пример могу привести руководителя ЛОЭСК Вадима Малыка. Будучи не один год «у руля» ведущей сетевой компании Ленинградской области, он не только грамотно выстроил стратегию ЛОЭСК, но и вывел организацию в ряд самых стабильных региональных сетевых компаний.
– Насколько своевременно, на ваш взгляд, сегодня объединение электросетевых компаний, в частности Ленэнерго, Санкт-Петербургских электрических сетей и Петродворцовой электросети? Что изменится для рынка и для потребителей в связи с таким слиянием?
– Майский Указ Президента РФ «О долгосрочной государственной экономической политике» явился стратегическим решением, а ноябрьский – «Об открытом акционерном обществе «Российские сети» – конкретной командой к поэтапной консолидации региональных сетевых организаций. В тексте последующей «Стратегии развития распределительного электросетевого комплекса» впервые правительство РФ признало, что «полностью выполненной можно считать только одну из задач – создание крупных и сопоставимых по размерам операционных межрегиональных распределительных сетевых организаций в целях усиления ответственности менеджеров за результаты работы и обеспечения условий для принятия регуляторных решений на основе сравнительного анализа».
Думаю, что идея объединения сетевых компаний города направлена не только на получение городом контрольного пакета акций Ленэнерго. Это попытка хотя бы частично решить проблемы самого ОАО «Ленэнерго» за счет активов города. В целом это соответствует энергетической доктрине России. Подчеркну, что в концепции энергетической стратегии России до 2035 года одной из основных стратегических инициатив в ТЭК является развитие внутренней энергетической инфраструктуры (повсеместная доступность, легкость подключения, гибкость, надежность). Но улучшит ли этот шаг нынешнее положение вещей и явится ли плюсом для потребителей – большой вопрос.
– Если ли какая-то опасность в таком объединении?
– На этот вопрос сложно ответить. Думаю, здесь главное – профессионализм и опыт руководителей нашего нового монополиста. С технической точки зрения здесь много вопросов.
– По какому пути, на ваш взгляд, в будущем должны продвигаться реформы электросетевого рынка региона? На каких моментах нужно заострить наибольшее внимание?
– На примере развития наших «новых старых» регионов – Крыма и Севастополя, где «чубайсовские реформы» не проводились, – считаю, что объединение энергосетевых и энергосбытовых компаний региона в одно целое – важнейший шаг, к которому мы должны стремиться.
– Как вы относитесь к идее «перевернуть» котловую схему расчетов между электросетевыми компаниями региона? Для чего это нужно сделать?
– Есть понятия «котел снизу» и «котел сверху». Основной принцип ценообразования на транспорт электроэнергии – это компенсация необходимой валовой выручки. «Котловой» тариф призван учесть затраты всех сетевых организаций на передачу электрической энергии. Важно отметить, что применение такого метода расчетов не исключает риски. Например, ситуацию, при которой количество сетевых организаций в регионе, а также затраты на передачу электрической энергии окажутся выше того показателя, который предусмотрен регулирующим органом при расчете «котлового» тарифа. Компенсировать затраты сетевым организациям возможно лишь в следующем периоде. Таким образом, при применении «котлового» тарифа одним из рисков выступает возможность недополучения доходов, что и происходит в нашем регионе.
Модель «котел сверху» предусматривает установление в регионе «держателя котла». В Петербурге и Ленинградской области это Ленэнерго. В соответствии с указанной системой договорных отношений гарантирующие поставщики (энергосбытовые организации) на основании единых («котловых») тарифов заключают договоры по передаче электрической энергии непосредственно с «держателем котла». В свою очередь, «держатель котла» на основе установленных индивидуальных тарифов распределяет полученную прибыль между сетевыми организациями, по сетям которых происходит транспортировка электрической энергии потребителю.
При установлении «котла снизу» в регионе предусматривается адресность оплаты услуг по передаче электрической энергии той сетевой организации, к которой технологически присоединен потребитель. Единый «котловой» тариф также действует: по нему оплачиваются услуги тех сетевых организаций, к сетям которых подключен потребитель. При этом нижестоящие сетевые организации оплачивают «по цепочке» вверх услуги, оказанные вышестоящими сетевыми организациями.
Проблемы также связаны с реализацией Федерального закона от 06.11.2013 № 308-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об электроэнергетике», исполнение которого должно привести к ликвидации перекрестного субсидирования в энергетике. Но действие закона «тормозится» подзаконными актами правительства РФ, сдерживающими рост тарифов для населения.