Роман Слинчак: «Мы не гонимся за квадратными метрами»
Колтушское сельское поселение расположено рядом с самой урбанизированной частью Ленобласти - Кудрово, Янино, Новодевяткино. Но в отличии от ближайших соседей, поселение никогда не переживало полноценного “строительного бума”.
За последние полтора года разрешение на строительство здесь было выдано всего трем застройщикам, на общий объем 104,3 тыс кв.м. Об особенностях этой территории в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал врио главы администрации Колтушского сельского поселения Роман Слинчак.
- Как развивается жилищное строительство в поселении?
Мы были одними из первых, кто прошел процесс укрупнения: в 2013 году произошло объединение Колтушского и Разметелевского поселений. В Разметелево никогда не было многоквартирной застройки. В Колтушах в начале 2000 -х одновременно начали работать КСК (Колтушская строительная компания”) и ГК “Унисто Петросталь”. Последняя сейчас развивает самый глобальный проект комплексного освоения на нашей территории, в этом году будут сданы первые дома. Строительного бума как такового у нас не было. КСК не строит больших комплексов, вводит дома одновременно с благоустройством, и не обрекает жителей на неудобства от соседства со стройкой.
- Расширялись ли территории под жилое строительство за последние годы?
Все наши парковые зоны входят в зону охраны ЮНЕСКО, их сложно застроить, плюс у нас в генплане есть особо охраняемые природные территории (заказник Колтушские высоты). И эти факторы ограничивают прирост жилья, что на мой взгляд, позитивно. Не могу сказать, что я против высотной многоквартирной застройки, но хотелось бы, что она велась продумано. Застроить все многоэтажками и создать некомфортные условия - легко, но потом приходится решать созданные такой застройкой проблемы за счет бюджета, тратить миллиарды крупные инфраструктурные проекты.
Мы достаточно строги к застройщикам, возможно некоторые на нас обижены, потому что мы не даем их технике проезжать по определенным дорогам - дорогам, которые мы делали на средства областного бюджета; и которые проходят мимо социальных объектов.
Мы не чиним препон, но не хочется допускать, чтобы нынешние жители страдали от действий застройщиков. Мы не горим желанием стать еще одной урбанизированной деревней.
- Проблема активно застраиваемых территорий, граничащих с Петербургом, массовое заселение в новостройки городских жителей, которые и после переезда сохраняют петербургскую прописку…
Жилье в новостройках приобретают, как местные жители для улучшения своих жилищных условий, так и жители других регионов. в основном северных - военные пенсионеры, моряки. Они покупают квартиры для себя, для детей-студентов.
Но большая часть нашего малоэтажного строительства - дачного типа. И там мы как раз сталкиваемся с такой проблемой. Если фактически в поселении около 25 тыс человек, то в летний период численность населения вырастает до 40, а то до 50 тыс жителей. Также у нас в поселении активно развивается строительство ДНП, и многие живут там круглый год. Их привлекает возможность приобрести индивидуальное жилье по стоимости, сравнимого с ценой квартиры, а также близость к городу, - всего 10 км.
- Как справляется с этим социальная инфраструктура поселения? Хватает ли емкости действующих социальных учреждений на всех жителей?
На данный момент у нас есть проблема с дошкольными учреждениями. Мы обсуждаем с администрацией Всеволожского района возможность реконструкции бывшего здания Колтушской начальной школы в детский сад. Сейчас готовится проект. Мы также вынашивали план построить ДДУ в Разметелево, площадка под него готова, подведено электричество, но пока она в ожидании средств на строительство. Финансирование предполагается из регионального бюджета.
Со школами пока проблем нет. Две большие школы - Колтушская и Разметелевская пока справляются, но и они на грани заполняемости: близки те годы, когда придется ставить вопрос о второй смене. Мы также знаем, что детские сады и школа предусмотрены во второй очереди комплексной застройки компании «Унисто».
