Владимир Григорьев: «Агломерация должна быть сформирована с учетом экологического каркаса»
Удалось ли достигнуть договоренности по ключевым вопросам с Правительством Ленобласти
в работе над Концепцией совместного градостроительного развития, когда появятся первые проекты реализации в рамках КУРТ и получит ли продолжение архитектурный конкурс по развитию территорий промышленного «серого пояса», рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев.
– Владимир Анатольевич, каковы итоги полугодия работы Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга?
– За прошедший период была проведена масштабная работа по корректировке Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в соответствии со вступившими в силу изменениями Закона № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Петербурга: режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». Проект ПЗЗ был утвержден Правительством Петербурга 4 июля 2017 года.
Кроме того, была осуществлена работа по внесению изменений в Генеральный план по так называемому «инфраструктурному пакету». 28 июня 2017 года проект закона был рассмотрен и принят Законодательным собранием Петербурга в третьем чтении. Сейчас Комитетом ведется работа по созданию нового Генерального плана на долгосрочную перспективу, в его основу ляжет разрабатываемая Концепция совместного градостроительного развития Петербурга и территорий Ленинградской области (агломерации).
Большое внимание мы уделили конкурсной деятельности, организовав международный архитектурно-градостроительный конкурс на разработку Концепции планировочного и объемно-пространственного решения Музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда». Итоги конкурса подвели 8 сентября текущего года. Перед жюри стоял крайне сложный выбор, ведь все работы 9 архитектурных бюро Санкт-Петербурга, Москвы, Финляндии, Германии и Норвегии выполнены на высоком уровне, с большим вниманием к деталям и трагическим страницам нашей истории. Мы не смогли определить один лучший проект, посчитав, что таких проектов 4 – это «Студия 44», архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», «Архитектурная мастерская Мамошина» и финское бюро Lahdelma & Mahlamaki. В ближайшее время нам предстоит совместно с участниками событий тех дней, блокадниками и ветеранами города, определить победителя.
Сейчас проходит еще один не менее интересный конкурс на «симметричные кварталы» в Петербурге и Минске по программе российско-белорусского сотрудничества. Его итоги мы также планируем подвести в конце года.
– В работе над Концепцией агломерации удалось ли достигнуть взаимопонимания с Правительством Ленинградской области по ключевым вопросам?
– В целом договоренность достигнута. Совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленобласти определены и согласованы границы зон взаимного влияния. Достигнуты договоренности о размещении ряда объектов, обеспечивающих жизнедеятельность города на территории области (таких, как места утилизации отходов). Определены действия по совместному развитию улично-дорожной сети. Но в этом вопросе мы, как говорится, были «обречены» на успех, поскольку решение транспортных задач осуществляется в рамках Координационного совета по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти под руководством министра транспорта РФ М. Ю. Соколова. Нами была проведена работа по синхронизации и стыковке улично-дорожной сети, определению технических коридоров.
И, на мой взгляд, главное – достигнуто общее понимание, что формирование агломерации должно строиться на основе создания экологического каркаса. Однако здесь есть ряд вопросов, которые нам еще предстоит согласовать с Правительством Ленобласти. Не скрою, город выступает с максималистской позицией – создание и сохранение зеленого пояса вокруг Петербурга, что и было заложено в Генеральных планах прошлых лет. Но жизнь вносит свои коррективы, и сегодня мы наблюдаем активное наступление на этот зеленый пояс зон жилищного строительства, вплотную подошедших к границам города со стороны области. Совместно с соседним регионом мы должны определить структуру экологического каркаса, сочетание кольцевых и радиальных зеленых зон вокруг Петербурга, закрепить их как территории охраняемого и сохраняемого ландшафта.
– Когда подготовка Концепции будет завершена?
– Уместнее говорить о завершении очередного этапа работы. В процессе разработки концепции мы пришли к единому мнению, что она должна быть «живым», постоянно действующим и дополняемым документом, как и Генеральный план. Завершение очередного этапа работы намечено на ноябрь текущего года.
