Вадим Мовчанюк: «В центре программы реновации должен стоять человек»
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест №5», заслуженный строитель РФ Вадим Мовчанюк – автор первого проекта по реновации домов 1950-60-х годов постройки («хрущевок») – в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об альтернативных подходах к реновации.
– Вадим Михайлович, Вы один из опытнейших строителей Петербурга. В чем, на Ваш взгляд, ключевое отличие жилищного строительства сегодня?
– Действительно, Ленстройтрест №5 – один из старейших строительных трестов России. Ему более 45 лет. За плечами треста уникальные объекты здравоохранения: такие как межотраслевой комплекс «Микрохирургия глаза» в Купчино, многопрофильная больница на 1040 койко-мест в Невском районе, психоневрологический интернат в Красносельском районе (общей площадью 25 тыс. кв. м), районные поликлиники для детей и взрослых, родильные дома и др.
Назначением нашего треста было строительство уникальных объектов, в том числе и социально-культурного, и бытового назначения: Научно-исследовательский институт Арктики и Антарктики, учебный комплекс Ленинградского института связи им. Бонч-Бруевича, Технологический институт холодильной промышленности, институт «Ленгипроводхоз», а также десятки школ и детских садов.
Мы строили много жилья, причем не просто жилья, а со средой, которая удовлетворяла все потребности человека. Поэтому, когда я смотрю со стороны на то, что сейчас строят, – меня это совершенно не устраивает. Дома, которые сегодня принято называть «муравейниками», с ячейками студий по 25 метров – для меня не представляют интереса.
– Есть мнение, что к современному жилью эконом-класса спустя 15-20 лет тоже придется применять программу реновации...
– С точки зрения конструкции, нынешние дома могут простоять и сто лет. Но если рассматривать их с точки зрения среды обитания, которая должна обеспечивать гармоничное существование человека, качество жизни – большинство новых домов не дотягивают до должного уровня.
Я считаю, что Петербург заслужил право на качественную архитектуру в новых районах. Я за то, чтобы современное строительство продолжало традиции наших лучших зодчих. Не в плане формы, а в плане качества и внутреннего содержания новой архитектуры. Именно это должны брать за основу все архитекторы и руководство города.
– В 1990-х Ленстройтрест №5 создал уникальный проект реновации хрущевок, его высоко оценили на Лейпцигской строительной выставке в ФРГ, и включили в каталог лучших объектов Восточной Европы. Расскажите о работе над этим проектом.
– Мы реализовали проект реновации хрущевок в 1995 году, получив отличные двухъярусные квартиры. Несмотря на то, что мы изменили квартирографию в сторону уменьшения (расширили кухни, из двухкомнатных квартир сделали однокомнатные, а из трехкомнатных – «двушки») – не было ни одной жалобы.
Проект был уникален для тех лет. Поскольку с хрущевками я был знаком очень хорошо (сам жил в таком доме) – решил попробовать найти решение для реновации таких зданий. Когда проект был готов, предложил его городским властям, тогдашнему мэру Петербурга Анатолию Собчаку. Он загорелся этой идеей, нам выделили аварийный дом на улице Бабушкина, 117, и дали полную свободу. К нашему эксперименту было приковано внимание всего города, его называли утопией. Но у нас все получилось, жаль только, что закончилось так быстро.
– То есть Ваш проект на тот момент был пилотной версией масштабной общегородской реновации?
– Мы рассчитывали, что проект пойдет в массы. У нас был грандиозный план реконструкции целого жилого квартала. Нам предоставили «пятно» застройки, ограниченное проспектами Космонавтов и Гагарина, улицами Бассейной и Типанова.
Мы успели получить технические условия и готовы были начать. Исследовали на прочность фундаменты всех домов. Проверка показала, что можно смело надстроить два этажа без расселения дома и усиления фундамента. Причем мы исходили из необходимости учесть интересы каждого жильца, собирали согласия жителей через заключение индивидуальных договоров. Одним из условий было остаться жить в этом же районе.
Мы определились с временным фондом, в который намеревались переселить жителей первых четырех хрущевок. С возможностью остаться в нем для тех, кого этот дом устроит. Дом мы построили, а проект реновации квартала не запустили. В городе сменилось руководство, а вместе с ним и приоритеты развития.
– В чем, на Ваш взгляд, основная проблема хрущевок?
