Фёдор Туркин: «Рынок новостроек надеется на дешевую ипотеку»
В результате реформирования строительного законодательства на рынке останутся только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью, считает председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин. По его мнению, можно сколько угодно спорить о справедливости таких норм, однако теперь они обязательны для исполнения.
– Фёдор Олегович, недавно Госдума РФ рассмотрела и одобрила очередные поправки в закон о долевом строительстве. Кто-то считает, что это спровоцирует уход многих игроков стройотрасли, а кто-то, напротив, полагает, что новшества только улучшат ситуацию…
– Вы знаете, комментарии и обсуждения всегда уместны до, а не после принятых решений. Если бы пакет поправок заранее был вынесен на суд профессионального сообщества, были бы инициированы опросы, созданы рабочие группы, подготовлены предложения. Но этого не произошло. Поэтому строителям, желающим остаться на рынке, придется работать в предлагаемых условиях, по существующему закону. Что всегда делала и будет делать ГК «РосСтройИнвест». Вот такой простой, конкретный, может быть, слегка примитивный ответ.
– И все же, как реформы в законодательстве в целом отразятся на рынке?
– Я считаю, что законодательная база, касающаяся в том числе и долевых отношений, уже достаточно проработана в плане защиты дольщиков. Все застройщики давно работают в рамках 214-ФЗ, и, помимо административной ответственности застройщика, действует и уголовная. Дальнейшее реформирование законодательства, на мой взгляд, норма чрезмерная и направленная скорее на переформатирование рынка. На нем смогут работать только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью.
– Эксперты подсчитали объемы продаж на петербургском рынке новостроек за полугодие. Одни говорят о 40%, другие – о 12%, но все со знаком «минус». Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка?
– Сегодня строительная отрасль действительно переживает не лучшие времена. Компании отрезаны от доступных кредитов, покупательная способность остается низкой, люди ждут дешевую ипотеку, обещанную правительством страны. Если мы достигнем столь ожидаемого «исторического минимума ипотечных ставок», это будет прорыв для строительного рынка. Но пока этого не произошло.
Тем не менее, мы остаемся большими оптимистами и надеемся, что ситуация подарит нам возможности для роста. Никто не надеется на чудо, но очень часто в истории России бывало так, что осознание руководством государства каких-то важных для исправления ситуации вещей начинало в буквальном смысле творить чудеса.
– Этой осенью должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Бизнес будет отчислять туда деньги на строительство садов и школ. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки» застройщика?
– Строительство социальных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры – одна из стратегических задач государства. Этот тезис неоднократно озвучивали первые лица нашей страны, подчеркивая при этом, что только в этом случае будут соблюдены необходимые нормы создания комфортной среды для граждан. Этот принцип был бы наиболее оптимальным и для города, и для бизнеса. А форма обеспечения взаимных обязательств между бизнесом и властью может быть различной.
– Говоря о городском рынке, какие перспективные направления для развития жилищного строительства Вы здесь видите сегодня? На какие локации обращаете внимание?
– Мы, как и все серьезные застройщики, очень аккуратно относимся к формированию своего земельного банка. И выбор свой останавливаем на участках, с которыми все более или менее ясно.
– А на земельном рынке есть участки, с которыми «все ясно»?
– Решение зависит от того, какое количество времени необходимо потратить на оформление градостроительной документации и подготовку земельного участка под застройку. Где-то потребуется полгода, а где-то не хватит и десяти лет. В «долгоиграющие» проекты могут позволить себе вписаться только крупные компании, обладающие мощным финансовым ресурсом.
Говоря о текущих проектах ГК «РосСтройИнвест», отмечу, что наилучшую динамику показывают наши проекты класса «комфорт». Мы сейчас работаем над несколькими «пятнами». Если все получится, мы предложим рынку красивые комфортные жилые комплексы – как и всегда, в лучших традициях петербургской архитектуры.
– ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды» – проекты бизнес-класса, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела на рынок относительно недавно. Этот сегмент Вас не разочаровал?
– Если говорить про спрос – конечно, это не те проекты, за которыми покупатели выстраиваются в очередь. Но когда ты предлагаешь рынку качественный продукт, ты полностью уверен в его реализации. Наши проекты бизнес-класса – тот самый случай. Мы планируем развивать и улучшать этот сегмент.
– Ваша компания ведет активную деятельность на участке, который принято называть «новостройки вдоль Блюхера». Уже три проекта в активной стадии и один – в стадии подготовки. Такая плотность собственных проектов не рождает ненужной конкуренции между ними?
