Фёдор Туркин: «Рынок новостроек надеется на дешевую ипотеку»
В результате реформирования строительного законодательства на рынке останутся только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью, считает председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин. По его мнению, можно сколько угодно спорить о справедливости таких норм, однако теперь они обязательны для исполнения.
– Фёдор Олегович, недавно Госдума РФ рассмотрела и одобрила очередные поправки в закон о долевом строительстве. Кто-то считает, что это спровоцирует уход многих игроков стройотрасли, а кто-то, напротив, полагает, что новшества только улучшат ситуацию…
– Вы знаете, комментарии и обсуждения всегда уместны до, а не после принятых решений. Если бы пакет поправок заранее был вынесен на суд профессионального сообщества, были бы инициированы опросы, созданы рабочие группы, подготовлены предложения. Но этого не произошло. Поэтому строителям, желающим остаться на рынке, придется работать в предлагаемых условиях, по существующему закону. Что всегда делала и будет делать ГК «РосСтройИнвест». Вот такой простой, конкретный, может быть, слегка примитивный ответ.
– И все же, как реформы в законодательстве в целом отразятся на рынке?
– Я считаю, что законодательная база, касающаяся в том числе и долевых отношений, уже достаточно проработана в плане защиты дольщиков. Все застройщики давно работают в рамках 214-ФЗ, и, помимо административной ответственности застройщика, действует и уголовная. Дальнейшее реформирование законодательства, на мой взгляд, норма чрезмерная и направленная скорее на переформатирование рынка. На нем смогут работать только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью.
– Эксперты подсчитали объемы продаж на петербургском рынке новостроек за полугодие. Одни говорят о 40%, другие – о 12%, но все со знаком «минус». Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка?
– Сегодня строительная отрасль действительно переживает не лучшие времена. Компании отрезаны от доступных кредитов, покупательная способность остается низкой, люди ждут дешевую ипотеку, обещанную правительством страны. Если мы достигнем столь ожидаемого «исторического минимума ипотечных ставок», это будет прорыв для строительного рынка. Но пока этого не произошло.
Тем не менее, мы остаемся большими оптимистами и надеемся, что ситуация подарит нам возможности для роста. Никто не надеется на чудо, но очень часто в истории России бывало так, что осознание руководством государства каких-то важных для исправления ситуации вещей начинало в буквальном смысле творить чудеса.
– Этой осенью должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Бизнес будет отчислять туда деньги на строительство садов и школ. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки» застройщика?
– Строительство социальных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры – одна из стратегических задач государства. Этот тезис неоднократно озвучивали первые лица нашей страны, подчеркивая при этом, что только в этом случае будут соблюдены необходимые нормы создания комфортной среды для граждан. Этот принцип был бы наиболее оптимальным и для города, и для бизнеса. А форма обеспечения взаимных обязательств между бизнесом и властью может быть различной.
– Говоря о городском рынке, какие перспективные направления для развития жилищного строительства Вы здесь видите сегодня? На какие локации обращаете внимание?
– Мы, как и все серьезные застройщики, очень аккуратно относимся к формированию своего земельного банка. И выбор свой останавливаем на участках, с которыми все более или менее ясно.
– А на земельном рынке есть участки, с которыми «все ясно»?
– Решение зависит от того, какое количество времени необходимо потратить на оформление градостроительной документации и подготовку земельного участка под застройку. Где-то потребуется полгода, а где-то не хватит и десяти лет. В «долгоиграющие» проекты могут позволить себе вписаться только крупные компании, обладающие мощным финансовым ресурсом.
Говоря о текущих проектах ГК «РосСтройИнвест», отмечу, что наилучшую динамику показывают наши проекты класса «комфорт». Мы сейчас работаем над несколькими «пятнами». Если все получится, мы предложим рынку красивые комфортные жилые комплексы – как и всегда, в лучших традициях петербургской архитектуры.
– ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды» – проекты бизнес-класса, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела на рынок относительно недавно. Этот сегмент Вас не разочаровал?
– Если говорить про спрос – конечно, это не те проекты, за которыми покупатели выстраиваются в очередь. Но когда ты предлагаешь рынку качественный продукт, ты полностью уверен в его реализации. Наши проекты бизнес-класса – тот самый случай. Мы планируем развивать и улучшать этот сегмент.
– Ваша компания ведет активную деятельность на участке, который принято называть «новостройки вдоль Блюхера». Уже три проекта в активной стадии и один – в стадии подготовки. Такая плотность собственных проектов не рождает ненужной конкуренции между ними?
