Фёдор Туркин: «Рынок новостроек надеется на дешевую ипотеку»
В результате реформирования строительного законодательства на рынке останутся только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью, считает председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин. По его мнению, можно сколько угодно спорить о справедливости таких норм, однако теперь они обязательны для исполнения.
– Фёдор Олегович, недавно Госдума РФ рассмотрела и одобрила очередные поправки в закон о долевом строительстве. Кто-то считает, что это спровоцирует уход многих игроков стройотрасли, а кто-то, напротив, полагает, что новшества только улучшат ситуацию…
– Вы знаете, комментарии и обсуждения всегда уместны до, а не после принятых решений. Если бы пакет поправок заранее был вынесен на суд профессионального сообщества, были бы инициированы опросы, созданы рабочие группы, подготовлены предложения. Но этого не произошло. Поэтому строителям, желающим остаться на рынке, придется работать в предлагаемых условиях, по существующему закону. Что всегда делала и будет делать ГК «РосСтройИнвест». Вот такой простой, конкретный, может быть, слегка примитивный ответ.
– И все же, как реформы в законодательстве в целом отразятся на рынке?
– Я считаю, что законодательная база, касающаяся в том числе и долевых отношений, уже достаточно проработана в плане защиты дольщиков. Все застройщики давно работают в рамках 214-ФЗ, и, помимо административной ответственности застройщика, действует и уголовная. Дальнейшее реформирование законодательства, на мой взгляд, норма чрезмерная и направленная скорее на переформатирование рынка. На нем смогут работать только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью.
– Эксперты подсчитали объемы продаж на петербургском рынке новостроек за полугодие. Одни говорят о 40%, другие – о 12%, но все со знаком «минус». Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка?
– Сегодня строительная отрасль действительно переживает не лучшие времена. Компании отрезаны от доступных кредитов, покупательная способность остается низкой, люди ждут дешевую ипотеку, обещанную правительством страны. Если мы достигнем столь ожидаемого «исторического минимума ипотечных ставок», это будет прорыв для строительного рынка. Но пока этого не произошло.
Тем не менее, мы остаемся большими оптимистами и надеемся, что ситуация подарит нам возможности для роста. Никто не надеется на чудо, но очень часто в истории России бывало так, что осознание руководством государства каких-то важных для исправления ситуации вещей начинало в буквальном смысле творить чудеса.
– Этой осенью должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Бизнес будет отчислять туда деньги на строительство садов и школ. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки» застройщика?
– Строительство социальных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры – одна из стратегических задач государства. Этот тезис неоднократно озвучивали первые лица нашей страны, подчеркивая при этом, что только в этом случае будут соблюдены необходимые нормы создания комфортной среды для граждан. Этот принцип был бы наиболее оптимальным и для города, и для бизнеса. А форма обеспечения взаимных обязательств между бизнесом и властью может быть различной.
– Говоря о городском рынке, какие перспективные направления для развития жилищного строительства Вы здесь видите сегодня? На какие локации обращаете внимание?
– Мы, как и все серьезные застройщики, очень аккуратно относимся к формированию своего земельного банка. И выбор свой останавливаем на участках, с которыми все более или менее ясно.
– А на земельном рынке есть участки, с которыми «все ясно»?
– Решение зависит от того, какое количество времени необходимо потратить на оформление градостроительной документации и подготовку земельного участка под застройку. Где-то потребуется полгода, а где-то не хватит и десяти лет. В «долгоиграющие» проекты могут позволить себе вписаться только крупные компании, обладающие мощным финансовым ресурсом.
Говоря о текущих проектах ГК «РосСтройИнвест», отмечу, что наилучшую динамику показывают наши проекты класса «комфорт». Мы сейчас работаем над несколькими «пятнами». Если все получится, мы предложим рынку красивые комфортные жилые комплексы – как и всегда, в лучших традициях петербургской архитектуры.
– ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды» – проекты бизнес-класса, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела на рынок относительно недавно. Этот сегмент Вас не разочаровал?