Еще один стратегически важный объект для Колтушей - поликлиника. Старая уже не справляется с потоком посетителей, и находится в плачевном состоянии. Более того, через год истекает договор аренды (здание арендовано у Института им. Павлова, собственником которого является ФАНО - прим.ред.) и продлевать его собственник не собирается. На мой взгляд, такое небольшое медучреждение – это неуважение к людям. Несмотря на то, что препон к ее строительству очень много, шансы на реализацию высоки. Больница уже проектируется, выйти на строительство рассчитываем в 2019-2020 гг.
- Препоны связаны с тем, что участок под поликлинику находится в охранной зоне объекта культурного наследия?
Строительство новой поликлиники запланировано в селе Павлово, сейчас почти вся территория расположенного там института им. Павлова, с парком и жилыми домами, - под охраной ЮНЕСКО, плюс мы имеем там наложение еще одной охранной зоны – объекта культурного наследия. Поэтому согласовывать строительство поликлиники приходится с Минкультуры РФ.
- У администрации нет планов забрать объекты института им.Павлова на баланс муниципалитета?
Мы ведем переговоры, но пока все подвижки призрачны. Мы готовы забрать объекты жилого фонда, но на реализацию имущества научных организаций наложен мораторий. Кроме того, самому институт надо провести большую подготовительную работу - оформить все объекты. В этом и заключается главная сложность: в этих домах живут наши жители, но мы не можем помочь им с дорогами, с выездами, с расселением аварийного жилья и с коммуникациями, потому что не имеем таких полномочий.
- Каким Вы видите дальнейшее развитие сельского поселения?
Нам необходимы серьезные инвестиции в инженерную инфраструктуру. Например, в Разметелево есть три пятна под застройку, уже определены компании, которые хотят вести там строительство. Но очистные и канализационные сооружения загружены на 99%, их функционал морально устарел. Вложения в модернизацию измеряются в десятках млн
рублей.
На мой взгляд, было бы правильно, если бы в реконструкцию сетей вкладывались застройщики. Если для одной компании это непосильные инвестиции, значит нужно объединяться в консорциум, строить в складчину.
Инвестор в итоге в любом случае появится, и будет зарабатывать, продавая мощность. Либо добавится еще несколько юридических лиц, наберется критическая масса застройщиков, и они вытянут эти работы самостоятельно. Наша задача не допустить ситуации, когда дом построен, а стоки выливаются на рельеф.
- На какой стадии разработка нового генплана Колтушского поселения? Каким он будет?
Генплан в процессе разработки, постоянно дорабатываются какие-то технические моменты. Но могу сказать, что в процессее работы согласительной комиссии по генплану поселения и появления ООПТ, наш генплан шагнул в сторону малоэтажки и основательно “позеленел”.
Большое количество многоквартирных проектов были исключены. Для сельских поселений действует ограничение высотности до 8 этажей, все новое строительство в Колтушах сейчас соответствует этим нормам. Проекты большей этажности должны получать согласование Комитета по строительству Ленобласти.
Конечно, отсутствие генплана тормозит потенциальных инвесторов. Многие серьезные инвесторы, планирующие строительство промпредприятий, выжидают. Мы не рассчитываем увидеть какие-либо серьезные объекты промышленности на нашей территории, но те, кто вписываются в экологию – складские комплексы, предприятия малого бизнеса, высокотехнологичные производства, – будут уместны на нашей территории.
Цифра
122 тыс кв.метров жилья - строится в Колтушском сельском поселении
Мнение
Олег Барков, профессиональный девелопер:
Колтушское поселение - прекрасная территория, и расположена не так далеко от города. Но у нее есть и очевидные недостатки - это плохая транспортная доступность: с городом поселение связывает единственная узкая дорога, которую практически невозможно расширить без больших затрат на выкуп земельных участков.
Второй недостаток - плохое состояние инженерных коммуникаций, прежде всего - водоснабжения и канализации. В Колтушах исторически плохие сети водоснабжения и практически отсутствует канализация. Необходима модернизация, прокладка новых сетей, но это огромные инвестиции.
