Вадим Мовчанюк: «В центре программы реновации должен стоять человек»
Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест №5», заслуженный строитель РФ Вадим Мовчанюк – автор первого проекта по реновации домов 1950-60-х годов постройки («хрущевок») – в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об альтернативных подходах к реновации.
– Вадим Михайлович, Вы один из опытнейших строителей Петербурга. В чем, на Ваш взгляд, ключевое отличие жилищного строительства сегодня?
– Действительно, Ленстройтрест №5 – один из старейших строительных трестов России. Ему более 45 лет. За плечами треста уникальные объекты здравоохранения: такие как межотраслевой комплекс «Микрохирургия глаза» в Купчино, многопрофильная больница на 1040 койко-мест в Невском районе, психоневрологический интернат в Красносельском районе (общей площадью 25 тыс. кв. м), районные поликлиники для детей и взрослых, родильные дома и др.
Назначением нашего треста было строительство уникальных объектов, в том числе и социально-культурного, и бытового назначения: Научно-исследовательский институт Арктики и Антарктики, учебный комплекс Ленинградского института связи им. Бонч-Бруевича, Технологический институт холодильной промышленности, институт «Ленгипроводхоз», а также десятки школ и детских садов.
Мы строили много жилья, причем не просто жилья, а со средой, которая удовлетворяла все потребности человека. Поэтому, когда я смотрю со стороны на то, что сейчас строят, – меня это совершенно не устраивает. Дома, которые сегодня принято называть «муравейниками», с ячейками студий по 25 метров – для меня не представляют интереса.
– Есть мнение, что к современному жилью эконом-класса спустя 15-20 лет тоже придется применять программу реновации...
– С точки зрения конструкции, нынешние дома могут простоять и сто лет. Но если рассматривать их с точки зрения среды обитания, которая должна обеспечивать гармоничное существование человека, качество жизни – большинство новых домов не дотягивают до должного уровня.
Я считаю, что Петербург заслужил право на качественную архитектуру в новых районах. Я за то, чтобы современное строительство продолжало традиции наших лучших зодчих. Не в плане формы, а в плане качества и внутреннего содержания новой архитектуры. Именно это должны брать за основу все архитекторы и руководство города.
– В 1990-х Ленстройтрест №5 создал уникальный проект реновации хрущевок, его высоко оценили на Лейпцигской строительной выставке в ФРГ, и включили в каталог лучших объектов Восточной Европы. Расскажите о работе над этим проектом.
– Мы реализовали проект реновации хрущевок в 1995 году, получив отличные двухъярусные квартиры. Несмотря на то, что мы изменили квартирографию в сторону уменьшения (расширили кухни, из двухкомнатных квартир сделали однокомнатные, а из трехкомнатных – «двушки») – не было ни одной жалобы.
Проект был уникален для тех лет. Поскольку с хрущевками я был знаком очень хорошо (сам жил в таком доме) – решил попробовать найти решение для реновации таких зданий. Когда проект был готов, предложил его городским властям, тогдашнему мэру Петербурга Анатолию Собчаку. Он загорелся этой идеей, нам выделили аварийный дом на улице Бабушкина, 117, и дали полную свободу. К нашему эксперименту было приковано внимание всего города, его называли утопией. Но у нас все получилось, жаль только, что закончилось так быстро.
– То есть Ваш проект на тот момент был пилотной версией масштабной общегородской реновации?
– Мы рассчитывали, что проект пойдет в массы. У нас был грандиозный план реконструкции целого жилого квартала. Нам предоставили «пятно» застройки, ограниченное проспектами Космонавтов и Гагарина, улицами Бассейной и Типанова.
Мы успели получить технические условия и готовы были начать. Исследовали на прочность фундаменты всех домов. Проверка показала, что можно смело надстроить два этажа без расселения дома и усиления фундамента. Причем мы исходили из необходимости учесть интересы каждого жильца, собирали согласия жителей через заключение индивидуальных договоров. Одним из условий было остаться жить в этом же районе.