– Действительно, ЖК «Утренняя звезда» и «Город мастеров» несколько пересеклись между собой во времени, однако какого-то противостояния между ними не возникло. Что касается других наших проектов на Блюхера, они выводятся последовательно и не будут иметь пересечений. А кроме того, каждый объект будет иметь ряд собственных преимуществ.
– Каждый новый объект должен быть в чем-то лучше предыдущего?
– Например, одна из следующих очередей ЖК «Суворов» предполагает возведение спортивного комплекса с крытым ледовым катком. В чем-то это шаг вперед. При этом отмечу, что строящаяся очередь ЖК «Суворов» пользуется достаточно высоким спросом у покупателей.
– В этом году ГК «РосСтройИнвест» вышла на столичный рынок. Чем было продиктовано это решение? Какие особенности есть у работы застройщика на рынке столицы, в отличие от Петербурга?
– Любая компания, достигнув определенного уровня развития, задумывается над тем, куда двигаться дальше. Столичный рынок, надо отметить, в определенных сегментах достиг достаточно высокого качества проектов, в отличие от рынков региональных. Речь не идет о классе «комфорт», здесь проекты петербургских застройщиков выглядят весьма достойно, но в более высоких сегментах уровень качества проектов значительно выше, чем у нас, и приближен к мировому. А мы стремимся работать на мировом уровне. Для создания концепции нашего столичного проекта мы привлекли московских архитекторов, которые обладают опытом работы во всем мире.
– В чем именно качественное отличие?
– В первую очередь – в удобстве планировок, грамотном зонировании. Во-вторых – в области инженерии, применяемых решений. Многие петербургские дома, которые относят к высокому классу, не могут похвастаться таким техническим совершенством, а если в чем-то и могут, то зачастую инженерные новинки в этих зданиях просто не работают. В Москве такого быть не может. Там все работает. Это совершенно другой уровень. Объекты подобного качества мы намерены реализовывать и в Петербурге. Сейчас очень удачное время, чтобы охватить новый опыт, набрать квалификацию, овладеть новыми технологиями. Компания, обладающая такими компетенциями, сможет работать где угодно.
– Какие планы у ГК «РосСтройИнвест» до конца года?
– Мы должны до конца года сдать первую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и завершить второй этап «Золотых куполов» в Сертолово. Это наши основные задачи, и для их успешного решения мы прилагаем все силы.
По мнению председателя КРТИ Петербурга Сергея Харлашкина, Мундиаль стал большим толчком для развития транспортной инфраструктуры города. Новые транспортные артерии, путепроводные развязки, мосты и станции метрополитена, построенные К ЧМ-2018, будут служить Петербургу долгие годы.
- Сергей Викторович, расскажите о дорожных работах в этом году. Сколько на это планируется потратить?
- Этот год для Петербурга особый. Мы вышли на финишную прямую по подготовке к Чемпионату мира по футболу 2018 года, когда город встретит десятки тысяч иностранных гостей. Буквально через несколько недель Северная столица станет площадкой для главного международного события в мире экономики и бизнеса – Петербургского международного экономического форума. Через месяц нас ждет Кубок Конфедераций FIFA 2017. Приведение в порядок дорожного полотна – важнейшая часть нашей работы, в том числе и в рамках подготовки города к этим мероприятиям. Поэтому ремонт дорог для КРТИ – дело особой важности.
Сейчас Адресной программой ремонта дорог на 2017 год предусмотрен ремонт более 70 адресов на сумму 3,4 млрд рублей площадью 1,7 млн кв. метров, в том числе 1,9 км трамвайных путей.
- Какие компании будут выполнять дорожный ремонт?
- По результатам конкурсных процедур выбраны три генеральных подрядных организаций. Так, ремонт юго-западной части Петербурга осуществит компания СК «Орион плюс» (1,026 млрд рублей), северной части – компания ЗАО «ВАД» (1,014 млрд рублей), юго-восточной части – компания ЗАО «АБЗ-Дорстрой» (1,024 млрд рублей). Но это не означает, что на дорожном ремонте в этом году будут работать только три организации. В качестве субподрядчиков будут задействованы такие компании, как АО «НиК», ЗАО «Престиж», ЗАО «Трест» и другие – таким образом мы развиваем и поддерживаем средний и малый дорожно-строительный бизнес Петербурга. Эти организации хорошо зарекомендовали себя в предыдущие годы, поэтому, уверен, что дорожная кампания – 2017 пройдет успешно. Кроме того, при весенних корректировках бюджета мы рассчитываем получить дополнительные средства, чтобы расширить зону дорожного ремонта.
