Наталья Осетрова: «Настало время развивать внутренний туризм»
Экологичность, комфорт, многофункциональность – три кита, на которых будут строиться девелоперские проекты будущего, уверена руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. И время создавать это будущее уже наступило.
В начале этого года шведский инвестор CastorX Capital объявил о старте строительства под Гатчиной крупнейшего в Европе курорта-водолечебницы – Gatchina Gardens. Проект занимает 620 га, рассчитан на посещение как минимум 600 тыс. туристов в год и включен Правительством Ленинградской области в схему территориального планирования.
На первом этапе реализации проекта будет освоено 100 га. Он включает в себя строительство 280 тыс. кв. м малоэтажного жилья, четырех детских садов, школы, spa-отеля с водным комплексом и гостиничного комплекса на 120 номеров. Всего в рамках проекта предполагается возвести к 2029 году 800 тыс. кв. м различной недвижимости. Spa-отели, спортивно-рекреационные объекты, особняки, апарт-отели, культурные центры, аквапарк, торгово-развлекательные комплексы, медицинские клиники, пятизвездочная резиденция «Золотой возраст», бизнес-центр, гольф-поля и многое другое.
– Наталья Александровна, почему бальнеологический курорт, а не, скажем, быстро окупаемый парк развлечений?
– Мы развиваем формат семейного отдыха. И его требования несколько иные, чем у объектов индустрии развлечений. Мы четко понимаем, что наш клиент – это прежде всего семьи. Это люди, которые хотят растить здоровое поколение и заботиться о своем здоровье, о здоровье своих близких. Проектов такого формата на рынке региона нет. А вместе с тем еще пять лет назад Президент России Владимир Путин просил Министерство здравоохранения рассмотреть возможность реконструкции старых региональных санаторно-курортных объектов и строительства новых современных региональных курортов. Настало время развивать внутренний туризм. У российских граждан должна появиться возможность получать качественные оздоровительные услуги у себя дома. Ежемесячно, ежедневно. А не в режиме поездок за рубеж раз в год.
– За рубеж ездят в том числе и за качественными услугами за разумные деньги. Как будет сформирована ценовая политика будущего курорта?
– Согласно статистике, жители Москвы и Петербурга ежегодно тратят только на зарубежные туры выходного дня около 8 млрд евро. Кстати, на этом фоне прекрасно развиваются туристические объекты Финляндии. Мы предложим нашим посетителям отдых уровня не ниже «четырех звезд». Что касается жилой части проекта – это будут объекты бизнес-класса. Стоимость квадратного метра в пределах 130 000 рублей.
– Проект бизнес-класса некоторыми жителями местных поселков может быть воспринят как объявление классовой войны. Вы не боитесь проблем с социальным окружением?
– Мы уже почти три года занимаемся благоустройством нашей территории, высаживаем деревья, благоустраиваем берег реки, который примыкает к нашей территории. На площади в 10 га работает парк семейного отдыха, где с детьми в течение двух лет проводят бесплатные занятия, а семьи имеют возможность провести время на природе, но в комфортных условиях. Для нас это тестовая площадка – мы изучаем грунты, окультуриваем растения, которые потом планируем интегрировать в многочисленные парковые зоны Gatchina Gardens. Ежегодно в дачный сезон мы вывозим с этой территории по два КАМАЗа мусора. Случается, что у нас даже брендированные флаги воруют. Да, в глазах многих наши действия выглядят странными, нестандартными, но это нужно делать, если мы говорим о комплексном развитии территории. Но мы не обычный застройщик, а девелопер, который формирует территорию комплексно. Этот процесс – только начало большого пути.
– Если речь заходит о курорте, все сразу вспоминают море, солнце, золотой песок... Характерные не для наших северных широт. Какими ресурсами для оздоровления будет располагать Gatchina Gardens?
– Отвечая на вопрос о широтах, приведу в пример остров Гогланд (остров в Финском заливе, в 180 км к западу от Санкт-Петербурга – прим. ред.). До 1939 года он принадлежал Финляндии и из-за особенного микроклимата считался одним из самых популярных курортов Балтики. Немало и современных примеров успешных курортных объектов в Финляндии, Швеции, Эстонии и Польше.
При подготовке проекта Gatchina Gardens мы не один год посвятили исследованиям потенциала территории, комплексно проводя изыскания совместно с НИИ курортологии РФ. Нами получено официальное заключение от Министерства здравоохранения РФ, где подтверждено наличие бальнеологического ресурса и рекомендовано утверждение статуса курорта для территории проекта Gatchina Gardens. Здесь, практически на поверхности, залегают кембрийские голубые глины. Их ценят во всем мире, но обычно их трудно достать — они располагаются на большой глубине. Например, как в Израиле, где лечение кембрийскими глинами – недешевое удовольствие.
Кроме того, по результатам исследований и заключению Министерства здравоохранения, уровень ионизации воздуха на этой территории составляет 1548 ионов на куб. см, что сопоставимо с показателями по ионизации лучших курортов.
