Блейк Андерсон-Бунтз: «Апарт-отели помогут решить рынку структурную проблему»
Об основных факторах, формирующих политику гостиничного бизнеса в Петербурге, и перспективах развития сегмента апарт-отелей «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор УК Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз.
– Недавно на радио «Медиаметрикс» Вы запустили новый проект – цикл передач Hotel FM by Blake. Темой первой встречи стало влияние Кубка Конфедераций и т. наз. «китайского феномена» на загрузку петербургских отелей (итоги беседы были опубликованы на портале «АСН-инфо»: https://asninfo.ru/articles/875-peterburgskiye-otelyery-pereotsenili-vysokiy-sezon-no-nedootsenili-kitayskikh-turistov). Вы выступали ведущим программы, и мнением больше делились Ваши коллеги. А на Ваш взгляд, какие факторы сегодня формируют политику гостиничного бизнеса в Петербурге?
– Все, что сегодня принято называть «китайским феноменом», на самом деле включает гораздо большую географию: это в целом возросший в последнее время туристический поток из стран Азии – Ирана, Тайваня, Гонконга, Китая и др. Это новые страны на туристическом рынке Петербурга. И «китайцами» мы их будем называть весьма условно.
Надо отметить, что этот поток многослоен в экономическом плане. Есть довольно многочисленная группа, рассчитывающая на бюджетное размещение. Это, в основном, региональные «китайцы», которые могут позволить себе путешествие заграницу пару раз в год. Есть группа, которую по запросам размещения можно соотнести с требованиями средних европейцев. Среди общего «китайского» потока можно выявить и группу продвинутых путешественников, чьи требования достаточно высоки. Для управляющего гостиницей размещение последних двух групп не представляет особой сложности, а с первой нужно работать осторожнее, чтобы не прослыть «гостиницей для китайцев». Я считаю, что разделение по национальному признаку ни в коем случае не допустимо. Нельзя быть гостиницей только для европейцев, всегда хорош баланс и международность. Но сегодня это сложная управленческая задача для петербургских отелей, поскольку поток туристов из Европы и США сильно сократился, а из стран Азии – существенно возрос.
– Что было бы с рынком отелей, если бы он не подпитывался «китайским» потоком?
– Все было бы очень печально. Буду предельно честным в своей оценке: они активизировались очень вовремя. Если говорить в целом о позиционировании Петербурга на мировом гостиничном рынке, то здесь очень высокий уровень размещения, соответствующий рейтингу «четыре звезды плюс». Держать такой уровень очень непросто в «низкие» сезоны, ведь время теплой погоды в Петербурге довольно непродолжительно. Поэтому стратегическая маркетинговая задача для Петербурга – найти драйверы, которые позволят обеспечить туристический интерес круглый год. Сейчас же мы видим кассовый, а можно сказать, и «классовый» разрыв: слишком высокий уровень гостиничной инфраструктуры и весьма скромный ценник в продолжительный «низкий» сезон. Могу сказать, что пятизвездочных гостиниц в Петербурге хватает с избытком, как и отелей уровня «четыре звезды», последний сегмент активно развивался в последнее время. Вместе с тем я вижу развитие еще одного тренда – большие старые советские гостиницы проходят реновацию и поднимают свой статус до четырехзвездочных. Серьезный дефицит наблюдается в сегменте «три звезды». И при этом сейчас очень трудно найти перспективный участок или подходящий объект для развития проектов такого уровня.
– Есть ли все-таки перспективы у этого сегмента?
– Да, и я их связываю с развитием апарт-отелей. Еще сравнительно недавно я не считал это направление интересным. Но за последние пару лет ситуация изменилась, и я вижу в таких проектах большие перспективы. Это будет решением фундаментальной структурной проблемы гостиничного рынка Петербурга, они закроют потребности массового туризма. Крупные апарт-отели, расположенные недалеко от станций метро, практически все попадают под уровень «три звезды». Апартаменты постепенно перестают быть экзотикой и становятся сформировавшимся сегментом рынка недвижимости. Инвесторы рассчитывают на хорошую доходность, а это значит, что пора перейти от традиционной долгосрочной аренды в апарт-отелях к посуточной. Управление такими объектами потребует грамотного управления – я бы сказал, масштабного производственного решения, ведь их размеры вполне сопоставимы с крупными гостиницами.
