Роман Слинчак: «Мы не гонимся за квадратными метрами»
Колтушское сельское поселение расположено рядом с самой урбанизированной частью Ленобласти - Кудрово, Янино, Новодевяткино. Но в отличии от ближайших соседей, поселение никогда не переживало полноценного “строительного бума”.
За последние полтора года разрешение на строительство здесь было выдано всего трем застройщикам, на общий объем 104,3 тыс кв.м. Об особенностях этой территории в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал врио главы администрации Колтушского сельского поселения Роман Слинчак.
- Как развивается жилищное строительство в поселении?
Мы были одними из первых, кто прошел процесс укрупнения: в 2013 году произошло объединение Колтушского и Разметелевского поселений. В Разметелево никогда не было многоквартирной застройки. В Колтушах в начале 2000 -х одновременно начали работать КСК (Колтушская строительная компания”) и ГК “Унисто Петросталь”. Последняя сейчас развивает самый глобальный проект комплексного освоения на нашей территории, в этом году будут сданы первые дома. Строительного бума как такового у нас не было. КСК не строит больших комплексов, вводит дома одновременно с благоустройством, и не обрекает жителей на неудобства от соседства со стройкой.
- Расширялись ли территории под жилое строительство за последние годы?
Все наши парковые зоны входят в зону охраны ЮНЕСКО, их сложно застроить, плюс у нас в генплане есть особо охраняемые природные территории (заказник Колтушские высоты). И эти факторы ограничивают прирост жилья, что на мой взгляд, позитивно. Не могу сказать, что я против высотной многоквартирной застройки, но хотелось бы, что она велась продумано. Застроить все многоэтажками и создать некомфортные условия - легко, но потом приходится решать созданные такой застройкой проблемы за счет бюджета, тратить миллиарды крупные инфраструктурные проекты.
Мы достаточно строги к застройщикам, возможно некоторые на нас обижены, потому что мы не даем их технике проезжать по определенным дорогам - дорогам, которые мы делали на средства областного бюджета; и которые проходят мимо социальных объектов.
Мы не чиним препон, но не хочется допускать, чтобы нынешние жители страдали от действий застройщиков. Мы не горим желанием стать еще одной урбанизированной деревней.
- Проблема активно застраиваемых территорий, граничащих с Петербургом, массовое заселение в новостройки городских жителей, которые и после переезда сохраняют петербургскую прописку…
Жилье в новостройках приобретают, как местные жители для улучшения своих жилищных условий, так и жители других регионов. в основном северных - военные пенсионеры, моряки. Они покупают квартиры для себя, для детей-студентов.
Но большая часть нашего малоэтажного строительства - дачного типа. И там мы как раз сталкиваемся с такой проблемой. Если фактически в поселении около 25 тыс человек, то в летний период численность населения вырастает до 40, а то до 50 тыс жителей. Также у нас в поселении активно развивается строительство ДНП, и многие живут там круглый год. Их привлекает возможность приобрести индивидуальное жилье по стоимости, сравнимого с ценой квартиры, а также близость к городу, - всего 10 км.
- Как справляется с этим социальная инфраструктура поселения? Хватает ли емкости действующих социальных учреждений на всех жителей?
На данный момент у нас есть проблема с дошкольными учреждениями. Мы обсуждаем с администрацией Всеволожского района возможность реконструкции бывшего здания Колтушской начальной школы в детский сад. Сейчас готовится проект. Мы также вынашивали план построить ДДУ в Разметелево, площадка под него готова, подведено электричество, но пока она в ожидании средств на строительство. Финансирование предполагается из регионального бюджета.
Со школами пока проблем нет. Две большие школы - Колтушская и Разметелевская пока справляются, но и они на грани заполняемости: близки те годы, когда придется ставить вопрос о второй смене. Мы также знаем, что детские сады и школа предусмотрены во второй очереди комплексной застройки компании «Унисто».
