Фёдор Туркин: «Рынок новостроек надеется на дешевую ипотеку»
В результате реформирования строительного законодательства на рынке останутся только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью, считает председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин. По его мнению, можно сколько угодно спорить о справедливости таких норм, однако теперь они обязательны для исполнения.
– Фёдор Олегович, недавно Госдума РФ рассмотрела и одобрила очередные поправки в закон о долевом строительстве. Кто-то считает, что это спровоцирует уход многих игроков стройотрасли, а кто-то, напротив, полагает, что новшества только улучшат ситуацию…
– Вы знаете, комментарии и обсуждения всегда уместны до, а не после принятых решений. Если бы пакет поправок заранее был вынесен на суд профессионального сообщества, были бы инициированы опросы, созданы рабочие группы, подготовлены предложения. Но этого не произошло. Поэтому строителям, желающим остаться на рынке, придется работать в предлагаемых условиях, по существующему закону. Что всегда делала и будет делать ГК «РосСтройИнвест». Вот такой простой, конкретный, может быть, слегка примитивный ответ.
– И все же, как реформы в законодательстве в целом отразятся на рынке?
– Я считаю, что законодательная база, касающаяся в том числе и долевых отношений, уже достаточно проработана в плане защиты дольщиков. Все застройщики давно работают в рамках 214-ФЗ, и, помимо административной ответственности застройщика, действует и уголовная. Дальнейшее реформирование законодательства, на мой взгляд, норма чрезмерная и направленная скорее на переформатирование рынка. На нем смогут работать только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью.
– Эксперты подсчитали объемы продаж на петербургском рынке новостроек за полугодие. Одни говорят о 40%, другие – о 12%, но все со знаком «минус». Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка?
– Сегодня строительная отрасль действительно переживает не лучшие времена. Компании отрезаны от доступных кредитов, покупательная способность остается низкой, люди ждут дешевую ипотеку, обещанную правительством страны. Если мы достигнем столь ожидаемого «исторического минимума ипотечных ставок», это будет прорыв для строительного рынка. Но пока этого не произошло.
Тем не менее, мы остаемся большими оптимистами и надеемся, что ситуация подарит нам возможности для роста. Никто не надеется на чудо, но очень часто в истории России бывало так, что осознание руководством государства каких-то важных для исправления ситуации вещей начинало в буквальном смысле творить чудеса.
– Этой осенью должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Бизнес будет отчислять туда деньги на строительство садов и школ. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки» застройщика?
– Строительство социальных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры – одна из стратегических задач государства. Этот тезис неоднократно озвучивали первые лица нашей страны, подчеркивая при этом, что только в этом случае будут соблюдены необходимые нормы создания комфортной среды для граждан. Этот принцип был бы наиболее оптимальным и для города, и для бизнеса. А форма обеспечения взаимных обязательств между бизнесом и властью может быть различной.
– Говоря о городском рынке, какие перспективные направления для развития жилищного строительства Вы здесь видите сегодня? На какие локации обращаете внимание?
– Мы, как и все серьезные застройщики, очень аккуратно относимся к формированию своего земельного банка. И выбор свой останавливаем на участках, с которыми все более или менее ясно.
– А на земельном рынке есть участки, с которыми «все ясно»?
– Решение зависит от того, какое количество времени необходимо потратить на оформление градостроительной документации и подготовку земельного участка под застройку. Где-то потребуется полгода, а где-то не хватит и десяти лет. В «долгоиграющие» проекты могут позволить себе вписаться только крупные компании, обладающие мощным финансовым ресурсом.
Говоря о текущих проектах ГК «РосСтройИнвест», отмечу, что наилучшую динамику показывают наши проекты класса «комфорт». Мы сейчас работаем над несколькими «пятнами». Если все получится, мы предложим рынку красивые комфортные жилые комплексы – как и всегда, в лучших традициях петербургской архитектуры.
– ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды» – проекты бизнес-класса, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела на рынок относительно недавно. Этот сегмент Вас не разочаровал?
– Если говорить про спрос – конечно, это не те проекты, за которыми покупатели выстраиваются в очередь. Но когда ты предлагаешь рынку качественный продукт, ты полностью уверен в его реализации. Наши проекты бизнес-класса – тот самый случай. Мы планируем развивать и улучшать этот сегмент.
– Ваша компания ведет активную деятельность на участке, который принято называть «новостройки вдоль Блюхера». Уже три проекта в активной стадии и один – в стадии подготовки. Такая плотность собственных проектов не рождает ненужной конкуренции между ними?