Из наиболее значимых объектов этого года следует отметить ремонт дорожного полотна на Большом Сампсониевском проспекте, ул. Есенина, Лесном пр., Приморском шоссе, Митрофаньевском шоссе, Дальневосточном пр., Московском шоссе и т.д.
– В Смольном готов проект Концепции развития транспортной системы Петербурга. Что она включает в себя, как там прописана транспортная связь с Ленобластью?
- Концепция развития транспортной системы Петербурга – важный документ, целью которого является подготовка обосновывающих материалов для транспортного раздела нового Генерального плана Санкт-Петербурга, актуализация и корректировка некоторых положений Транспортной стратегии Санкт-Петербурга, а также подготовка предложений по корректировке государственных программ города. Разработаны схемы развития метрополитена, городского пассажирского транспорта и улично-дорожной сети. Сформирован поэтапный перечень мероприятий по развитию городского пассажирского транспорта и улично-дорожной сети.
Безусловно, учитывая современную жизнь, разделение транспортных систем Петербурга и Ленобласти существует по сути только на бумаге. Город и область тесно связаны между собой и, конечно, мы рассматриваем вопросы совместного развития, плотно работая с коллегами из 47 региона. Поэтому в рамках первого этапа разработки Концепции вошли мероприятия по анализу территории не только в границах Петербурга. Работа производилась с учетом Схемы территориального планирования Ленинградской области.
– В марте этого года говорилось, что документ смогут доработать жители города. Сколько от них поступило предложений и чего они касаются?
- Мы всегда рады поддержать нужные городу инициативы и предложили петербуржцам высказать свои пожелания, относительно развития транспортной системы в рамках Концепции. С 22 марта по 1 апреля Комитет совместно с Центром транспортного планирования Петербурга, по заказу которого был разработан документ, провел прием предложений граждан, в результате чего в КРТИ поступило 560 предложений. В основном они касались прохождения перспективной магистрали в створе Фаянсовой и Зольной улиц, развития метрополитена, а также сроков реализации инфраструктурных проектов.
Сейчас Комитет совместно с Центром транспортного планирования Санкт-Петербурга структурирует поступившие предложения по функциональному и территориальному признакам. Это делается для эффективной организации последующей работы, в том числе оценке возможности и целесообразности внесения предложений в итоговый сводный перечень мероприятий по развитию транспортной системы города. Закончить эту работу мы планируем до конца текущего года.
Добавлю, что Концепция не является самостоятельным документом стратегического планирования или нормативным актом, содержащим расходные обязательства Санкт-Петербурга. Не все мероприятия по развитию транспортной системы Санкт Петербурга, предусматриваемые Концепцией, обеспечены проектной документацией, в том числе предпроектными решениями.
– Расскажите об итогах работы пилотной зоны платных парковок. Насколько эффективен оказался этот механизм? Где и когда планируется расширить зоны платных парковок в Петербурге?
- Платные парковки – это мощнейший инструмент для разгрузки улично-дорожной сети мегаполисов от личного транспорта. К такой мере прибегают во всем мире. И Петербург не стал исключением. Сейчас платность паркования введена на 27 улицах Центрального района. В результате за период эксплуатации зоны до 10,5% уменьшилось количество автомобилистов, занимающих парковочное место в центре города свыше трех часов, до 34,8% снизилась загрузка парковочного пространства в платной зоне и на 20% упал «блуждающий трафик».
Эти показатели свидетельствуют о том, что ввод платы за парковку на улично-дорожной сети повысил оборачиваемость парковочных мест и предоставил водителям гарантированную возможность разместить свой автомобиль в месте назначения в платной зоне, что соответствует показателям эффективности функционирования зоны платной парковки. Вместе с тем, в результате эксплуатации пилотной зоны в городскую казну поступило более 180 млн рублей.
Очевидно, что для дальнейшей разгрузки центральных районов города требуется расширение зоны платной парковки. Эта необходимость зафиксирована в Государственной программе «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга» на 2015-2020 годы. В настоящее время Правительством Санкт-Петербурга утвержден Адресный перечень платных парковок, в соответствии с которым зона платной парковки должна быть обустроена ещё на 209 улицах в Центральном районе, на 153 улицах в Адмиралтейском районе и на 141 улице в Петроградском районе. Реализация данного проекта возможна, в том числе, с привлечением инвестиционных средств.
– Расскажите о ситуации с транспортной доступностью вблизи новых ЖК на намыве Васильевского острова. Что сделано для решения этой проблемы и что еще предстоит?