– В июне были одобрены поправки в Генплан Петербурга. Некоторые эксперты поспешили назвать обновленный Генплан конгломератом «мертвых проектов». Согласны ли Вы с такой оценкой?
– Такая оценка мне представляется субъективной и не обоснованной, я с ней категорически не согласен. Я отчасти бы понял, если бы нас упрекали за то, что корректировки в Генплане касались только действующих проектов, или нас обвиняли бы в недостаточности изменений, связанных с проектами, которые еще предстоит реализовать, но ведь ничего подобного не произошло. Генеральный план – это в принципе картина будущего, он содержит в себе проекты как находящиеся в стадии реализации, так и перспективные, но отнюдь не «мертвые».
– Продолжается разработка Генплана Петербурга на 2019 – 2043 годы. На какой стадии сейчас находится работа?
– В основе создаваемого Генерального плана должны быть положения Концепции совместного градостроительного развития Петербурга и Ленобласти, о которой я уже говорил. Поскольку новая форма Генплана, предписанная федеральными документами, предполагает отображение региональных объектов, сейчас мы занимаемся сбором необходимых исходных данных. Мы уже собрали информацию примерно о 50 тыс. региональных объектов, которые подлежат отображению. Согласно поручению вице-губернатора Петербурга И. Н. Албина, мы создали так называемые «температурные карты», которые представляют собой анализ обеспеченности территорий города объектами социально-культурной и бытовой инфраструктуры. «Температурные карты» позволяют определить территории особо острого дефицита и территории, относительно благополучные в плане обеспеченности такими объектами. В Генплане эти данные также будут учтены. Сегодня Правительством Российской Федерации разрабатывается концепция пространственного развития страны, в соответствии с которой будет откорректирована Концепция развития Санкт-Петербурга, – это «Стратегия-2030». Она также должна найти свое отражение в Генеральном плане.
– В недавно утвержденных правительством города обновленных ПЗЗ установлен перечень территорий, которые получат развитие как КУРТ. Город выбрал 14 территорий для КУРТ, но по своей инициативе будет развивать не все. Почему?
– Действующей редакцией Градкодекса для осуществления деятельности по комплексному устойчивому развитию территорий определены четыре критерия. Так, закон позволяет определять границы участков под КУРТ в ПЗЗ, где не менее 50% объектов – это аварийные здания (кроме многоквартирных домов), объекты, которые не соответствуют градостроительному регламенту и которые используются не по назначению. Территорий, которые бы удовлетворяли этим критериям, в Петербурге практически нет. Пока определены две – территория бывшей воинской части в Красносельском районе и территория бывшего золоотвала в районе Дальневосточного проспекта. В то же время территорий, которые нуждаются в КУРТ, но находятся в частной собственности, – гораздо больше. Поэтому и территорий, заявленных по инициативе правообладателей, будет больше.
На данный момент нет четкого понимания по поводу того, как будут строиться взаимоотношения по договору КУРТ, в котором должны быть прописаны обязательства двух сторон, а также этапы и сроки реализации проекта. Сейчас по нескольким территориям как раз подходим к разработке таких «пилотных» договоренностей. Градкодекс не содержит типовой формы такого договора, но его и не должно быть. Для разных городов и отличных градостроительных ситуаций эта задача может быть решена по-разному.
Одна из территорий – квартал у Лиговского проспекта – уже развивается в рамках КУРТ. Я думаю, он станет одним из первых проектов, который реально покажет, как будут учтены интересы различных собственников. Проектом занимается сильная девелоперская группа, и мы надеемся, что им удастся успешно решить эту сложную задачу.
– В прошлом году Комитет организовал и провел архитектурный конкурс, касающийся развития трех территорий «серого пояса». Планируете ли распространить эту инициативу на другие промышленные территории, нуждающиеся в реновации?
