Олег Пашин: «Петербург остается одним из немногих городов, где можно зарабатывать на инвестициях в новостройки»
Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин рассказал «Строительному Еженедельнику», как меняются со временем стратегии частных инвесторов на рынке жилья и есть ли сегодня в Петербурге локации, обладающие перспективой существенной капитализации.
– Олег Валентинович, говорят, что квартира – больше не инвестиция. Так ли это?
– Не могу согласиться с этим утверждением. Дело в том, что еще несколько лет назад схема спекулятивного инвестирования в квартиры работала практически безотказно. Любой объект, приобретенный на первоначальной стадии строительства и реализованный по его завершении, приносил от 30% и выше дохода. Сейчас ситуация несколько осложнилась. Доходность зависит от целого ряда факторов, в первую очередь нужно более тщательно выбирать проект.
– Есть определенные локации с перспективой существенной капитализации?
– Локация, безусловно, играет роль при выборе объекта для инвестиций, но, как я уже сказал, нужно предусмотреть и другие факторы. Например, ситуации, когда застройщик продает объект по цене чуть ниже рыночной в связи с тем, что нужно набрать средств на приобретение земельного участка для реализации следующего проекта. Здесь может быть много вариантов. Периодически по разным причинам застройщики проводят распродажи и акции. Сегодня успех инвестиций в жилье во многом зависит от того, насколько удачно выбраны моменты входа в проект и выхода из него. Причем для реализации актива совсем необязательно ждать окончания стройки. Определенную роль играет также и выбор схемы расчетов – стопроцентная оплата или рассрочка. Иными словами, правила игры усложнились, и во многом поэтому количество инвесторов на этом рынке сократилось. Отмечу при этом, что сократилось число спекулятивных инвесторов, действующих по схеме «купил-продал», но тех, кто приобретает недвижимость с целью получения постоянного дохода, не стало меньше.
– Речь идет о квартирах, которые сдают в аренду, или о коммерческой недвижимости?
– И то, и другое. Объект недвижимости как источник постоянного дохода – это и квартиры, сдаваемые в аренду, и апартаменты, и коммерческие помещения во встройке. В условиях снижения банковских ставок по депозитам популярность таких объектов у инвесторов растет. (Например, по данным ЦРП «Петербургская Недвижимость», с начала этого года количество сделок по покупке коммерческой недвижимости в объектах Setl City по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 30%.) Но и здесь нет простых вариантов. Необходимо оценить удобство помещения для будущего арендатора, удачность локации для последующей сдачи, просчитать будущие покупательские потоки.
– И все-таки, какие именно локации в Петербурге обладают инвестиционным потенциалом?
– Таким потенциалом обладают проекты комплексного освоения территорий. Возьмем, к примеру, Кудрово. За десять лет практически в чистом поле возник квартал, гармоничный и благоустроенный, полноценно вписавшийся в городскую застройку. Те, кто поверил в эту локацию на ранних этапах ее развития, получили сейчас значительную капитализацию своих объектов.
Аналогичный пример – ЖК «Планетоград» на Пулковских высотах. Цена, по которой мы реализуем квартиры в первых домах, имеет существенный потенциал для дальнейшего роста. Сейчас застройщик работает на будущее, на создание комфортной среды. В будущем квартиры здесь будут стоить значительно дороже.
Отличные перспективы у кварталов, расположенных в местах будущего строительства станций метро. Здесь я Америку не открываю. Близость метро – фактор, однозначно повышающий стоимость недвижимости. Хороший пример такого проекта – строящийся компанией Setl City жилой комплекс бизнес-класса «Палацио» на пересечении Косой и 25-й линий В. О., рядом с которым запланировано открытие станции метро «Горный институт».
– Совсем недавно стало известно, что в Москве открывается клиентский офис Setl Group. Каковы задачи этого отделения? Каких результатов Вы планируете достичь?
– Активно развивая нашу региональную дилерскую сеть, мы обратили внимание на то, что у покупателей в регионах есть интерес к объектам не только в Петербурге, но и в Москве. Сначала мы начали заключать брокерские договоры на реализацию московских объектов, прежде всего наших петербургских партнеров, которые уже работают в столице. К ним вскоре присоединились и московские застройщики. Кроме того, мы уже неоднократно говорили о том, что у Setl Group есть девелоперский интерес к Москве, рынок которой очень привлекателен. Времена, когда на этом рынке поглощалось все, что ни возведут девелоперы, закончились. Поэтому считаю, что наш опыт в создании комплексных, концептуальных проектов будет для рынка Москвы актуальным и востребованным. Стадию, когда рынок «съест» все, мы прошли уже давно – и с тех пор работаем в условиях жесткой конкуренции и ограниченного спроса, постоянно совершенствуя свои проекты.
