Вадим Мовчанюк: «В центре программы реновации должен стоять человек»
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест №5», заслуженный строитель РФ Вадим Мовчанюк – автор первого проекта по реновации домов 1950-60-х годов постройки («хрущевок») – в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об альтернативных подходах к реновации.
– Вадим Михайлович, Вы один из опытнейших строителей Петербурга. В чем, на Ваш взгляд, ключевое отличие жилищного строительства сегодня?
– Действительно, Ленстройтрест №5 – один из старейших строительных трестов России. Ему более 45 лет. За плечами треста уникальные объекты здравоохранения: такие как межотраслевой комплекс «Микрохирургия глаза» в Купчино, многопрофильная больница на 1040 койко-мест в Невском районе, психоневрологический интернат в Красносельском районе (общей площадью 25 тыс. кв. м), районные поликлиники для детей и взрослых, родильные дома и др.
Назначением нашего треста было строительство уникальных объектов, в том числе и социально-культурного, и бытового назначения: Научно-исследовательский институт Арктики и Антарктики, учебный комплекс Ленинградского института связи им. Бонч-Бруевича, Технологический институт холодильной промышленности, институт «Ленгипроводхоз», а также десятки школ и детских садов.
Мы строили много жилья, причем не просто жилья, а со средой, которая удовлетворяла все потребности человека. Поэтому, когда я смотрю со стороны на то, что сейчас строят, – меня это совершенно не устраивает. Дома, которые сегодня принято называть «муравейниками», с ячейками студий по 25 метров – для меня не представляют интереса.
– Есть мнение, что к современному жилью эконом-класса спустя 15-20 лет тоже придется применять программу реновации...
– С точки зрения конструкции, нынешние дома могут простоять и сто лет. Но если рассматривать их с точки зрения среды обитания, которая должна обеспечивать гармоничное существование человека, качество жизни – большинство новых домов не дотягивают до должного уровня.
Я считаю, что Петербург заслужил право на качественную архитектуру в новых районах. Я за то, чтобы современное строительство продолжало традиции наших лучших зодчих. Не в плане формы, а в плане качества и внутреннего содержания новой архитектуры. Именно это должны брать за основу все архитекторы и руководство города.
– В 1990-х Ленстройтрест №5 создал уникальный проект реновации хрущевок, его высоко оценили на Лейпцигской строительной выставке в ФРГ, и включили в каталог лучших объектов Восточной Европы. Расскажите о работе над этим проектом.
– Мы реализовали проект реновации хрущевок в 1995 году, получив отличные двухъярусные квартиры. Несмотря на то, что мы изменили квартирографию в сторону уменьшения (расширили кухни, из двухкомнатных квартир сделали однокомнатные, а из трехкомнатных – «двушки») – не было ни одной жалобы.
Проект был уникален для тех лет. Поскольку с хрущевками я был знаком очень хорошо (сам жил в таком доме) – решил попробовать найти решение для реновации таких зданий. Когда проект был готов, предложил его городским властям, тогдашнему мэру Петербурга Анатолию Собчаку. Он загорелся этой идеей, нам выделили аварийный дом на улице Бабушкина, 117, и дали полную свободу. К нашему эксперименту было приковано внимание всего города, его называли утопией. Но у нас все получилось, жаль только, что закончилось так быстро.
– То есть Ваш проект на тот момент был пилотной версией масштабной общегородской реновации?
– Мы рассчитывали, что проект пойдет в массы. У нас был грандиозный план реконструкции целого жилого квартала. Нам предоставили «пятно» застройки, ограниченное проспектами Космонавтов и Гагарина, улицами Бассейной и Типанова.
Мы успели получить технические условия и готовы были начать. Исследовали на прочность фундаменты всех домов. Проверка показала, что можно смело надстроить два этажа без расселения дома и усиления фундамента. Причем мы исходили из необходимости учесть интересы каждого жильца, собирали согласия жителей через заключение индивидуальных договоров. Одним из условий было остаться жить в этом же районе.
Мы определились с временным фондом, в который намеревались переселить жителей первых четырех хрущевок. С возможностью остаться в нем для тех, кого этот дом устроит. Дом мы построили, а проект реновации квартала не запустили. В городе сменилось руководство, а вместе с ним и приоритеты развития.
