Вадим Мовчанюк: «В центре программы реновации должен стоять человек»
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест №5», заслуженный строитель РФ Вадим Мовчанюк – автор первого проекта по реновации домов 1950-60-х годов постройки («хрущевок») – в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об альтернативных подходах к реновации.
– Вадим Михайлович, Вы один из опытнейших строителей Петербурга. В чем, на Ваш взгляд, ключевое отличие жилищного строительства сегодня?
– Действительно, Ленстройтрест №5 – один из старейших строительных трестов России. Ему более 45 лет. За плечами треста уникальные объекты здравоохранения: такие как межотраслевой комплекс «Микрохирургия глаза» в Купчино, многопрофильная больница на 1040 койко-мест в Невском районе, психоневрологический интернат в Красносельском районе (общей площадью 25 тыс. кв. м), районные поликлиники для детей и взрослых, родильные дома и др.
Назначением нашего треста было строительство уникальных объектов, в том числе и социально-культурного, и бытового назначения: Научно-исследовательский институт Арктики и Антарктики, учебный комплекс Ленинградского института связи им. Бонч-Бруевича, Технологический институт холодильной промышленности, институт «Ленгипроводхоз», а также десятки школ и детских садов.
Мы строили много жилья, причем не просто жилья, а со средой, которая удовлетворяла все потребности человека. Поэтому, когда я смотрю со стороны на то, что сейчас строят, – меня это совершенно не устраивает. Дома, которые сегодня принято называть «муравейниками», с ячейками студий по 25 метров – для меня не представляют интереса.
– Есть мнение, что к современному жилью эконом-класса спустя 15-20 лет тоже придется применять программу реновации...
– С точки зрения конструкции, нынешние дома могут простоять и сто лет. Но если рассматривать их с точки зрения среды обитания, которая должна обеспечивать гармоничное существование человека, качество жизни – большинство новых домов не дотягивают до должного уровня.
Я считаю, что Петербург заслужил право на качественную архитектуру в новых районах. Я за то, чтобы современное строительство продолжало традиции наших лучших зодчих. Не в плане формы, а в плане качества и внутреннего содержания новой архитектуры. Именно это должны брать за основу все архитекторы и руководство города.
– В 1990-х Ленстройтрест №5 создал уникальный проект реновации хрущевок, его высоко оценили на Лейпцигской строительной выставке в ФРГ, и включили в каталог лучших объектов Восточной Европы. Расскажите о работе над этим проектом.
– Мы реализовали проект реновации хрущевок в 1995 году, получив отличные двухъярусные квартиры. Несмотря на то, что мы изменили квартирографию в сторону уменьшения (расширили кухни, из двухкомнатных квартир сделали однокомнатные, а из трехкомнатных – «двушки») – не было ни одной жалобы.
Проект был уникален для тех лет. Поскольку с хрущевками я был знаком очень хорошо (сам жил в таком доме) – решил попробовать найти решение для реновации таких зданий. Когда проект был готов, предложил его городским властям, тогдашнему мэру Петербурга Анатолию Собчаку. Он загорелся этой идеей, нам выделили аварийный дом на улице Бабушкина, 117, и дали полную свободу. К нашему эксперименту было приковано внимание всего города, его называли утопией. Но у нас все получилось, жаль только, что закончилось так быстро.
– То есть Ваш проект на тот момент был пилотной версией масштабной общегородской реновации?
– Мы рассчитывали, что проект пойдет в массы. У нас был грандиозный план реконструкции целого жилого квартала. Нам предоставили «пятно» застройки, ограниченное проспектами Космонавтов и Гагарина, улицами Бассейной и Типанова.
Мы успели получить технические условия и готовы были начать. Исследовали на прочность фундаменты всех домов. Проверка показала, что можно смело надстроить два этажа без расселения дома и усиления фундамента. Причем мы исходили из необходимости учесть интересы каждого жильца, собирали согласия жителей через заключение индивидуальных договоров. Одним из условий было остаться жить в этом же районе.