– Действительно, ЖК «Утренняя звезда» и «Город мастеров» несколько пересеклись между собой во времени, однако какого-то противостояния между ними не возникло. Что касается других наших проектов на Блюхера, они выводятся последовательно и не будут иметь пересечений. А кроме того, каждый объект будет иметь ряд собственных преимуществ.
– Каждый новый объект должен быть в чем-то лучше предыдущего?
– Например, одна из следующих очередей ЖК «Суворов» предполагает возведение спортивного комплекса с крытым ледовым катком. В чем-то это шаг вперед. При этом отмечу, что строящаяся очередь ЖК «Суворов» пользуется достаточно высоким спросом у покупателей.
– В этом году ГК «РосСтройИнвест» вышла на столичный рынок. Чем было продиктовано это решение? Какие особенности есть у работы застройщика на рынке столицы, в отличие от Петербурга?
– Любая компания, достигнув определенного уровня развития, задумывается над тем, куда двигаться дальше. Столичный рынок, надо отметить, в определенных сегментах достиг достаточно высокого качества проектов, в отличие от рынков региональных. Речь не идет о классе «комфорт», здесь проекты петербургских застройщиков выглядят весьма достойно, но в более высоких сегментах уровень качества проектов значительно выше, чем у нас, и приближен к мировому. А мы стремимся работать на мировом уровне. Для создания концепции нашего столичного проекта мы привлекли московских архитекторов, которые обладают опытом работы во всем мире.
– В чем именно качественное отличие?
– В первую очередь – в удобстве планировок, грамотном зонировании. Во-вторых – в области инженерии, применяемых решений. Многие петербургские дома, которые относят к высокому классу, не могут похвастаться таким техническим совершенством, а если в чем-то и могут, то зачастую инженерные новинки в этих зданиях просто не работают. В Москве такого быть не может. Там все работает. Это совершенно другой уровень. Объекты подобного качества мы намерены реализовывать и в Петербурге. Сейчас очень удачное время, чтобы охватить новый опыт, набрать квалификацию, овладеть новыми технологиями. Компания, обладающая такими компетенциями, сможет работать где угодно.
– Какие планы у ГК «РосСтройИнвест» до конца года?
– Мы должны до конца года сдать первую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и завершить второй этап «Золотых куполов» в Сертолово. Это наши основные задачи, и для их успешного решения мы прилагаем все силы.
Сегодня рыночный успех застройщикам гарантирует продажа не «голых» квадратных метров, а жилой среды, ориентированной на определенный образ жизни, убежден Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость», которая в эти дни отмечает 20-летие деятельности.
– Станислав Самвелович, с какими результатами подошла компания к своему юбилею?
– «Арсенал-Недвижимость» сегодня – это 20 лет плодотворной работы, за которые компания сформировалась как крупный и авторитетный застройщик, выполняющий весь цикл работ, от подбора и анализа земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию и последующего управления построенными зданиями.
За прошедшие годы точно в срок дольщикам было передано свыше 340 тыс. кв. м жилья – это 20 жилых домов, или почти 7,5 тыс. квартир. И в каждый из проектов мы стараемся добавить нечто особенное, свою «изюминку». Мало кому сейчас нужны «голые» квадратные метры, пусть и по минимальной цене. Покупатель сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания. Уже играют роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики. Поэтому мы строим и продаем не «типовые коробки», а стиль жизни, и рассчитываем, что наши кварталы станут олицетворением современной городской среды.
Особенное внимание уделяется качеству производимых работ – отделочные работы мы выполняем собственными силами, что позволяет обеспечивать высокий уровень конечного результата. В компании существует специальный отдел – Служба контроля качества, которая производит проверку и принимает готовые квартиры. Представители данного отдела присутствуют также при передаче квартир дольщикам и всячески способствуют устранению дефектов (при их наличии) в максимально кратчайшие сроки.
– По каким принципам отбираются территории для освоения? Есть ли, по Вашему мнению, абсолютно непригодные для жилищного строительства «пятна» в черте города и ближайших пригородах?
– Мы стремимся к диверсификации своего земельного банка, рассматриваем интересные участки как в Петербурге, так и в области. Ключевое значение для нас имеют экологическая составляющая, наличие объектов инфраструктуры, близость к транспортным артериям. Из городских локаций наибольший интерес представляет сейчас Приморский район – несмотря на высокий уровень конкуренции, там отмечается высокий уровень спроса со стороны покупателей.