– Если говорить про спрос – конечно, это не те проекты, за которыми покупатели выстраиваются в очередь. Но когда ты предлагаешь рынку качественный продукт, ты полностью уверен в его реализации. Наши проекты бизнес-класса – тот самый случай. Мы планируем развивать и улучшать этот сегмент.
– Ваша компания ведет активную деятельность на участке, который принято называть «новостройки вдоль Блюхера». Уже три проекта в активной стадии и один – в стадии подготовки. Такая плотность собственных проектов не рождает ненужной конкуренции между ними?
– Действительно, ЖК «Утренняя звезда» и «Город мастеров» несколько пересеклись между собой во времени, однако какого-то противостояния между ними не возникло. Что касается других наших проектов на Блюхера, они выводятся последовательно и не будут иметь пересечений. А кроме того, каждый объект будет иметь ряд собственных преимуществ.
– Каждый новый объект должен быть в чем-то лучше предыдущего?
– Например, одна из следующих очередей ЖК «Суворов» предполагает возведение спортивного комплекса с крытым ледовым катком. В чем-то это шаг вперед. При этом отмечу, что строящаяся очередь ЖК «Суворов» пользуется достаточно высоким спросом у покупателей.
– В этом году ГК «РосСтройИнвест» вышла на столичный рынок. Чем было продиктовано это решение? Какие особенности есть у работы застройщика на рынке столицы, в отличие от Петербурга?
– Любая компания, достигнув определенного уровня развития, задумывается над тем, куда двигаться дальше. Столичный рынок, надо отметить, в определенных сегментах достиг достаточно высокого качества проектов, в отличие от рынков региональных. Речь не идет о классе «комфорт», здесь проекты петербургских застройщиков выглядят весьма достойно, но в более высоких сегментах уровень качества проектов значительно выше, чем у нас, и приближен к мировому. А мы стремимся работать на мировом уровне. Для создания концепции нашего столичного проекта мы привлекли московских архитекторов, которые обладают опытом работы во всем мире.
– В чем именно качественное отличие?
– В первую очередь – в удобстве планировок, грамотном зонировании. Во-вторых – в области инженерии, применяемых решений. Многие петербургские дома, которые относят к высокому классу, не могут похвастаться таким техническим совершенством, а если в чем-то и могут, то зачастую инженерные новинки в этих зданиях просто не работают. В Москве такого быть не может. Там все работает. Это совершенно другой уровень. Объекты подобного качества мы намерены реализовывать и в Петербурге. Сейчас очень удачное время, чтобы охватить новый опыт, набрать квалификацию, овладеть новыми технологиями. Компания, обладающая такими компетенциями, сможет работать где угодно.
– Какие планы у ГК «РосСтройИнвест» до конца года?
– Мы должны до конца года сдать первую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и завершить второй этап «Золотых куполов» в Сертолово. Это наши основные задачи, и для их успешного решения мы прилагаем все силы.
В интервью «Строительному Еженедельнику» губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал о будущем деревень-«миллионников», перспективах ЛРТ, влиянии санкций на экономику региона и прокомментировал мнение известного блогера по поводу состояния Выборга.
– Александр Юрьевич, Ленинградская область активно готовится к 90-летию. По традиции, дополнительные стимулы к обновлению получает город, в котором проходят основные торжества. В этот раз – Гатчина. Какие объекты готовит Гатчина к юбилею? Довольны ли Вы ходом работ?
– Я максималист, и потому очень редко бываю доволен проделанной работой на 100%, а в случае с Гатчиной – и областное правительство этого не скрывает – проведение 90-летия Ленинградской области является только началом масштабных мероприятий по реконструкции и благоустройству города, которому в прошлом году исполнилось 220 лет. К тому же я вряд ли раскрою тайну, сказав, что на одном из первых заседаний организационного штаба по подготовке и проведению юбилея региона на вопрос о том, что нужно сделать, гатчинцы представили предложений более чем на 2 млрд рублей, при этом «призовые», выделенные им на подготовку к приему гостей, изначально составили 200 млн рублей. Как видите, разница ощутима.
