Фёдор Туркин: «Рынок новостроек надеется на дешевую ипотеку»
В результате реформирования строительного законодательства на рынке останутся только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью, считает председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин. По его мнению, можно сколько угодно спорить о справедливости таких норм, однако теперь они обязательны для исполнения.
– Фёдор Олегович, недавно Госдума РФ рассмотрела и одобрила очередные поправки в закон о долевом строительстве. Кто-то считает, что это спровоцирует уход многих игроков стройотрасли, а кто-то, напротив, полагает, что новшества только улучшат ситуацию…
– Вы знаете, комментарии и обсуждения всегда уместны до, а не после принятых решений. Если бы пакет поправок заранее был вынесен на суд профессионального сообщества, были бы инициированы опросы, созданы рабочие группы, подготовлены предложения. Но этого не произошло. Поэтому строителям, желающим остаться на рынке, придется работать в предлагаемых условиях, по существующему закону. Что всегда делала и будет делать ГК «РосСтройИнвест». Вот такой простой, конкретный, может быть, слегка примитивный ответ.
– И все же, как реформы в законодательстве в целом отразятся на рынке?
– Я считаю, что законодательная база, касающаяся в том числе и долевых отношений, уже достаточно проработана в плане защиты дольщиков. Все застройщики давно работают в рамках 214-ФЗ, и, помимо административной ответственности застройщика, действует и уголовная. Дальнейшее реформирование законодательства, на мой взгляд, норма чрезмерная и направленная скорее на переформатирование рынка. На нем смогут работать только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью.
– Эксперты подсчитали объемы продаж на петербургском рынке новостроек за полугодие. Одни говорят о 40%, другие – о 12%, но все со знаком «минус». Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка?
– Сегодня строительная отрасль действительно переживает не лучшие времена. Компании отрезаны от доступных кредитов, покупательная способность остается низкой, люди ждут дешевую ипотеку, обещанную правительством страны. Если мы достигнем столь ожидаемого «исторического минимума ипотечных ставок», это будет прорыв для строительного рынка. Но пока этого не произошло.
Тем не менее, мы остаемся большими оптимистами и надеемся, что ситуация подарит нам возможности для роста. Никто не надеется на чудо, но очень часто в истории России бывало так, что осознание руководством государства каких-то важных для исправления ситуации вещей начинало в буквальном смысле творить чудеса.
– Этой осенью должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Бизнес будет отчислять туда деньги на строительство садов и школ. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки» застройщика?
– Строительство социальных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры – одна из стратегических задач государства. Этот тезис неоднократно озвучивали первые лица нашей страны, подчеркивая при этом, что только в этом случае будут соблюдены необходимые нормы создания комфортной среды для граждан. Этот принцип был бы наиболее оптимальным и для города, и для бизнеса. А форма обеспечения взаимных обязательств между бизнесом и властью может быть различной.
– Говоря о городском рынке, какие перспективные направления для развития жилищного строительства Вы здесь видите сегодня? На какие локации обращаете внимание?
– Мы, как и все серьезные застройщики, очень аккуратно относимся к формированию своего земельного банка. И выбор свой останавливаем на участках, с которыми все более или менее ясно.
– А на земельном рынке есть участки, с которыми «все ясно»?
– Решение зависит от того, какое количество времени необходимо потратить на оформление градостроительной документации и подготовку земельного участка под застройку. Где-то потребуется полгода, а где-то не хватит и десяти лет. В «долгоиграющие» проекты могут позволить себе вписаться только крупные компании, обладающие мощным финансовым ресурсом.
Говоря о текущих проектах ГК «РосСтройИнвест», отмечу, что наилучшую динамику показывают наши проекты класса «комфорт». Мы сейчас работаем над несколькими «пятнами». Если все получится, мы предложим рынку красивые комфортные жилые комплексы – как и всегда, в лучших традициях петербургской архитектуры.
– ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды» – проекты бизнес-класса, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела на рынок относительно недавно. Этот сегмент Вас не разочаровал?
– Если говорить про спрос – конечно, это не те проекты, за которыми покупатели выстраиваются в очередь. Но когда ты предлагаешь рынку качественный продукт, ты полностью уверен в его реализации. Наши проекты бизнес-класса – тот самый случай. Мы планируем развивать и улучшать этот сегмент.
– Ваша компания ведет активную деятельность на участке, который принято называть «новостройки вдоль Блюхера». Уже три проекта в активной стадии и один – в стадии подготовки. Такая плотность собственных проектов не рождает ненужной конкуренции между ними?
– Действительно, ЖК «Утренняя звезда» и «Город мастеров» несколько пересеклись между собой во времени, однако какого-то противостояния между ними не возникло. Что касается других наших проектов на Блюхера, они выводятся последовательно и не будут иметь пересечений. А кроме того, каждый объект будет иметь ряд собственных преимуществ.