Две эти причины являются сдерживающим фактором для развития Колтушей. Но одновременно, играют и положительную роль, оберегая территорию поселения от массового давления «неправильного» девелопмента. Благодаря этому территории удалось избежать судьбы Янино, которое, на мой взгляд, сейчас представляет пример хаотической, неконтролируемой застройки.
Петербургские кварталы образца 1950-1960-х годов дают прекрасные возможности для переосмысления общественного пространства. Это мощный потенциал для градостроительного развития Северной столицы, уверен французско-швейцарский архитектор Паскаль Гредер.
– Действительно ли сейчас надо говорить о повышении уровня градостроительной культуры в Петербурге в нынешних экономических условиях?
– Разумеется, экономические ограничения оказывают негативное влияние. Но двигателями градостроительного процесса должны стать избранные гражданами власти, как это происходит у нас. Если представители власти склонны к пересмотру сложившихся практик, начинается прогрессивное движение. А мы, граждане, со своей стороны, должны подумать о том, как убедить власти заниматься градостроительными вопросами. Но, в первую очередь, это все же вопрос политической воли на разных уровнях: местном, региональном и общенациональном. Во Франции, Германии, Швейцарии эти идеи сегодня очевидны для всех.
Например, на одном из заседаний круглого стола Urban Week я рассказывал о проекте развития квартала социального жилья во Франции. Это пример решений, принятых на уровне руководства страны. Такие проекты имели колоссальное значение для Франции в 1960-1970-е годы, поскольку для развития национальной промышленности требовались свежие кадры, которые в самой стране отсутствовали. Соответственно, появилось множество иммигрантов, для которых очень быстро строилось как раз социальное жилье, которое быстро ветшало, поскольку качество архитектуры в то время было невысоким.
Мы помним, что примерно в это же время аналогичное по качеству и быстроте строительства жилье появлялось и в Советском Союзе. Это лишнее доказательство того, что, с одной стороны, вопросы градостроительства общие для наших стран, а с другой – их решение определяется глобальной идеей властей о готовности лучше организовать среду проживания для своих граждан.
Например, когда в начале 1990-х годов мы открыли агентство во Франции, в разгаре была дискуссия о месте личного транспорта в общественном пространстве. Но вот прошло каких-то 20 лет, и от огромной «общественной парковки» для личных автомобилей мы пришли к публичному пространству, свободному от личного автотранспорта. И в этом вопросе между позициями специалистов на Востоке и Западе вообще, по-моему, нет никаких различий.
- Вы в самом деле полагаете, что опыт уже реализованных в Европе проектов градостроительства и благоустройства может быть применен в российских условиях?
– Вне всякого сомнения! Например, новые подходы к иерархизации общественного пространства, к наделению жителей правом пользования этим пространством в личных целях. Где допустимо размещение личного автотранспорта? Стоит ли интегрировать в городскую среду подземные паркинги? Я знаю, к примеру, примеры строительства в Германии многоуровневых паркингов, до которых люди идут 50-100 м, и это не вызывает раздражения, это уже стало нормой. Во Франции на эти темы дискутировали достаточно интенсивно, и ситуацию удалось переломить.
- Сегодня градостроительная дискуссия в Германии, Франции, других европейских странах продолжается? На каком уровне?
– Да, продолжается, и надо сказать, что Швейцария и Германия значительно опередили Францию в движении по этому пути. Сегодня публичное пространство гораздо более «доброжелательно» по отношению к пешеходам, поскольку активно ведется политика развития системы общественного транспорта. Это логично: мобильность людей в XXI веке существенно повысилась, не стоит забывать и о необходимости транспортировки грузов. Таким образом, все эти направления должны развиваться параллельно.