– Прежде всего, нам удалось утвердиться в представлении о том, что территории «серого пояса» должны развиваться комплексно – здесь должны быть созданы и рекреационные, и общественные пространства, и места приложения труда, и жилая застройка. Конкурс показал различие подходов к решению этой задачи, что оправдано: для разных территорий и решения должны быть индивидуальными.
Развитие «серого пояса» – задача, которая стоит перед городом в целом, а не только перед Комитетом по градостроительству и архитектуре. Первостепенное значение в определении векторов развития этих территорий имеет решение таких вопросов, как приложение труда и характер создаваемых производств, инвентаризация действующих предприятий. Это находится в ведении Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга. Отдельная тема – имущественные вопросы. Здесь мы ждем методологической поддержки от городского Комитета имущественных отношений. Думаю, задачи по развитию «серого пояса» в той или иной степени касаются всех профильных комитетов.
Безусловно, было бы очень полезно получить проектные решения по развитию всех территорий «серого пояса». В рамках состоявшегося конкурса мы предложили архитекторам только три участка, в южной части города. Вместе с тем, такие территории есть и на севере – например, на Выборгской стороне.
Одной из идей этого конкурса было привлечь внимание бизнеса к проектам развития «серого пояса», активизировать инвестиционный процесс вокруг этих территорий. Ведь, откровенно говоря, финансовые возможности города пока не позволяют говорить о преобразовании этих зон за счет бюджета. Во Франции, например, был разработан законодательный механизм, по которому построен район Дефанс в Париже. Это была так называемая концепция «национального интереса». Если территория признавалась важной для развития, для нее разрабатывали определенные условия, которые никто не вправе оспаривать. Аналогичный пример – территория у вокзала Аустерлиц. У нас таких законов, к сожалению, нет.
– Исторически сложилось, что Петербург в определении своего архитектурного облика чаще ориентируется на европейские образцы. Как родилась идея конкурса «Симметричные кварталы»? Опыт коллег из стран ближнего зарубежья может обогатить Петербург в архитектурном плане?
– Я бы разделил эти два вопроса – про конкурс и опыт. Беглого взгляда на опыт минчан достаточно, чтобы понять, что они строят с гораздо меньшей плотностью, чем мы. И при этом их проекты являются коммерчески состоятельными. Если мы вдруг начнем перенимать опыт Белоруссии и установим для Петербурга коэффициент использования территорий около 1 или меньше, как в Минске, то, боюсь, налогами мы город не обогатим и девелоперы не увидят рентабельности в своих проектах. Вместе с тем наши белорусские коллеги успешно и профессионально решают свои градостроительные задачи, никаких кризисных явлений, например, в Минске, я не увидел.
Конкурс на «симметричные кварталы», на мой взгляд, очень красивая идея. Вектор разобщенности, который мы наблюдаем сегодня и который отчасти поддерживаем сами (а иногда его навязывают нам извне), неправилен. Проблема разобщенности населения существовала всегда. Но всегда существовала и идея развития. Поэтому любые поводы для совместных действий и сопричастности друг другу сегодня можно только приветствовать.
Суть конкурса в том, что наши минские коллеги проектируют жилой квартал в Петербурге, а мы делаем «симметричный» проект в Минске. Это покажет, насколько мы ушли друг от друга в своих, в том числе и архитектурных представлениях, или все еще остаемся в похожем мировоззрении. В Петербурге речь идет о социальном жилье, этот проект будет реализован, он заложен в планы Комитета по строительству Петербурга, отражен в адресно-инвестиционной программе. Насколько я знаю, белорусская сторона так же серьезно подходит к вопросу реализации проекта в Минске, который выполнят петербургские архитекторы.
Кстати
Территория конкурсного проектирования «Белорусского квартала» в Санкт-Петербурге расположена в районе Полюстрово Калининского района в окружении промышленной и жилой застройки. Площадь участков, предназначенных для строительства жилых домов, составляет 3,89 га.
