Сергей Чобан: «Рядовые горожане не любят современную архитектуру»
Архитекторам и девелоперам пора прислушаться к мнению простых горожан и найти разумный компромисс между модернистским новаторством и созданием более скромных по форме и утилитарных по функции, но продуманных в деталях фасадов фоновых зданий, уверен архитектор, руководитель бюро SPEECH (Москва) и Tchoban Voss Architekten (Берлин) Сергей Чобан.
– Современный потребитель привык разделять архитектуру и личную недвижимость. Как правило, выбирая жилье для себя, люди не думают об архитектуре, в центре внимания более утилитарные вещи. На Ваш взгляд, уместно ли говорить об архитектуре в отношении жилья эконом-класса?
– Конечно, уместно. Любой город состоит из объектов архитектуры, среди которых именно фоновые здания, в том числе жилые, играют важную роль. И, на мой взгляд, необходимо понимать, что почти все, построенное минимум сто лет назад, создавалось именно как рядовая (в том числе жилая) застройка. Другое дело, что тогда была очень развита традиция внимательного отношения к внешнему облику зданий и детальной проработке поверхности фасадов, благодаря чему эти здания и спустя столетие привлекательно выглядят и стареют достойно. Собственную совершенно уникальную эстетику в жанр жилой архитектуры привнесли и объекты конструктивизма. А вот в послевоенное время, когда перед страной стояла важнейшая социальная задача обеспечения жильем очень большого количества людей, в архитектуру и градостроительство пришла индустриализация, повлекшая за собой отказ от подробно детализованных фасадных поверхностей. Панельное домостроение и бескомпромиссный минимализм других зданий породили достаточно безликую городскую среду, которой мы и обязаны нынешним довольно скептическим отношением к архитектуре жилых комплексов. Мне кажется, как раз сейчас пришло время эту ситуацию менять.
– Ваша книга, «30:70. Архитектура как баланс сил», написанная в соавторстве с историком архитектуры Владимиром Седовым, ориентирована на широкий круг читателей. Как Вы считаете, знакомство с этим текстом что-то изменит в восприятии новостроек у потенциальных покупателей?
– Книга призвана не изменить точку зрения, а скорее, объяснить читателям, почему они воспринимают архитектуру определенным образом. Будем откровенны: непрофессионалы (то есть не архитекторы и не критики, а простые горожане, являющиеся основными потребителями того, что мы делаем) в массе своей не любят современную архитектуру. Почему? Ответ, на наш с Владимиром Седовым взгляд, достаточно прост. Мы уже около ста лет проектируем по законам модернизма, отказавшись в облике фоновых зданий от каких-либо подробно проработанных деталей и поверхностей. И если архитекторы от подобных аскетичных зданий, как правило, в восторге, то рядовые горожане, наоборот, не очень. И к мнению публики, на наш взгляд, давно пора прислушаться, найдя разумный компромисс между модернистским новаторством и созданием более скромных по форме и утилитарных по функции, но продуманных в деталях, в поверхностях фасадов фоновых зданий.
– В одном из своих выступлений Вы высказали мысль, что современная архитектура должна быть разнообразной. Какими еще характеристиками она должна обладать?
– Архитектура, безусловно, должна быть разнообразной, но это разнообразие не должно быть чрезмерным. Я бы сказал, его степень напрямую зависит от функции здания и той градостроительной роли, которую оно играет в структуре города. В название нашей книги не случайно вынесена числовая пропорция: уникальные, знаковые здания в среде любого города должны составлять не более 30%, тогда как 70% – это объекты фоновой архитектуры, то есть здания, имеющие простые, лапидарные формы, в облике которых самую важную роль играет качество поверхности их фасадов. Нам совершенно очевидно, что фоновые здания не могут и не должны создаваться по тем же принципам, по которым создаются уникальные сооружения. Для них необходимы иные приемы – и в проектировании габаритов и форм, и в выборе используемых материалов, и конечно, в способах обработки поверхности фасада. Эти приемы – в частности, создания поверхностей фасадов фоновых зданий – архитекторам необходимо для себя заново открыть, им необходимо снова научиться.
– Именно в соответствии с этой пропорцией – 30 к 70 – Вы предлагаете вводить в структуру города контрастные доминанты. Какое здание может стать такой доминантой, например, там, где фоновая застройка – это «разношерстные многоэтажки» с разноцветными фасадами?