– Действительно, ЖК «Утренняя звезда» и «Город мастеров» несколько пересеклись между собой во времени, однако какого-то противостояния между ними не возникло. Что касается других наших проектов на Блюхера, они выводятся последовательно и не будут иметь пересечений. А кроме того, каждый объект будет иметь ряд собственных преимуществ.
– Каждый новый объект должен быть в чем-то лучше предыдущего?
– Например, одна из следующих очередей ЖК «Суворов» предполагает возведение спортивного комплекса с крытым ледовым катком. В чем-то это шаг вперед. При этом отмечу, что строящаяся очередь ЖК «Суворов» пользуется достаточно высоким спросом у покупателей.
– В этом году ГК «РосСтройИнвест» вышла на столичный рынок. Чем было продиктовано это решение? Какие особенности есть у работы застройщика на рынке столицы, в отличие от Петербурга?
– Любая компания, достигнув определенного уровня развития, задумывается над тем, куда двигаться дальше. Столичный рынок, надо отметить, в определенных сегментах достиг достаточно высокого качества проектов, в отличие от рынков региональных. Речь не идет о классе «комфорт», здесь проекты петербургских застройщиков выглядят весьма достойно, но в более высоких сегментах уровень качества проектов значительно выше, чем у нас, и приближен к мировому. А мы стремимся работать на мировом уровне. Для создания концепции нашего столичного проекта мы привлекли московских архитекторов, которые обладают опытом работы во всем мире.
– В чем именно качественное отличие?
– В первую очередь – в удобстве планировок, грамотном зонировании. Во-вторых – в области инженерии, применяемых решений. Многие петербургские дома, которые относят к высокому классу, не могут похвастаться таким техническим совершенством, а если в чем-то и могут, то зачастую инженерные новинки в этих зданиях просто не работают. В Москве такого быть не может. Там все работает. Это совершенно другой уровень. Объекты подобного качества мы намерены реализовывать и в Петербурге. Сейчас очень удачное время, чтобы охватить новый опыт, набрать квалификацию, овладеть новыми технологиями. Компания, обладающая такими компетенциями, сможет работать где угодно.
– Какие планы у ГК «РосСтройИнвест» до конца года?
– Мы должны до конца года сдать первую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и завершить второй этап «Золотых куполов» в Сертолово. Это наши основные задачи, и для их успешного решения мы прилагаем все силы.
По мнению президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, в последнее время акцент девелоперов смещается с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
– Александр Олегович, в этом году PROESTATE празднует 10-летний юбилей. Каким сегодня должен быть инвестиционный форум по недвижимости, чтобы действительно быть интересным специалистам этого рынка?
– Для того чтобы форум был интересен специалистам рынка недвижимости, в этом году PROESTATE делает специализированную программу с акцентом на доходной недвижимости для малых и средних инвесторов. Новые продукты, которые появились за последние годы, с возможностью инвестирования 3-5 млн рублей и профессиональные управляющие компании, которые снимают с рантье все головные боли, – это новые реалии рынка. Мы видим, что лозунг нашей компании – «Доход по расписанию» – стал реальной насущной возможностью и потребностью для россиян. В нашей стране нет эффективных пенсионных систем, в которые население верит. А за 25 лет рыночной экономики вложения в «однушку» доказали свою эффективность. Вся суматоха, связанная с управлением этим активом, явно не похожа на тот образ рантье, о котором вы читали в книгах Оноре де Бальзака. Поэтому мы видим растущий интерес девелоперов и малых, средних инвесторов к новым инвестиционным продуктам, когда ты получаешь доход, не прилагая при этом усилий. К таким продуктам относятся номер в апарт-отеле, маленькое офисное помещение или часть торгового центра. Также предлагаются продукты западного рынка, такие как student apartments.
– Форум – это всегда прежде всего общение, взаимоотношения с партнерами. Как изменился, на ваш взгляд, за эти годы портрет российского инвестора и российского чиновника?
– Первый форум открылся в 2006 году, когда российский рынок недвижимости был в топе мировых рейтингов, а Москва была самым привлекательным рынком в Европе. Покупка строящихся тогда проектов сулила большие перспективы и хорошую долларовую прибыль, что привлекало огромное количество международных фондов. А PROESTATE был местом свершения глобальных инвестиционных сделок. За 10 лет российский рынок перешел в рубли. Сейчас зарубежные фонды вновь стали поглядывать на нас в связи с падением рубля, правда, уже как на рынок, который ждет роста, но пока испытывает существенные трудности. Акцент девелоперов во многом сместился с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
Российский чиновник за последние 10 лет стал умнее, он знает западные практики. От проблем начала 2000-х, когда государственное регулирование рынка было практически нулевым, мы пришли к жесткому регулированию (даже более жесткому, чем это принято на Западе). Я думаю, что через некоторое время, когда власти увидят, что перекрутили гайки и создали проблемы для инвестирования, маятник качнется в обратную сторону.
