Владимир Григорьев: «Агломерация должна быть сформирована с учетом экологического каркаса»


25.09.2017 12:36

Удалось ли достигнуть договоренности по ключевым вопросам с Правительством Ленобласти
в работе над Концепцией совместного градостроительного развития, когда появятся первые проекты реализации в рамках КУРТ и получит ли продолжение архитектурный конкурс по развитию территорий промышленного «серого пояса», рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев.


– Владимир Анатольевич, каковы итоги полугодия работы Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга?

– За прошедший период была проведена масштабная работа по корректировке Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в соответствии со вступившими в силу изменениями Закона № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Петербурга: режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». Проект ПЗЗ был утвержден Правительством Петербурга 4 июля 2017 года.

Кроме того, была осуществлена работа по внесению изменений в Генеральный план по так называемому «инфраструктурному пакету». 28 июня 2017 года проект закона был рассмотрен и принят Законодательным собранием Петербурга в третьем чтении. Сейчас Комитетом ведется работа по созданию нового Генерального плана на долгосрочную перспективу, в его основу ляжет разрабатываемая Концепция совместного градостроительного развития Петербурга и территорий Ленинградской области (агломерации).

Большое внимание мы уделили конкурсной деятельности, организовав международный архитектурно-градостроительный конкурс на разработку Концепции планировочного и объемно-пространственного решения Музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда». Итоги конкурса подвели 8 сентября текущего года. Перед жюри стоял крайне сложный выбор, ведь все работы 9 архитектурных бюро Санкт-Петербурга, Москвы, Финляндии, Германии и Норвегии выполнены на высоком уровне, с большим вниманием к деталям и трагическим страницам нашей истории. Мы не смогли определить один лучший проект, посчитав, что таких проектов 4 – это «Студия 44», архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», «Архитектурная мастерская Мамошина» и финское бюро Lahdelma & Mahlamaki. В ближайшее время нам предстоит совместно с участниками событий тех дней, блокадниками и ветеранами города, определить победителя.

Сейчас проходит еще один не менее интересный конкурс на «симметричные кварталы» в Петербурге и Минске по программе российско-белорусского сотрудничества. Его итоги мы также планируем подвести в конце года.

 – В работе над Концепцией агломерации удалось ли достигнуть взаимопонимания с Правительством Ленинградской области по ключевым вопросам?

– В целом договоренность достигнута. Совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленобласти определены и согласованы границы зон взаимного влияния. Достигнуты договоренности о размещении ряда объектов, обеспечивающих жизнедеятельность города на территории области (таких, как места утилизации отходов). Определены действия по совместному развитию улично-дорожной сети. Но в этом вопросе мы, как говорится, были «обречены» на успех, поскольку решение транспортных задач осуществляется в рамках Координационного совета по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти под руководством министра транспорта РФ М. Ю. Соколова. Нами была проведена работа по синхронизации и стыковке улично-дорожной сети, определению технических коридоров.

И, на мой взгляд, главное – достигнуто общее понимание, что формирование агломерации должно строиться на основе создания экологического каркаса. Однако здесь есть ряд вопросов, которые нам еще предстоит согласовать с Правительством Ленобласти. Не скрою, город выступает с максималистской позицией – создание и сохранение зеленого пояса вокруг Петербурга, что и было заложено в Генеральных планах прошлых лет. Но жизнь вносит свои коррективы, и сегодня мы наблюдаем активное наступление на этот зеленый пояс зон жилищного строительства, вплотную подошедших к границам города со стороны области. Совместно с соседним регионом мы должны определить структуру экологического каркаса, сочетание кольцевых и радиальных зеленых зон вокруг Петербурга, закрепить их как территории охраняемого и сохраняемого ландшафта.

– Когда подготовка Концепции будет завершена?

– Уместнее говорить о завершении очередного этапа работы. В процессе разработки концепции мы пришли к единому мнению, что она должна быть «живым», постоянно действующим и дополняемым документом, как и Генеральный план. Завершение очередного этапа работы намечено  на ноябрь текущего года.

