Вадим Мовчанюк: «В центре программы реновации должен стоять человек»
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест №5», заслуженный строитель РФ Вадим Мовчанюк – автор первого проекта по реновации домов 1950-60-х годов постройки («хрущевок») – в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об альтернативных подходах к реновации.
– Вадим Михайлович, Вы один из опытнейших строителей Петербурга. В чем, на Ваш взгляд, ключевое отличие жилищного строительства сегодня?
– Действительно, Ленстройтрест №5 – один из старейших строительных трестов России. Ему более 45 лет. За плечами треста уникальные объекты здравоохранения: такие как межотраслевой комплекс «Микрохирургия глаза» в Купчино, многопрофильная больница на 1040 койко-мест в Невском районе, психоневрологический интернат в Красносельском районе (общей площадью 25 тыс. кв. м), районные поликлиники для детей и взрослых, родильные дома и др.
Назначением нашего треста было строительство уникальных объектов, в том числе и социально-культурного, и бытового назначения: Научно-исследовательский институт Арктики и Антарктики, учебный комплекс Ленинградского института связи им. Бонч-Бруевича, Технологический институт холодильной промышленности, институт «Ленгипроводхоз», а также десятки школ и детских садов.
Мы строили много жилья, причем не просто жилья, а со средой, которая удовлетворяла все потребности человека. Поэтому, когда я смотрю со стороны на то, что сейчас строят, – меня это совершенно не устраивает. Дома, которые сегодня принято называть «муравейниками», с ячейками студий по 25 метров – для меня не представляют интереса.
– Есть мнение, что к современному жилью эконом-класса спустя 15-20 лет тоже придется применять программу реновации...
– С точки зрения конструкции, нынешние дома могут простоять и сто лет. Но если рассматривать их с точки зрения среды обитания, которая должна обеспечивать гармоничное существование человека, качество жизни – большинство новых домов не дотягивают до должного уровня.
Я считаю, что Петербург заслужил право на качественную архитектуру в новых районах. Я за то, чтобы современное строительство продолжало традиции наших лучших зодчих. Не в плане формы, а в плане качества и внутреннего содержания новой архитектуры. Именно это должны брать за основу все архитекторы и руководство города.
– В 1990-х Ленстройтрест №5 создал уникальный проект реновации хрущевок, его высоко оценили на Лейпцигской строительной выставке в ФРГ, и включили в каталог лучших объектов Восточной Европы. Расскажите о работе над этим проектом.
– Мы реализовали проект реновации хрущевок в 1995 году, получив отличные двухъярусные квартиры. Несмотря на то, что мы изменили квартирографию в сторону уменьшения (расширили кухни, из двухкомнатных квартир сделали однокомнатные, а из трехкомнатных – «двушки») – не было ни одной жалобы.
Проект был уникален для тех лет. Поскольку с хрущевками я был знаком очень хорошо (сам жил в таком доме) – решил попробовать найти решение для реновации таких зданий. Когда проект был готов, предложил его городским властям, тогдашнему мэру Петербурга Анатолию Собчаку. Он загорелся этой идеей, нам выделили аварийный дом на улице Бабушкина, 117, и дали полную свободу. К нашему эксперименту было приковано внимание всего города, его называли утопией. Но у нас все получилось, жаль только, что закончилось так быстро.
– То есть Ваш проект на тот момент был пилотной версией масштабной общегородской реновации?
– Мы рассчитывали, что проект пойдет в массы. У нас был грандиозный план реконструкции целого жилого квартала. Нам предоставили «пятно» застройки, ограниченное проспектами Космонавтов и Гагарина, улицами Бассейной и Типанова.
Мы успели получить технические условия и готовы были начать. Исследовали на прочность фундаменты всех домов. Проверка показала, что можно смело надстроить два этажа без расселения дома и усиления фундамента. Причем мы исходили из необходимости учесть интересы каждого жильца, собирали согласия жителей через заключение индивидуальных договоров. Одним из условий было остаться жить в этом же районе.