С другой стороны, при подготовке ко Дню рождения Ленинградской области не следует считать только средства, заложенные в положении о конкурсе на право его проведения. И в прошлом году в Сланцах, и в позапрошлом году в Тихвине, и ранее в Приозерске наряду с работами, выполненными по «праздничной смете», многое было сделано благодаря другим программам, тому же Дорожному фонду, капитальному ремонту или реновации объектов здравоохранения.
Вот и в Гатчине сейчас реализуются около 70 проектов благоустройства, озеленения, ремонта дворов и фасадов зданий, дорог, включая подъезды к городу. Особенно долгожданная весть для гатчинцев – к августу на путепроводе через железнодорожный переезд, где в настоящий момент автомобилистам приходится стоять значительное время, будет запущено сквозное движение.
Поэтому мы уверены, что перед многочисленными гостями Гатчина предстанет преобразившейся – яркой и посвежевшей.
– В последние месяцы в сети вышел ряд материалов, критикующих действия властей разных уровней по сохранению объектов культурного наследия Выборга. Знакомы ли Вы с этими публикациями? Существуют ли действенные способы дать шанс на вторую жизнь объектов ОКН в регионе? Есть ли шанс привлечь к таким проектам серьезных инвесторов?
– За пять лет, что я возглавляю Ленинградскую область, мне неоднократно доводилось встречаться с блогерами, и, на мой взгляд, их можно разделить на две категории: тех, кто действительно заинтересован в том, чтобы в нашей стране происходили позитивные перемены, и тех, кому все равно, меняется что-то или нет, лишь бы их читали.
Как глава региона я должен знать разнообразные мнения, публикации эти я видел. Вот только иногда мне кажется, что это не мы читаем блогеров, а они нас. И, прочитав про уже принятые решения, начинают педалировать определенную тему, чтобы потом иметь возможность сказать: «Мы написали, а теперь власть зашевелилась…».
В случае с Ленинградской областью я не могу согласиться с подобным подходом, потому что в какой-то степени и сам являюсь «блогером». Спросите у моих подчиненных: если я проехал по плохой региональной дороге, увидел страшное здание больницы или получил жалобу от гражданина, то тут же беру телефон и звоню профильному руководителю. Да, у меня есть привилегия и мне не нужно писать что-то в блог, но и задача моя – не пиар, а поменять жизнь в лучшую сторону.
Применительно к Выборгу, программа восстановления которого начата по моей инициативе, изначально понятно, что привести город в порядок за год-два невозможно, точно так же, как бесполезно сейчас причитать по поводу того, что там несколько десятков лет практически ничего не делалось.
С другой стороны, и это понимают наши финские партнеры, в том числе благодаря нашей многолетней безалаберности, историческая часть Выборга пусть и в плохом состоянии, но сохранилась, в то время как в Финляндии в середине – второй половине ХХ века многие города были существенно перестроены и потеряли свой колорит. А качественная реализация выборгского проекта – это возможность сохранить дух той эпохи, когда финны и русские жили в одном государстве.
При этом я абсолютно согласен, что всем нам, гражданам России, нужно менять свое отношение к окружающей действительности. Да, у власти в том же Выборге накопились долги, но это не означает, что можно парковать машины на газонах, выбрасывать мусор мимо урн и бить стекла в подъездах. Тому, как себя вести, нам стоит учиться у наших соседей, и параллельно восстанавливать уникальные памятники архитектуры, в настоящий момент находящиеся в запущенном состоянии.
Что же касается программы сдачи в аренду или приватизации объектов культурного наследия за 1 рубль, то Ленинградская область одной из первых среди регионов приобрела подобный опыт. В частности, в поселке Елизаветино таким образом частный инвестор восстановил усадьбу Дылицы, но я по-прежнему считаю, что этот вопрос должен регулироваться на государственном уровне, чтобы «правила игры» оказались прозрачными и едиными на территории всей России.
– Ленобласть демонстрирует ежегодный рост инвестиций. Однако на прошлом ПМЭФ регион заключил соглашений на 100 млрд рублей, а в этом году — в два раза меньше. Или количество тут не главное? Какие соглашения Вы считаете наиболее знаковыми?