– В чем, на Ваш взгляд, основная проблема хрущевок?
– Строительством этих домов решалась сиюминутная задача: построить – заселить, переселить людей из коммуналок. Монтаж шел два месяца, и два месяца отделка; полгода – и дом готов. По пути строительства хрущевок пошли, чтобы удовлетворить спрос. В итоге мы получили десятки тысяч таких «Черёмушек» по всей стране. Домов, где коэффициент сопротивления теплопередаче составляет 0,5-0,6, хотя по нормативам требуется 3,5. Сегодня жилищная сфера потребляет примерно половину от всего объема тепловой энергии, вырабатываемой в стране. Если бы 20 лет назад мы распространили наш проект на всю страну, мы бы сэкономили миллиарды рублей.
– Программа реновации в Москве, на Ваш взгляд, действительно необходима? Или в хрущевки можно было вдохнуть новую жизнь?
– Московская программа не имеет никакого отношения к тому, что называется реновацией. Это снос. Реновация заключается в обновлении существующих площадей дома, который не нуждается в сносе. В улучшении за счет технологических приемов его потребительских свойств, архитектуры – в улучшении среды обитания, отвечающей требованиям XXI века.
В центр этой программы нужно ставить человека, создавать архитектуру и инфраструктуру, отвечающую современным запросам.
Снос – это всегда большие затраты. Но в Москве ситуация характеризуется тем, что цена квадратного метра там в разы выше, чем в Петербурге и в других городах. Поэтому снос и окупается. На мой взгляд – может быть, менее прибыльно, но более эффективно было бы пойти по пути переселения во временный фонд. С последующим возвращением жильцов в новые, улучшенные жилищные условия. Жильца нужно не выселять, а брать в союзники.
– Сейчас Ваш проект мог бы воплотиться?
– Реконструкцию хрущевок по нашему проекту можно было бы проводить и сейчас. Его реализация позволила бы выйти на новый уровень потребительских свойств среды обитания и энергоэффективности. Но сегодня решающую роль в поиске ключа к проблемам эксплуатации домов постройки 1950-60-х годов играет не конкретный строительный трест, а общество.
Многие сегодня согласны жить в хрущевках или многоэтажных муравейниках, но ведь мы живем в XXI веке, когда потребности людей совершенно иные – во всех отношениях. Коммуникации развиваются очень быстро, и тянут за собой развитие всего остального.
– Над чем Вы работаете сейчас?
– Стремление к новизне не покидает меня и сегодня. Зная, что у нас большие потери по энергетике, я решил построить энергоэффективный дом, в котором расходы на отопление составят на 1 кв. м 60 Ватт, как в электрической лампочке.
Проект этого дома предполагал сохранение энергии за счет изоляции стен, причем за расчетные нормативы я взял не российские СНиПы, а норвежские, с коэффициентом сопротивления теплопередаче не 3, а 5.
Энергоэффективный дом – это элемент экологии. И я подумал: почему бы не уйти от централизованного теплоснабжения? Ведь все эти ТЭЦ, трубы, плохо влияют на экологию и качество жизни человека в целом. И решил применить на этом объекте альтернативное отопление, используя тепловые насосы. Площадкой для реализации я выбрал город Ломоносов, проект прошел согласования главного архитектора, но нюансы территориального планирования не позволили его выполнить – и тогда я принял решение о строительстве энергоэффективного экспериментального дома во Всеволожском районе, где апробируются все новейшие технологии по энергоэффективности. Строительство этого дома завершится в 2018 году и станет эталоном для дальнейшего применения энергоэффективных технологий.
Принимая генплан за основу, нужно быть предельно внимательными и учитывать не запросы сегодняшнего дня, а потребности на перспективу 25-30 лет. Считаю, что техническая мысль должна закладываться архитекторами в проект, в первую очередь удовлетворяя запрос на качественную среду обитания. Каждый человек имеет право на жилье, отвечающее современным требованиям.