- В последнее время в Петербурге складывается неблагоприятная ситуация с развитием улично-дорожной сети на территории строящихся жилых кварталов. Темпы роста жилищного строительства значительно опережают темпы строительства дорог и социальной инфраструктуры. Данный факт вызывает советующую реакцию жителей.
Причина проблемы кроется в несогласованности действий застройщиков по строительству многоквартирных жилых домов с планами администраций Санкт-Петербурга и области по обеспечению территорий перспективного градостроительного освоения необходимой транспортной инфраструктурой. Несбалансированное развитие новых территорий обусловлено, в первую очередь, ограниченными возможностями бюджетного финансирования.
Стоит отметить, что в адрес КРТИ и Комитета по транспорту поступают многочисленные жалобы граждан на отсутствие подъездных автомобильных дорог и как следствие маршрутов общественного транспорта к новым построенным жилым кварталам. В своих обращениях граждане неоднократно жаловались на нескоординированную деятельность строительного комплекса в части увязки сроков реализации жилого строительства и объектов транспортной инфраструктуры.
Нашим Комитетом проведен мониторинг территорий, предназначенных под жилищно-гражданское строительство с целью выявить жилые кварталы, которые нуждаются в строительстве новых подъездных дорог, а также строительстве улично-дорожной сети на территории жилых кварталов. В них вошли и новые ЖК на намывной на Васильевском острове. Что касается строительства подъездной дороги на намывной территории Васильевского острова, компания-застройщик ООО «Вымпел» уже завершила работы по обеспечению транспортной связи территорий Васильевского острова, разделенных ЗСД.
– В городе хотели построить парковку под Театральной площадью. Что сейчас с этим проектом?
- Правительством города принято решение временно приостановить реализацию проекта.
– Как сейчас проходит подготовка к ЧМ 2018 года?
- Подготовка Петербурга к Кубку Конфедераций 2017 года и Чемпионату мира по футболу 2018 года находится под пристальным вниманием всего мира. Наш Комитет чувствует эту ответственность и в рамках своей компетенции делает все для того чтобы гости Чемпионата чувствовали себя в Петербурге максимально комфортно.
Как известно, в программу подготовки вошли восемь объектов транспортной инфраструктуры. Рад сообщить, что все строительные работы ведутся в четком соответствии с производственным графиком, а по некоторым объектам – даже с его опережением. Так, завершены строительно-монтажные работы и открыто движение по наб. Макарова от Адмиральского проезда до ЗСД, на два месяца раньше до окончания действия госконтракта запущено рабочее движение по основному ходу путепроводной развязки на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом. Причем при строительстве объекта удалось получить экономию в 700 млн рублей, которые были направлены на строительство других дорожных объектов города. В конце мая текущего года будет открыто движение по мосту с выходом на Крестовский остров в створе Яхтенной улицы.
К ЧМ-2018 года работы будут завершены еще на пяти объектах. Это этапы строительства наб. Макарова, мост через р. М. Неву в районе о. Серный, Тучков мост, участок Невско-Василеостровской линии метрополитена от станции «Приморская» до станции «Улица Савушкина», включая станцию «Новокрестовская». До конца текущего года благодаря перераспределению лимитов финансирования и оптимизации технических решений планируется завершить основные работы по реконструкции Тучкова моста. Завершение строительства объекта согласно госконтракту – II квартал 2018 года.
Отмечу, что Мундиаль стал большим толчком для развития транспортной инфраструктуры Петербурга. Благодаря Чемпионату в городе появятся новые транспортные артерии, путепроводные развязки, мосты и станция метрополитена. Эти объекты будут служить Петербургу долгие годы.
Кстати
КРТИ выделил семь жилых кварталов Петербурга, где построить подъездные дороги и улично-дорожную сеть нужно в первую очередь. Это жилой квартал в Красносельском районе, ограниченный Петергофским шоссе, ул. Маршала Мерецкова, перспективным продолжением пр. Ветеранов, пр. Будённого; жилой квартал на намывных территориях Васильевского острова; жилой квартал в Невском районе, расположенный вдоль Петрозаводского шоссе и Советского пр.; жилой квартал в Северо-Приморской части Санкт-Петербурга; жилой квартал в Невском районе, ограниченный Октябрьской наб., Русановской ул, административной границей Санкт-Петербурга; жилой квартал в Пушкинском районе, ограниченный Колпинским шоссе, Промышленной ул., Торопецкой ул., Северской ул. (микрорайон «Славянка»); жилой квартал в пос. Шушары Пушкинского района.