– Вы знаете, далеко не всегда статистика бывает объективной. С одной стороны, да, инвестиций мы привлекли меньше, чем год назад. С другой стороны, документов на ПМЭФ-2017 Ленинградская область подписала гораздо больше. И, например, можно ли измерить в деньгах соглашение об инвестициях в человеческий капитал или решение долгожданного вопроса о координации работы с Санкт-Петербургом по вывозу и переработке мусора?! К тому же, если я скажу, что от работы нашей делегации на форуме больше всех выиграл не самый благополучный Бокситогорский район, на территории которого будет реализовано проектов на 20 млрд рублей, то на итоговые цифры можно посмотреть уже по-иному.
Соглашения, которые можно назвать знаковыми, были заключены с группой «Сумма» (ООО «Приморск-развитие»), компаниями «Филип Моррис», «Кнауф Петроборд» и «ФосАгро». При этом меня, как губернатора, радует, что многие договоры, заключенные на Петербургском международном экономическом форуме, касаются повышения экологической безопасности как отдельных производств, так и городов области в целом.
– Какой эффект, по Вашему мнению, оказали санкции и ответные действия России на экономику региона? Отразилась ли ситуация на планах по развитию инвестиционных проектов западного бизнеса на территории области?
– О том, как режим санкций и контрсанкций сказался на экономике России и стран Европы, совсем недавно подробно рассказал наш президент Владимир Путин. Что же касается структуры экономики Ленинградской области, то на протяжении последних трех лет она демонстрирует рост. В 2016 году валовый региональный продукт впервые превысил 900 млрд рублей, а инвестиции в основной капитал составили 262 млрд рублей. Мы приняли план импортозамещения, в который были включены 57 видов новой продукции, и на сегодняшний день уже более 30 ленинградских предприятий выпускают импортозамещающую продукцию.
Ни для кого не является секретом, что в наибольшем выигрыше от санкционного режима оказались представители агропромышленного комплекса, наладившие производство новых товаров молочной, мясной, овощной и деликатесной групп. Также в плюсе – областные экспортно-ориентированные компании, сумевшие нарастить выручку за счет снижения курса национальной валюты. А поскольку Ленинградская область занимает крайне выгодное географическое положение, мы являемся одним из лидеров по объему привлеченных в экономику иностранных инвестиций, и компании, заинтересованные в локализации бизнеса в России, выбирают именно наш регион, понимая его широкие логистические возможности, наличие доступных кадровых ресурсов, льготный налоговый режим.
– Примерно треть соглашений по сумме, заключенных на форуме, – это агропром. Можно ли считать агропром приоритетным направлением в развитии экономики региона, превалирующим над другими производственными отраслями?
– На протяжении многих десятилетий у Ленинградской области был имидж аграрного региона, поскольку, несмотря на зону рискованного земледелия, наши селяне получали высокие надои, стабильные урожаи и рекордные показатели в птицеводстве. Но на самом деле у нас диверсифицированная экономика, позволяющая при отсутствии залежей нефти и газа демонстрировать финансовую устойчивость.
При этом областной АПК наряду со строительством, логистикой и химической промышленностью находится в четверке самых инвестиционно-привлекательных отраслей, неслучайно в настоящее время в регионе реализуется 33 аграрных инвестиционных проекта на сумму более 24 млрд рублей. И мы гордимся тем, что по надою на фуражную корову мы – лидеры в стране, также мы первые по производству яиц, а по объемам производства молока и мяса птицы – четвертые в России.
Кстати, ошибаются те, кто считает, что мы прибавляем исключительно в традиционных для региона отраслях. Ленинградская область совершила настоящий прорыв в отрасли аквакультуры и вошла в тройку российских регионов по выращиванию радужной форели. Также у нас большие планы по увеличению выпуска тепличной продукции, сыров, мяса кролика, диетической и деликатесной продукции. И соглашения, подписанные на форуме в Петербурге, это подтверждают.
– Говоря об инвесторах, что, на Ваш взгляд, сегодня является определяющим для решения о размещении инвестиционного проекта на территории области? Удобная локация и логистика, лояльные инвестиционные условия, квалифицированные трудовые ресурсы, другое?
– Все перечисленные вами факторы, безусловно, важны для прихода в регион инвестиционного капитала. И региональное правительство делает все возможное, чтобы гарантировать инвесторам максимально благоприятные условия.