– Да, 30% зданий, на мой взгляд, могут и должны быть более заметны в структуре застройки, выделяясь, например, своей высотой, формой или пластикой. Другое дело, что «разношерстные многоэтажки» не могут служить фоном для этих 30%. Это как раз основная мысль нашей книги: фоновая застройка должна проектироваться совсем по иным принципам. В частности, она, на наш взгляд, не может быть многоэтажной: ее высота не должна превышать 6-7 этажей, ибо только это, в сочетании с продуманной деталировкой поверхности фасадов, гарантирует создание сомасштабной человеку комфортной городской среды.
– Вы выступаете куратором I Российской молодежной архитектурной биеннале. Жюри конкурса рассмотрело около 400 заявок, можно ли расценивать это как срез, по которому уместно судить об уровне «молодой архитектурной мысли»?
– Пока прошел лишь первый этап смотра, который представлял собой конкурс портфолио. Среди них было мало масштабных проектов, по которым можно было бы судить о каких-либо конкретных предложениях – пока, скорее, можно говорить о творческом потенциале участников. Он, безусловно, высок. И очень приятно, что заявки были поданы из огромного числа регионов, больше половины отобранных финалистов – не из Москвы или Петербурга. 30 финалистов, показавших себя как наиболее перспективные, теперь работают над конкурсным заданием биеннале – проектом многофункционального жилого квартала. Эти проекты будут представлены в Иннополисе (Республика Татарстан) 12-14 октября текущего года, и вот тогда будет понятно, что именно нового предлагают молодые архитекторы. Признаюсь, я жду результатов с большим интересом.
– Сейчас урбанистика – модное увлечение, о ней рассуждают даже те, кто далек от архитектуры и градостроительства. Как Вы считаете – это позитивная тенденция?
– Мне кажется, люди всегда думали о том, в какой среде они живут и с какой архитектурой сталкиваются. Просто потому, что архитектура окружает каждого из нас, от нее в прямом смысле некуда деться, и рефлексия на тему качества этого окружения нормальна и естественна. То, что сегодня эта дискуссия ведется на все более осознанном и профессиональном уровне, кажется мне очень важным.
– Недавно стало известно, что комитеты Правительства Петербурга все-таки переедут в «Невскую ратушу». Вы удовлетворены тем, что здание наконец будет использоваться по назначению?
– Честно говоря, я никогда и не сомневался в том, что это будет именно так. «Невская ратуша» изначально проектировалась как здание Администрации Санкт-Петербурга, и я очень рад, что она будет функционировать по своему прямому назначению.
– В целом, следите ли Вы за «развитием жизни» построенных по Вашим проектам зданий? Что для Вас важно, помимо того, чтобы у здания был ответственный собственник?
– Конечно, слежу. Этот процесс интересен мне и как горожанину, и конечно, как автору проекта. Очень важно и то, что в случаях возникновения новых пристроек или надстроек владельцы зданий, как правило, сначала консультируются со мной, и вместе мы находим оптимальное для внешнего облика решение.
– Новые правила землепользования и застройки Петербурга, вступившие в силу 4 июля этого года, предполагают обязательное согласование архитектурно-градостроительного облика жилых зданий. Считаете ли Вы это нововведение полезным?
– Мне кажется, такого рода обязательное согласование как раз и может стать гарантом того, что жилая застройка будет проектироваться с большим вниманием к сомасштабности человеку и к архитектурным деталям, а следовательно, будет более долговечной.
– В Петербурге готовят новый Генплан города на 2019-2043 годы. Что бы Вы посоветовали не забыть учесть в новом документе? На чем сделать акцент?
– Я бы посоветовал проанализировать допустимую плотность застройки, взяв за основу не менее 70% всех зданий с высотой 6-7 этажей.
Цифра
30% городской застройки, по формуле Сергея Чобана, должны составлять уникальные здания.
Внесение сведений в ЕГРН о границах населенных пунктов улучшит инвестиционный климат муниципальных поселений, уверен руководитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Олег Михеев.
– Широко анонсированный в начале года электронный сервис Росреестра был недоступен для пользователей. Как работают электронные сервисы сейчас?