– Насколько «перегрет» рынок пригородного жилья массового сегмента? Будут ли Мурино, Кудрово, Бугры столь же востребованными, как сегодня, в течение ближайших пяти лет?
– Спрос на жилье в ближайшем пригороде со стороны покупателей не снижается. Скорее всего, эта тенденция сохранится и в ближайшие несколько лет. Покупатели сегодня ищут «золотую середину» в соотношении параметров «цена» и «качество», и зачастую соответствующие предложения представлены именно в пригородных локациях.
– На каком этапе сегодня работы по строящимся объектам Вашей компании? И удалось ли точно «попасть» в ожидания рынка?
– В квартале «Солнечный» уже введено в эксплуатацию восемь корпусов. Два дома находятся на завершающих этапах – они сдаются летом этого года. Еще три корпуса в стадии активного строительства. Кроме того, работает детский садик, в январе на баланс области передан еще один, но он пока не открылся. С 1 сентября заработала первая школа в Мурино, построенная силами нашей компании. Она рассчитана и на будущих жильцов квартала «YouПитер», где сейчас ведется строительство всех пяти корпусов. Первый сдается во II квартале текущего года, последний – во II квартале 2019-го.
В прошедшем году мы вывели на рынок сразу два новых проекта – это кварталы «Гольфстрим» в Кудрово и «Энфилд» в Буграх. Все четыре дома в «Гольф-стриме» строятся одновременно: на данный момент возведено примерно 70% монолитного конструктива домов, ведется кирпичная кладка наружных стен. В «Энфилде» пока в стройке первые два дома из семнадцати – сейчас они на уровне второго-третьего этажей.
Учитывая, что каждый из наших проектов пользуется стабильно высоким спросом, «попасть» в ожидания рынка нам удалось. Более красноречиво об этом свидетельствуют цифры. В «Энфилде» за первые три месяца продаж реализовано около 25% квартир. В двух корпусах «Гольфстрима», которые поступили в продажу в августе прошлого года, на данный момент продано свыше 45% жилья. В «YouПитере» реализовано и забронировано около 60% квартир в продающихся корпусах. В «Солнечном» продано почти 90% всех квартир.
– Кто ваши покупатели? Каковы их основные аргументы в пользу выбора объектов ГК «Арсенал-Недвижимость»?
– Наши жилые кварталы рассчитаны преимущественно на семейный формат жилья, и их часто выбирают для постоянного проживания. Покупатели чаще всего обращают внимание на качество строительных работ и отделки, соблюдение сроков строительства, надежность. Мы, со своей стороны, отмечаем большое количество повторных обращений, покупатели часто рекомендуют наши кварталы друзьям и родственникам.
– Какие проекты сейчас в разработке? Какое жилье Вам интересно строить сегодня?
– Сейчас прорабатываем интересный проект в Приморском районе. Пока идет подготовительный этап, разработка документации, но общая концепция ясна уже сейчас. Для ее реализации мы пригласили одного из ведущих российских архитекторов. Внешний облик квартала пока находится в стадии разработки. Очевидно, что неизменным останется упор на качественные характеристики, современные, надежные материалы и технологии, запоминающуюся архитектуру.
Всего в рамках проекта планируется построить около 200 тыс. кв. м жилья в районе Глухарской улицы, на проектируемом продолжении проспекта Авиаконструкторов. Помимо самих домов в квартале будут представлены помещения коммерческого назначения, подземные паркинги и социальная инфраструктура для более комфортной жизни. Думаю, продолжим тенденцию с проектированием нестандартных планировочных решений – есть интересные задумки, которые анонсируем чуть позже.
– Какие задачи стоят перед компанией в нынешнем году?
– Разумеется, в первую очередь мы планируем выполнить обязательства по текущим объектам, а также развивать новые проекты. Немаловажным направлением является строительство социальной инфраструктуры. В предыдущий год мы достаточно плотно работали в этом направлении и не собираемся останавливаться на достигнутом. Социальная составляющая крайне важна и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость» от конкурентов.
Справка
«Арсенал-Недвижимость» основана 26 марта 1997 года. За прошедшие годы построено и введено в эксплуатацию свыше 340 тыс. кв. м жилья, а также первая общеобразовательная школа в Мурино на 1224 ученика, 3 детских садика, опорный пункт полиции в Мурино. В прошедшем году компания отмечена как лучший генеральный подрядчик и самый эффективный налогоплательщик в Ленинградской области. На данный момент ведется одновременное строительство четырех кварталов, в перспективе – реализация проекта в Приморском районе Санкт-Петербурга.