Кирилл Сиволобов: «Покупателям ЖК BauHaus мы предлагаем свободу выбора, чтобы они могли создать для себя идеальное пространство»
В выигрыше всегда будет тот, кто сможет предложить рынку качественно новый продукт, считает соучредитель строительной компании «Бау Сити» Кирилл Сиволобов. Первый проект компании – ЖК BauHaus, развиваемый в новом для рынка формате business-light, – уже преодолел строительный «экватор».
– Как выглядит сегодня ЖК BauHaus? Когда можно будет представить формат buisness-light в действии?
– Строительство дома идет по намеченному плану, даже с опережением графика. Один из корпусов уже достиг 17-ти этажей, второй – 14-ти. Всего, напомню, наш проект состоит из двух 25-этажных башен. Монолитные работы завершены более чем на 60%. Осенью мы откроем первый шоу-рум, в котором можно будет в деталях представить все преимущества нашего продукта, а строительство BauHaus будет завершено в IV квартале 2018 года.
– Насколько активно идут продажи? Покупателям интересен формат business-light?
– Мы довольны темпом продаж, вышли на объем реализации порядка 20 квартир в месяц, что дает нам возможность уверенно развиваться в соответствии с намеченным графиком. Жилой комплекс BauHaus – наш флагманский проект, мы понимаем, что именно он станет визитной карточкой Bau City Development, поэтому тщательно продумываем каждую деталь, создавая красивый и функциональный дом. Мы хотим, чтобы людям здесь было приятно и комфортно, чтобы они смогли улучшить качество своей жизни. Нам нравится, как развивается проект сейчас, он может стать жемчужиной Московского района, и мы постоянно работаем над его совершенствованием. Консультируемся с иностранными специалистами, рассматриваем инновационные решения, стараемся улучшить уже «прорисованные» узлы.
Темпы продаж говорят о том, что предложенный нами продукт оказался востребован на рынке Петербурга, он интересен покупателям. В особенности людям, приобретающим квартиру повторно: им уже известны все недостатки массового сегмента жилья, потому они высоко оценивают набор опций, предлагаемый в жилом комплексе BauHaus. К выбору наш покупатель подходит вдумчиво, внимательно относясь к деталям, правильно расставляя акценты. Он грамотен, требователен и прекрасно знает, чего хочет, поэтому вдвойне приятно, что он выбирает BauHaus.
– Какова доля ипотеки в объеме сделок?
– Около 90%. Такой высокий процент объясняется тем, что большинство наших покупателей – собственники бизнеса, кредит дает им возможность не выводить деньги из оборота. Мы работаем с десятью банками, которые оценили нас как надежного партнера и предлагают выгодные ипотечные ставки. Кроме того, для покупателей наших квартир мы разработали удобную программу рассрочек.
– Формат business-light предполагает наличие столь популярных у покупателей студий?
– Студий в нашем проекте нет, и это осознанный выбор. Минимальный метраж квартиры – 40 кв. м. Если нашему покупателю захочется расшириться, он может купить еще одну квартиру и объединить их. Это возможно благодаря конфигурации дома и использованию в несущей конструкции плоских колонн, позволяющих объединить хоть все квартиры на этаже. Мы даем возможность людям сформировать свое собственное пространство. Человек может создать для себя подходящую планировку с необходимой для комфортного проживания площадью, при этом оптимизировав расходы на приобретение жилья и дальнейшее его содержание.
– В чем особенность формата business-light? Как родилась идея создания нового формата?
– При создании BauHaus во главу угла мы поставили комфорт проживания и постарались наполнить дом необходимым функционалом. Мы далеко вышли за границы класса «комфорт», не очень укладываемся в общепринятые рамки бизнес-класса, но в то же время в BauHaus есть даже элементы дома уровня «премиум»: так у нас и сформировалась концепция формата business-light – «легкий бизнес-класс». Высокую планку мы задали во всем – начиная от качественного архитектурного проекта, продуманного внутридомового сервиса и заканчивая общением с клиентами в офисе.
Мы применяем технологии, которые до нас никто в домах такого уровня не использовал. Фасад BauHaus мы облицовываем достаточно дорогим и эффектным материалом – объемной керамикой Hunter Douglas, используем теплое панорамное остекление лоджий, устанавливаем бесшумные скоростные лифты KONE со скоростью подъема 2 м/с, а в подземном теплом паркинге мы предусмотрели зарядку для Tesla и других электрокаров. Кто-то посчитает такие функции избыточными, но мы понимаем, что дом простоит не одно десятилетие: в него нужно заложить технологии, которые будут востребованы и в будущем.
Внимательно мы отнеслись и к благоустройству прилегающей территории и даже объявили открытый конкурс на разработку архитектурной концепции. Причем при определении победителей мы учитывали как мнение профессиональных архитекторов и специалистов по ландшафтному дизайну, так и пожелания покупателей: они комментировали работы в соцсетях и выбирали идеи, которые они хотели бы видеть в своем доме. Кстати, мы всегда рады обратной связи от наших клиентов и часто именно благодаря их пожеланиям совершенствуем проект. Поэтому BauHaus постоянно улучшается: люди, которые купили квартиру на ранних этапах строительства, в итоге получат гораздо более интересный и технически насыщенный продукт.