Также мы получили лицензию на артезианскую воду — она высочайшего природного качества и будет поступать во все жилые и коммерческие объекты Gatchina Gardens. Оформляем лицензию на термальную воду с глубины 640 м. Она будет использоваться в медицинских целях, а также выведена на рынок как отдельный продукт, с региональным брендом лечебной воды.
– Жилая часть проекта не будет создавать помехи курортной части или наоборот?
– Комплексность и многофункциональность – достоинства нашего проекта. Когда за высоким забором располагается элитная грязелечебница, то это не наш случай. Совмещение жилых кварталов и объектов отдыха – это вопрос градостроительного зонирования в части создания мотивирующей городской среды. Основной идеей градостроительной концепции курорта Gatchina Gardens станет единый парковый ансамбль с системой сообщающихся водоемов. В парки также интегрирована система велосипедных маршрутов по всей территории курорта, отделенная от автомобильных дорог и не пересекающаяся с ними, благодаря подземным тоннелям.
– Одна из частей Gatchina Gardens – резиденция «Золотой возраст». Что она из себя представляет?
– Это вовсе не дом престарелых, как можно подумать, а современный адаптивный квартал с домами для старшего поколения, для людей, утративших здоровье, для семей, которым нужна регулярная медицинская помощь. В состав резиденции войдут пансионат, таун-хаусы и многоквартирные дома. Комплекс спроектирован так, чтобы сотрудники пансионата могли быстро оказать помощь.
– На каком этапе проект Gatchina Gardens находится сейчас?
– По состоянию на август текущего года завершена государственная экспертиза первого строительного этапа на территории в 100 га – автомобильных дорог и проездов, инженерных сетей и первых объектов недвижимости. Комплексная инженерная подготовка территории будущего города-курорта включает: автомобильные дороги и проезды общей протяженностью 8 км с туннелями, пешеходно-велосипедные трассы, комплексные сооружения хозяйственно-бытового стока, три котельных, ливневую канализацию, станцию водоподготовки артезианской воды для водоснабжения проекта, объекты энергообеспечения и другое.
Кроме того, с Правительством Ленинградской области подписан договор по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». И в рамках первого инвестиционного этапа запланировано строительство трех муниципальных детских садов и одного коммерческого, а также общеобразовательной школы.
Недавно принятые в Петербурге ПЗЗ повлияют и на работу архитекторов, и на планы инвесторов, считает Михаил Копков, гендиректор ООО «ЯРРА Проект».
– Михаил Павлович, насколько, по вашему мнению, новые Правила землепользования и застройки соотносятся с градостроительными традициями Санкт-Петербурга?
– Наш город один из немногих в России, который развивался и строился по градостроительному плану. В настоящее время Санкт-Петербург сформировался как цельный градостроительный ансамбль со своим неповторимым стилем.
Воспринимать новые ППЗ необходимо с точки зрения того, насколько они могут навредить или, наоборот, помочь развитию города, формированию его новых ансамблей, реконструкции старых районов города. Я один из тех архитекторов – фанатов города, которые настаивают на том, что существует петербургский стиль и архитекторы, работающие в Петербурге, должны его придерживаться. А что будет с новыми ППЗ и как они повлияют на развитие отрасли – покажет время: слишком много инстанций пытались внести свои идеи в этот документ.
Однако очевидно, что установление предельной высотной отметки на уровне 40 м – вопрос спорный, и восприятие этого новшества скорее отрицательное: Петербургу требуется разная высотность зданий. А предусмотренная возможность согласования отклонений от 40-метровой отметки носит, по моему мнению, умозрительный характер.
Напомню, ранее был принят высотный регламент, причем принят в соответствии с закономерностями развития города. Введение 40-метрового ограничения равносильно признанию того, что регламент был ошибкой. Так ли это – вновь спорный вопрос.
Новый закон о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта необходим для определения соответствия проекта нормативам, но при этом необходимо учитывать творческий почерк автора проекта.
Все дома в исторической части города индивидуальны, имеют свое лицо и творческий почерк архитектора, но в то же время объединены единым петербургским стилем.
– Из каких принципов вы исходили при разработке концепции ЖК «Два ангела»? Над какими аспектами пришлось работать особенно интенсивно в свете новых ПЗЗ?
– Этот объект появится на Республиканской улице – совсем близко к центру города, к Неве, застройке Малоохтинского проспекта. Это ответственное место, требующее соответствующего отношения архитектора. Люди действительно должны чувствовать, что находятся в зоне градостроительной ответственности Санкт-Петербурга – дома там должны быть красивыми. При проектировании мы большое внимание уделяли прорисовке силуэта здания, делая его более плавным и мягким.
При выборе цветового решения фасадов разработано несколько вариантов, из которых мы остановились на строгом сочетании серого и белого оттенков с вкраплениями бронзы в конструкциях остекления лоджий. Также традиционно для наших объектов мы разрабатываем дизайн для входных вестибюлей.