Мы определились с временным фондом, в который намеревались переселить жителей первых четырех хрущевок. С возможностью остаться в нем для тех, кого этот дом устроит. Дом мы построили, а проект реновации квартала не запустили. В городе сменилось руководство, а вместе с ним и приоритеты развития.
– В чем, на Ваш взгляд, основная проблема хрущевок?
– Строительством этих домов решалась сиюминутная задача: построить – заселить, переселить людей из коммуналок. Монтаж шел два месяца, и два месяца отделка; полгода – и дом готов. По пути строительства хрущевок пошли, чтобы удовлетворить спрос. В итоге мы получили десятки тысяч таких «Черёмушек» по всей стране. Домов, где коэффициент сопротивления теплопередаче составляет 0,5-0,6, хотя по нормативам требуется 3,5. Сегодня жилищная сфера потребляет примерно половину от всего объема тепловой энергии, вырабатываемой в стране. Если бы 20 лет назад мы распространили наш проект на всю страну, мы бы сэкономили миллиарды рублей.
– Программа реновации в Москве, на Ваш взгляд, действительно необходима? Или в хрущевки можно было вдохнуть новую жизнь?
– Московская программа не имеет никакого отношения к тому, что называется реновацией. Это снос. Реновация заключается в обновлении существующих площадей дома, который не нуждается в сносе. В улучшении за счет технологических приемов его потребительских свойств, архитектуры – в улучшении среды обитания, отвечающей требованиям XXI века.
В центр этой программы нужно ставить человека, создавать архитектуру и инфраструктуру, отвечающую современным запросам.
Снос – это всегда большие затраты. Но в Москве ситуация характеризуется тем, что цена квадратного метра там в разы выше, чем в Петербурге и в других городах. Поэтому снос и окупается. На мой взгляд – может быть, менее прибыльно, но более эффективно было бы пойти по пути переселения во временный фонд. С последующим возвращением жильцов в новые, улучшенные жилищные условия. Жильца нужно не выселять, а брать в союзники.
– Сейчас Ваш проект мог бы воплотиться?
– Реконструкцию хрущевок по нашему проекту можно было бы проводить и сейчас. Его реализация позволила бы выйти на новый уровень потребительских свойств среды обитания и энергоэффективности. Но сегодня решающую роль в поиске ключа к проблемам эксплуатации домов постройки 1950-60-х годов играет не конкретный строительный трест, а общество.
Многие сегодня согласны жить в хрущевках или многоэтажных муравейниках, но ведь мы живем в XXI веке, когда потребности людей совершенно иные – во всех отношениях. Коммуникации развиваются очень быстро, и тянут за собой развитие всего остального.
– Над чем Вы работаете сейчас?
– Стремление к новизне не покидает меня и сегодня. Зная, что у нас большие потери по энергетике, я решил построить энергоэффективный дом, в котором расходы на отопление составят на 1 кв. м 60 Ватт, как в электрической лампочке.
Проект этого дома предполагал сохранение энергии за счет изоляции стен, причем за расчетные нормативы я взял не российские СНиПы, а норвежские, с коэффициентом сопротивления теплопередаче не 3, а 5.
Энергоэффективный дом – это элемент экологии. И я подумал: почему бы не уйти от централизованного теплоснабжения? Ведь все эти ТЭЦ, трубы, плохо влияют на экологию и качество жизни человека в целом. И решил применить на этом объекте альтернативное отопление, используя тепловые насосы. Площадкой для реализации я выбрал город Ломоносов, проект прошел согласования главного архитектора, но нюансы территориального планирования не позволили его выполнить – и тогда я принял решение о строительстве энергоэффективного экспериментального дома во Всеволожском районе, где апробируются все новейшие технологии по энергоэффективности. Строительство этого дома завершится в 2018 году и станет эталоном для дальнейшего применения энергоэффективных технологий.