– В июне были одобрены поправки в Генплан Петербурга. Некоторые эксперты поспешили назвать обновленный Генплан конгломератом «мертвых проектов». Согласны ли Вы с такой оценкой?

– Такая оценка мне представляется субъективной и не обоснованной, я с ней категорически не согласен. Я отчасти бы понял, если бы нас упрекали за то, что корректировки в Генплане касались только действующих проектов, или нас обвиняли бы в недостаточности изменений, связанных с  проектами, которые еще предстоит реализовать, но ведь ничего подобного не произошло. Генеральный план – это в принципе картина будущего, он содержит в себе проекты как находящиеся в стадии реализации, так и перспективные, но отнюдь не «мертвые».

 – Продолжается разработка Генплана Петербурга на 2019 – 2043 годы. На какой стадии сейчас находится работа?

– В основе создаваемого Генерального плана должны быть положения Концепции совместного градостроительного развития Петербурга и Ленобласти, о которой я уже говорил. Поскольку новая форма Генплана, предписанная федеральными документами, предполагает отображение региональных объектов, сейчас мы занимаемся сбором необходимых исходных данных. Мы уже собрали информацию примерно о 50 тыс. региональных объектов, которые подлежат отображению. Согласно поручению вице-губернатора Петербурга И. Н. Албина, мы создали так называемые «температурные карты», которые представляют собой анализ обеспеченности территорий города объектами социально-культурной и бытовой инфраструктуры. «Температурные карты» позволяют определить территории особо острого дефицита и территории, относительно благополучные в плане обеспеченности такими объектами. В Генплане эти данные также будут учтены. Сегодня Правительством Российской Федерации разрабатывается концепция пространственного развития страны, в соответствии с которой будет откорректирована Концепция развития Санкт-Петербурга, – это «Стратегия-2030». Она также должна найти свое отражение в Генеральном плане.

– В недавно утвержденных правительством города обновленных ПЗЗ установлен перечень территорий, которые получат развитие как КУРТ. Город выбрал 14 территорий для КУРТ, но по своей инициативе будет развивать не все. Почему?

– Действующей редакцией Градкодекса для осуществления деятельности по комплексному устойчивому развитию территорий определены четыре критерия. Так, закон позволяет определять границы участков под КУРТ в ПЗЗ, где не менее 50% объектов – это аварийные здания (кроме многоквартирных домов), объекты, которые не соответствуют градостроительному регламенту и которые используются не по назначению. Территорий, которые бы удовлетворяли этим критериям, в Петербурге практически нет. Пока определены две – территория бывшей воинской части в Красносельском районе и территория бывшего золоотвала в районе Дальневосточного проспекта. В то же время территорий, которые нуждаются в КУРТ,  но находятся в частной собственности, – гораздо больше. Поэтому и территорий, заявленных по инициативе правообладателей, будет больше.

На данный момент нет четкого понимания по поводу того, как будут строиться взаимоотношения по договору КУРТ, в котором должны быть прописаны обязательства двух сторон, а также этапы и сроки реализации проекта. Сейчас по нескольким территориям как раз подходим к разработке таких «пилотных» договоренностей. Градкодекс не содержит типовой формы такого договора, но его и не должно быть. Для  разных городов и отличных градостроительных ситуаций эта задача может быть решена по-разному.

Одна из территорий – квартал у Лиговского проспекта – уже развивается в рамках КУРТ. Я думаю, он станет одним из первых проектов, который реально покажет, как будут учтены интересы различных собственников. Проектом занимается сильная девелоперская группа, и мы надеемся, что им удастся успешно решить эту сложную задачу.

– В прошлом году Комитет организовал и провел архитектурный конкурс, касающийся развития трех территорий «серого пояса». Планируете ли распространить эту инициативу на другие промышленные территории, нуждающиеся в реновации?