– А сам город готов к массовому приему туристов?
– Возможности городской инфраструктуры ограничены. Администрация Петербурга должна принимать решения в этом направлении, если заинтересована в повышении доходов от туризма. Например, для привлечения массового туриста в «низкий» сезон целесообразно развивать лоукостеры. Здесь много стратегических задач. Я думаю, с решением инфраструктурных проблем Петербург может достигнуть планки в 15 млн туристов. Потенциал для роста невероятный.
– Качество управления апарт-отелями будет сопоставимо с уровнем гостиниц?
– Если говорить о компаниях, которые формируют свой собственный бренд (таких как Pioneer или NAI Becar), то их опыт очень интересен. К апартаментам без бренда начинают проявлять внимание крупные западные гостиничные сети. Это пока единичные случаи, но они уже есть – например, апарт-отель Staybridge Suites на Московском проспекте. Перелом на рынке произойдет, когда появятся крупные апарт-отели на брендовом управлении. УК Hospitality Management также ведет переговоры в этом направлении.
Управление таким объектом недвижимости, как апарт-отель, – вещь непростая. Нужно правильно выстроить внутреннюю логистику таких объектов, наполнить их инфраструктурно. Учитывая, что ряд юнитов используется для собственного проживания, предстоит решить много управленческих задач. Мы развиваем консалтинговое направление, к нам обращаются девелоперы для разработки концепции еще на этапе проектирования, но есть уже и близкие к завершению строительства объекты, появившиеся на волне развития и не прошедшие консалтинг. Тут ключевой вопрос – какая часть объекта будет отдана под инвестиционно-управленческую деятельность.
Замечу, что апарт-отель как бюджетный вид размещения – довольно специфический продукт и редко где встречается. Пожалуй, только в США. Я думаю, что у российских девелоперов есть шанс создать уникальный вид, который не присутствует на международном гостиничном рынке.
– А как Вы оцениваете городские программы по развитию отрасли?
– Любые попытки помочь развитию того или иного сегмента недвижимости можно только приветствовать. В основном, помогать нужно в решении административно-процедурных вопросов, навести порядок в юридической терминологии.
Немаловажный аспект – подготовка земельного участка или реконструируемого здания для развития гостиничного проекта. Проведение необходимых исследований, обеспечение объекта необходимыми энергетическими мощностями. Очень сложно пройти инвестору весь этот путь от начала до конца и нигде ничего не нарушить.
Облегчить инвестору доступ к банковским кредитам – еще одна задача. К сожалению, незавершенный объект строительства не может являться объектом залога для банка, вместе с тем такая возможность реально бы облегчила финансирование инвестиционных проектов.
И самое главное, что должна обеспечить городская администрация, – продвижение туристического бренда Петербурга на мировом рынке. Пока город и бизнес не научатся объединять свои ресурсы для достижения этой цели, Петербург не сможет достигнуть значительных успехов в развитии своего туристического потенциала. К примеру, даже такая небольшая страна, как Норвегия, ежегодно тратит колоссальные средства на рекламу своего туристического бренда.
Что касается списка объектов, которые городские власти предложили инвесторам для реализации гостиничных проектов, только единицы из них представляют интерес, и то при условии снятия существующих ограничений.
– Какие услуги УК Hospitality Management предлагает инвесторам?