– А насколько активно проявляют себя регионы на петербургском рынке?
– Около 30% сделок на рынке – региональные. Больше всего покупателей из регионов, изначально ориентированных на Петербург (таких, как Мурманск, Архангельск, Норильск). Много покупателей с Дальнего Востока и из нефтегазовых регионов. Но если говорить о последних, то конкретной привязки к Петербургу у них нет – они рассматривают Россию в целом. Квартиры приобретаются и для собственного проживания, и для детей, и для сдачи внаем, и с целью инвестиций. Отмечу при этом, что Петербург остается одним из немногих российских городов, где еще можно зарабатывать на инвестициях в жилье.
– Какова доля ипотеки в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» сегодня? Тенденция по снижению ипотечных ставок компенсирует в полном объеме падение покупательского спроса на квартиры?
– Это уже в значительной части произошло. В структуре сделок у многих застройщиков доля ипотеки составляет не менее 60%. Если какое-то время назад компании развивали программы рассрочек, которые были очень популярны, то сейчас ипотека, благодаря низким ставкам, увеличивает долю в структуре сделок. Если ставки будут снижаться и далее, в этот процесс будет вовлекаться все большее количество покупателей. На мой взгляд, рынок сейчас сбалансирован и устойчив. Большинство компаний чувствует себя вполне уверенно.
– Однако аналитики подсчитали, что в первом полугодии 2017-го сокращение объемов продаж в Петербурге составило, по разным оценкам, от 20 до 40%.
– По итогам первого полугодия объем продаж «Петербургской Недвижимости» снизился всего на 5%. Учитывая наши объемы, это уровень погрешности. Разница в оценках динамики объемов продаж – это вопрос перераспределения покупательского спроса от менее качественных к более качественным проектам. Мы не чувствуем «проседания» рынка. Очень активными в этом году были август и сентябрь. Я думаю, что петербургские застройщики по итогам года по объему продаж выйдут в плюс примерно на 5-10%.
Цифра
на 30% увеличилось количество сделок по покупке коммерческой недвижимости в объектах Setl City с начала этого года.
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только набирает обороты. У него большие перспективы, но представителям власти стоит научиться эффектнее преподносить свои проекты инвесторам, уверен Председатель Китайского общества Санкт-Петербурга и Генеральный директор Российско-Китайского бизнес-парка господин Чэнь Чжиган.
Господин Чэнь, что привлекает инвесторов из Китая в Петербурге?
Все китайцы знают, что Россия – важная цепочка в стратегии развития «Один пояс – один путь», а Петербург – особое звено этой цепи. Он всегда был окном в Европу, благодаря портам и транспортным магистралям. Сегодня речь идет еще и об инвестициях в грузовой терминал в аэропорту Пулково. Петербург – это реальный транспортный узел, это связь с Прибалтикой и всей Европой, он стратегически важен по своему территориальному положению, у него очень хорошее местоположение, китайцы это знают и ценят.
Сейчас важно развивать и государственные инвестиционные инициативы, и частные. Но для того чтобы заинтересовать китайских инвесторов, важна правильная подача проектов.
В мае 2016 года Китайский деловой центр представил новый проект – Российско-Китайский бизнес парк. Расскажите подробнее о формате этой площадке и задачах, которые она решает.
Российско-Китайский бизнес-парк – это самая большая в России площадка, где смыкается российский и китайский средний и малый бизнес. Мы принимаем около 170 делегаций в год и выстраиваем коммуникацию не только представителей российского и китайского бизнеса, но и бизнеса с органами власти, продвигаем совместные проекты. Сегодня нас поддерживают Генеральное консульство КНР в Петербурге и различные городские комитеты: по внешним связям, по культуре, по инвестициям, по межнациональным отношениям. Наш центр (мы его называем «Китайский дом») развивает и налаживает связи в сфере культуры, искусства, образования, науки и туризма.
Город нуждается в масштабной площадке для общения инвесторов, представителей бизнеса обеих стран. Российско-Китайский бизнес-парк дает возможность, не покидая города, общаться с потенциальными инвесторами и партнерами. К нам приходит большое количество ресурсов, и нужно уметь их ловить. Российские предприниматели могут найти у нас выход на ресурсы высокого уровня.
Это так же применимо и к строительной сфере, она колоссальна и включает сотни различных профилей. Представьте себе, сегодня в Китае одна компания в год сдает 5 млн кв. метров жилья, это больше, чем ежегодный суммарный ввод жилья в Москве и Петербурге. Хорошее инвестиционное предложение плюс китайские технологии строительства в сумме могут дать конкурентоспособный проект.
Наша задача – создавать условия, чтобы потенциальные бизнес-партнеры быстрее находили друг друга, соединять ресурсы, организовывать сопровождение сделки и управление проектом.