– Прежде всего, нам удалось утвердиться в представлении о том, что территории «серого пояса» должны развиваться комплексно – здесь должны быть созданы и рекреационные, и общественные пространства, и места приложения труда, и жилая застройка. Конкурс показал различие подходов к решению этой задачи, что оправдано: для разных территорий и решения должны быть индивиду­альными.

Развитие «серого пояса» – задача, которая стоит перед городом в целом, а не только перед Комитетом по градостроительству и архитектуре. Первостепенное значение в определении векторов развития этих территорий имеет решение таких вопросов, как приложение труда и характер создаваемых производств, инвентаризация действующих предприятий. Это находится в ведении Комитета по промышленной политике и инновациям Петербурга. Отдельная тема – имущественные вопросы. Здесь мы ждем методологической поддержки от городского Комитета имущественных отношений. Думаю, задачи по развитию «серого пояса» в той или иной степени касаются всех профильных комитетов.

Безусловно, было бы очень полезно получить проектные решения по развитию всех территорий «серого пояса». В рамках состоявшегося конкурса мы предложили архитекторам только три участка, в южной части города. Вместе с тем, такие территории есть и на севере – например, на Выборгской стороне.

Одной из идей этого конкурса было привлечь внимание бизнеса к проектам развития «серого пояса», активизировать инвестиционный процесс вокруг этих территорий. Ведь, откровенно говоря, финансовые возможности города пока не позволяют говорить о преобразовании этих зон за счет бюджета. Во Франции, например, был разработан законодательный механизм, по которому построен район Дефанс в Париже. Это была так называемая концепция «национального интереса». Если территория признавалась важной для развития, для нее разрабатывали определенные условия, которые никто не вправе оспаривать. Аналогичный пример – территория у вокзала Аустерлиц. У нас таких законов, к сожалению, нет.

– Исторически сложилось, что Петербург в определении своего архитектурного облика чаще ориентируется на европейские образцы. Как родилась идея конкурса «Симметричные кварталы»? Опыт коллег из стран ближнего зарубежья может обогатить Петербург в архитектурном плане?

– Я бы разделил эти два вопроса – про конкурс и опыт. Беглого взгляда на опыт минчан достаточно, чтобы понять, что они строят с гораздо меньшей плотностью, чем мы. И при этом их проекты являются коммерчески состоятельными. Если мы вдруг начнем перенимать опыт Белоруссии и установим для Петербурга коэффициент использования территорий около 1 или меньше, как в Минске, то, боюсь, налогами мы город не обогатим и девелоперы не увидят рентабельности в своих проектах. Вместе с тем наши белорусские коллеги успешно и профессионально решают свои градостроительные задачи, никаких кризисных явлений, например, в Минске, я не увидел.

Конкурс на «симметричные кварталы», на мой взгляд, очень красивая идея. Вектор разобщенности, который мы наблюдаем сегодня и который отчасти поддерживаем сами (а иногда его навязывают нам извне), неправилен. Проблема разобщенности населения существовала всегда. Но всегда существовала и идея развития. Поэтому любые поводы для совместных действий и сопричастности друг другу сегодня можно только приветствовать.

Суть конкурса в том, что наши минские коллеги проектируют жилой квартал в Петербурге, а мы делаем «симметричный» проект в Минске. Это покажет,  насколько мы ушли друг от друга в своих, в том числе и архитектурных представлениях, или все еще остаемся в похожем мировоззрении. В Петербурге речь идет о социальном жилье, этот проект будет реализован, он заложен в планы Комитета по строительству Петербурга, отражен в адресно-инвестиционной программе. Насколько я знаю, белорусская сторона так же серьезно подходит к вопросу реализации проекта в Минске, который выполнят петербургские архитекторы.

Кстати

Территория конкурсного проектирования «Белорусского квартала»  в Санкт-Петербурге расположена в районе Полюстрово Калининского района в окружении промышленной и жилой застройки. Площадь участков, предназначенных для строительства жилых домов, составляет 3,89 га.