– Соблюдение стилевого единства не всегда совместимо с требованиями экономической целесообразности. Ваши заказчики не возражают против таких архитектурных решений?
– ООО «ЯРРА Проект» входит в состав ГК «РосСтройИнвест», и у нас сложились уникальные отношения с основным заказчиком. Мы обсуждаем проекты вместе со строителями, заказчиками, инвесторами, и это, думаю, абсолютно правильная практика.
Наша проектная группа разрабатывает проекты различной тематики. Помимо жилых комплексов мы разработали по заказу Академии боевых искусств многофункциональный спортивный центр, строительство которого ведется в настоящее время.
Чтобы перекрыть большепролетный зал для проведения спортивных соревнований, мы использовали деревоклееные конструкции.
В образе этого здания мы хотели запечатлеть момент броска при борьбе. Теперь идея воплощается в жизнь в «грубых» материалах.
Помимо этого, сейчас вблизи озера Разлив в Сестрорецке строится база отдыха. В этом проекте мы здание вписываем в ландшафт, проектируем весь участок с постановкой парковой скульптуры, малых архитектурных форм, с посадкой новых деревьев и устройством водоемов. В отделке здания мы использовали натуральный камень и лицевой кирпич красно-коричневого оттенка с очень интересной фактурой. Внутренние пространства как бы сливаются с природным окружением.
Среди наших недавних проектов – жилой дом в Москве. И, кстати, после презентации проекта московским заказчикам они сразу отметили, что проект нарисован петербуржцами.
Наш принцип – средовой подход к архитектуре: соотнесенность зданий с ландшафтом и близостью водной глади, ансамблевость застройки, внимание к деталям, масштабность архитектуры.
– Как профессиональный опыт повлиял на ваше понимание петербургского стиля?
– Время диктует понимание пространства. Среда определяет архитектурное решение. Восприятие меняется, у Петербурга учишься очень многому.
Это серьезная открытая книга: здесь творили архитекторы, которые вложили в здания Петербурга свою жизнь. Может быть, не каждому дано ее прочитать. Или каждый читает, насколько он может.
– Законодательство в области архитектуры продолжает совершенствоваться. Готовятся поправки в закон об архитектурной деятельности. Какими они должны быть, по вашему мнению?
– Профессиональному сообществу сегодня уже предложен к обсуждению стандарт архитектора, градостроителя. Подобные стандарты существуют во всем мире: на архитектурной сцене присутствует именно физическое лицо – архитектор, а не юридическое лицо – фирма, в которой он работает.
Именно архитектор получает определенные профессиональные допуски и организует свою профессиональную деятельность в соответствии со стандартом. К сожалению, в нашей стране этот механизм пока не действует. И закон об архитектурной деятельности как раз пытается ввести его в наше юридическое поле. Архитектор, автор проекта может выступать как физическое лицо, даже заключать договор с заказчиком именно как физическое лицо. Кстати, созданное пару лет назад некоммерческое партнерство «Межрегиональная палата архитекторов по Северо-Западному федеральному округу», где я выступил участником учредительного собрания МПА, объединяет как раз архитекторов, а не архитектурные бюро (в отличие от СРО).
Принятие стандарта архитектора детализирует в числе прочего требования к его квалификации не только в плане наличия профессионального образования, но и с точки зрения опыта профессиональной деятельности. Окончив профильный вуз, вчерашний студент не становится архитектором: он должен сначала получить профессиональную квалификацию. Обществу нужно понятие «архитектор». Может быть, это поднимет престиж профессии и качество архитектуры.
Профессия архитектора похожа в известной степени на профессию врача: основной принцип для нас – также «Не навреди». Это очень важно. Плоды труда архитектора остаются надолго, потому что затрачены достаточно серьезные средства. И сегодня не так просто снести новое здание, как этот делалось в царской России (например, это произошло с недостроенным зданием по проекту Джакомо Кваренги, которое возводилось на месте существующей по сей день Биржи зодчего Тома де Томона на стрелке Васильевского острова). Но, к сожалению, возникают произведения, которые город не украшают. Так что ответственность архитектора очень велика. И поэтому она должна быть регламентирована.
Соответственно, открытым остается вопрос о наделении архитектора как личности, которая несет моральную ответственность за свою постройку, более широкими, чем сейчас, полномочиями. Как правило, архитектору очень сложно влиять на ход строительства: его неопределенный правовой статус ограничивает его рамками авторского надзора, тогда как технический надзор и решения по прочим важнейшим вопросам входят в сферу компетенции заказчика. Между тем именно архитектор лучше, чем кто бы то ни было, представляет, каким должен получиться объект. Он придумал концепцию, обговорил все детали до начала строительства с инвестором, заказчиком – и вдруг ответственность за принятие всех решений в ходе строительства возлагается на других лиц. Мое мнение: закон об архитектурной деятельности должен внести ясность в этот вопрос.