– Сегодня доступны все электронные услуги и сервисы: в первую очередь, осуществление государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН.
Мы унаследовали свои старые системы из ЕГРП и ГКН, но все выходные материалы предусмотрены в рамках 218-ФЗ, все формы выписок – в формате, действующем с 1 января 2017 года. На всех семинарах и встречах с СРО кадастровых инженеров мы призываем пользоваться электронными услугами Росреестра. Во-первых, с бумагой в определенном случае остается вероятность подделки. А в электронных сервисах все каналы связи – защищенные. Во-вторых, мы не соприкасаемся с заявителем, и это исключает коррупционную составляющую и двойной учет земель. В-третьих, это просто удобно.
Из интересных нововведений стоит отметить сервис «Личный кабинет правообладателя», доступный на сайте Росреестра. Он позволяет сверить сведения ЕГРН с документами, которые есть у владельца недвижимости на руках, проверить, соответствуют ли характеристики объектов действительности. В дальнейшем «Личный кабинет» будет доработан, чтобы пользователь мог, обнаружив расхождении в характеристиках, сразу же подать заявление на исправление ошибки.
– Как много времени потребуется на устранение несоответствий?
– Мы поднимаем архивы, переданные в 2012 году органами технической инвентаризации, обращаемся к государственному фонду данных или запрашиваем дополнительную информацию в других органах.
Выявлением разночтений в сведениях, внесенных в ЕГРН, занимается отдел нормализации баз данных. Приоритет отдается сведениям, право которых возникло раньше. И без ручного анализа здесь не обойтись.
– Как происходит взаимодействие с СРО?
– На протяжении последних лет наше сотрудничество укладывалось в формат семинаров, организованных Кадастровой палатой, а также круглых столов, проводимых по инициативе СРО. На них мы доводили до кадастровых инженеров все нововведения и изменения в законодательстве. Но я считаю, что всю первичную информацию кадастровый инженер должен получать от своей саморегулируемой организации, а не напрямую из Кадастровой палаты. Мы хотим, чтобы СРО тоже работала с ними.
Филиал по Ленобласти направляет в адрес СРО анализ типичных ошибок, допущенных кадастровыми инженерами. Не так давно начали работу апелляционные комиссии по приостановкам.
Кадастровый инженер, выполняя работы, направляет межевой или технический план в электронном виде и получает приостановку из-за непрохождения формата логического контроля. В таких ситуациях инженеры были склонны винить Кадастровую палату в преднамеренности или в неоперативности.
Но тестовые проверки показали, что уровень знаний кадастровых инженеров оставляет желать лучшего. Это касается не только нашего региона, такова ситуация в целом по стране: более 400 позиций проверки документов, поданных ими, показали, что больше половины из них – это брак кадастрового инженера. На заседании коллегии Росреестра на этом был сделан акцент. Профильным СРО поручили уделить внимание проблеме качественной подготовки документов кадастровыми инженерами.
Недавно был запущен электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера». Он удобен как для инженера, так и для работы Кадастровой палаты. Например, кадастровому инженеру не нужно сдавать с заявлением межевой или технический план, если в личном кабинете он уже есть. В заявлении достаточно указать только его идентификационный номер.
Кадастровой палате электронный сервис удобен тем, что мы не увидим некорректно подготовленный документ, не прошедший логический контроль. Для рассмотрения будут поступать только качественные межевые и технические планы. Инженеры уже не смогут списать приостановку на необъективность наших сотрудников.
– Какие ошибки чаще всего допускают кадастровые инженеры?
– Наибольшее количество приостановок осуществления государственного кадастрового учета связано с подачей заявления ненадлежащим лицом. Второе распространенное нарушение – когда заявление о постановке на кадастровый учет подается не одновременно с заявлением о регистрации права, акт согласования местоположения границы земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства. Кроме того, многие кадастровые инженеры не включают в состав подготовленных документов согласие заказчика на обработку персональных данных. В-третьих, это заявления о кадастровом учете дополнительных характеристик объектов недвижимости.