– Некоторые скептически настроенные эксперты говорят о том, что рынок недвижимости сегодня испытывает не столько дефицит финансов, сколько дефицит идей. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Категорически не согласен, особенно с учетом того, что мы постоянно обучаемся у западных коллег. Напомню несколько идей, которые уже присутствуют в России и будут активно развиваться. Например, коворкинг-центры. Мировой рынок растет ежегодно на 30%. Крупнейший оператор коворкингов WeWork менее чем за 10 лет смог достичь капитализации в 10 млрд USD, не владея ни один метром недвижимости, а просто арендуя площади и предоставляя сервисы.
Еще один формат – agile-офисы. Данный формат позволяет корпорациям создать неформальные взаимоотношения в офисе и повысить тем самым продуктивность работы сотрудников. Благодаря smart-подходу для размещения в agile-офисе корпорации потребуется примерно на 30% меньше площадей, чем в обычном офисе.
Огромными темпами растут апарт-отели. И все крупнейшие операторы преобладающие инвестиции делают именно в этот сегмент.
Еще одна перспектива – co-living. Данный формат возвращает нас к идее современной коммуны. Наибольшее распространение он получил в США среди молодежи. Социологи утверждают, что чем больше мы сидим в гаджетах, тем больше нам требуется присутствие людей вокруг. В co-living личное пространство уменьшается до небольшой комнаты в 10-20 кв. м, а на первых этажах объектов выделяются существенные площади под общественные пространства для совместного чтения книг, просмотры фильмов, игр.
Это лишь несколько идей, которые победно шествуют по миру. Идеи на рынке недвижимости рождаются с огромной скоростью, быстрее, чем когда-либо.
– Интересны ли сегодня для инвестирования российские регионы?
– Инвестор – очень пугливое существо. Всегда, когда происходит кризис, он, как черепашка, стремится втянуть в панцирь лапки и прибрать все денежки туда, где его локация. Поэтому сегодня регионам крайне тяжело привлекать инвестиции. При этом я уверен, что потенциал у регионов мощный. В первую очередь это те регионы, которые в последние годы существенно развили свою экономику: Татарстан, Калужская область, Ульяновск. Там растет ВВП, количество рабочих мест, производств. В таких местах, безусловно, будет развиваться и коммерческая недвижимость.
– Согласны ли вы с тем, что сегодня пришло время коллективных инвестиций, о чем свидетельствует относительный успех формата апарт-отелей?
– Повторюсь, что «доход по расписанию» – это то, чего ждут малые и средние инвесторы. У единственной до недавних пор программы «купи однушку» появилась альтернатива – инвестиции в апарт-отели, когда за твой юнит отвечает управляющая компания. Также силу будет набирать краудфандинг и, имея несколько тысяч рублей, человек сможет ежемесячно вкладывать в краудфандинговые платформы. Другой вопрос, что пока это незащищенный инструмент, но законодательство и платформы развиваются, активно разрабатывается инструментарий для защиты инвестора.
– Что сдерживает активное распространение коллективного инвестирования на рынке?
– Владение «однушкой» является более понятным: людям нужно где-то жить, и, несмотря на кризис, квартиру инвестор кому-нибудь да сдаст. И в долгосрочной перспективе эта «однушка» точно будет расти в цене. Кроме того, проблема коллективных инвестиций в России обусловлена тем, что за 70 лет социалистического строя мы изголодались по свободам и праву распоряжаться чем-либо. Но по мере роста количества таких объектов, как апарт-отель Vertical, которые будут доказывать свою успешность и надежность, спрос на коллективные инвестиции будет расти.
– На последнем Рождественском саммите в Москве вы говорили о том, что недвижимость была и остается самым надежным и быстрорастущим активом в последние годы на всех мировых рынках. На каких данных основано это утверждение?
– Эксперты группы Becar проводили исследование доходности разных активов за более чем 20-летний период – за 1992-2015 годы. По данным исследования, с 1992 года нефть и золото подорожали в долларах в 3 и в 3,4 раза соответственно. Акции тоже были хороши для сохранения средств. Dow Jones за 23 года вырос в 5,4 раза, а индекс РТС – в 9 раз. Квадратный метр в Нью-Йорке вырос в 4 раза, в Лондоне – в 6 раз, в Санкт-Петербурге – в 9 раз в долларах США.