Наряду с налоговыми льготами в области существует четкая система взаимодействия с инвесторами в режиме «одного окна». Наш фронт-офис в Агентстве экономического развития Ленинградской области, как это принято сейчас говорить, в онлайн-режиме ведет более 150 инвестпроектов, а вся информация по земельным участкам, которые мы предоставляем инвесторам, размещается в информационной системе, доступной в сети интернет.
С нашей стороны было бы неправильно не пользоваться уникальным географическим положением региона, позволяющим производителям ориентироваться и на внутренний, и на внешний рынки. Мой любимый пример – расположенный во Всеволожске финский концерн Nokian Tyres, поставляющий шины в десятки стран мира.
Стремительно в число ведущих портовых комплексов Европы вошел морской торговый порт Усть-Луга, по стоимости портовых сборов и операций на терминалах один из самых выгодных во всей Российской Федерации. Порт имеет специализированные терминалы по нефтепродуктам, углю, сере, контейнерам, а также удобные автомобильные и железнодорожные подъезды, что в конкурентных условиях является его преимуществом.
Что же касается рынка труда, то он у нас достаточно гибок и позволяет найти сотрудников разной квалификации, что очень важно в нынешних условиях, поскольку современные производства являются высокоавтоматизированными и технологичными, перед их владельцами часто стоит задача найти не большое количество специалистов средней квалификации, а меньшее – высококвалифицированных сотрудников. Как раз такими высокопрофессиональными кадрами наша область и славится.
– Насколько значима сегодня для экономики Ленинградской области строительная отрасль? С какими показателями по вводу жилья Ленобласть планирует завершить 2017 год?
– Говоря о строительной отрасли, я всегда подчеркиваю, что, к сожалению, в предыдущие годы в этой сфере были допущены серьезные ошибки, в результате чего темпы возведения жилья значительно опережали строительство социальной и дорожной инфраструктуры. И когда градостроительные полномочия мы забрали на уровень региона, большинство проектов уже находились в стадии реализации, и потому быстро повлиять на появление дорог, школ, детских садов и поликлиник было уже невозможно. Тем не менее, областное правительство приняло целый ряд решений, позволяющих значительно улучшить ситуацию в сфере градостроительства.
В частности, мы поняли, что не заинтересованы в резком увлечении площади строящегося жилья и та планка – 2 млн кв. м в год – для региона является оптимальной. Ведь даже те 2 млрд рублей налоговых отчислений, которые за 12 месяцев текущего года поступят от строительного комплекса, не покроют расходов областного бюджета на выкуп новых детских садов и содержание вводимых в эксплуатацию социальных объектов.
– Большой объем вводимых квадратов рождает массу инфраструктурных проблем. Какие проблемы приходится решать на этом пути? Насколько гармонично развиваются сегодня, на Ваш взгляд, деревни-«миллионники» Кудрово и Мурино?
– Я чуть выше сказал о той строительной «планке», которую мы для себя определили, чтобы к имеющимся проблемам не добавлять новые. И, например, в Кудрово нам удается не допустить появления очередей в детские сады и школы, тогда как в Мурино и Всеволожске эта проблема стоит достаточно остро. Вместе с тем у нас есть четкое понимание того, какие детские дошкольные учреждения нам необходимы в первую очередь. При этом новое строительство без соцобъектов мы просто не разрешаем.
Что касается дорог, то Правительство Ленинградской области постепенно «развязывает» узел в Мурино: на повороте в новый микрорайон уже установлен светофор, делается прокол под Кольцевой автомобильной дорогой, скоро начнется расширение дороги на Бугры, а за ним – строительство развязки в створе Гражданского проспекта и транспортно-пересадочного узла «Девяткино». Аналогичный ТПУ должен появиться и в Кудрово.
В этом смысле неправы те, кто считает, что региональная власть не предпринимает усилий, чтобы деревни-«миллионники», как вы их назвали, получили надежную связь с внешним миром. С «наследством», полученным от градостроительной политики муниципалитетов, мы боремся и обязательно наведем порядок.