– И все же, насколько уверенно чувствует себя нестандартный проект на рынке? Ведь объем продаж на этом рынке, как свидетельствует статистика, в целом снижается?
– Проблемы с продажами, в основном, испытывают крупные компании, игроки в сегменте «эконом-класс». Строительство значительного объема жилья и содержание большой структуры для тысяч людей требует довольно серьезного и стабильного финансирования, что напрямую связано с графиком и объемом продаж. Сегодня данный сегмент рынка перенасыщен и предложение превышает спрос. Следствием этого становится высокая конкуренция и борьба за клиента, а это отражается на цене и конечном качестве продукта. Мы – небольшая компания с небольшими текущими расходами, создающая качественный продукт. Предложений, подобно нашему, на рынке немного, спрос стабильный, поэтому и конкуренция невелика, да и та больше за счет предлагаемых опций. Качественный и штучный продукт всегда востребован на рынке, я в этом абсолютно уверен.
– Еще 10 лет назад территория у станции метро «Звездная» считалась окраиной города. А сегодня это место для развития проектов бизнес-класса. Может быть, уровень Вашего проекта слишком высок для этой локации?
– За прошедшее десятилетие район у «Звездной» значительно преобразился. Причем качественный сдвиг произошел и в социальной, и в коммерческой, и в дорожной инфраструктуре. При этом есть «пятна» с невысокой плотностью застройки – как вокруг BauHaus. У жильцов нашего дома из окон открывается хороший вид на Петербург. Добавим сюда близость к станциям метро (до «Звёздной» можно дойти за 10 минут), к историческим пригородам и аэропорту «Пулково», а также благоустроенность, и мы получим идеальную локацию для реализации проектов достойного уровня.
Справка
Жилой комплекс BauHaus – первый в Санкт-Петербурге дом класса business-light. Проект объединяет в себе черты премиум-жилья (дизайнерские холл и ресепшн, круглосуточная охрана, двор с ландшафтным дизайном), подкупает вниманием к деталям (дополнительные кладовые помещения, зарядки для Tesla) и радует качественными материалами (навесной фасад из объемной керамики Hunter Douglas, лифты KONE, теплое панорамное остекление лоджий). Руководствуясь концепцией немецкой архитектурной школы Баухаус, в компании создают дом, где человек может сам сформировать для себя идеальное пространство, исходя из своих финансовых возможностей и потребностей: конструкция дома позволяет объединить несколько квартир, вплоть до целого этажа. Благодаря этому формату покупатель может значительно улучшить качество жизни, инвестируя разумную сумму в покупку жилья и его содержание.
В Ленобласти обсуждают разработку единой государственной информационной системы, включающей информацию обо всех инженерных сетях на территории региона. О создании такой ГИС-системы и других мерах по снижению административных барьеров рассказала заместитель генерального директора по капитальному строительству АО «ЛОЭСК» Алия Фистюлева.
– С какими результатами вступаете во второе полугодие?
– Инвестиционная программа за первое полугодие по объектам 110-0,4 кВ выполнена в полном объеме. Объем освоения составил более 1,3 млрд рублей. Завершено строительство подстанции 110/10 кВ «Слобода» в Янино. Нами получен допуск в эксплуатацию Ростехнадзора, со всеми заинтересованными сторонами согласована программа включения. К 1 августа планируем подать на нее напряжение и приступить к выполнению работ по присоединению распределительной сети к подстанции.
– Как обстоит ситуация с прокладкой сетей для объектов «СУ-155» и «КВС» в Янино? Удалось ли договориться с банком «Русский капитал» о прокладке сетей по территории застройки объектов «Янино-парк»?
– На данной территории в соответствии с проектом планировки территории есть отведенный инженерный коридор для прокладки объектов инфраструктуры. Между АО «ЛОЭСК» и «СУ-155» достигнуты договоренности о прохождении сетей в данных коридорах. Также между компаниями заключен договор на технологическое присоединение жилых домов «СУ-155». При строительстве сетей АО «ЛОЭСК» будет реализовывать общий проект, обеспечивающий потребности данной территории и интересы всех своих заявителей.
Мы уже начали строительно-монтажные работы от ПС Слобода в сторону жилой застройки. Планируем к концу текущего года закончить строительство для обманутых дольщиков «СУ-155» и начать присоединять к сетям первую очередь строительства. В этом вопросе у нас полное понимание с генподрядчиком.
– Насколько удалось продвинуться в сокращении сроков присоединения к электросетям за те два года, что действует штаб по снижению административных барьеров?
– Основной проблемой являлась процедура строительства линейных объектов: срок полного цикла оформления документов достигал 800 дней при сроке присоединения 80 дней. Штаб определил, какие изменения необходимы на законодательном уровне, были приняты изменения в 38-оз, принято 301-е постановление правительства Ленобласти по процедуре согласования схем размещения в кадастровом плане территории.