– Строительством этих домов решалась сиюминутная задача: построить – заселить, переселить людей из коммуналок. Монтаж шел два месяца, и два месяца отделка; полгода – и дом готов. По пути строительства хрущевок пошли, чтобы удовлетворить спрос. В итоге мы получили десятки тысяч таких «Черёмушек» по всей стране. Домов, где коэффициент сопротивления теплопередаче составляет 0,5-0,6, хотя по нормативам требуется 3,5. Сегодня жилищная сфера потребляет примерно половину от всего объема тепловой энергии, вырабатываемой в стране. Если бы 20 лет назад мы распространили наш проект на всю страну, мы бы сэкономили миллиарды рублей.
– Программа реновации в Москве, на Ваш взгляд, действительно необходима? Или в хрущевки можно было вдохнуть новую жизнь?
– Московская программа не имеет никакого отношения к тому, что называется реновацией. Это снос. Реновация заключается в обновлении существующих площадей дома, который не нуждается в сносе. В улучшении за счет технологических приемов его потребительских свойств, архитектуры – в улучшении среды обитания, отвечающей требованиям XXI века.
В центр этой программы нужно ставить человека, создавать архитектуру и инфраструктуру, отвечающую современным запросам.
Снос – это всегда большие затраты. Но в Москве ситуация характеризуется тем, что цена квадратного метра там в разы выше, чем в Петербурге и в других городах. Поэтому снос и окупается. На мой взгляд – может быть, менее прибыльно, но более эффективно было бы пойти по пути переселения во временный фонд. С последующим возвращением жильцов в новые, улучшенные жилищные условия. Жильца нужно не выселять, а брать в союзники.
– Сейчас Ваш проект мог бы воплотиться?
– Реконструкцию хрущевок по нашему проекту можно было бы проводить и сейчас. Его реализация позволила бы выйти на новый уровень потребительских свойств среды обитания и энергоэффективности. Но сегодня решающую роль в поиске ключа к проблемам эксплуатации домов постройки 1950-60-х годов играет не конкретный строительный трест, а общество.
Многие сегодня согласны жить в хрущевках или многоэтажных муравейниках, но ведь мы живем в XXI веке, когда потребности людей совершенно иные – во всех отношениях. Коммуникации развиваются очень быстро, и тянут за собой развитие всего остального.
– Над чем Вы работаете сейчас?
– Стремление к новизне не покидает меня и сегодня. Зная, что у нас большие потери по энергетике, я решил построить энергоэффективный дом, в котором расходы на отопление составят на 1 кв. м 60 Ватт, как в электрической лампочке.
Проект этого дома предполагал сохранение энергии за счет изоляции стен, причем за расчетные нормативы я взял не российские СНиПы, а норвежские, с коэффициентом сопротивления теплопередаче не 3, а 5.
Энергоэффективный дом – это элемент экологии. И я подумал: почему бы не уйти от централизованного теплоснабжения? Ведь все эти ТЭЦ, трубы, плохо влияют на экологию и качество жизни человека в целом. И решил применить на этом объекте альтернативное отопление, используя тепловые насосы. Площадкой для реализации я выбрал город Ломоносов, проект прошел согласования главного архитектора, но нюансы территориального планирования не позволили его выполнить – и тогда я принял решение о строительстве энергоэффективного экспериментального дома во Всеволожском районе, где апробируются все новейшие технологии по энергоэффективности. Строительство этого дома завершится в 2018 году и станет эталоном для дальнейшего применения энергоэффективных технологий.
Принимая генплан за основу, нужно быть предельно внимательными и учитывать не запросы сегодняшнего дня, а потребности на перспективу 25-30 лет. Считаю, что техническая мысль должна закладываться архитекторами в проект, в первую очередь удовлетворяя запрос на качественную среду обитания. Каждый человек имеет право на жилье, отвечающее современным требованиям.
Кстати
ЗАО «Ленстройтрест № 5» в начале 90-х гг. разработаны и внедрены проекты: реконструкция домов 50-60 гг. постройки («хрущевки»); санация и гидроизоляция сложных объектов в Петербурге; созданы новые теплоизоляционные материалы и уникальные технологии в области мощения и облицовки зданий.
Концерн «ЮИТ» недавно отметил 50-летие работы на рынке недвижимости России, в том числе в Санкт-Петербурге. О планах развития деятельности концерна корреспонденту «АСН-Инфо» рассказал Юхани Питкакоски, президент и генеральный директор YIT Сorporation.
– Растет ли доля российского оборота в общем объеме оборота компании?
– Доля российского оборота стабильно растет. Вообще российский рынок для нашего концерна является ключевым в части строительства и девелопмента жилой недвижимости. Российский оборот компании – более 400 млн EUR, что составляет от 10 до 15% от торгового оборота всего концерна.
– Есть ли у компании планы по расширению бизнеса на северо-западе России?
– У нас есть планы по расширению бизнеса в Петербурге, но не в маленьких городах.