Мы определились с временным фондом, в который намеревались переселить жителей первых четырех хрущевок. С возможностью остаться в нем для тех, кого этот дом устроит. Дом мы построили, а проект реновации квартала не запустили. В городе сменилось руководство, а вместе с ним и приоритеты развития.
– В чем, на Ваш взгляд, основная проблема хрущевок?
– Строительством этих домов решалась сиюминутная задача: построить – заселить, переселить людей из коммуналок. Монтаж шел два месяца, и два месяца отделка; полгода – и дом готов. По пути строительства хрущевок пошли, чтобы удовлетворить спрос. В итоге мы получили десятки тысяч таких «Черёмушек» по всей стране. Домов, где коэффициент сопротивления теплопередаче составляет 0,5-0,6, хотя по нормативам требуется 3,5. Сегодня жилищная сфера потребляет примерно половину от всего объема тепловой энергии, вырабатываемой в стране. Если бы 20 лет назад мы распространили наш проект на всю страну, мы бы сэкономили миллиарды рублей.
– Программа реновации в Москве, на Ваш взгляд, действительно необходима? Или в хрущевки можно было вдохнуть новую жизнь?
– Московская программа не имеет никакого отношения к тому, что называется реновацией. Это снос. Реновация заключается в обновлении существующих площадей дома, который не нуждается в сносе. В улучшении за счет технологических приемов его потребительских свойств, архитектуры – в улучшении среды обитания, отвечающей требованиям XXI века.
В центр этой программы нужно ставить человека, создавать архитектуру и инфраструктуру, отвечающую современным запросам.
Снос – это всегда большие затраты. Но в Москве ситуация характеризуется тем, что цена квадратного метра там в разы выше, чем в Петербурге и в других городах. Поэтому снос и окупается. На мой взгляд – может быть, менее прибыльно, но более эффективно было бы пойти по пути переселения во временный фонд. С последующим возвращением жильцов в новые, улучшенные жилищные условия. Жильца нужно не выселять, а брать в союзники.
– Сейчас Ваш проект мог бы воплотиться?
– Реконструкцию хрущевок по нашему проекту можно было бы проводить и сейчас. Его реализация позволила бы выйти на новый уровень потребительских свойств среды обитания и энергоэффективности. Но сегодня решающую роль в поиске ключа к проблемам эксплуатации домов постройки 1950-60-х годов играет не конкретный строительный трест, а общество.
Многие сегодня согласны жить в хрущевках или многоэтажных муравейниках, но ведь мы живем в XXI веке, когда потребности людей совершенно иные – во всех отношениях. Коммуникации развиваются очень быстро, и тянут за собой развитие всего остального.
– Над чем Вы работаете сейчас?
– Стремление к новизне не покидает меня и сегодня. Зная, что у нас большие потери по энергетике, я решил построить энергоэффективный дом, в котором расходы на отопление составят на 1 кв. м 60 Ватт, как в электрической лампочке.
Проект этого дома предполагал сохранение энергии за счет изоляции стен, причем за расчетные нормативы я взял не российские СНиПы, а норвежские, с коэффициентом сопротивления теплопередаче не 3, а 5.
Энергоэффективный дом – это элемент экологии. И я подумал: почему бы не уйти от централизованного теплоснабжения? Ведь все эти ТЭЦ, трубы, плохо влияют на экологию и качество жизни человека в целом. И решил применить на этом объекте альтернативное отопление, используя тепловые насосы. Площадкой для реализации я выбрал город Ломоносов, проект прошел согласования главного архитектора, но нюансы территориального планирования не позволили его выполнить – и тогда я принял решение о строительстве энергоэффективного экспериментального дома во Всеволожском районе, где апробируются все новейшие технологии по энергоэффективности. Строительство этого дома завершится в 2018 году и станет эталоном для дальнейшего применения энергоэффективных технологий.
Принимая генплан за основу, нужно быть предельно внимательными и учитывать не запросы сегодняшнего дня, а потребности на перспективу 25-30 лет. Считаю, что техническая мысль должна закладываться архитекторами в проект, в первую очередь удовлетворяя запрос на качественную среду обитания. Каждый человек имеет право на жилье, отвечающее современным требованиям.