Кстати
ЗАО «Ленстройтрест № 5» в начале 90-х гг. разработаны и внедрены проекты: реконструкция домов 50-60 гг. постройки («хрущевки»); санация и гидроизоляция сложных объектов в Петербурге; созданы новые теплоизоляционные материалы и уникальные технологии в области мощения и облицовки зданий.
Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин рассказал «Строительному Еженедельнику» в каком состоянии строительная отрасль встречает юбилей – 60 лет празднования Дня Строителя.
- Игорь Николаевич, 2016 год непросто складывается для строителей. Каких годовых результатов можно ожидать от отрасли? Назовите минусы и плюсы петербургских строителей?
- Строительная отрасль в целом переживает не самые лучшие времена. Объемы строительных работ сжимаются, у компаний достаточно сдержанная инвестиционная активность, и всё это на фоне снижения покупательной способности граждан. По данным ведомственной статистики, в Российской Федерации в первом квартале 2016 года в отношении 665 организаций строительной сферы введена процедура наблюдения и банкротства, это вдвое превышает статистику начала 2015 года. Растет доля просроченной задолженности хозяйствующих субъектов в сфере строительства. В Петербурге на 1 июня кредиторская задолженность организаций строительной сферы превышала дебиторскую на 168,5 млрд рублей.
Ситуация в отрасли неотрывна от общей финансово-экономической ситуации в стране, ее детально рассмотрели на майском заседании Государственного совета под председательством Президента страны В.В.Путина. Намечены меры по развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности. Есть поручения губернатора Г.С.Полтавченко по решению актуальных задач в сфере строительства.
По итогам 2016 года Минстрой России прогнозирует ввод в эксплуатацию 76,2 млн кв. метров жилья, что на 10,7% меньше прошлогоднего показателя. В Петербурге у строительной отрасли неплохая динамика, и мы планируем по итогам года ввести не менее 2,9 млн «квадратов» жилья, при том что показатель 2015 года составлял 3 млн кв. метров. Ввод жилья за первое полугодие составил 1,272 тыс. кв. м, ещё 1,092 млн кв. м введено объектов общегражданского назначения. Это школы, больницы, административные здания, объекты коммунального, дорожного и транспортного строительства. Всего за шесть месяцев года Комитетом по строительству совместно с организациями-инвесторами введено 226 необходимых городу объектов.
На старте года и Росстат, и Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации, и Агентство деловой информации Top-RF.ru, которое рейтингует регионы, отмечали лидирующее положение Северной столицы по динамике в строительстве. Это самый большой плюс петербургских строителей – мы удерживаем стабильность, и это важно не только для отрасли, но и для социально-экономического развития города в целом.
Про «минусы» в преддверии праздника не хотелось бы говорить.
- Городская администрация сотрудничает с застройщиками, возводящими за свой счет и передающими на баланс города социальные объекты. Насколько такая модель в условиях кризиса, приемлема для самих застройщиков? Они заинтересованы в том, чтобы не обременять свои проекты другими расходами, тем самым делать их доступнее для дольщиков и покупателей.
- В кризис всем хочется экономить: и государству, и бизнесу, и гражданам – мы все в одной лодке. Если бы только была возможность строить всю инфраструктуру за бюджетные деньги, мы так и поступали бы. В этом году в рамках Адресной инвестиционной программы на проектирование и строительство социально значимых объектов по линии Комитета по строительству будет направлено более 28 млрд рублей. Объем нашей бюджетной заявки по АИП на 2017 год составляет 24,5 млрд рублей. Это большие деньги, но их всё равно на всё не хватает. Поэтому мы вынуждены вести диалог с застройщиками об их участии в создании инфраструктуры.
В 2016 году за счет средств АИП мы вводим четыре школы на 2225 мест и шесть детских дошкольных учреждений на 975 мест, в рамках реализации соглашений с застройщиками будет введено 19 дошкольных учреждений на 2855 мест.
Никто из новосёлов, даже приобретая дешевое жилье, не согласен жить без детских садов, школ, поликлиник, дорог, тротуаров, благоустройства. Людям нужны нормальные, комфортные условия для жизни. Об этом обязаны задумываться и те застройщики, которые пытаются выжать максимальную прибыль с земельного участка и уйти от социального обременения.