– Мы предлагаем управление гостиничными объектами и их эффективное продвижение, при этом не навязывая какой-то определенный бренд. Мы помогаем инвестору, собственнику сформировать свой уникальный продукт. Наш идеальный клиент – это тот, кто по каким-то причинам не попадает под условия бренда, но хочет с ним успешно конкурировать. Услуги УК Hospitality Management определяют полный цикл работы предприятия – от поиска объекта и создания концепции, технического сопровождения проектов, до формирования управляющей команды и продвижения объекта, включая собственно управленческую деятельность. К нам часто обращаются собственники, которые желают продать свои объекты. Мы помогаем им сформировать продукт. В свое время мы помогли значительно улучшить доходность отеля «Андерсон» на улице Чапыгина. За пять месяцев мы подняли выручку на 30%, сократили расходы, существенно увеличили загрузку, и через год отель был успешно продан. Кроме того, у нас достаточно гибкий подход к условиям заключаемого с заказчиком договора. Так, если срок договора управления с иностранной компанией в среднем составляет 15 лет, а с российской – 8-12 лет, мы можем заключить договор и на год. И успешные примеры такой работы у нас есть.
О перспективах жилищного строительства в Ленобласти, сотрудничестве застройщиков с властями и о том, как оценить успех компании, рассказывает генеральный директор ООО «Полис Групп» Иван Романов.
– Компания «Полис Групп» стала лауреатом одной из самых престижных профессиональных наград – премии «Строитель года» в номинации «Открытие года». Какие показатели развития компании обеспечили победу в этой номинации?
– 2014 год, по итогам которого вручалась награда, действительно стал для нас успешным. Если в 2013 году мы ввели в эксплуатацию три объекта, то в прошлом году было сдано уже шесть адресов. В нынешнем году готовятся к сдаче 15 объектов.
Нашими клиентами за прошлый год было заключено более 3 тыс. сделок с привлечением ипотеки. Объем проектов в работе на сегодняшний день составляет почти 1 млн кв. м, число наших дольщиков достигло 18 тыс. Иными словами, за пять лет присутствия на рынке жилищного строительства Петербурга и Ленобласти мы заняли на нем весьма заметное место.
Но, конечно, нельзя оценивать деятельность застройщика только по цифрам. Наряду с наращиванием объемов работы мы уделяем внимание качественному росту, внедряем в свои проекты новые опции комфорта, развиваем социальную инфраструктуру. Наша задача – не просто построить как можно больше квадратных метров, а создать современную, комфортную среду обитания.
– В Ленобласти ваша компания реализует несколько проектов. В Кудрово – «Вернисаж», «Австрийский квартал», «Березовая роща». В Мурино – «Краски лета» и «Мой город». В какой стадии реализации находятся эти проекты? Как успешно идут продажи?
– Все эти жилые комплексы находятся на различных этапах реализации. «Березовая роща» и «Вернисаж» – в активной фазе. «Австрийский квартал» близок к завершению: два первых корпуса были сданы в прошлом году, оставшиеся два будут введены в эксплуатацию в этом году. Также уже три готовых дома есть в проекте «Мой город». Это наш наиболее масштабный комплекс: в целом в нем будет построено 14 жилых корпусов, нам осталось вывести в продажу последний. Наконец, «Краски лета» – это самый новый проект нашей компании. На сегодняшний день в стадии строительства находятся три жилых корпуса.
Показателями продаж мы довольны. Можно добавить, что особенно высоким спросом пользуется жилье в крупных перспективных проектах, где есть корпуса на начальной стадии реализации. Сейчас это прежде всего «Краски лета» и «Вернисаж». В них покупателей привлекает большой выбор квартир, то, что можно найти жилье любой планировки, на любом этаже. И, естественно, немаловажную роль играют цены – на раннем этапе строительства они наиболее доступны.
– Сократилась ли с начала года доля «ипотечных» квартир? Развивает ли ваша компания программы рассрочки?
– Мы не отметили сокращения доли сделок с ипотекой, поскольку в начале года проводили акции с банками-партнерами, благодаря которым могли предложить покупателям привлекательные условия, несмотря на общее повышение ставок. Например, совместно со Сбербанком была разработана акция, в рамках которой предлагалась ипотека по маркетинговой ставке 9,9% годовых за счет скидки от застройщика. А с марта, когда появилась программа государственного субсидирования ипотечной ставки, мы начали работу по ней.