Принимая генплан за основу, нужно быть предельно внимательными и учитывать не запросы сегодняшнего дня, а потребности на перспективу 25-30 лет. Считаю, что техническая мысль должна закладываться архитекторами в проект, в первую очередь удовлетворяя запрос на качественную среду обитания. Каждый человек имеет право на жилье, отвечающее современным требованиям.
Кстати
ЗАО «Ленстройтрест № 5» в начале 90-х гг. разработаны и внедрены проекты: реконструкция домов 50-60 гг. постройки («хрущевки»); санация и гидроизоляция сложных объектов в Петербурге; созданы новые теплоизоляционные материалы и уникальные технологии в области мощения и облицовки зданий.
Председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк рассказала АСН-инфо о планах Смольного по поддержке инвесторов и крупнейших проектах, работа над которыми продолжится в 2015 году.
- Каковы итоги инвестиционного развития города за 2014 год, и какие планы по развитию инвестпотенциала города в 2015 году?
- За 9 месяцев 2014 года рост инвестиций в основной капитал Петербурга по сравнению с аналогичным периодом 2013 года составил 25%, то есть 263 млрд рублей. Статистика за год традиционно будет приведена ближе к марту.
По итогам 2014 года аналитики из Эксперт РА присвоили Петербургу рейтинг 1А, что свидетельствует о том, что город имеет максимальную емкость с точки зрения капиталовложения и минимальные риски для потенциальных инвесторов. Кроме того, в 2014 году Санкт-Петербург оценили сразу по двум рейтингам ведения бизнеса – это Doing Business Всемирного банка, в который Санкт-Петербург был включен вместе с Москвой как точка роста экономики и наиболее благоприятный для деловой активности город. Однако общую позитивную картину разбавил Национальный рейтинг инвестиционной привлекательности российских регионов Агентства стратегических инициатив, который был представлен на ПМЭФ-2014. Санкт-Петербург в нем оказался в числе отстающих регионов по показателям, касающимся условий ведения бизнеса. Это стало дополнительным стимулом к усилению работы по снижению административных барьеров и созданию комфортных условий для ведения бизнеса. Надеемся, что в 2015 году на экономическом форуме прозвучат более позитивные оценки.
- Каких показателей планируется достичь в 2015 году в работе по снижению административных барьеров?
- Правительство РФ поставило перед регионами четкие плановые показатели по административным процедурам в различных отраслях на 2015 год. Главная задача - значительно сократить сроки их прохождения и уменьшить количество необходимых для этого документов. Например, процедура получения разрешения на строительство в соответствии с данными исследования Doing Business-2015 сейчас занимает в среднем 237 дней. К концу 2015 года планируется сократить срок прохождения этой процедуры в два раза - до 130 дней. Что касается подключения к энергосетям, то здесь сроки должны сократиться в 5 раз – с 219 дней до 45. Звучит амбициозно, но есть уверенность в том, что Правительству города совместно с бизнес-сообществом удастся добиться этих показателей.
В частности, Комитет по энергетике по поручению вице-губернатора Игоря Николаевича Албина уже подготовил соответствующую «дорожную карту» по снижению сроков подключения до 45 дней с учетом внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство. Отмечу, что штаб по снижению административных барьеров возглавил вице-губернатор Александр Николаевич Говорунов.
- Какие меры непосредственной поддержки инвесторов вы предложите?
- К середине февраля Комитет по инвестициям совместно с бизнес-сообществом подготовит план антикризисных мер. Помимо уже предусмотренных законодательством налоговых льгот, это будут меры административной поддержки, а также предложения по стимулированию инвестиций по приоритетным отраслям. Кроме того, мы выступили с инициативой и подготовили предложения в закон 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции» по введению целевого предоставления земельных участков для стратегических инвесторов и под проекты государственно-частного партнерства.