Это позволило в 2016 году улучшить позиции региона в рейтинге по энергетике. Сейчас срок присоединения к сетям заявителей третьей категории до 150 кВт составляет 103 дня. В этот период входит готовность не только сетевой компании, но и заявителя.
– Какие проблемы еще предстоит решить для сокращения сроков присоединения?
– Остаются определенные вопросы по срокам производства проектных работ, они связаны с тем, что мы вынуждены получать технические условия (ТУ) от всех организаций, с которыми у нас есть «пересечки», затем выполнять проект и согласовывать его в части производства работ в охранных зонах линий друг друга.
– С кем сложнее всего согласовывать ТУ?
– С целью сокращения сроков реализации проектов мы направили более 30 предложений о заключении соглашений о взаимодействии при реализации инвестиционных программ с собственниками коммуникаций. На сегодня подписано два соглашения с ПАО «Ростелеком» и МУП «Водоканал Пикалево». От шести организаций получено принципиальное согласие. Типовое соглашение включает в себя взаимный отказ брать деньги за согласование ТУ и согласовывать документы, например проект производства работ, в пятидневный срок.
– Какие мероприятия добавились в «дорожную карту» по устранению админбарьеров?
– Мы ставим амбициозные задачи. Одна из них – создание ГИС-системы на территории Ленобласти, где можно будет показать все объекты коммуникаций с увязкой с документами территориального планирования. Это будет единая система, объединяющая все сведения о структуре, включая данные кадастра с Росреестром. Самая большая трудность – территория Ленобласти очень большая, и работа предстоит длительная и финансово затратная. Думаю, начинать ее стоит с городов, крупных поселений, а потом спускаться дальше.
Сейчас есть поселения с ГИС-системами очень хорошего уровня (Кириши, Сосновый Бор, Выборг). Большая проблема с межпоселковыми и межрайонными зонами.
– Какие проблемы чаще всего возникают во взаимоотношениях с застройщиками?
– С крупными застройщиками за последние четыре года мы наладили очень хороший контакт – «Арсенал», «Главстройкомплекс», «Навис», Setl City, «Полис». На начальной стадии стараемся скоординировать наши планы. Года два убеждали их, что нужно не ставить перед фактом, а предупреждать заранее. За 2015 и 2016 годы мы все сроки для крупных застройщиков выдержали.
С застройщиками или, скорее, заявителями, которые строят точечно (такие объекты как автосервисы, например), увы, взаимодействие налажено хуже. При том что вся информация о мощностях есть на сайте и в филиалах. Это потребители третьей категории надежности – до 150 кВт. На рабочей группе мы как раз обсуждаем, как эффективнее их информировать через Комитет малого и среднего предпринимательства и Комитет по энергетике Ленобласти.
Есть случаи, когда заявитель приходит с уже построенным домом и просит выделить мощность – это как раз разговор о том, что мы должны знать планы администраций и планы бизнеса до, а не после. Бывает такое, что прошла покупка земли у какого-то собственника. Он приходит к нам и просит выделить мощность под строительство. Администрация при этом может быть еще не в курсе, что что-то планируется строить.
Поэтому мы просим администрации совместно обсуждать планы на среднесрочную перспективу.
– Администрации муниципалитетов охотно идут на сотрудничество?
– Часть администраций уже действительно направляют нам документы и запрашивают у нас наши планы по развитию сетей. Проведены совещания и определены дальнейшие шаги по повышению эффективности взаимодействия с рядом администраций районов. Один из пунктов нашей «дорожной карты» – создание схем перспективного развития. У нас разработано 25 схем из 60, в которых представлена наша компания. Они согласованы с администрациями, соответственно, они могут учитывать их при разработке своих планов перспективного развития.
В целом сейчас с администрациями стало проще. С Кировской нашли общий язык, со Всеволожской провели совещание. Из-за объема строительства – нашего и Ленэнерго – им тяжело, очень большая загрузка. Но в любом случае нужно стремиться уменьшать сроки оформления документов.
– Какие еще непроработанные моменты остаются? Что необходимо предпринять, чтобы уйти от этих проблем?
– «Дорожная карта» довольно гибкая: видим проблему, обсуждаем, включаем. Какие-то вопросы решаются на федеральном уровне. Есть поручения и у Минстроя, и у Минэнерго, главное, чтобы все было синхронизировано. С 2013 по 2015 год срок присоединения заявителей по третьей категории надежности был снижен с 256 до 103 дней, количество необходимых процедур сокращено с 9 до 6. К 2017 году показатель для этой группы заявителей не должен превышать 80 дней.
Кстати:
С 2013 по 2015 год срок присоединения заявителей по третьей категории надежности был снижен с 256 до 103 дней, количество необходимых процедур сокращено с 9 до 6. К 2017 году показатель для этой группы заявителей не должен превышать 80 дней.