– Каждый новый объект должен быть в чем-то лучше предыдущего?
– Например, одна из следующих очередей ЖК «Суворов» предполагает возведение спортивного комплекса с крытым ледовым катком. В чем-то это шаг вперед. При этом отмечу, что строящаяся очередь ЖК «Суворов» пользуется достаточно высоким спросом у покупателей.
– В этом году ГК «РосСтройИнвест» вышла на столичный рынок. Чем было продиктовано это решение? Какие особенности есть у работы застройщика на рынке столицы, в отличие от Петербурга?
– Любая компания, достигнув определенного уровня развития, задумывается над тем, куда двигаться дальше. Столичный рынок, надо отметить, в определенных сегментах достиг достаточно высокого качества проектов, в отличие от рынков региональных. Речь не идет о классе «комфорт», здесь проекты петербургских застройщиков выглядят весьма достойно, но в более высоких сегментах уровень качества проектов значительно выше, чем у нас, и приближен к мировому. А мы стремимся работать на мировом уровне. Для создания концепции нашего столичного проекта мы привлекли московских архитекторов, которые обладают опытом работы во всем мире.
– В чем именно качественное отличие?
– В первую очередь – в удобстве планировок, грамотном зонировании. Во-вторых – в области инженерии, применяемых решений. Многие петербургские дома, которые относят к высокому классу, не могут похвастаться таким техническим совершенством, а если в чем-то и могут, то зачастую инженерные новинки в этих зданиях просто не работают. В Москве такого быть не может. Там все работает. Это совершенно другой уровень. Объекты подобного качества мы намерены реализовывать и в Петербурге. Сейчас очень удачное время, чтобы охватить новый опыт, набрать квалификацию, овладеть новыми технологиями. Компания, обладающая такими компетенциями, сможет работать где угодно.
– Какие планы у ГК «РосСтройИнвест» до конца года?
– Мы должны до конца года сдать первую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и завершить второй этап «Золотых куполов» в Сертолово. Это наши основные задачи, и для их успешного решения мы прилагаем все силы.
Начало лета для ГК «РосСтройИнвест» ознаменовалось объявлением о том, что в ближайшие 2-3 месяца на рынок будет выведен новый проект ЖК «Два ангела» в Красногвардейском районе Петербурга.
О том, как сегодняшнее состояние рынка влияет на новые и уже реализующиеся проекты компании, рассказала в интервью «Строительному Еженедельнику» Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест».
– На прошлой неделе стало известно о новом проекте «РосСтройИнвеста» в Красногвардейском районе. Территория Охты нынче очень популярна у застройщиков. Чем ваш проект будет выделяться на фоне других?
– Для нас как для застройщика каждый следующий проект должен быть лучше предыдущих. Без всякого преувеличения отмечу, что проект ЖК «Два ангела» получился очень ярким в архитектурном плане. У него отличное местоположение – зеленая зона на берегу Охты, поблизости от метро, в двух шагах от театра «Буфф». Мы не гнались за метрами, проект по сравнению с другими жилыми комплексами, заявленными к реализации в этом районе, получился небольшим, общая площадь – 17,5 тыс. кв. м. Это объект очень комфортный для проживания с соответствующим набором опций комфорта: кирпично-монолитная технология, витражное остекление балконов, интересные планировки квартир. На стройплощадку мы планируем выйти в конце лета. Территория действительно популярная – поблизости строят «СПб Реновация», SRV, Setl City. Уверена, что жильцы «дома небесного класса» будут счастливо в нем жить.
– В День города ГК «РосСтройИнвест» открыла продажи во второй очереди ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». Насколько высотный проект интересен покупателям, как идут продажи?
– У нас уже есть успешный опыт возведения жилой высотки – ЖК «Князь Александр Невский». На сегодняшний день все квартиры в нем проданы. Покупателям интересны такие проекты. С высоты открывается очень красивый вид на город, на Неву. ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» также имеет замечательные видовые характеристики, обе высотки смотрят на Неву. Продажи на объекте идут вполне успешно, хотя ажиотажного спроса нет. В первой очереди мы уже закончили стадию фундамента, вышли на этажи. По второй очереди мы вышли на стадию фундамента. Оба высотных комплекса являются доминантами в своих локациях, а в сочетании друг с другом формируют высотный горизонт города в верховьях Невы.
– Отражаются ли изменения, происходящие на рынке строительства, на проектах компании в количественном, качественном отношении? Есть ли опции, которые приходится регулировать «вручную» вслед за изменяющимся рынком?