Еще один стратегически важный объект для Колтушей - поликлиника. Старая уже не справляется с потоком посетителей, и находится в плачевном состоянии. Более того, через год истекает договор аренды (здание арендовано у Института им. Павлова, собственником которого является ФАНО - прим.ред.) и продлевать его собственник не собирается. На мой взгляд, такое небольшое медучреждение – это неуважение к людям. Несмотря на то, что препон к ее строительству очень много, шансы на реализацию высоки. Больница уже проектируется, выйти на строительство рассчитываем в 2019-2020 гг.
- Препоны связаны с тем, что участок под поликлинику находится в охранной зоне объекта культурного наследия?
Строительство новой поликлиники запланировано в селе Павлово, сейчас почти вся территория расположенного там института им. Павлова, с парком и жилыми домами, - под охраной ЮНЕСКО, плюс мы имеем там наложение еще одной охранной зоны – объекта культурного наследия. Поэтому согласовывать строительство поликлиники приходится с Минкультуры РФ.
- У администрации нет планов забрать объекты института им.Павлова на баланс муниципалитета?
Мы ведем переговоры, но пока все подвижки призрачны. Мы готовы забрать объекты жилого фонда, но на реализацию имущества научных организаций наложен мораторий. Кроме того, самому институт надо провести большую подготовительную работу - оформить все объекты. В этом и заключается главная сложность: в этих домах живут наши жители, но мы не можем помочь им с дорогами, с выездами, с расселением аварийного жилья и с коммуникациями, потому что не имеем таких полномочий.
- Каким Вы видите дальнейшее развитие сельского поселения?
Нам необходимы серьезные инвестиции в инженерную инфраструктуру. Например, в Разметелево есть три пятна под застройку, уже определены компании, которые хотят вести там строительство. Но очистные и канализационные сооружения загружены на 99%, их функционал морально устарел. Вложения в модернизацию измеряются в десятках млн
рублей.
На мой взгляд, было бы правильно, если бы в реконструкцию сетей вкладывались застройщики. Если для одной компании это непосильные инвестиции, значит нужно объединяться в консорциум, строить в складчину.
Инвестор в итоге в любом случае появится, и будет зарабатывать, продавая мощность. Либо добавится еще несколько юридических лиц, наберется критическая масса застройщиков, и они вытянут эти работы самостоятельно. Наша задача не допустить ситуации, когда дом построен, а стоки выливаются на рельеф.
- На какой стадии разработка нового генплана Колтушского поселения? Каким он будет?
Генплан в процессе разработки, постоянно дорабатываются какие-то технические моменты. Но могу сказать, что в процессее работы согласительной комиссии по генплану поселения и появления ООПТ, наш генплан шагнул в сторону малоэтажки и основательно “позеленел”.
Большое количество многоквартирных проектов были исключены. Для сельских поселений действует ограничение высотности до 8 этажей, все новое строительство в Колтушах сейчас соответствует этим нормам. Проекты большей этажности должны получать согласование Комитета по строительству Ленобласти.
Конечно, отсутствие генплана тормозит потенциальных инвесторов. Многие серьезные инвесторы, планирующие строительство промпредприятий, выжидают. Мы не рассчитываем увидеть какие-либо серьезные объекты промышленности на нашей территории, но те, кто вписываются в экологию – складские комплексы, предприятия малого бизнеса, высокотехнологичные производства, – будут уместны на нашей территории.
Цифра
122 тыс кв.метров жилья - строится в Колтушском сельском поселении
Мнение
Олег Барков, профессиональный девелопер:
Колтушское поселение - прекрасная территория, и расположена не так далеко от города. Но у нее есть и очевидные недостатки - это плохая транспортная доступность: с городом поселение связывает единственная узкая дорога, которую практически невозможно расширить без больших затрат на выкуп земельных участков.
Второй недостаток - плохое состояние инженерных коммуникаций, прежде всего - водоснабжения и канализации. В Колтушах исторически плохие сети водоснабжения и практически отсутствует канализация. Необходима модернизация, прокладка новых сетей, но это огромные инвестиции.
Две эти причины являются сдерживающим фактором для развития Колтушей. Но одновременно, играют и положительную роль, оберегая территорию поселения от массового давления «неправильного» девелопмента. Благодаря этому территории удалось избежать судьбы Янино, которое, на мой взгляд, сейчас представляет пример хаотической, неконтролируемой застройки.
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.