Кстати
ЗАО «Ленстройтрест № 5» в начале 90-х гг. разработаны и внедрены проекты: реконструкция домов 50-60 гг. постройки («хрущевки»); санация и гидроизоляция сложных объектов в Петербурге; созданы новые теплоизоляционные материалы и уникальные технологии в области мощения и облицовки зданий.
Заместитель губернатора Архангельской области Алексей Алсуфьев рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о крупнейших промышленных проектах региона и переходе к комплексному развитию жилищного строительства.
Какие крупные инвестпроекты реализуются сегодня на территории Архангельской области?
– В настоящий момент на территории Архангельской области реализуются десятки инвестиционных проектов, наиболее крупными из них являются освоение месторождения алмазов им. В. Гриба и строительство на его территории горно-обогатительного комбината. Создание завода позволит удовлетворить потребность экономики государства в алмазах, создать более 700 новых высокооплачиваемых рабочих мест и повысить налоговые отчисления в бюджеты всех уровней. Реализация проекта потребует 25 млрд рублей инвестиций и продлится до 2013 года. Также в области планируется строительство второй очереди обогатительной фабрики на месторождении алмазов им. М.В. Ломоносова, что позволит увеличить объемы переработки руды на предприятии до 4050 тыс. тонн в год. Срок реализации проекта составит 21 год. Проект потребует 18,6 млрд рублей инвестиций.
Также намечена модернизация картонно-бумажного производства и производства белых бумаг на Котласском ЦБК. Мы ожидаем, что реализация проекта увеличит номенклатуру производимой продукции и ее объем, улучшит экологическую ситуацию и поспособствует развитию транспортной инфраструктуры. В проект будет вложено порядка 14,8 млрд рублей инвестиций, окончание строительства намечено на 2014 год. В свою очередь, реконструкция производства картона на предприятии ОАО «Архангельский ЦБК» позволит снизить себестоимость выпускаемой продукции, увеличить производственные мощности и экологичность предприятия. Срок реализации проекта составит 6 лет и потребует 5,453 млрд рублей инвестиций.
Кроме того, к реализации намечен ряд крупнейших инфраструктурных проектов, среди которых проект глубоководного района «Северный» Архангельского морского порта, в строительство которого в течение 5 лет будет вложено порядка 30 млрд рублей. Также через 5 лет ожидается окончание строительства железнодорожной магистрали по направлению Соликамск – Гайны – Сыктывкар – Архангельск (Белкомур), что позволит создать новый короткий транзитный путь, связывающий Урал и Сибирь с северными российскими портами. Это самый дорогостоящий проект, инвестиции здесь утверждены на уровне 500 млрд рублей.
Какой объем жилищного строительства заявлен в области в 2012 году? Есть ли проекты комплексного освоения территорий?
– Согласно плану регионального Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в текущем году в области должно быть введено порядка 313 тыс. кв. м жилья.
На мой взгляд, одним из наиболее перспективных направлений развития жилищного строительства в Архангельской области является отказ от точечной застройки и переход к комплексному освоению территорий. Такие проекты не только приносят прибыль инвестору, но и оказывают реальное воздействие на социально-экономические процессы в муниципальных образованиях. В частности, наиболее крупные проекты КОТ будут реализованы в Архангельске – это комплексное освоение VI микрорайона, в Северодвинске будет осуществлено комплексное освоение кварталов 167, 168, 209 и 231 с целью строительства жилья для специалистов, обеспечивающих выполнение государственного оборонного заказа на предприятиях города. В Коряжме будет комплексно освоена территория микрорайона "Зеленый-1" с целью предоставления земельных участков многодетным семьям для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
Кроме того, на территории муниципального образования город Архангельск действует городская адресная программа "Развитие застроенных территорий муниципального образования город Архангельск на 2011-2013 годы". Мероприятия программы предусматривают подготовку 43 земельных участков, на которых расположен непригодный для проживания жилищный фонд в составе 340 домов. Здесь застройщик может приобрести земельный участок под жилищное строительство без аукциона с условием расселения расположенных на нем ветхих и аварийных жилых домов.