Коммунарское городское поселение – единственное в Гатчинском районе, вошедшее в «красную» зону в соответствии с программой «Светофор».
И это, полагает глава администрации поселения Вера Пыжова, абсолютно справедливо.
– Вера Владимировна, почему?
– Если сейчас в Коммунаре официально зарегистрированы 22 тыс. жителей, то к 2034 году, согласно генеральному плану, ожидается рост численности населения до 41 тыс. человек преимущественно за счет миграции. Стоимость квадратного метра у нас существенно ниже, чем в Петербурге, поэтому люди, имеющие возможность продать свое жилье там и приобрести новую квартиру большей площади в Коммунаре, используют этот шанс. Жилищное строительство в нашем городе не только не прекращается, но даже идет по нарастающей.
Сегодня, например, ЖК «Город детства» совокупной жилой площадью порядка более 10 тыс. кв. м строит компания «СНВ Северо-Запад». Строительство ЖК «Ново-Антропшино», где будет около 15 тыс. кв. м, ведет ООО «Запстрой». ЗАО «Антропшинский строительный комбинат» (АСК) планирует возведение девятиэтажного дома. ООО «Олимпстрой», новый для Коммунара застройщик, займется строительством дома под переселение граждан из аварийного фонда. И жителям всех новостроек, безусловно, требуются и социальные объекты, и объекты безопасности, и нормальные дороги. Но если на земельном участке, где строится микрорайон «Город детства», я знаю, предполагается строительство и детского сада, и школы, и даже небольшая церковь, то ЖК «Ново-Антропшино» вызывает некоторую тревогу. Там в перспективе только детский сад.
Кроме того, в нашем городе очень высокий уровень маятниковой миграции: на некогда градообразующем предприятии, ОАО «Петербургский картонно-полиграфический комбинат» (ныне в составе ПАО «Кнауф Петроборд»), сегодня работают не более 800 человек (до 2008 года – 2 тыс. человек). И конечно, это еще больше обязывает застройщиков к строительству социальных объектов. Пусть те же детские сады будут встроенными или пристроенными, небольшими, но не должно быть так, чтобы жилье ввели в эксплуатацию, а дальнейшее развитие территории оставалось исключительно заботой властей.
Необходимо, чтобы девелоперы предусматривали места под размещение объектов безопасности и других значимых объектов. Например, почему бы часть коммерческих помещений в жилом доме не выделить под почту, пусть за символическую арендную плату с последующей передачей ФГУП «Почта России» в безвозмездное пользование?
– Документы территориального планирования в вашем поселении утверждены, однако, насколько мне известно, необходимы поправки. Чем они вызваны?
– Меняется фактическое зонирование, состав имущественного комплекса. Например, в 2015 году в муниципальную собственность из собственности ООО «Кнауф Петроборд» передан водовод. Или, например, в ПЗЗ фактическая зона СНТ указана как охранная. Надо также расширять промышленную зону. Есть необходимость внесения изменений в связи со сносом аварийных домов.
– Будет ли развиваться Коммунар за счет включения новых земель в границы населенного пункта?
– Нет, новых территорий не появится. Но мы планируем развивать существующие промышленные зоны. К сожалению, сегодня инвесторы не торопятся действовать на наших землях. Однако определенные надежды мы все-таки связываем с индустриальным парком «Южные ворота». Они получили в аренду 100 га в промзоне № 3. Благодаря статусу индустриального парка арендная плата для них на первоначальном этапе составляет всего 30% от кадастровой стоимости. И хотя это главный недоимщик по арендной плате за землю, думаю, команда «Южных ворот» все-таки сможет реализовать планы по развитию территории.
Крупный собственник земель в промышленной зоне № 3 ООО «Кнауф Петроборд» недавно претендовал на свободный участок в этой же зоне площадью 23 га для строительства третьей производственной линии, но пока эти планы отложены. Действующее на территории МО город Коммунар российское подразделение французской компании Schneider Electric – завод «ЭлектроМоноблок» – также обращалось к нам с запросом о предоставлении еще одного земельного участка. У нас есть несколько свободных гектар в непосредственной близости от их промышленной площадки.