Вид разрешенного использования можно поменять, но при условии внесенной в ЕГРН территориальной зоны. Документы, которые собственник земельного участка будет прикладывать при обращении (выписка из ПЗЗ об отнесении земельного участка к определенной территориальной зоне, перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны и тому подобное), – мы будем проверять в органах МСУ, через межведомственный запрос. Если администрация подтвердит, что земельный участок входит в ту или иную территориальную зону – примем решение о смене вида разрешенного использования.
– Насколько активно взаимодействуют с Кадастровой палатой муниципальные органы власти?
– Для каждого региона РФ установлены целевые модели по постановке на кадастровый учет и регистрации прав собственности. Среди параметров моделей – доля протяженности границ между Ленобластью и соседними субъектами, сведения, о границах, внесенных в ЕГРН, площадь земельных участков с уточненными границами в отношении общей площади субъекта – всего около 23 показателей.
Целевые значения для всех субъектов утверждены Распоряжением Правительства РФ №147-р от 31 января 2017 года. В Ленобласти пока целевые показатели ниже, чем целевые значения по стране, на сегодня в ЕГРН содержатся сведения о границах только 206 населенных пунктов из 2944, это всего 7%. Чтобы исполнить целевые показатели, до конца 2017 года в ЕГРН необходимо внести 30% границ населенных пунктов.
Наличие границ в Реестре предусматривает вовлечение земельных участков в оборот, что формирует дополнительные налоговые поступления в бюджет региона. Каждый глава муниципального района должен быть заинтересован в том, чтобы поселение получало доход с этих земель.
– Насколько охотно муниципалы вносят в ЕГРН сведения о границах?
– Органы муниципальной власти часто ссылаются на отсутствие средств в бюджете. Я считаю, что эти сведения должны быть внесены в ЕГРН сразу после утверждения генеральных планов, подготовлено землеустроительное дело, в составе которого должна быть карта (план) для внесения в государственный фонд данных и внесения в ЕГРН границ населенных пунктов.
Мы заинтересованы в исполнении целевых показателей. В первую очередь потому, что это влияет и на инвестиционный климат региона. И поэтому сейчас мы призвали СРО для разработки технического задания, из которого должна складываться цена подготовки карты (плана) границ объектов землеустройства.
– В каком ключе ведется работа над ценообразованием?
– По уже состоявшимся муниципальным контрактам разброс цен – колоссальный. От 25 до 400 тыс. рублей за населенный пункт. Более прозрачные цены помогут достигнуть целевых показателей по внесению границ в сведения ЕГРН.
Филиал считает, что необходимо прийти к усредненной цене и параллельно объяснить органам муниципальных образований, что потраченные на подготовку карты (плана) средства вернутся в виде налогов с вовлеченных в оборот земель.
– Довольны ли Вы работой областных МФЦ, насколько квалифицированные специалисты там работают?
– Офисы многофункциональных центров «Мои документы» (МФЦ) стали активно открываться на территории области с 2015 года. На сегодняшний день в регионе открыто 33 офиса и 171 территориально-обособленное структурное подразделение. Государственные услуги Росреестра оказываются в формате «единого окна».
Мы плотно взаимодействуем с этой структурой. Недавно мы направили информацию во все филиалы МФЦ о типичных ошибках, допускаемых сотрудниками МФЦ при приеме-выдаче документов филиала. По итогам мониторинга ошибок планируется проведение обучающего семинара. Подобные семинары проводятся регулярно с 2015 года.
Сегодня МФЦ на хорошем уровне предоставляет услуги Росреестра. Доля подачи заявлений через них серьезно растет: по итогам Iо квартала 2017 года этот показатель составил 92%, что на 49% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Кроме того, в этом году запланировано закрытие всех окон по приему-выдаче заявлений и запросов филиала (данные полномочия переходят к многофункциональному центру), кроме офисов которые работают по экстерриториальному принципу приема документов.
– Руководитель областного Росреестра Игорь Шеляков призывает сдавать документы на регистрацию ДДУ в электронном виде. Насколько активно застройщики реагируют на этот призыв?
– Этот ресурс надо развивать, поэтому мы и призываем застройщиков использовать его, это в первую очередь сокращенные сроки оказания государственных услуг по регистрации. Сейчас создается новый Общественный совет, куда войдет и строительное сообщество, и бизнес-сообщество, где все стороны процесса смогут доносить до руководителя существующие проблемы, а мы незамедлительно будем реагировать – и снижать административные барьеры.