Мне импонирует подход, когда объекты, построенные девелоперами, выкупаются за счет тех средств, которые поступают в бюджет в виде налоговых отчислений этого же застройщика. В таком случае бизнес наглядно ощущает, что если в бюджет ничего не отдать, то оттуда ничего и не возьмешь.
Сейчас мы выходим на новые нормативы градостроительного проектирования. Кроме того, согласно недавним поправкам в ФЗ-214 застройщики получат возможность использовать привлеченные средства граждан на возведение необходимой инфраструктуры в рамках проекта. Эти расходы отнесены к целевому использованию средств дольщиков.
- Вас часто можно встретить на строительных площадках, и чаще всего бываете на проблемных объектах. Скажите, чего не хватает городу или стране, чтобы тема «обманутых дольщиков» перестала существовать?
- Опыт подсказывает, что в подавляющем большинстве случае на проблемных объектах дефицит совести и элементарное мошенничество, действия, часто подпадающие под 159-ю статью Уголовного кодекса. Иногда инвестор просто переоценивает свои возможности, плохо просчитывает финансовую модель, и в результате проект замораживается. Общего рецепта санации проблемных объектов нет.
В Петербурге на сегодняшний день насчитывается 26 проблемных новостроек, где привлекались средства граждан, это 71 жилой дом общей площадью 1 млн кв. метров. В реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и права нарушены, сегодня состоят 1830 человек.
Мне действительно приходится заниматься этой проблемой постоянно, а начальник моего аппарата в Смольном Алексей Золотов занят дольщиками в ежедневном режиме. С середины прошлого года по этой теме работает ГУП «Центр содействия строительству».
В 2015 году при участии органов власти введены в эксплуатацию шесть домов из перечня «проблемных» по пяти адресам, это 1 762 квартиры. Уже в 2016 году введен жилой дом на 527 квартир (29 тыс. кв.м) в Кировском районе, застройщик – ЗАО «Монолит-Кировстрой». В высокой степени готовности еще 14 проблемных объектов долевого строительства, это 11293 квартиры жилой площадью 559,9 тыс. кв.м. Отдельный сценарий урегулирования проблем существует для дольщиков компании СУ-155, решения по которой приняты на федеральном уровне с привлечением государственного банка «Российский капитал». В достройке объектов ГК «Город» нам помогает банк «Санкт-Петербург».
К сожалению, оказался недееспособным механизм страхования рисков застройщика в страховых компаниях. Пока нет ни одного примера не то что в городе, но и в стране, чтобы жилой объект был завершен за счет страховых средств. Поэтому механизм минимизации рисков сейчас реформируется, предложено создать государственный компенсационный фонд в жилищном строительстве, который заработает с 1 января 2017 года. Устанавливаются новые требования к финансовой устойчивости застройщиков и механизмы контроля использования средств дольщиков.
- Еще одной проблемной стройкой для Петербурга стал стадион «Зенит-Арена». Говорят, Вы присутствуете на этом объекте ежедневно. Когда достроим?
- Стадион примет Кубок конфедераций FIFA в 2017 году и игры Чемпионата мира по футболу 2018 года.
К сожалению, «Зенит-Арена» стала знаменитым долгостроем, генеральный подрядчик разменял на объекте вторую пятилетку, и петербуржцы уже действительно перестали верить в завершение строительства. Нам регулярно говорили, что сроки надо сместить, а смету увеличить, и тогда генподрядчик наконец-то закончит стройку. Но такой сценарий стал уже невозможен, когда обозначены четкие сроки международных мероприятий.
В январе 2016 года Губернатором Г.С.Полтавченко было принято решение о создании оперативного органа стройки – это Штаб по координации завершения строительства футбольного стадиона в западной части Крестовского острова. Я его возглавил. Был организован ежедневный мониторинг графика строительства, наличия сил и средств. Уже весной стало понятно, что требуются кардинальные меры, чтобы наверстать упущенное время, и Губернатором и Правительством Санкт-Петербурга было решено сменить генерального подрядчика.