В 2015 году Комитет сосредоточится на создании благоприятных условий для уже реализующихся проектов и продолжит активную работу над теми проектами, которые мы заявили в 2014 году. Необходимо приложить все усилия для того, чтобы те инвесторы, которые уже пришли в Санкт-Петербург, продолжили развивать свой бизнес здесь. В этом году на заседаниях Совета по инвестициям мы рассмотрели пакет проектов с общим объемом инвестиций более 150 млрд рублей. Надеюсь, сложившаяся экономическая ситуация не скажется на заявленных инициативах.
- На какой стадии реализации находятся проект строительства Ледового театра Елены Бережной?
- Для реализации этого проекта подобрано несколько площадок, из которых был выбран участок площадью 2 га недалеко от перспективной станции метро «Дунайских проспект». Инвестором проекта выступит группа финских компаний. Напомню, объем инвестиций в проект сравнительно небольшой – полмиллиарда рублей, и мы рассчитываем на быструю реализацию проекта.
Ледовый театр задумывается как многофункциональный комплекс, который будет использоваться и как театр, и как спортивно-рекреационный центр. Здание Театра планируется покрыть воздухоопорным куполом высотой 18-20 м, на который могут проецироваться световые инсталляции как снаружи так и внутри здания.
Благодаря особой подвижной конструкции сцена будет трансформироваться из ледовой арены и бассейна в большую площадку на 3 тысячи зрительских мест, расположенных амфитеатром. Такая особенность конструкции зала позволит осуществлять показ спектаклей на льду, проводить массовые катания и тренировочные занятия для учеников школы фигурного катания. В то же время в бассейне, который будет соответствовать олимпийским стандартам, можно будет проводить спектакли на воде и организовать школу плавания для детей и взрослых.
- Как развивается проект реконструкции Новой Голландии?
- В 2014 году компания представила очень качественную концепцию поэтапного преобразования острова. Основная часть комплекса - это парковое пространство, для посетителей эта зона откроется уже летом 2015 года. В настоящее время в госэкспертизу сданы документы по приспособлению дома Коменданта, разработана концепция транспортного обеспечения территории.
- Какой объем работ в 2015 году будет выполнен по реализации проекта линий легкорельсового трамвая?
- Начну с того, что в 2014 году перед нами стояло две задачи – разработка технико-экономического обоснования трех веток и корректировка проектной документации. Обе задачи мы решили. Проект ветки Купчино- Пулково скорректирован с учетом развязки на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Согласно обновленному проекту, на линии будет 10 остановок, расчетное время в пути составит 23 минуты, кроме того, в рамках технико-экономического обоснования проект подешевел. Сейчас его стоимость составляет 12,5 млрд рублей, против заявленных на Совете по инвестициям 14,7 млрд рублей. Экономии удалось добиться за счет некоторых проектных решений, а также за счет уменьшения размеров депо в Шушарах, которое сейчас рассчитано на 10 подвижных составов. В ближайшее время проект ветки поступит в экспертизу, в рамках которой стоимость может измениться в пределах 15-20% как в сторону как удорожания, так и удешевления проекта. Эти параметры будут рассмотрены на межведомственной комиссии, а затем весной 2015 года будет объявлен конкурс на заключение соглашения государственно-частного партнерства. Строительство ветки займет 1,5-2 года.
По двум другим веткам – «Балтийская жемчужина» - Кировский завод и Рыбацкое-Колпино также есть расчеты, но полноценной проектной документации по ним нет – эти работы будет предложено выполнить инвесторам. Если они успеют подготовить проекты к весне, то все три ветки выйдут на конкурс одним пакетом. Но я склоняюсь к тому, чтобы развести эти конкурсы по времени, потому как до Чемпионата Мира осталось не так много времени, и ветка до Пулково в приоритете.
- В рамках презентации проектов на Совете вы заявляли сразу несколько иностранных компаний, заинтересованных в строительстве линий ЛРТ. Сохранили ли инвесторы этот интерес?