– В связи с перспективами развития Петербургской агломерации много надежд возлагается на строительство линий ЛРТ. Известно, что разработаны проекты ЛРТ по двум направлениям: в Сертолово через Бугры и Девяткино, а также на Всеволожск через Ржевку и Кудрово. Насколько близки они к реализации?
– Названные Вами проекты действительно существуют, но их реализация зависит от целого ряда факторов. Например, строительство линии легкорельсового трамвая до Сертолово было оценено почти в 17 млрд рублей, и, к сожалению, поддержки Министерства транспорта в этом вопросе нет и, как следствие, федерального финансирования мы пока не нашли.
Но поскольку этот проект Ленинградской области действительно необходим, нами было принято решение вернуться к идее использования имеющихся подъездных железнодорожных путей. Этот проект значительно дешевле, и определенный интерес к его реализации проявляет китайский бизнес.
Что касается строительства линии ЛРТ до Всеволожска, то там инвестором выступает строительная компания «ЛСР», и у Ленинградской области роль соинвестора. При этом есть еще и третья сторона – администрация Санкт-Петербурга, с которой необходимо решить вопрос использования городской инфраструктуры. Переговоры продолжаются, и мы считаем, что здесь должна более активно проявиться роль АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области».
– Много говорят о синхронном развитии приграничных с Петербургом территорий Ленобласти. Как идет работа над созданием Концепции совместного пространственного развития Петербурга и Ленобласти? Удается ли продуктивно решать спорные вопросы определения зон взаимного влияния, размещения объектов переработки ТБО, реализации совместных дорожных проектов?
– В этом направлении мы серьезно продвинулись, потому что проект концепции уже готов, серьезных противоречий с городом у нас нет, и сейчас наши специалисты работают над деталями. Большим подспорьем для рабочего решения возникающих проблем являются координационные советы, заседания которых регулярно проводятся, и, как положительный пример, приведу проект платной дороги в створе Пискаревского проспекта, по которому удалось снять последние разногласия.
С точки зрения проблемы переработки и хранения твердых бытовых отходов важная веха установлена во время экономического форума, поскольку правительства наших регионов подписали соглашение о координации работ в этой сфере. Вопрос действующих полигонов ТБО стоит остро, и наша совместная с городом задача – сделать их современными, уйдя от простого складирования к технологиям переработки, позволяющим значительно снизить нагрузку на окружающую среду.
– В одном из своих выступлений Вы отметили, что являетесь сторонником запрещения привлечения средств дольщиков до сдачи жилья в эксплуатацию. Это был бы самый лучший механизм защиты, сказали Вы. Действительно ли оправданны такие радикальные меры?
– Честно говоря, не вижу в таком предложении ничего радикального, кроме реального механизма защиты граждан от незавершенного строительства. Ведь при таком подходе все риски несет застройщик, а покупатель платит деньги за уже готовую квартиру в построенном доме. Другое дело, что в этом случае квадратный метр станет стоить ощутимо дороже, поскольку строителям придется вместо средств граждан привлекать банковские кредиты. Но, с другой стороны, проблема обманутых дольщиков будет раз и навсегда решена.
К тому же застройщик окажется заинтересованным и в сооружении инфраструктурных и социальных объектов, поскольку потенциальные покупатели будут изучать не рекламные проспекты с красивыми картинками, а уже построенные кварталы. И наличие школ и детских садов станет серьезным преимуществом качественно выполненных проектов перед микрорайонами, построенными в чистом поле без какой бы то ни было инфраструктуры.
– Какой бы вы хотели увидеть Ленобласть через 10 лет, встречающей свой 100-летний рубеж?
– Я привык ставить перед собой амбициозные задачи и потому рассчитываю, что к 100-му Дню рождения Ленинградской области будет реализовано большинство планов, зафиксированных в концепции социально-экономического развития региона до 2030 года. Что те проекты, о которых в том числе мы с Вами говорили сегодня, позволят нам эволюционировать и прочно войти в число передовых субъектов России.
Мне не хочется называть какие-то цифры, скажу лишь главное: я хочу, чтобы к своему 100-летию Ленинградская область окончательно и бесповоротно стала территорией успешных людей – гордостью самих ленинградцев-петербуржцев и всей России.
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.