Фёдор Туркин: «Рынок новостроек надеется на дешевую ипотеку»
В результате реформирования строительного законодательства на рынке останутся только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью, считает председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин. По его мнению, можно сколько угодно спорить о справедливости таких норм, однако теперь они обязательны для исполнения.
– Фёдор Олегович, недавно Госдума РФ рассмотрела и одобрила очередные поправки в закон о долевом строительстве. Кто-то считает, что это спровоцирует уход многих игроков стройотрасли, а кто-то, напротив, полагает, что новшества только улучшат ситуацию…
– Вы знаете, комментарии и обсуждения всегда уместны до, а не после принятых решений. Если бы пакет поправок заранее был вынесен на суд профессионального сообщества, были бы инициированы опросы, созданы рабочие группы, подготовлены предложения. Но этого не произошло. Поэтому строителям, желающим остаться на рынке, придется работать в предлагаемых условиях, по существующему закону. Что всегда делала и будет делать ГК «РосСтройИнвест». Вот такой простой, конкретный, может быть, слегка примитивный ответ.
– И все же, как реформы в законодательстве в целом отразятся на рынке?
– Я считаю, что законодательная база, касающаяся в том числе и долевых отношений, уже достаточно проработана в плане защиты дольщиков. Все застройщики давно работают в рамках 214-ФЗ, и, помимо административной ответственности застройщика, действует и уголовная. Дальнейшее реформирование законодательства, на мой взгляд, норма чрезмерная и направленная скорее на переформатирование рынка. На нем смогут работать только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью.
– Эксперты подсчитали объемы продаж на петербургском рынке новостроек за полугодие. Одни говорят о 40%, другие – о 12%, но все со знаком «минус». Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка?
– Сегодня строительная отрасль действительно переживает не лучшие времена. Компании отрезаны от доступных кредитов, покупательная способность остается низкой, люди ждут дешевую ипотеку, обещанную правительством страны. Если мы достигнем столь ожидаемого «исторического минимума ипотечных ставок», это будет прорыв для строительного рынка. Но пока этого не произошло.
Тем не менее, мы остаемся большими оптимистами и надеемся, что ситуация подарит нам возможности для роста. Никто не надеется на чудо, но очень часто в истории России бывало так, что осознание руководством государства каких-то важных для исправления ситуации вещей начинало в буквальном смысле творить чудеса.
– Этой осенью должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Бизнес будет отчислять туда деньги на строительство садов и школ. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки» застройщика?
– Строительство социальных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры – одна из стратегических задач государства. Этот тезис неоднократно озвучивали первые лица нашей страны, подчеркивая при этом, что только в этом случае будут соблюдены необходимые нормы создания комфортной среды для граждан. Этот принцип был бы наиболее оптимальным и для города, и для бизнеса. А форма обеспечения взаимных обязательств между бизнесом и властью может быть различной.
– Говоря о городском рынке, какие перспективные направления для развития жилищного строительства Вы здесь видите сегодня? На какие локации обращаете внимание?
– Мы, как и все серьезные застройщики, очень аккуратно относимся к формированию своего земельного банка. И выбор свой останавливаем на участках, с которыми все более или менее ясно.
– А на земельном рынке есть участки, с которыми «все ясно»?
– Решение зависит от того, какое количество времени необходимо потратить на оформление градостроительной документации и подготовку земельного участка под застройку. Где-то потребуется полгода, а где-то не хватит и десяти лет. В «долгоиграющие» проекты могут позволить себе вписаться только крупные компании, обладающие мощным финансовым ресурсом.
Говоря о текущих проектах ГК «РосСтройИнвест», отмечу, что наилучшую динамику показывают наши проекты класса «комфорт». Мы сейчас работаем над несколькими «пятнами». Если все получится, мы предложим рынку красивые комфортные жилые комплексы – как и всегда, в лучших традициях петербургской архитектуры.
– ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды» – проекты бизнес-класса, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела на рынок относительно недавно. Этот сегмент Вас не разочаровал?
– Если говорить про спрос – конечно, это не те проекты, за которыми покупатели выстраиваются в очередь. Но когда ты предлагаешь рынку качественный продукт, ты полностью уверен в его реализации. Наши проекты бизнес-класса – тот самый случай. Мы планируем развивать и улучшать этот сегмент.
– Ваша компания ведет активную деятельность на участке, который принято называть «новостройки вдоль Блюхера». Уже три проекта в активной стадии и один – в стадии подготовки. Такая плотность собственных проектов не рождает ненужной конкуренции между ними?
