Наталья Осетрова: «Настало время развивать внутренний туризм»
Экологичность, комфорт, многофункциональность – три кита, на которых будут строиться девелоперские проекты будущего, уверена руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. И время создавать это будущее уже наступило.
В начале этого года шведский инвестор CastorX Capital объявил о старте строительства под Гатчиной крупнейшего в Европе курорта-водолечебницы – Gatchina Gardens. Проект занимает 620 га, рассчитан на посещение как минимум 600 тыс. туристов в год и включен Правительством Ленинградской области в схему территориального планирования.
На первом этапе реализации проекта будет освоено 100 га. Он включает в себя строительство 280 тыс. кв. м малоэтажного жилья, четырех детских садов, школы, spa-отеля с водным комплексом и гостиничного комплекса на 120 номеров. Всего в рамках проекта предполагается возвести к 2029 году 800 тыс. кв. м различной недвижимости. Spa-отели, спортивно-рекреационные объекты, особняки, апарт-отели, культурные центры, аквапарк, торгово-развлекательные комплексы, медицинские клиники, пятизвездочная резиденция «Золотой возраст», бизнес-центр, гольф-поля и многое другое.
– Наталья Александровна, почему бальнеологический курорт, а не, скажем, быстро окупаемый парк развлечений?
– Мы развиваем формат семейного отдыха. И его требования несколько иные, чем у объектов индустрии развлечений. Мы четко понимаем, что наш клиент – это прежде всего семьи. Это люди, которые хотят растить здоровое поколение и заботиться о своем здоровье, о здоровье своих близких. Проектов такого формата на рынке региона нет. А вместе с тем еще пять лет назад Президент России Владимир Путин просил Министерство здравоохранения рассмотреть возможность реконструкции старых региональных санаторно-курортных объектов и строительства новых современных региональных курортов. Настало время развивать внутренний туризм. У российских граждан должна появиться возможность получать качественные оздоровительные услуги у себя дома. Ежемесячно, ежедневно. А не в режиме поездок за рубеж раз в год.
– За рубеж ездят в том числе и за качественными услугами за разумные деньги. Как будет сформирована ценовая политика будущего курорта?
– Согласно статистике, жители Москвы и Петербурга ежегодно тратят только на зарубежные туры выходного дня около 8 млрд евро. Кстати, на этом фоне прекрасно развиваются туристические объекты Финляндии. Мы предложим нашим посетителям отдых уровня не ниже «четырех звезд». Что касается жилой части проекта – это будут объекты бизнес-класса. Стоимость квадратного метра в пределах 130 000 рублей.
– Проект бизнес-класса некоторыми жителями местных поселков может быть воспринят как объявление классовой войны. Вы не боитесь проблем с социальным окружением?
– Мы уже почти три года занимаемся благоустройством нашей территории, высаживаем деревья, благоустраиваем берег реки, который примыкает к нашей территории. На площади в 10 га работает парк семейного отдыха, где с детьми в течение двух лет проводят бесплатные занятия, а семьи имеют возможность провести время на природе, но в комфортных условиях. Для нас это тестовая площадка – мы изучаем грунты, окультуриваем растения, которые потом планируем интегрировать в многочисленные парковые зоны Gatchina Gardens. Ежегодно в дачный сезон мы вывозим с этой территории по два КАМАЗа мусора. Случается, что у нас даже брендированные флаги воруют. Да, в глазах многих наши действия выглядят странными, нестандартными, но это нужно делать, если мы говорим о комплексном развитии территории. Но мы не обычный застройщик, а девелопер, который формирует территорию комплексно. Этот процесс – только начало большого пути.
– Если речь заходит о курорте, все сразу вспоминают море, солнце, золотой песок... Характерные не для наших северных широт. Какими ресурсами для оздоровления будет располагать Gatchina Gardens?
– Отвечая на вопрос о широтах, приведу в пример остров Гогланд (остров в Финском заливе, в 180 км к западу от Санкт-Петербурга – прим. ред.). До 1939 года он принадлежал Финляндии и из-за особенного микроклимата считался одним из самых популярных курортов Балтики. Немало и современных примеров успешных курортных объектов в Финляндии, Швеции, Эстонии и Польше.
При подготовке проекта Gatchina Gardens мы не один год посвятили исследованиям потенциала территории, комплексно проводя изыскания совместно с НИИ курортологии РФ. Нами получено официальное заключение от Министерства здравоохранения РФ, где подтверждено наличие бальнеологического ресурса и рекомендовано утверждение статуса курорта для территории проекта Gatchina Gardens. Здесь, практически на поверхности, залегают кембрийские голубые глины. Их ценят во всем мире, но обычно их трудно достать — они располагаются на большой глубине. Например, как в Израиле, где лечение кембрийскими глинами – недешевое удовольствие.
Кроме того, по результатам исследований и заключению Министерства здравоохранения, уровень ионизации воздуха на этой территории составляет 1548 ионов на куб. см, что сопоставимо с показателями по ионизации лучших курортов.
Также мы получили лицензию на артезианскую воду — она высочайшего природного качества и будет поступать во все жилые и коммерческие объекты Gatchina Gardens. Оформляем лицензию на термальную воду с глубины 640 м. Она будет использоваться в медицинских целях, а также выведена на рынок как отдельный продукт, с региональным брендом лечебной воды.
– Жилая часть проекта не будет создавать помехи курортной части или наоборот?
– Комплексность и многофункциональность – достоинства нашего проекта. Когда за высоким забором располагается элитная грязелечебница, то это не наш случай. Совмещение жилых кварталов и объектов отдыха – это вопрос градостроительного зонирования в части создания мотивирующей городской среды. Основной идеей градостроительной концепции курорта Gatchina Gardens станет единый парковый ансамбль с системой сообщающихся водоемов. В парки также интегрирована система велосипедных маршрутов по всей территории курорта, отделенная от автомобильных дорог и не пересекающаяся с ними, благодаря подземным тоннелям.
– Одна из частей Gatchina Gardens – резиденция «Золотой возраст». Что она из себя представляет?
– Это вовсе не дом престарелых, как можно подумать, а современный адаптивный квартал с домами для старшего поколения, для людей, утративших здоровье, для семей, которым нужна регулярная медицинская помощь. В состав резиденции войдут пансионат, таун-хаусы и многоквартирные дома. Комплекс спроектирован так, чтобы сотрудники пансионата могли быстро оказать помощь.
– На каком этапе проект Gatchina Gardens находится сейчас?
– По состоянию на август текущего года завершена государственная экспертиза первого строительного этапа на территории в 100 га – автомобильных дорог и проездов, инженерных сетей и первых объектов недвижимости. Комплексная инженерная подготовка территории будущего города-курорта включает: автомобильные дороги и проезды общей протяженностью 8 км с туннелями, пешеходно-велосипедные трассы, комплексные сооружения хозяйственно-бытового стока, три котельных, ливневую канализацию, станцию водоподготовки артезианской воды для водоснабжения проекта, объекты энергообеспечения и другое.
Кроме того, с Правительством Ленинградской области подписан договор по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». И в рамках первого инвестиционного этапа запланировано строительство трех муниципальных детских садов и одного коммерческого, а также общеобразовательной школы.
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.