Мы определились с временным фондом, в который намеревались переселить жителей первых четырех хрущевок. С возможностью остаться в нем для тех, кого этот дом устроит. Дом мы построили, а проект реновации квартала не запустили. В городе сменилось руководство, а вместе с ним и приоритеты развития.
– В чем, на Ваш взгляд, основная проблема хрущевок?
– Строительством этих домов решалась сиюминутная задача: построить – заселить, переселить людей из коммуналок. Монтаж шел два месяца, и два месяца отделка; полгода – и дом готов. По пути строительства хрущевок пошли, чтобы удовлетворить спрос. В итоге мы получили десятки тысяч таких «Черёмушек» по всей стране. Домов, где коэффициент сопротивления теплопередаче составляет 0,5-0,6, хотя по нормативам требуется 3,5. Сегодня жилищная сфера потребляет примерно половину от всего объема тепловой энергии, вырабатываемой в стране. Если бы 20 лет назад мы распространили наш проект на всю страну, мы бы сэкономили миллиарды рублей.
– Программа реновации в Москве, на Ваш взгляд, действительно необходима? Или в хрущевки можно было вдохнуть новую жизнь?
– Московская программа не имеет никакого отношения к тому, что называется реновацией. Это снос. Реновация заключается в обновлении существующих площадей дома, который не нуждается в сносе. В улучшении за счет технологических приемов его потребительских свойств, архитектуры – в улучшении среды обитания, отвечающей требованиям XXI века.
В центр этой программы нужно ставить человека, создавать архитектуру и инфраструктуру, отвечающую современным запросам.
Снос – это всегда большие затраты. Но в Москве ситуация характеризуется тем, что цена квадратного метра там в разы выше, чем в Петербурге и в других городах. Поэтому снос и окупается. На мой взгляд – может быть, менее прибыльно, но более эффективно было бы пойти по пути переселения во временный фонд. С последующим возвращением жильцов в новые, улучшенные жилищные условия. Жильца нужно не выселять, а брать в союзники.
– Сейчас Ваш проект мог бы воплотиться?
– Реконструкцию хрущевок по нашему проекту можно было бы проводить и сейчас. Его реализация позволила бы выйти на новый уровень потребительских свойств среды обитания и энергоэффективности. Но сегодня решающую роль в поиске ключа к проблемам эксплуатации домов постройки 1950-60-х годов играет не конкретный строительный трест, а общество.
Многие сегодня согласны жить в хрущевках или многоэтажных муравейниках, но ведь мы живем в XXI веке, когда потребности людей совершенно иные – во всех отношениях. Коммуникации развиваются очень быстро, и тянут за собой развитие всего остального.
– Над чем Вы работаете сейчас?
– Стремление к новизне не покидает меня и сегодня. Зная, что у нас большие потери по энергетике, я решил построить энергоэффективный дом, в котором расходы на отопление составят на 1 кв. м 60 Ватт, как в электрической лампочке.
Проект этого дома предполагал сохранение энергии за счет изоляции стен, причем за расчетные нормативы я взял не российские СНиПы, а норвежские, с коэффициентом сопротивления теплопередаче не 3, а 5.
Энергоэффективный дом – это элемент экологии. И я подумал: почему бы не уйти от централизованного теплоснабжения? Ведь все эти ТЭЦ, трубы, плохо влияют на экологию и качество жизни человека в целом. И решил применить на этом объекте альтернативное отопление, используя тепловые насосы. Площадкой для реализации я выбрал город Ломоносов, проект прошел согласования главного архитектора, но нюансы территориального планирования не позволили его выполнить – и тогда я принял решение о строительстве энергоэффективного экспериментального дома во Всеволожском районе, где апробируются все новейшие технологии по энергоэффективности. Строительство этого дома завершится в 2018 году и станет эталоном для дальнейшего применения энергоэффективных технологий.
Принимая генплан за основу, нужно быть предельно внимательными и учитывать не запросы сегодняшнего дня, а потребности на перспективу 25-30 лет. Считаю, что техническая мысль должна закладываться архитекторами в проект, в первую очередь удовлетворяя запрос на качественную среду обитания. Каждый человек имеет право на жилье, отвечающее современным требованиям.