РУБРИКА: Интервью
АВТОР: Дарья Литвинова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №28 (777)
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо



04.09.2017 11:18

В выигрыше всегда будет тот, кто сможет предложить рынку качественно новый продукт, считает соучредитель строительной компании «Бау Сити» Кирилл Сиволобов. Первый проект компании – ЖК BauHaus, развиваемый в новом для рынка формате business-light, – уже преодолел строительный «экватор».


– Как выглядит сегодня ЖК BauHaus? Когда можно будет представить формат buisness-light в действии?

– Строительство дома идет по намеченному плану, даже с опережением графика. Один из корпусов уже достиг 17-ти этажей, второй – 14-ти. Всего, напомню, наш проект состоит из двух 25-этажных башен. Монолитные работы завершены более чем на 60%. Осенью мы откроем первый шоу-рум, в котором можно будет в деталях представить все преимущества нашего продукта, а строительство BauHaus будет завершено в IV квартале 2018 года.

 – Насколько активно идут продажи? Покупателям интересен формат business-light?

– Мы довольны темпом продаж, вышли на объем реализации порядка 20 квартир в месяц, что дает нам возможность уверенно развиваться в соответствии с намеченным графиком. Жилой комплекс BauHaus – наш флагманский проект, мы понимаем, что именно он станет визитной карточкой Bau City Development, поэтому тщательно продумываем каждую деталь, создавая красивый и функциональный дом. Мы хотим, чтобы людям здесь было приятно и комфортно, чтобы они смогли улучшить качество своей жизни. Нам нравится, как развивается проект сейчас, он может стать жемчужиной Московского района, и мы постоянно работаем над его совершенствованием. Консультируемся с иностранными специалистами, рассматриваем инновационные решения, стараемся улучшить уже «прорисованные» узлы.

Темпы продаж говорят о том, что предложенный нами продукт оказался востребован на рынке Петербурга, он интересен покупателям. В особенности людям, приобретающим квартиру повторно: им уже известны все недостатки массового сегмента жилья, потому они высоко оценивают набор опций, предлагаемый в жилом комплексе BauHaus. К выбору наш покупатель подходит вдумчиво, внимательно относясь к деталям, правильно расставляя акценты. Он грамотен, требователен и прекрасно знает, чего хочет, поэтому вдвойне приятно, что он выбирает BauHaus.

 – Какова доля ипотеки в объеме сделок?

– Около 90%. Такой высокий процент объясняется тем, что большинство наших покупателей – собственники бизнеса, кредит дает им возможность не выводить деньги из оборота. Мы работаем с десятью банками, которые оценили нас как надежного партнера и предлагают выгодные ипотечные ставки. Кроме того, для покупателей наших квартир мы разработали удобную программу рассрочек.

 – Формат business-light предполагает наличие столь популярных у покупателей студий?

– Студий в нашем проекте нет, и это осознанный выбор. Минимальный метраж квартиры – 40 кв. м. Если нашему покупателю захочется расшириться, он может купить еще одну квартиру и объединить их. Это возможно благодаря конфигурации дома и использованию в несущей конструкции плоских колонн, позволяющих объединить хоть все квартиры на этаже. Мы даем возможность людям сформировать свое собственное пространство. Человек может создать для себя подходящую планировку с необходимой для комфортного проживания площадью, при этом оптимизировав расходы на приобретение жилья и дальнейшее его содержание.

– В чем особенность формата business-light? Как родилась идея создания нового формата?

– При создании BauHaus во главу угла мы поставили комфорт проживания и постарались наполнить дом необходимым функционалом. Мы далеко вышли за границы класса «комфорт», не очень укладываемся в общепринятые рамки бизнес-класса, но в то же время в BauHaus есть даже элементы дома уровня «премиум»: так у нас и сформировалась концепция формата business-light – «легкий бизнес-класс». Высокую планку мы задали во всем – начиная от качественного архитектурного проекта, продуманного внутридомового сервиса и заканчивая общением с клиентами в офисе.