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только начинается, это направление еще шлифуется. Инвестиционный потенциал огромен, и совместных проектов может быть еще больше.
А есть ли факторы, которые сдерживают приток китайских инвестиций в Россию?
Есть разные факторы, со стороны и Китая, и России. В качестве примера можно привести строительство «Балтийской жемчужины», которое идет уже больше десяти лет. В Китае подобный объект был бы сдан за три года. Такое замедление связано в том числе с тем, что девелоперы изменили стратегию развития за счет отношения доллара с юанем. Поэтому было принято решение, отвечающее рыночным механизмам. Ввод новых очередей был сопряжен с темпами продаж уже введенных. Хотя построить можно было гораздо быстрее. Тем не менее, мы считаем «Балтийскую жемчужину» достаточно удачным проектом.
Инвестиции в строительное направление от китайских инвесторов идут комплексно, это несколько десятков направлений. Девелоперский проект подобного масштаба – это большой мастер-класс. Также отмечу важный нюанс: коммерческое предложение было хорошо составлено. В России есть хорошие объекты, но коммерческое предложение для инвесторов еще не очень умеют делать. Поэтому продвижение проектов получается не таким быстрым.
За счет чего в Китае строительство многофункциональных жилых комплексов происходит быстрее?
Конечно, это в первую очередь выгодные кредитные условия: кредитные деньги в Китае почти в три раза дешевле. Во-вторых, оборот средств быстрее, что в два раза увеличивает маржинальность проектов жилой недвижимости. Это возможно благодаря оперативным согласованиям документации в различных инстанциях. Именно это позволило Китаю за 20 лет выйти в мировые лидеры строительства.
В России инвестиции в этом направлении отбиваются медленно, и причин тут несколько, в том числе в согласованиях, занимающих слишком много времени. В строительстве можно заработать только за счет времени, но если в Китае деньги делают два круга, в России за этот же период они не завершат и одного круга. Это одно из противоречий, которые пока никак не преодолеть.
Второй чувствительный фактор, оказавший влияние на инвестиции в недвижимость и строительный рынок, – последствия кризиса 2008 года. Прибыли с тех пор стали меньше и еще не вернулись на докризисный уровень.
Отличается ли подход к жилой недвижимости в России и в Китае? Например, в России сейчас 99% жилья строят с участием дольщиков, но несколько месяцев назад девелопер из Китая ООО «Хуа Фун» представил проект малоэтажной застройки в Ленобласти, открыть продажи в котором планируют после того, как жилье будет достроено. Это типичная история для Китая?
В Китае когда-то тоже действовал аналог российского 214-ФЗ о долевом строительстве. Но теперь застройщики в Китае возводят жилье за счет собственных средств или на банковские кредиты, а для того, чтобы открыть продажи, надо закончить монолит и общестроительные работы.
Но в Китае за последние 20-30 лет накоплены огромные средства, земельные участки в дефиците. При этом, покупательная способность населения очень высока. В Пекине и Шанхае стоимость квадратного метра доходит до 100 тыс. юаней (в переводе на рубли это порядка 400-500 тыс. рублей за квадратный метр). Рынок очень большой.
В России законодатели тоже периодически выступают с инициативой выводить в продажу только готовые дома… Но строительному бизнесу согласиться на такие условия сложно.
Строить на банковский кредит под 14% и ждать три года, прежде чем открыть продажи, конечно, никому не выгодно. На самом деле, 214-ФЗ в свое время спас строительный рынок: он продвигал и поддерживал его развитие. Иначе людям было бы негде жить. Мошенников, которые собирают деньги и не строят дома, – абсолютное меньшинство. Но зато то большинство, кто строит и сдает дома с привлечением средств дольщиков, обеспечили людей жильем.
Зачастую, чтобы привлечь как можно больше дольщиков, девелоперы проектируют так называемые студии площадью 20 кв. метров. В Китае есть такой формат жилья?
Я не вижу ничего плохого в формате студий, это хороший вариант для начинающей молодой семьи. Плюс, это рыночный механизм: на студии есть спрос – и в России, и в Китае. Кроме того, в КНР развивается рынок строительства апартаментов и направление социального жилья. Каждый регион имеет квоты и обязан ежегодно возводить социальное жилье.
Что, на ваш взгляд, нужно сделать, чтобы инфраструктурные проекты в Петербурге привлекли внимание инвесторов из Китая?
Интерес китайского бизнеса к России высок. И чтобы его удовлетворить, на мой взгляд, при правительстве Санкт-Петербурга можно было бы создать специальную группу или комитет по работе с Китаем, при поддержке губернатора или профильного вице-губернатора. В ее составе могут быть как представители профильных комитетов, так и общественных организаций. Они должны правильно продвигать местные инвестиционные проекты. Важное условие: группа при правительстве, работающая с инвесторами, должна быть стабильной, независимо от смены власти.