В августе на объекте появится новая генподрядная организация и пройдет мобилизация рабочих и персонала, занятого в строительстве, до 3 тысяч человек. Город теперь, по сути, делает ставку на собственные силы. У нас есть успешные, авторитетные предприятия, с большим багажом реализованных проектов, с понятной схемой принятия управленческих решений, полностью открытые для контроля со стороны городских органов власти. Петербург справится.
- Насколько часто город прибегает к расторжению госконтрактов на стройках?
- Мы за то, чтобы государственные контракты исполнялись без сбоя, в установленные сроки и в пределах изначально утвержденных объемов финансирования, и чтобы не было потребности их расторгать. Но это идеальная ситуация, в жизни всё сложнее, и приходится применять весь арсенал мер: штрафные санкции, предъявление к оплате банковских гарантий, воздействие со стороны кураторов бюджетных строек и службы заказчика и другие меры, вплоть до расторжения госконтракта.
В прошлом году было расторгнуто 29 госконтрактов по строительно-монтажным работам на сумму более 11 млрд рублей, в текущем году – 14 на сумму около 4 млрд рублей. За этими цифрами стоят не построенные вовремя 10 детских садов, 5 школ, 10 объектов здравоохранения, 3 объекта культуры, два – спорта, три жилых дома для наших очередников.
Мы стараемся найти быструю и достойную замену нерадивым подрядчикам, «подхватить» стройки с минимальными потерями для бюджета. Каждый срыв госконтракта, будь то врачебный кабинет или стадион на 68 тысяч зрителей, это всегда форс-мажор. Потому что эти объекты необходимы жителям нашего города.
- Петербургские строители, перешагнув КАД, активно осваивают прилегающие к городу областные земли, возводя целые микрорайоны. Как Вы оцениваете взаимодействие властей двух субъектов в рамках петербургской агломерации?
- Мы активно взаимодействуем с коллегами из Ленинградской области по вопросам социально-экономического развития. Проект Соглашения между Правительством Петербурга и Правительством Ленинградской области о сотрудничестве при подготовке Концепции агломерации уже согласован, разработан проект правового акта об одобрении этого документа. Профильными комитетами двух субъектов согласована схема границ территории взаимного влияния города и области. Откорректировано техническое задание на подготовку Концепции агломерации.
Нам важно, чтобы на периферийных территориях города не было допущено хаотичной массовой застройки, чтобы любое строительство было согласовано между двумя субъектами и подкреплялось вопросами транспортной доступности, созданием комфортных условий для жизни людей.
Пример таких районов, как Девяткино, Парнас, Шушары, Мурино, Юнтолово, показывает, что если опаздывать с решением транспортных вопросов, строительством социальной инфраструктуры, то неизбежно возникает социальное напряжение, трудности для самих жильцов и для их соседей в прилегающих территориях. Жителям новых микрорайонов зачастую приходится использовать поликлиники, больницы, дошкольные учреждения соседних районов, что создает неудобства для всех. Из-за неразвитой дорожной инфраструктуры на подъездах к таким микрорайонам возникает транспортный коллапс.
Сегодня совместно с областью мы прорабатываем создание единой транспортной модели развития и транспортно-пересадочных узлов по периметру границ города, взаимодействуем по масштабным проектам дорожного строительства, включая концессионные проекты. Работает Координационный совет Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сфере социально-экономического развития.
Нам необходимо ускоряться, потому что агломерация «Большой Петербург» давно стала данностью.
- В канун празднования Дня строителя, что бы вы могли пожелать?
- В строительной отрасли города и смежных с ней сферах трудится свыше трехсот тысяч человек. На строительство приходится значительная доля валового регионального продукта, это важный ресурс социального и экономического развития региона в целом. Есть точная формула: стабильность в отрасли – стабильность в регионе. Важно сохранять активность в сфере строительства, укреплять надежность и повышать качество выполняемых работ.
Уверен, богатые традиции петербургских строителей, высокий профессионализм и преданность делу помогут нам реализовать все намеченные планы и достичь поставленных целей. Желаю всем строителям крепкого здоровья и благополучия, оптимизма и успехов в благородном труде. Мира и достатка семьям строителей и всем петербуржцам (ленинградцам). Успеха и процветания нашей Северной Пальмире и нашей стране!