Мы применяем технологии, которые до нас никто в домах такого уровня не использовал. Фасад BauHaus мы облицовываем достаточно дорогим и эффектным материалом – объемной керамикой Hunter Douglas, используем теплое панорамное остекление лоджий, устанавливаем бесшумные скоростные лифты KONE со скоростью подъема 2 м/с, а в подземном теплом паркинге мы предусмотрели зарядку для Tesla и других электрокаров. Кто-то посчитает такие функции избыточными, но мы понимаем, что дом простоит не одно десятилетие: в него нужно заложить технологии, которые будут востребованы и в будущем.

Внимательно мы отнеслись и к благоустройству прилегающей территории и даже объявили открытый конкурс на разработку архитектурной концепции. Причем при определении победителей мы учитывали как мнение профессиональных архитекторов и специалистов по ландшафтному дизайну, так и пожелания покупателей: они комментировали работы в соцсетях и выбирали идеи, которые они хотели бы видеть в своем доме. Кстати, мы всегда рады обратной связи от наших клиентов и часто именно благодаря их пожеланиям совершенствуем проект. Поэтому BauHaus постоянно улучшается: люди, которые купили квартиру на ранних этапах строительства, в итоге получат гораздо более интересный и технически насыщенный продукт.

 – И все же, насколько уверенно чувствует себя нестандартный проект на рынке? Ведь объем продаж на этом рынке, как свидетельствует статистика, в целом снижается?

– Проблемы с продажами, в основном, испытывают крупные компании, игроки в сегменте «эконом-класс». Строительство значительного объема жилья и содержание большой структуры для тысяч людей требует довольно серьезного и стабильного финансирования, что напрямую связано с графиком и объемом продаж. Сегодня данный сегмент рынка перенасыщен и предложение превышает спрос. Следствием этого становится высокая конкуренция и борьба за клиента, а это отражается на цене и конечном качестве продукта. Мы – небольшая компания с небольшими текущими расходами, создающая качественный продукт. Предложений, подобно нашему, на рынке немного, спрос стабильный, поэтому и конкуренция невелика, да и та больше за счет предлагаемых опций. Качественный и штучный продукт всегда востребован на рынке, я в этом абсолютно уверен.

 – Еще 10 лет назад территория у станции метро «Звездная» считалась окраиной города. А сегодня это место для развития проектов бизнес-класса. Может быть, уровень Вашего проекта слишком высок для этой локации?

– За прошедшее десятилетие район у «Звездной» значительно преобразился. Причем качественный сдвиг произошел и в социальной, и в коммерческой, и в дорожной инфраструктуре. При этом есть «пятна» с невысокой плотностью застройки – как вокруг BauHaus. У жильцов нашего дома из окон открывается хороший вид на Петербург. Добавим сюда близость к станциям метро (до «Звёздной» можно дойти за 10 минут), к историческим пригородам и аэропорту «Пулково», а также благоустроенность, и мы получим идеальную локацию для реализации проектов достойного уровня.

Справка

Жилой комплекс BauHaus – первый в Санкт-Петербурге дом класса business-light. Проект объединяет в себе черты премиум-жилья (дизайнерские холл и ресепшн, круглосуточная охрана, двор с ландшафтным дизайном), подкупает вниманием к деталям (дополнительные кладовые помещения, зарядки для Tesla) и радует качественными материалами (навесной фасад из объемной керамики Hunter Douglas, лифты KONE, теплое панорамное остекление лоджий). Руководствуясь концепцией немецкой архитектурной школы Баухаус, в компании создают дом, где человек может сам сформировать для себя идеальное пространство, исходя из своих финансовых возможностей и потребностей: конструкция дома позволяет объединить несколько квартир, вплоть до целого этажа. Благодаря этому формату покупатель может значительно улучшить качество жизни, инвестируя разумную сумму в покупку жилья и его содержание.


РУБРИКА: Достижения
АВТОР: Екатерина Иванова
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №26 (774)
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо, Кирилл Сиволобов, БауХаус



31.08.2017 10:44

Кредитный комитет АО «АБ «Россия» в среду одобрил выделение кредита для завершения самого проблемного долгостроя в Ленинградской области — ЖК «Силы Природы». Переговоры вела «дочка» администрации региона — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которая получит средства банка и станет оператором достройки. «Строительный еженедельник» спросил заместителя председателя правительства региона Михаила Москвина, как планируется распорядиться деньгами.