Вот, например, аэроэкспресс, о котором говорят еще со времен Валентины Матвиенко. В любом городе мира такой проект является лакомым кусочком для инвесторов. Если хорошо проработать инвестиционный проект и грамотно его подать, он мог бы привлечь китайские инвестиции. Тем более, что специалисты из Китая давно доказали всему миру, как хорошо они умеют строить дороги, мосты и другие крупные объекты.
Другой пример – крупный распределительный центр с современными условиями хранения товаров или продуктов. Во-первых, это решит бы ту странную ситуацию, когда товары растамаживаются в Петербурге, потом везутся в Москву, и затем петербургским бизнесменам приходится ехать за оптовыми закупками в столицу. Во-вторых, большой распределительный центр для хранения продовольственных товаров позволит преодолеть проблему сезонного роста цен на овощи. Такой центр станет стратегическим объектом в плане поддержания продовольственной безопасности в Петербурге и Ленобласти.
Какие инвестиционные проекты будут реализованы в ближайшее время при поддержке Российско-Китайского бизнес-парка?
Сейчас мы обсуждаем масштабный инвестиционный проект – строительство крупного торгового-логистического парка на участке площадью 200 га в Петербурге. Обсуждение этой концепции продолжается уже год. Она проработана, готов предпроект, есть инвесторы. Ждем проект генплана: данный участок раньше предназначался под склады, но наша концепция расширяет параметры его использования. С изменением функционального назначения участка, на этой территории также можно будет возводить не только торговые площади, но и гостиницы, апартаменты.
Это будет совместный проект российских и китайских инвесторов, причем основные инвестиции пойдут с российской стороны. Мы занимаемся им очень упорно и надеемся, что он станет известным даже за пределами региона.
«Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в «Ленэкспо» – один из крупнейших ресторанных проектов, открытых в Петербурге в минувшем году, и самый крупный китайский ресторан Европы. Есть ли планы по открытию новых ресторанов в городе?
Я считаю, что спрос китайских туристов на национальную кухню в Петербурге полностью удовлетворяется имеющимися заведениями. Но есть еще не полностью закрытая ниша – это китайская кухня для местных жителей. Мы намерены развивать это направление совместно с российскими инвесторами: они лучше знают местный рынок и местного потребителя, а мы будем ставить китайскую кухню и гарантировать ее качество.
При этом, нужно понимать, что «Большой ресторан Цинь», занимающий площадь 6 тысяч кв. метров, всегда будет отличаться от других китайских ресторанов в Петербурге. Это очень масштабный проект, сердце Российско-Китайского бизнес-парка, большой культурный центр, ресторан-театр, концертный зал «Шелковый путь», площадка для зрелищных спортивных мероприятий – бокса, боев без правил, соревнований по восточным единоборствам. Но это не коммерческий проект в традиционном смысле. Мы открыли его, чтобы развивать российско-китайские отношения и за стенами бизнес-парка. Сам парк – это мозговой центр, где рождаются идеи о том, как развивать отношения между нашими странами в Петербурге и Ленобласти.
Несколько лет назад правительством Китая была провозглашена международная экономическая концепция «Один пояс – один путь». Как деятельность Российско-Китайского бизнес-парка сопрягается с этой стратегией?
Этой весной мы создали Русско-Китайскую ассоциацию «Один пояс – один путь» и сразу получили высокую поддержку со стороны РАН РФ и советника президента Сергея Глазьева. В Пекине прошел форум в середине мая, и уже спустя две недели (очень быстрая реакция) на нашей площадке Сергей Глазьев открыл на нашей площадке Евразийскую научно-технологическую конференцию «Сопряжение Большого Евразийского партнерства и инициативы «Один пояс – один путь»: энерго-экологические стратегии, программы, проекты». В результате появились конкретные предложения: например, создать Евразийский агропарк с участием Китая, России, Киргизии и Белоруссии. Этот проект хорошо укладывается в идею восстановления Великого Шелкового пути.
Справка
Господин Чэнь Чжиган, глава Китайского общества в Петербурге, гражданин России, живущий на берегах Невы уже почти 25 лет. Он построил здесь несколько крупных ресторанов, а два года назад запустил в «Ленэкспо» большой проект – Китайский деловой центр. Год назад там же, на Васильевском острове, заработал Российско-Китайский бизнес-парк, центром которого является самое большое в Европе заведение с китайской кухней – «Большой ресторан Цинь». В мае 2017 года г-н Чэнь также открыл Русско-Китайскую ассоциацию по исследованию и развитию стратегии «Один пояс – один путь».