– Как вы оцениваете эффективность работы компании на рынке Санкт-Петербурга? В чем кардинальные отличия местного рынка от финского рынка недвижимости?
– Во-первых, в Финляндии у нас другая позиция. Там мы, безусловно, – самая крупная компания на рынке строительства жилья, и мы работаем над созданием целых жилых районов, которые, в свою очередь, состоят из более мелких объектов. В Петербурге площадь участков, на которых мы осуществляем строительство, значительно меньше, но спрос на квартиры значительно выше, чем в Финляндии, да и сам рынок значительно больше.
Что касается нашего дальнейшего развития, то перспективы весьма хорошие, в том числе и потому, что у нас налажены хорошие отношения с городской администрацией. Однако сам процесс работы над проектом с момента его проектирования и до воплощения в жизнь значительно дольше, чем в Финляндии. Также стоит отметить, что качество строительных работ нашего концерна существенно отличается от других местных компаний в лучшую сторону. Еще одна важная особенность заключается в том, что мы предлагаем энергоэффективные строительные решения и в этом вопросе являемся пионерами и на рынке Санкт-Петербурга тоже.
– Насколько российский рынок энергоэффективных строительных решений отличается от финского?
– С точки зрения внедрения энергоэффективных технологий рынки Финляндии и Петербурга достаточно разные, но есть, конечно, и сходства. В частности, среди наших клиентов в Финляндии спрос на энергоэффективные решения выше, чем здесь. Кроме того, существующее законодательство Финляндии является более жестким в этом вопросе, чем российское. Те решения, которые мы предлагаем в России, являются, на наш взгляд, наиболее продвинутыми и результативными по сравнению с тем, что обычно предлагают другие компании.
В Финляндии мы начали строить такие дома с низким уровнем энергопотребления в 2008 году. Построенные тогда здания соответствовали требованиям, которые вступили в силу с 2010 года. Это пример того, как мы действуем. Мы не ждем, пока требования станут обязательными, а идем на несколько шагов впереди.
– Как вы оцениваете перспективность рынка «зеленого» строительства в Петербурге? Через сколько лет на рынке появится реальный спрос на такие решения при покупке жилья?
– Об этом можно будет говорить, если ситуация станет развиваться таким же образом, как в Финляндии, где сначала появляются хорошие дома определенного качества, потом развиваются целые районы с такими решениями, а потом формируется интерес потребителя и спрос на них. К тому же на спрос влияет рост стоимости энергоресурсов и электроэнергии. К примеру, я слышал, что в Петербурге энерготарифы в течение последнего года выросли. Еще одним драйвером внедрения «зеленых» технологий является молодежь, которая озабочена экологическими проблемами. Таким образом, мы считаем, что развитие, безусловно, будет. Конечно, не стоит его ждать завтра или через год. В Финляндии на принятие людьми энергоэффективных технологий ушло 2-3 года. Люди поняли, что с помощью таких решений можно экономить. В России на это, скорее всего, потребуется больше времени, так как нужны примеры положительного опыта. Когда мы только начинали эту деятельность, никто не хотел платить за предлагаемые решения дополнительные деньги, но спустя 2-3 года только те квартиры, в которых эти решения были заложены, стали пользоваться спросом, и критерий наличия таких решений стал основным при принятии решения о покупке жилья.
– Есть ли у вас опыт воплощения элитных жилых проектов в Финляндии?
– Да, у нас и в данный момент есть 3 элитных проекта в Хельсинки. Они располагаются на побережье, и на одном из этих объектов, например, морская вода используется для охлаждения, что позволяет экономить на потреблении тепла.
– Есть ли у вашей компании интерес к малоэтажным проектам?
– В России мы ограничиваем себя многоэтажными домами. Дело в том, что стоимость инфраструктуры для создания малоэтажного жилья достаточно высока. И на многих территориях трудно обеспечить необходимую инфраструктуру. К тому же важным показателем для нас является доходность инвестиций. А если долго ждать завершения строительства инфраструктуры, то это в значительной степени негативно влияет на доходность инвестиций. Это, пожалуй, основная причина, почему мы не работаем на этом рынке. К тому же этот бизнес более мелкий по сравнению с многоэтажным жильем. Мы, конечно, можем строить, к примеру, пятиэтажные дома, как в Финляндии, но не таунхаусы и коттеджи.
– Есть ли в планах компании вернуться к генподрядным работам?
– Наш опыт работы в качестве генерального подрядчика в России был не очень успешен. Мы считаем, что именно на рынке строительства жилья мы проявляем наилучшим образом свои навыки и умения. Это два разных типа бизнеса, и мы не планируем возвращаться к генподрядной деятельности.
Алена Филипова