Возможность приобрести квартиру в рассрочку в «Полис Групп» существует, но действует не на все объекты. Вообще, я не могу назвать рассрочку полноценной альтернативой ипотеке. Скорее это удобная схема для тех, кто собирается расплатиться за новое жилье, продав старое. Большинство наших клиентов заинтересованы в покупке в ипотеку, и именно развитию этого инструмента мы уделяем максимальное внимание. Нашими партнерами являются ведущие банки страны. Каждый жилой комплекс компании аккредитован не менее чем 10 банками, так что у покупателей есть возможность выбрать наиболее подходящую по всем параметрам кредитную организацию.
– Все ваши проекты реализуются во Всеволожском районе. Какие еще районы Ленинградской области, на ваш взгляд, перспективны для строительства? Есть ли еще недооцененные? Интересны ли вам как застройщику крупные районные центры области (но удаленные от Петербурга) – Гатчина, Выборг?
– В данный момент мы заинтересованы в том, чтобы продолжать работу в уже выбранном сегменте – строить доступное жилье в районах, непосредственно примыкающих к городу. Потенциал Мурино и Кудрово не исчерпан, мы намерены и дальше осваивать эти территории.
Они доказали свою востребованность и сегодня, пожалуй, не имеют конкурентов среди других районов. Именно там петербуржцы могут купить комфортное жилье по более низкой цене, чем в границах города, и при этом не менять образ жизни – по-прежнему ездить на работу в центр и т. д. Со временем, по мере обустройства, развития социальной и транспортной инфраструктуры, престиж этих районов будет повышаться. Они идут к тому, чтобы стать органичной частью города.
Такие пригороды как Гатчина или тем более Выборг – это все же совсем другая история. Жить там и работать в Петербурге проблематично. А сами эти населенные пункты не предлагают достаточного числа привлекательных рабочих мест. Таким образом, в круг наших сегодняшних интересов они не входят. И в целом можно сказать, что пока вся деловая активность региона сосредоточена в Петербурге, сложно рассматривать удаленные пригороды как перспективные для массового жилищного строительства.
– Ваша оценка мероприятий, предпринятых в последнее время правительством Ленинградской области, направленных на формирование понятной для застройщиков градостроительной политики региона?
– То, что администрация области старается координировать действия застройщиков, предоставлять им четкие правила игры, заслуживает высокой оценки. Многие проекты в области – это комплексное освоение территорий, создание жилой среды фактически с нуля. Поэтому там особенно важна согласованность работы.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» работает около двух лет и доказала свою эффективность на деле. Как известно, по ней уже есть построенные и сданные объекты. Во многом благодаря этой программе новые жилые кварталы включают в себя детские сады и школы. Так покупатели получают дополнительную гарантию того, что рядом с домом появится нужная инфраструктура, ведь теперь это не просто благие намерения застройщика, а налаженная и понятная схема работы с участием властей.
– «Полис Групп» принимает участие в этой программе?
– Да, наша компания также стала участником программы и уже сдала один объект по ее условиям – встроенно-пристроенный детский сад в жилом комплексе «Мой город». Социнфраструктура по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» предусмотрена во всех наших областных проектах: один детский сад в «Березовой роще», один в «Австрийском квартале», два в «Вернисаже». Еще три детских сада в дополнение к первому сданному будут построены в «Моем городе», один детский сад – в первой очереди «Красок лета». В двух проектах строятся общеобразовательные школы – в ЖК «Австрийский квартал» и «Мой город».
– Каковы планы компании на ближайшую перспективу? Ожидается ли выход новых проектов? В том числе – в Ленобласти?
– Ленобласть для нас – это не «в том числе», а «в первую очередь». Как я уже сказал, приграничные с Петербургом развивающиеся областные территории мы считаем наиболее перспективными для жилого строительства массового сегмента.
В наших планах на этот год – старт строительства и продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах. В частности, начнем строить очередные дома в ЖК «Вернисаж». В ЖК «Мой город» выведем в продажу последний по счету, 14-й корпус, его строительство уже началось. В ЖК «Краски лета» впереди запуск продаж корпусов 3 и 4 очереди (также уже строятся) и начало работ по второй очереди.