Кстати
ЗАО «Ленстройтрест № 5» в начале 90-х гг. разработаны и внедрены проекты: реконструкция домов 50-60 гг. постройки («хрущевки»); санация и гидроизоляция сложных объектов в Петербурге; созданы новые теплоизоляционные материалы и уникальные технологии в области мощения и облицовки зданий.
Заместитель председателя экспертного совета НП "Национальный центр "Специальный ресурс" - председатель правления ОАО "Ганзакомбанк" Валерий Субханкулов рассказал "Строительному Еженедельнику" о преимуществах механизма проектного финансирования и стимулах для застройщиков принимать участие в таких программах.
Какие преимущества имеет механизм проектного финансирования?
- Основное преимущество состоит в том, что при применении схемы проектного финансирования меняется конфигурация финансовых потоков. Денежные средства населения не поступают в руки строителей, и застройщик не может бесконтрольно использовать эти средства по своему собственному усмотрению. На сегодняшний же день физические лица никак не защищены от незаконных действий недобросовестных застройщиков. Если происходит банкротство строительной компании, такому физическому лицу также приходится включаться в реестр кредиторов и далее по суду требовать возврата своих денежных средств. Как правило, практика показывает, что строители используют самые разнообразные схемы для обхода закона, пользуясь экономической неграмотностью населения. В дальнейшем же доказывать свои права физическому лицу крайне проблематично – бороться с юристами строительных компаний им не под силу. Но в том случае, когда схема строительства и покупки жилья реализуется через финансовую организацию, то это переводит строительный процесс на новый уровень – уровень отношений между двумя юридическими лицами – банком и застройщиком, физическому же лицу остается лишь перевести свои средства на специальные депозитные счета. Фактически покупатели в этом случае подпадают под действие закона о банковской деятельности, в том числе под закон о страховании вкладов. То есть защита прав физического лица происходит уже по другому закону. Хотя согласно законодательству сумма страховых выплат на сегодняшний день маловата, надежность банковской системы, которая довольно консервативно регулируется Центробанком, ни у кого не вызывает сомнений. Человек знает, что он получит свой вклад.
Какие еще преимущества и гарантии получает покупатель?
- Вариантов тут достаточно много. Это могут быть специальные депозитные счета, которые привязаны к сроку проектной декларации, к конкретно взятой квартире, вследствие чего надежность схемы покупки жилья значительно повышается. Кроме того, если человек не может единовременно оплатить стоимость квартиры, то ему, фактически, может быть предоставлена возможность накопительного вклада. Предположим, застройщик по проектной декларации строит дом 3 года. В то же время физическое лицо имеет возможность спокойно в течение этого срока пополнять созданный банковский депозит, выплачивая поэтапно те или иные суммы вплоть до окончательной выплаты полной стоимости жилья. Это также удобный инструмент, потому что у человека возникает возможность получить рассрочку. Отметим, что банки по большей части инициируют финансирование строительства не только на средства дольщиков, но и используют собственные оборотные средства. Это снижает нагрузку на конкретно взятое физическое лицо, а в совокупности – на население в целом, что является серьезным социально ориентированным фактором. Далее, в случае если дом построен и физическое лицо не успело выплатить полную стоимость квартиры, депозит может быть трансформирован в двухсторонний договор ипотеки, когда банк напрямую кредитует граждан. Этот процесс может быть синхронизирован с программами АИЖК – когда будет оформлено свидетельство о собственности, квартира поступает в залог, а банк на оставшуюся часть выдает ипотечный кредит, скажем, на 10 лет. При этом все программы АИЖК, которые существуют, могут интегрироваться в эту же предложенную модель проектного финансирования.
Какие инструменты контроля за строительным процессом получает банк?
- Когда финансовый институт начинает заниматься проектным финансированием подобного рода, то он целевым образом отслеживает движение денежных средств на всех этапах строительства.