– Мы ничего не меняем на ходу, не вносим корректировки на стадии реализации проекта. Хотя, действительно, перед тем как приступить к возведению ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», мы снизили высоту проекта со 140 до 100 м и тем самым его удешевили. Не секрет, что инженерные системы жизнеобеспечения высотных зданий в связи с падением курса рубля сильно подорожали, так как они исключительно зарубежного производства. Но такое решение мы приняли до начала строительства, а не в процессе. Конечно, мы проводим оптимизацию и развиваем программу импортозамещения, стараемся использовать отечественные аналоги стройматериалов, но в целом это не влияет на качество наших проектов. Сроки реализации проектов мы выдерживаем строго, без каких-либо переносов.
– Московский проспект и его окрестности – своего рода ярмарка тщеславия для застройщиков. Соседство лучших образцов сталинского ампира заставляет держать планку максимально высоко. ЖК «Кремлевские звезды» будет соответствовать требованиям окружения?
– Для нас никогда не представлялось непосильной задачей красиво вписать проект в окружающую среду, и ЖК «Кремлевские звезды» тому яркое подтверждение. Проект небольшой, жилая площадь – 21,3 тыс. кв. м, тем не менее он будет очень заметным и по соседству с более крупным ЖК «Доминантна» компании «Элис». Кстати, многие его жильцы заявили о желании приобрести квартиру у нас, планируя улучшить условия проживания. Упомяну и о том, что мы очень аккуратно и тщательно проводили работы по созданию фундамента на этом объекте, для того чтобы не потревожить соседей. Сейчас мы вышли на этап возведения первых этажей.
– Проект ЖК «Два ангела» тоже небольшой. Означает ли это, что ГК «РосСтройИнвест» сознательно делает ставку на развитие локальной застройки, оставляя КОТ за пределами своих интересов?
– Не могу не признать, что в кризис локальные, небольшие проекты для компании нашего уровня гораздо «оборотистей», чем комплексное освоение. Это экономика, и тут не поспоришь: с КОТ в кризис нам работать тяжелее. Фактически первые очереди таких проектов должны «отбить» серьезные вложения в инфраструктурную подготовку больших территорий, и рентабельность появляется только при реализации следующих очередей. Но это не значит, что нам не интересны проекты комплексного освоения. Например, ЖК «Золотые купола» в Сертолово – красивый проект, и работать над ним не менее интересно.
– Как решилась в «Золотых куполах» проблема с водоотведением?
– Централизованное водоотведение будет построено. Работы по строительству сетей уже начались, сроки сдачи объекта меняться не будут.
– Проекты «РосСтройИнвеста» очень разноплановы – малоэтажные «Золотые купола», высотки «Петр Великий и Екатерина Великая», ЖК «Город мастеров» комфорт-класса в Калининском районе, ЖК «Старая крепость» в Мурино. Наблюдаете ли вы миграцию спроса в этих проектах?
– Да, изменения есть. Например, в данный момент самым популярным нашим проектом является ЖК «Старая крепость» в Мурино.
– Он самый доступный?
– Самый доступный по цене – ЖК «Золотые купола». Думаю, причина возросшей популярности проекта в Мурино – его высокая степень готовности. Но и проект хороший, в обустроенной и зеленой части Мурино. Изменения зависят и от того, как меняется ценник у конкурентов, выходят ли на рынок новые проекты.
– Продолжает ли ваша компания пополнять земельный банк, какие локации для вас не теряют своей привлекательности?
– Да, мы ведем переговоры с собственниками земельных участков как в Петербурге и Ленинградской области, так и в Московском регионе. Мы внимательно рассматриваем варианты, считаем экономику будущих проектов. Возможно, корректировки внесет и планируемое изменение ПЗЗ в городе, и утверждение программы «Светофор» в Ленобласти. Мы ждем новых параметров, но ни от одной идеи пока не отказываемся. Значительная социальная нагрузка есть и сейчас во всех наших проектах. Если в результате законодательных нововведений она увеличится, вполне вероятно, что вырастет и цена на квартиры. Но мы надеемся, что все будет в разумных пределах.
Совсем недавно, 9 июня, мы выиграли торги Российского аукционного дома и купили новый участок на пр. Маршала Блюхера, 12. Это будет уже третий наш проект в районе Полюстрово. Уже построен ЖК «Утренняя звезда» и заселяется первая очередь ЖК «Город мастеров». Мы рады этому пополнению нашего земельного банка в хорошем, перспективном районе Санкт-Петербурга.
– Какие тенденции, на ваш взгляд, будут преобладать на строительном рынке Петербурга в ближайшее время?
– В начале года был некоторый всплеск покупательской активности, который, возможно, был связан с продлением субсидирования государством ипотеки. Потом он сменился относительным апрельским затишьем, а сейчас спрос выровнялся. Если не случится глобальных внешнеэкономических потрясений, спрос будет оставаться стабильным до конца года, без скачков и падений.