Но в глобальном смысле слова все зависит от культуры – от определения того, какое место будет предназначено для каждого пользователя в общественном пространстве. И надо сказать, в советской застройке 1960-х годов (в отличие от современной застройки, где публичное пространство ужалось до размеров шагреневой кожи) можно отыскать очень интересные идеи как раз по развитию общественного пространства. Да, качество строительства несопоставимо с нынешним, но реализовывались очень любопытные концепции. У вас есть поистине просторы для переосмысления и новой иерархизации! Нужно просто переформатировать это пространство: иначе организовать парковки, усилить одни функции и добавить другие.
– Кто, по вашему мнению, должен взять на себя расходы на эту работу?
– Я всегда говорю о том, что качество жизни, общественного пространства не может финансироваться по остаточному принципу. А поскольку речь идет о социально значимой деятельности, об организации общественных пространств, источниками финансирования должны выступать бюджетные фонды.
– Однако в Петербурге много земли в частной собственности.
– Да, это затрудняет решение вопросов: очевидно, что частные собственники, стремящиеся получать доход, вряд ли захотят инвестировать в такие проекты. Но в части переосмысления иерархизации общественных участков должно быть стратегическое бюджетное финансирование. Налоговые поступления, средства от экспорта газа и нефти, другие источники доходов государственного бюджета – это существенные суммы. И это уже задача государства – определить, какой процент от этих поступлений будет направляться на градостроительное развитие территорий, модернизацию жилой застройки для повышения ее энергоэффективности. Даже если у России нет недостатка в энергоносителях, они когда-то начнут иссякать, энергия станет более дорогой, пусть через 100 или 200 лет. Соответственно, стоит задача по сокращению потребления энергии в разы. И это тоже работа огромного масштаба для проектировщиков, архитекторов. Но это еще и вопросы большой политики.
– Вы периодически бываете в России с 2009 года. Что-нибудь изменилось за это время в интересующей вас сфере?
– До возникновения нынешних геополитических проблем я работал в Санкт-Петербурге по приглашению российских инженеров над проектом по заказу крупного инвестора. Российские коллеги посчитали, что мои знания, опыт, компетенции, а также умение работать в режиме многозадачности не имеют аналогов на российском рынке. И уверен, что мы бы уже серьезно продвинулись в проекте (и тем самым в решении современных градостроительных задач), поскольку мне удалось убедить заказчика в обоснованности соответствующих трат. Если бы было реализовано то, что планировалось, я уже был бы счастлив. Аналогичным образом развивались события во Франции, когда мы открыли бюро GREDER & KESSLER. Мы также были в самом начале пути, мы делали шаг за шагом. Каждый раз, когда я встречаюсь с каким-либо препятствием на пути градостроительного развития, я стремлюсь не к долгим дискуссиям, а к поступательному движению вперед. И даже сделав маленький шажок, я счастлив, поскольку это способствует росту общественного блага.
– Что из услышанного на недавней Urban Week вас больше всего заинтересовало, поразило?
– Пожалуй, это увлеченность сторонников велосипедизации. В нашем бюро все сотрудники ездят на велосипедах, и мы тоже разрабатываем системы велосипедных дорожек. Я ведь живу на границе с государством, где велосипедная культура очень развита. Не в той степени, как в Дании, но в Швейцарии тоже очень любят перемещаться на велосипедах. В Базеле под зданием вокзала построен многоуровневый подземный паркинг. Не знаю, сколько там паркуется велосипедов, но такого огромного паркинга я нигде больше не видел. И успехи пропагандистов велосипедизации в Санкт-Петербурге – по-моему, это замечательно! Это направление надо развивать обязательно.
Кстати:
По словам Паскаля Гредера, источниками его вдохновения всегда были культуры Франции, Германии и Швейцарии. Позже к этому перечню добавилась и культура России. «До всех тех событий, которые определили сегодняшние сложности, российские граждане много путешествовали. Они открыты для восприятия нового, они умеют слушать. Меня интересует русская культура, и я здесь не для того, чтобы давать уроки – это абсолютно не моя роль!» – говорит архитектор.