– Действительно, ЖК «Утренняя звезда» и «Город мастеров» несколько пересеклись между собой во времени, однако какого-то противостояния между ними не возникло. Что касается других наших проектов на Блюхера, они выводятся последовательно и не будут иметь пересечений. А кроме того, каждый объект будет иметь ряд собственных преимуществ.
– Каждый новый объект должен быть в чем-то лучше предыдущего?
– Например, одна из следующих очередей ЖК «Суворов» предполагает возведение спортивного комплекса с крытым ледовым катком. В чем-то это шаг вперед. При этом отмечу, что строящаяся очередь ЖК «Суворов» пользуется достаточно высоким спросом у покупателей.
– В этом году ГК «РосСтройИнвест» вышла на столичный рынок. Чем было продиктовано это решение? Какие особенности есть у работы застройщика на рынке столицы, в отличие от Петербурга?
– Любая компания, достигнув определенного уровня развития, задумывается над тем, куда двигаться дальше. Столичный рынок, надо отметить, в определенных сегментах достиг достаточно высокого качества проектов, в отличие от рынков региональных. Речь не идет о классе «комфорт», здесь проекты петербургских застройщиков выглядят весьма достойно, но в более высоких сегментах уровень качества проектов значительно выше, чем у нас, и приближен к мировому. А мы стремимся работать на мировом уровне. Для создания концепции нашего столичного проекта мы привлекли московских архитекторов, которые обладают опытом работы во всем мире.
– В чем именно качественное отличие?
– В первую очередь – в удобстве планировок, грамотном зонировании. Во-вторых – в области инженерии, применяемых решений. Многие петербургские дома, которые относят к высокому классу, не могут похвастаться таким техническим совершенством, а если в чем-то и могут, то зачастую инженерные новинки в этих зданиях просто не работают. В Москве такого быть не может. Там все работает. Это совершенно другой уровень. Объекты подобного качества мы намерены реализовывать и в Петербурге. Сейчас очень удачное время, чтобы охватить новый опыт, набрать квалификацию, овладеть новыми технологиями. Компания, обладающая такими компетенциями, сможет работать где угодно.
– Какие планы у ГК «РосСтройИнвест» до конца года?
– Мы должны до конца года сдать первую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и завершить второй этап «Золотых куполов» в Сертолово. Это наши основные задачи, и для их успешного решения мы прилагаем все силы.
Ирина Бабюк, председатель комитета по инвестициям Петербурга, рассказала об инвестиционных планах города на 2016 год.
– Каковы итоги инвестиционного развития Петербурга за 2015 год – наблюдается ли снижение инвестиций?
– Проводимая инвестиционная политика в комплексе повлияла на то, что, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию в 2014-2015 годах и замедление темпов экономического роста, Санкт-Петербург остается для инвесторов одним из наиболее привлекательных российских регионов. Отрицательная динамика индекса физического объема инвестиций в основной капитал отмечалась только со II квартала 2015 года, в то время как в России – с середины 2013 года. По итогам всего прошлого года объем инвестиций в основной капитал организаций в Санкт-Петербурге составил 521,3 млрд рублей, что меньше показателя аналогичного периода 2014 года на 2 млрд рублей. Индекс физического объема инвестиций при этом составил 89%.
Что касается прямых иностранных инвестиций, то, по данным Центробанка РФ, за девять месяцев 2015 года в экономику Санкт-Петербурга поступило 5,3 млрд USD таких инвестиций, что всего на 1% меньше показателя аналогичного периода 2014 года. Темп роста этого показателя составил 98,7%, тогда как в Москве и в целом по стране этот показатель ниже – всего 93 и 89,9% соответственно. Положительным итогом является и тот факт, что в 2015 году на базе Комитета по инвестициям была создана оптимизированная система предоставления услуг для инвесторов по принципу одного окна и обеспечено предоставление полного комплекса услуг на стадии старта инвестиционных проектов, а также сопровождения проектов на всех этапах реализации. Услугами фронт-офиса единого окна уже воспользовались более тысячи инвесторов, что свидетельствует о востребованности данного унифицированного центра.
– Какие инвестиционные планы у Петербурга на 2016 год? Какие антикризисные меры готово предложить правительство Петербурга для существующих и потенциальных инвесторов?
– Задачу антикризисных мер в инвестиционной сфере решают, прежде всего, преференции для отдельных социально-экономически значимых для города проектов и создание благоприятных условий для ведения бизнеса в целом. Это происходит за счет снижения административных барьеров и понятного механизма сопровождения проекта. Как я уже говорила, была создана система одного окна для инвесторов и оптимизирован порядок предоставления инвесторам объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, что позволило сократить этот процесс до 30 дней.