- В строительстве веток заинтересовано семь компаний – это китайские, итальянские, испанские и российские компании, которые очень активно интересуются ходом разработки проекта. В рамках ТЭО рассчитана неплохая норма доходности – около 18,9%. Кроме того, общественный транспорт является в большой степени дотационным - город все равно будет компенсировать инвестору сумму до минимального гарантированного дохода. На сегодняшний день это хороший с точки зрения окупаемости проект. А самой перспективной веткой является линия Рыбацкое-Колпино, потому что в будущем планируется активное развитие южной части города и пассажиропоток в этой зоне будет увеличиваться, а значит и доходность проекта будет только возрастать.
- В декабре 2014 года у ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы» закончился договор аренды здания «Пулково-2». Какая судьба ждет аэропортовый комплекс?
- В настоящее время рассматривается несколько вариантов использования комплекса, который, напомню, состоит из двух отдельно стоящих зданий – терминала прилета и терминала отправления. В одном из зданий аэровокзала может быть обустроен зал для встреч официальных делегаций в рамках крупных городских мероприятий, таких как ПМЭФ. Что касается второго здания, то рассматриваются различные варианты его коммерческого использования, в том числе для аэропортовой деятельности.
- Является ли площадка на Ржевке окончательным выбором размещения нового городского зоопарка? Принимало ли участие в обсуждении площадки экспертное сообщество?
- Окончательного решения еще не принято, но по оценкам широкого экспертного сообщества участок в муниципальном округе Ржевка является оптимальной локацией для строительства нового зоопарка. До апреля 2015 года мы проведем предпроектные работы для того, чтобы определить такую локацию объектов зоопарка, которая позволит максимально возможно сохранить природный ландшафт участка и избежать вырубки ценных пород деревьев. Объекты нового зоопарка органично впишутся в зеленую зону, а та ее часть, где жители района традиционно проводят досуг, будет сохранена и благоустроена за счет инвестора. По данному предложению мы проведем общественные слушания и еще раз рассмотрим проект на Совете по инвестициям.
- Каковы перспективы преобразования II очереди парка Интернационалистов? С этой инициативой к вам обращалась администрация Фрунзенского района…
- В настоящее время рассматривается возможность размещения там парка развлечений. Эта площадка очень перспективная, особенно учитывая активное жилищное строительство по соседству. При разработке концепции будущего парка мы ориентировались на формат небольших тематических парков с различными экспозициями и элементами ландшафтного дизайна, которые популярны в крупных европейских и азиатских городах. Парк Интернационалистов может стать пилотным городским тематическим парком, но в будущем нам хотелось бы создать такие зоны в каждом районе города. У нас уже есть финансовые расчеты примерного тематического парка, и сейчас ведем переговоры с инвесторами по преобразованию этой территории.
- Не изменились ли планы у компании Spicer Oppenheim относительно строительства пешеходного моста на Крестовский остров?
- Инвестор не отказывается от планов по строительству моста, но при этом компании придется серьезно пересмотреть экономику проекта. Дело в том, что Губернатор, по результатам одного из выездных совещаний, дал поручение КРТИ скорректировать проект и сделать мост неразводным. В предыдущем варианте инвестор мог разместить на мосту от 14 до 20 тыс. кв. м. коммерческих площадей. Неразводной мост придется сильно поднимать над водой – на 52 метра, а значит коммерческие площади на мосту значительно сократятся. Коммерческая функция главным образом сосредоточится в точках опоры и на участках набережных, где инвестор сможет разместить необходимую инфраструктуру. Например, построить гостиницу или яхт-клуб. Участки в городской собственности в этой зоне есть.
В настоящее время обсуждается формат финансирования. Это будет либо формат ГЧП – 70% финансирует инвестор и 30% - городской бюджет, либо форма инвестиционного проекта, то есть 100% частных инвестиций. Сейчас мы склоняемся именно ко второму варианту, потому что в случае применения схемы ГЧП есть риск не уложиться в сроки. Проект моста уйдет в экспертизу в ближайшее время, результат будет получен весной 2015 года.