Желание увеличить занимаемую площадь в промзоне Коммунара изъявило и руководство ЗАО «Завод Металлист», который пока работает не на полную мощность: там заняты около 50 человек, но мы надеемся на увеличение численности персонала.
Разумеется, мы занимаемся привлечением инвесторов, широко рекламируя возможности нашей территории. Но нам несколько «связывает руки» невозможность распоряжаться, как ранее, неразграниченными землями. И потом, сейчас участки передаются только на правах аренды через торги; конечно, это не столь интересно инвесторам, как участки, передаваемые по акту выбора.
– Вы упомянули о трех промышленных зонах, но рассказали только о двух из них. Чем интересна оставшаяся?
– В промзоне № 2 также есть свободные площади, но их совсем немного, поскольку мы уже сформировали земельный участок под новые очистные сооружения. Ныне действующие работают на пределе своих возможностей.
– Когда планируется строительство новых КОС?
– Пока можно говорить только о реконструкции существующих. Проект мы разработали еще в 2008 году. Теперь он претерпел изменения. Но сама реконструкция не очень устраивает инвесторов, которые проявляли интерес к нашему проекту. В 2010-2012 годах мы пообщались с массой потенциальных инвесторов, поскольку были включены в целевую программу «Чистая вода Ленинградской области», действие которой впоследствии прекратилось. В 2014 году мы активно занимались проектом на условиях государственно-частного партнерства (для реконструкции существующих КОС на условиях концессионного соглашения). Для этих целей в областном бюджете было предусмотрено 70 млн рублей, но до реализации проекта дело так и не дошло.
В этом году мы предпринимаем новые попытки привлечь инвесторов, и они уже появились. Не буду вдаваться в подробности, скажу только, что к финансированию проекта будут привлечены средства Фонда содействия реформированию ЖКХ. Надеюсь, в этот раз наши усилия увенчаются успехом, и в итоге получится и реконструировать старые КОС, и построить новые. Нам необходимы новые мощности на 17 тыс. куб. м стоков в сутки, поскольку предполагаемый объем строительства действительно очень велик. Помимо жилья это реабилитационный центр, спортивные сооружения (бассейн, ледовая площадка) и др.
– За чей счет будут строиться спортивные, медицинские объекты?
– Мы стремимся уйти от неэффективных расходов, и я абсолютно согласна с мнением губернатора Александра Юрьевича Дрозденко о том, что нам выгоднее покупать места, услуги в уже построенных объектах, чем строить и содержать здания за бюджетные деньги. Так, вложив 110 млн рублей в строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, мы до сих пор не окупили эти затраты. Более того, ФОК не перекрывает расходы на свое содержание доходами от оказания услуг населению. Соответственно, и ледовая площадка для наших хоккеистов, и учреждения здравоохранения будут появляться за счет инвесторов. У нас уже несколько лет действует один частный медицинский центр, еще один открылся в начале нынешнего года, а в скором времени аналогичное учреждение появится в другом районе города. Там можно будет получить помощь узких специалистов, в том числе по линии ОМС, и даже с направлением в стационар.
– А какие надежды вы связываете с реабилитационным центром? И как быстро он может появиться?
– Как руководитель я думаю, что самое важное для нашего населения – чтобы там был стационар на 50 коек, как планировалось. Пока спекуляции относительно недействующей больницы и отсутствия стационара – любимая тема различных политических сил, особенно перед выборами. По проекту реабилитационного центра уже проведена гигантская работа. Мы с одним только земельным участком вопросы решали полгода! И хорошо, что нашелся инвестор, с которым будет заключено концессионное соглашение. Думаю, реабилитационный центр появится в срок. Всему, что связано с этим проектом, сегодня дан зеленый свет и в администрации города, и в районе, и на уровне областного правительства.