Есть ли данные по количеству обманутых дольщиков в области?
– В текущем году в регионе прошла инвентаризация объектов капитального строительства. В итоге было выявлено 7 проблемных объектов, количество пострадавших граждан составило 171 человек.
Отмечу, что 129 из них – это участники жилищных проектов, реализующихся в соответствии с № 214-ФЗ. Сегодня решение проблем обманутых дольщиков усложняется отсутствием действующих механизмов повышения инвестиционной привлекательности проблемных объектов, а также длительной процедурой взыскания дебиторской задолженности в отношении застройщиков, имущество которых планируется к реализации.
В итоге для решения поставленных задач нам приходится использовать административный ресурс. Также решение поставленных задач усложняется отсутствием источника финансирования данных мероприятий.
В конце июня на сессии областного собрания депутатов Архангельской области был принят региональный закон "Об организации деятельности в сфере защиты прав участников долевого строительства на территории Архангельской области". После вступления в силу областного закона будут проведены конкурсы, по результатам которых будут определены инвесторы, готовые взять на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов. Надеемся, что это эти меры позволят завершить строительство сразу нескольких долгостроев на территории области.
Какой объем инвестиций привлекается в строительные проекты?
– Сегодня строительная отрасль отражает состояние инвестиционной привлекательности всего региона. Так или иначе через стройкомплекс проходят все инвестиции – и в промышленность, и в другие сферы. Это именно тот сектор экономики, который связывает и вступает во взаимодействие со всеми отраслями и с любыми инвестиционными проектами. В прошлом году объем вложенных инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий составил 94,5 млрд рублей. Это в 1,5 раза превышает 2010 год. В строительство зданий и сооружений, в том числе жилья, было направлено 48% всех инвестиций.
На текущий год областной адресной инвестиционной программой предусмотрено финансирование объектов капитального строительства в объеме 2,6 млрд рублей. Наибольший объем инвестиций из регионального бюджета будет направлен в такие отрасли, как дорожное строительство – 881 млн рублей – и жилищное строительство – 640 млн рублей.
Расскажите о развитии Соловецкого архипелага. Что вы хотите видеть на данной территории в конечном итоге?
– На территории Соловецкого архипелага находятся уникальные объекты культурного и природного наследия, а также особо ценные природные объекты и ландшафты. Здесь располагается комплекс памятников исторического Спасо-Преображенского Соловецкого ставропигиального мужского монастыря, 889 археологических объектов, из которых 50 относятся к научным открытиям. В то же время состояние основных жизнеобеспечивающих систем на Соловецком архипелаге оставляет желать лучшего. В настоящее время проживающее на территории Соловецкого архипелага местное население испытывает множество проблем из-за неудовлетворительного состояния объектов коммунальной, социальной, инженерной инфраструктуры, нормальной транспортной связи между архипелагом и областным центром.
Для решения этих проблемы мы разработали целевую программу "Развитие инженерной инфраструктуры Соловецкого архипелага на 2012-2014 годы", в рамках которой будут реализованы первоочередные мероприятия, направленные на улучшение жилищных условий соловчан.
Сейчас мы прорабатываем возможность привлечения средств федерального бюджета на реализацию этой программы. В рамках ДЦП также предусматривается развитие туристического потенциала Соловков и улучшение качества предоставляемых в данной сфере услуг.
Как развивается в регионе институт саморегулирования в строительной сфере?
– Особую активность в жизни строительной отрасли области принимают региональные саморегулируемые организации – НП СРО "Союз профессиональных строителей" и НП СРО "Союз проектировщиков", на данный момент в членах указанных партнерств состоит 440 строительных организаций, более 70% из которых зарегистрированы на территории Архангельской области. Указанные некоммерческие организации проводят целевые конкурсы, выставки, конференции и спортивные мероприятия. С целью повышения конкурентоспособности своих членов партнерствами заключены соглашения с ведущими банками, страховыми организациями и образовательными учреждениями.