Также сокращены сроки прохождения и количество необходимых для реализации инвестпроектов административных процедур. Кроме того, комитет по инвестициям провел работу в части развития законодательства, по сути, сформировав эффективный комплекс мер поддержки инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, который в будущем будет оптимизироваться в соответствии с новыми экономическими условиями. Прежде всего, преференции коснулись стратегических проектов города.
Сейчас земельные участки для таких проектов предоставляются целевым назначением по льготной арендной ставке в размере 1,5% от кадастровой стоимости на этапе строительства с возможностью выкупа также по сниженной цене. При этом упрощены требования для присвоения такого статуса – порог инвестиций снижен с 3 до 1,5 млрд рублей совокупного объема инвестирования для проектов в сфере образования, культуры, здравоохранения, физической культуры и спорта, науки и инновационной деятельности. Уже в этом году в закон внесена еще одна поправка, которая касается проектов гостиничной инфраструктуры – критерий по совокупному объему инвестиций снижен в 10 раз – до 1,5 млрд рублей – для признания таких проектов стратегическими. Еще одной важной законодательной инициативой комитета, которая сейчас прорабатывается, станет внесение поправок в региональное законодательство с целью реализации проектов комплексного освоения территорий. Будет создан еще один механизм, позволяющий развивать городские пространства с привлечением внебюджетных средств.
В настоящее время также ведется корректировка городского закона о государственно-частных партнерствах в соответствии с вступившим в силу с этого года федеральным законом о ГЧП. Отмечу, что важным шагом в этой области стало закрепление на законодательном уровней частной концессионной инициативы, то есть возможности подачи предложения о заключении соглашения со стороны потенциального инвестора. Ранее данная инициатива могла исходить только со стороны органов исполнительной власти. В этом году мы планируем разработать проект регионального закона о защите иностранных инвесторов – это позволит усилить уже существующие меры, направленные на создание в Санкт-Петербурге благоприятных условий реализации крупных инвестиционных проектов в важнейших отраслях экономики, в том числе с иностранным участием.
– С чем связано отставание в строительстве центрального участка ЗСД? В итоге когда он будет введен?
– Ввод участка в эксплуатацию намечен на август 2016 года. Перенос срока обусловлен объективными причинами, в этом нет недоработки ни городских властей, ни инвесторов проекта. В настоящее время в процессе строительства заняты около 3 тыс. инженеров и рабочих, задействовано почти 200 единиц специальной техники и механизмов, к работам привлечены около 70 субподрядных организаций, семь из них – иностранные компании. Планируем уложиться в указанные сроки.
– Как реализуется проект реконструкции Апраксина Двора?
– В 2016 году начала свою работу государственная управляющая компания АО «Апраксин Двор». Основным рабочим вариантом концепции реновации территории Апраксина Двора является концепция, разработанная архитектурным бюро «Студия 44». Компания адаптировала ранее утвержденную концепцию к текущим экономическим условиям и повысила ее инвестиционную привлекательность за счет частичного изменения функционального зонирования. Так, на территории Апраксина Двора планируется создание апартаментов в объеме порядка 30% от общей площади. Реновация исторического квартала будет проводиться поэтапно и, по оценке управляющей компании, полностью завершится в течение семи лет. По предварительным расчетам, на это из внебюджетных источников потребуется порядка 20 млрд рублей.
– Что с проектом нового городского зоопарка: уже действительно решено, что он будет реализован на Ржевке?
– Участок на территории Ржевского лесопарка площадью 123 га рассматривается комитетом по инвестициям как наиболее подходящее место для реализации этого проекта. Экологическая экспертиза, проведенная в парке, показала, что эта территория полностью удовлетворяет требованиям, предъявляемым к участкам для размещения зоологического парка. Реализовать проект на этом участке можно с максимальной интеграцией зоопарка в зеленую зону, то есть без вырубки существующих насаждений.
Кроме того, и это очень важно, участок имеет хорошую транспортную доступность. В настоящее время комитетом совместно с консультантами разрабатывается схема, по которой проект строительства зоопарка может быть реализован на основе механизма государственно-частного партнерства. Учитывая существующую экономическую ситуацию, это позволит значительно увеличить инвестиционную привлекательность данного проекта. Уже начата работа по подготовке процедуры перевода части земельного участка под строительство зоопарка на территории Ржевского лесопарка из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга. Распоряжение большей частью из 123 га осуществляется органами государственной власти Санкт-Петербурга, один участок площадью 32 га находится в разграниченной федеральной собственности. Процесс передачи участка займет порядка пяти месяцев с учетом проведения работ по межеванию территории.