Во-первых, мы таким образом уходим от теневых схем, связанных с денежным оборотом наличных средств в отношениях застройщика и покупателя. Деньги покупатель отдает в банковскую систему, и далее они перечисляются застройщику. Более того, в этом случае за всеми сделками с недвижимостью дополнительно наблюдает Росфинмониторинг. Кроме этого, от контроля за финансовой стороной строительного процесса зависит эффективность реализации самого проекта и стоимость квадратного метра для конечного потребителя. Не секрет, что строители часто бесконтрольно перебрасывают средства с одной своей стройки на другую, никак не связанную с данным инвестпроектом. Здесь же банк выступает финансовым контролером, он отслеживает, чтобы деньги конкретно взятых дольщиков шли на конкретно взятый объект. Отмечу, что большинство случаев банкротств строительных компаний происходит либо из-за неверных расчетов стоимости проекта, либо из-за злоупотреблений недобросовестных инвесторов. Здесь же банк также сможет принять меры на начальном этапе, оценивая перспективность данного проекта и отсекая неудачные проекты, так как заинтересован в окончании строительства объекта и получении своей прибыли.
Совершенно понятно, что банк не в состоянии оценить качество строительных работ и соответствие объемов СМР заявленным срокам.
Поэтому финансовые организации могут заключать дополнительные договоры поручения со своими надежными партнерами, для того чтобы проводить не только финансовый контроль, но и сметно-ценовой, а также контролировать фактическое выполнение этапов строительства объекта согласно проектной декларации, то есть осуществлять технологический контроль. Наем специализированных организаций, которые проверяли бы стоимость материалов, их качество, деловую репутацию компаний-контрагентов и т. д. – вот путь, который ведет не только к прозрачности инвестпроекта, но и к существенному сокращению издержек. Этот момент принципиально важен, потому что из этих деталей и складывается итоговая стоимость квадратного метра.
Ведь если мы хотим, чтобы стоимость жилья была не запредельной и чтобы население могло покупать квартиры по приемлемой цене, важно, чтобы на всех этапах, во-первых, не расхищались средства покупателей, а во-вторых, заявленная стоимость всех материалов соответствовала их реальным рыночным ценам. Могу сказать и то, что у нашего финансового института в качестве контрагентов такие надежные партнеры есть.
Пойдут ли сами застройщики на участие в таких схемах или тут стоит говорить о принудительном порядке?
- Наша же задача состоит в том, чтобы очистить рынок от недобросовестных застройщиков. Ведь добросовестному подобные ситуации не грозят - они строили и будут строить прекрасно и с использованием финансовых институтов, и по 214-ФЗ, у них есть имя, есть деловая репутация. Таким компаниям, наверное, проектное финансирование и ни к чему. Но ведь на рынок выходят и новые строительные компании, не имеющие за плечами ровным счетом ничего. В этом случае смысл вовлечения банков состоит в том, чтобы на рынке существовало несколько действующих механизмов, которые бы защищали, в конечном итоге, интересы населения. Вопрос в том, чтобы убрать риски, при которых появляются так называемые обманутые дольщики.
Если, к примеру, новая компания выходит на рынок, то целесообразно дополнительно выстраивать ограничительные барьеры, в том числе через соглашения с совершенно новыми в наших реалиях отношениями, например "Институт деловой репутации - Гудвилл", которые изучат и дадут оценку способности и намерениям компании строить жилье без риска для общества. Эта мера не обязательно должна внедряться в принудительном порядке, но, на мой взгляд, имеет смысл в том случае, если компания работает на рынке менее 5 лет или строит первый объект.
Ведь обычному человеку сложно разобраться в ее финансовом и техническом положении, в соответствии ее деловой репутации заявленному статусу. Только когда проект приносят в банк, ее финансовое состояние может быть адекватно оценено. Будет ли выгодно участие в таких механизмах застройщику - может показать только практика. Здесь важен фактор конкурентоспособности: если при подобных схемах стоимость жилья может стать даже ниже, чем в среднем по рынку, появляется совершенно другое отношение к деньгам.
К тому же, население с большей охотой доверится тому застройщику, который предпочел участвовать в подобных программах. Кроме того, застройщики, особенно небольшие и средние компании, для которых построить один дом - это уже большая финансовая ноша, с удовольствием войдут в проект, где строительство может быть прокредитовано не только дольщиками, но и банком.