  — Михаил Иванович, деньги на завершение этих четырех домов есть, что дальше?

 — Дальше будет подписан кредитный договор — это дело нескольких дней. Затем мы начнем выполнять отлагательные условия банка для открытия финансирования. Есть список из строительных, организационных и административных мероприятий, которые АИЖК будет выполнять пока за свои средства. Например нужно сделать новый строительный проект, актуализировать техусловия, сделать проект прозрачным с финансовой точки зрения. И да, процедура банкротства застройщика, с управляющим от администрации Ленобласти, смена менеджмента проекта— это одно из главных условий банка.

 — Компания О2 Development, контролирующая этот недострой, неоднократно заявляла, что она предоставила все документы и проект максимально прозрачный. Почему не возьмете так?

 — «Взять так», как предлагает компания, это значит понести ответственность за финансовые обязательства и деятельность компании O2 Development, которая привела стройку к остановке. Мы не знаем, сколько квартир выведено и на какую сумму у них не оплаченных договоров, векселей и кредитов. У нас есть данные движения средств только по одному банковскому счету, представлена неполная и противоречива информация и количестве пайщиков и дольщиков.

 — Поделитесь?

 — В официальном реестре пайщиков по состоянию на май 2017 г. приведено 2350 человек, которые оплатили 4,481 млрд рублей, в то же время по расчетному счету ЖСК «Муринское — 1» сумма поступлений физических лиц по договорам паевого взноса составляет 4,613 млрд руб — и поступления отражены от 3114 человек. С учетом того, что часть взаиморасчетов производилась наличными денежными средствами, считаем эти данные недостоверными. Для оценки настоящего количества реальных дольщиков и пайщиков необходимо проанализировать полный пакет правоустанавливающих документов на каждую квартиру, что и должен сделать суд в процедуре банкротства.

 — Хорошо, когда начнется процедура банкротства и АИЖК сможет выйти на стройку?

 — Сейчас рассматривается несколько дел о банкротстве структур O2 Development, но компания сопротивляется введению процедуры наблюдения — они не строят сами и не дают другим. В октябре будет рассматриваться иск к ООО «Романтика», там уже будет наша кандидатура управляющего. В данной ситуации мы можем работать только в правовом поле, консолидировать кредиторов и искать новых. С введением процедуры стройка оживет.

 — Почему так важна кандидатура управляющего в деле о банкротстве?

 — От него зависит прозрачность объекта на выходе из процедуры. Приведу простой пример. Сейчас идет конкурсное производство в деле о банкротстве компании «Спецкаспстрой» — застройщика ЖК «Воронцов» в Мурино: дольщики активно включаются в реестр требований, сейчас там уже около 300 человек. Вместе с тем, поступило около 50 сомнительных заявлений: требования и ДДУ написаны, что называется «под копирку», документы оплаты у всех одинаковые — квитки о внесении полной суммы за квартиру с подписью одного и того же человека. При этом деньги по этим ДДУ на расчетный счет компании не поступали. Этих неожиданных требований там на сумму свыше 150 млн рублей, если они будут признаны, это полностью разрушит всю экономику достройки. Управляющий — единственный человек, который сможет повлиять на ситуацию и не допустить легализации сомнительных сделок.

- И последний вопрос: тяжело ли было договориться с банком насчет выделения кредита на достройку «Сил Природы»?

- Непросто, так как объект на грани рентабельности и очень рискованный. Но самое важное уже сделано. В результате переговоров правительство Ленобласти нашло деньги на достройку этих домов. В решении этот вопроса я отдельно благодарю губернатора Александра Дрозденко, вице-губернатора по финансам Романа Маркова и главу АИЖК Евгения Рафаленка.


РУБРИКА: Власть и бизнес
АВТОР: АСН-инфо
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо