Георгий Богачёв: «Айсберг еще не перевернулся»
Для российских строительных и проектных СРО осталась позади решающая дата – 1 июля 2017 года. Со вступлением в силу ряда положений 372-ФЗ их деятельность должна была существенно измениться. О предварительных итогах реформирования системы СРО в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО Георгий Богачёв.
– Георгий Игоревич, как отразились изменения в 372-ФЗ, вступившие в силу после 1 июля, на деятельности СРО Северо-Запада?
– Сегодня мы находимся в таком состоянии, когда реальность не совпала с нашими ожиданиями. Все ждали эту дату как точку невозврата, но на первый взгляд, пока мало что изменилось. Здесь можно провести аналогию с айсбергом – когда он подтаивает у своего основания, он переворачивается. Пока что ситуация такая – он подтаял, но еще не перевернулся. То есть изменения есть, но пока не очевидные. В Ростехнадзор поданы документы о подтверждении статуса всех СРО федерального округа. Скорее всего, продолжат свою деятельность только те, кому удалось сохранить средства компенсационного фонда в размере своего «исторического максимума».
– Скольким СРО на Северо-Западе удалось его сохранить?
– Открыли специальные банковские счета и своевременно разместили на них средства компфондов все 16 СРО СЗФО. Но сохранили его в полном объеме только 8.
На 1 августа совокупный размер компенсационных фондов СРО СЗФО составил более 2,6 млрд рублей. Однако эта сумма может увеличиться. В соответствии с 126-ФЗ, размещение в полном объеме средств компфондов, сформированных до 4 июля 2016 года, завершится 1 сентября 2017 года.
– Руководители некоторых СРО объясняли, что не смогли перечислить средства компфондов из-за того, что они находились на счетах банков с отозванной лицензией. Что им делать в этой ситуации?
– Я им не верю. Кто им мешал размещать деньги в надежных банках? Думаю, насчет небольших кредитных организаций у них был свой интерес. Пусть они компенсируют фонд за счет дополнительных взносов, либо самоликвидируются и занимаются другими делами. Это абсолютно честная позиция. Почему те, кто заботился о деньгах, приумножал их, должны оказаться в одинаковых условиях с теми, кто повел себя недобросовестно?
– Как поступать строительным компаниям, если их СРО закроется?
– Им нужно вступить в другую СРО. Ранее оплаченные взносы в компфонд им будут возвращены через НОСТРОЙ в случае их поступления от ликвидированной СРО. Причем, сегодня обязательное членство в СРО уже не нужно всем строительным компаниям. Оно необходимо только организациям, осуществляющим функцию технического заказчика, генподрядчика или работающим с госзаказом.
– Как прошла регионализация СРО?
– Согласно новым правилам, в состав СРО не должны входить строительные организации из других регионов. В связи с этим состав СРО округа изменился. Три организации из Ленинградской области приняли решения о смене места нахождения и стали относится к другим субъектам (Санкт-Петербург, Пермь). Одна СРО перешла из Самарской области в Вологодскую.
Несмотря на убывание численного состава СРО за счет перехода строительных компаний в СРО по месту регистрации, а также на отсутствие у ряда фирм необходимости состоять в саморегулируемых организациях, к 1 июля 2017 года общее количество членов большинства СРО Северо-Запада возросло на 20-60%.
– В каких регионах округа лучше всего применили реформу 372-ФЗ, а где возникли проблемы?
– Пока самая непонятная ситуация в Мурманской области. Там осуществляет свою деятельность одна СРО, которая не сохранила компфонд в полном объеме. В данном регионе предпринималась попытка создать еще одну СРО, но она не увенчалась успехом – не хватало строителей для ее формирования. Если по решению Ростехнадзора СРО в Мурманской области будет ликвидирована, то ее члены могут стать членами СРО соседнего субъекта. Рядом находятся субъекты, в которых есть крепкие и надежные СРО, которым будет не сложно взять Мурманск на буксир.
Что касается Ленинградской области, то здесь положение дел меняется в лучшую сторону. В регионе числилось шесть СРО, ни одна из которых не сохранила средства компфонда в полном объеме. Месяц назад в регионе была сформирована новая СРО, в состав которой включены несколько крупных застройщиков региона. Так что Ленобласть без СРО не останется.
В целом, все остальные регионы Северо-Запада успешно справились с реформированием системы СРО. Сильные саморегулируемые организации работают в Архангельске, Новгородской и Вологодской областях, Карелии, Коми, Калининграде, Пскове. Они находятся в постоянном контакте и помогают друг другу.
– Как на Северо-Западе проходит процесс формирования Национального реестра специалистов (НРС)?
– Законом вводится обязанность членов СРО иметь минимум двух специалистов по организации строительства, сведения о которых включены в НРС. В СЗФО для приема заявлений специалистов работают СРО – операторы НРС; документы могут быть поданы и напрямую в НОСТРОЙ. В наиболее активные дни перед 1 июля на рассмотрение о включении в НРС подавалось 100-150 заявлений в день. В настоящий момент в реестр подано более 5 тыс. заявлений специалистов, из которых около 3,5 тыс. уже внесены в реестр. Прием заявлений продолжается и после 1 июля. Ожидается, что общее количество специалистов СЗФО в Национальном реестре составит 10 тыс. человек.
– Как Вы оцениваете исполнение 372-ФЗ в регионах СЗФО?
– Больше всего сложностей возникает в мегаполисах и крупных регионах. Такая тенденция заметна как в округе, так и по всей стране. В небольших субъектах СРО объединяет строительные компании, которые работают в основном внутри региона, в то время как в больших – члены СРО осуществляют свою деятельность на территории разных субъектов. Из-за этого происходит разрозненность. Правовая структура во многих организациях недостаточно развита, и многие из них не понимают механизм изменений. Для этого нужно время, строители должны привыкнуть к новым условиям. Думаю, что окончательные итоги реформирования будут известны к зиме.
Первый вице-президент НАМИКС, член Исполкома ГЖФ и участник СВЖК- 2011 Валерий Казейкин - об увеличении объемов малоэтажного строительства.
– В первом полугодии количество введенных в России квадратных метров снизилось почти на 7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Кризис продолжается?
– Кризис закончился, но ситуация в сфере жилищного строительства далека от идеала. Количество вводимых в строй квадратных метров не растет, а в некоторых регионах даже снижается. Единственный выход из этой ситуации – сформировать баланс спроса и предложения.
Обеспечить платежеспособный спрос можно за счет повышения уровня доходов граждан, снижения ставок по ипотечным кредитам, либо – за счет уменьшения себестоимости строительства. Но вопрос снижения расходов на строительство жилья зависит в том числе и от того, сумеют ли власти и участники рынка выработать совместные инициативы в этом вопросе. Точнее – договорятся ли они о механизмах государственно-частного партнерства.
Необходимо также наращивать объем предложения. Для нормального развития рынка темпы строительства должны опережать рост платежеспособного спроса. В противном случае возникнет дефицит, который непременно приведет к росту стоимости жилья. А значит, к снижению его доступности. На мой взгляд, эти проблемы должен регулировать сам рынок – административными методами проблему не решить. Власть должна помогать бизнесу, но не указывать как работать. Прежде всего государству стоит участвовать в освоении новых территорий, решать вопросы с внедрением современных технологий, подготовкой кадров для жилищного строительства, а также поощрять развитие производства недорогих и качественных стройматериалов.
Хорошим примером взаимодействия государственных структур и бизнеса могут служить реализуемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) программы «Стимул» и «Малоэтажное жилье», предполагающие совместную работу агентства, финансовых учреждений и строительных компаний. Суть этих программ состоит в том, что агентство выделяет банкам-партнерам фиксированные займы под 7-8,74% годовых. Те, в свою очередь, кредитуют застройщиков и параллельно выдают ипотечные кредиты населению под низкие проценты – в соответствии с тарифами АИЖК. Квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства, выкупаются у застройщика. Подобная схема хорошо зарекомендовала себя во многих регионах страны. Думаю, что такие инициативы должны развиваться активней.
На мой взгляд, участники Деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны обсудить вопросы взаимодействия бизнеса и власти, найти общие подходы к вопросам формирования рынка доступного жилья.
– Недавно премьер-министр РФ Владимир Путин заявил о том, что к 2015 году объемы малоэтажного строительства необходимо довести до 60% от общего объема возводимого жилья. Насколько реально воплотить эти планы в жизнь?
– Я неоднократно говорил о том, что проекты малоэтажного строительства являются локомотивом развития рынка недвижимости России. Благодаря реализации Национальной программы «Свой дом» объемы малоэтажного строительства неуклонно растут. Если в 2006 году доля такой недвижимости составляла порядка 39% от всего количества возводимого жилья, то к 2008 году ее довели до 43% – 27,4 млн кв. м в год, а в 2010-м эта цифра составила уже 50,3%. Темпы роста малоэтажного строительства составляют примерно 2,8% в год. А это значит, что поставленная премьер-министром задача будет выполнена.
В этом году значительная часть средств, предусмотренных Федеральной целевой программой «Жилище», направляется на комплексную подготовку территорий, предназначенных под строительство малоэтажного жилья. В августе регионы должны завершить подачу заявок в Минрегионразвития на получение финансирования в рамках данной программы. В ближайшие пять лет из федерального бюджета на эти цели планируется выделить порядка 25 млрд руб.
Очень важную роль в приоритетном развитии малоэтажного строительства играет Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Итоги его работы в 2008-2010 года впечатляют. Под комплексное освоение подготовлено 1,8 тыс. га земли в 16 регионах страны. Выручка от реализации участков только в 2010-м составила 4,5 млрд руб. На этих землях планируется возвести 5,9 млн кв. м жилья, из них 1,7 млн. кв. м – объекты малоэтажного строительства.
Руководство Фонда РЖС провело переговоры с 30 банками и выработало механизмы финансирования проектов строительства жилья эконом-класса. В результате удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры – в среднем на 39%. Разработаны и согласованы механизмы государственно-частного партнерства.
По моим прогнозам, к 2020-му году доля малоэтажного строительства должна дойти до 70%. Думаю, отношение 70 к 30 будет оптимальным балансом малоэтажного и многоэтажного строительства. Это позволит увеличить предложение, стабилизировать цены и повысить доступность жилья.
– Участники конгресса обсудят механизмы и перспективы развития ипотеки в России. За счет чего можно увеличить объемы жилищного кредитования?
– В ближайшие несколько лет государство планирует существенно снизить ставку по ипотеке. Уже сейчас по ряду продуктов АИЖК и Сбербанка РФ она понижена до 8% годовых. Есть первые предпосылки для уменьшения ставки: в системе жилищного кредитования уже задействованы «длинные» средства Пенсионного фонда РФ.
Ипотека – это не только механизм улучшения жилищных условий. Она активизирует спрос, который, в свою очередь, стимулирует новое строительство и производство строительных материалов. Выгода очевидна: благодаря развитию ипотеки, государство не только решает жилищные проблемы граждан, но и пополняет бюджет за счет дополнительных налогов, поступающих от строительства.
Пока у ипотеки нет работающей альтернативы. Многие застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки, однако при этой схеме внести всю сумму нужно за два-три года. Даже если заплатить половину стоимости квартиры, далеко не каждый сможет выплачивать каждый месяц 50-60 тыс. руб.
Не стоит забывать и о других схемах приобретения жилья. Прежде всего я имею в виду жилищно-строительные и накопительные жилищные кооперативы. Государству необходимо развивать этот механизм и давать преференции определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. И в первую очередь создавать закрытые кооперативы, которые будут получать бесплатные участки под строительство жилья. В этом случае жилье и земля переходят в собственность граждан после полной выплаты пая. Наиболее активно эту форму приобретения жилья может развивать Фонд РЖС при строительстве на своих землях. Соответствующие инициативы он уже выдвинул – внесены изменения в Закон «О содействии развитию жилищного строительства».
Недавно Госдума приняла поправки, позволяющие передавать бесплатно землю в кооперативы, созданные отдельными категориями граждан, в первую – очередь молодыми учеными. На мой взгляд, подобные схемы могут стать эффективным механизмом помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
– Отдельная конференция конгресса посвящена информационным ресурсам и технологиям на рынке недвижимости. Достаточно ли эффективно работают автоматизированные системы на рынке ипотечного кредитования?
– В России существует несколько таких систем. В частности – Межрегиональная автоматизированная информационная система по торговле недвижимостью с использованием механизмов ипотеки (МАИС). С ее помощью можно автоматизировать работу как небольших компаний, работающих на рынке ипотеки, так и региональных или отраслевых операторов.
Активно функционирует Автоматизированная информационная система по управлению программами жилищного строительства и ипотечного кредитования. Она позволяет включить в единую информационную среду все организационные и финансовые потоки (эта программа, равно как и МАИС, разработана Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. – Ред.).
Своя система есть у АИЖК. Она позволяет упорядочить работу по рефинансированию ипотечных кредитов и пулов закладных. Аналитическую информационную систему по всему рынку жилой недвижимости разрабатывает Фонд РЖС. Для координации государственного спроса на жилье он собрал информацию о потребности в жилых помещениях у главных распорядителей средств федерального бюджета, которые приобретают недвижимость (Минобороны, МВД, МЧС, ФСБ и др.). На основании полученных сведений сформирован единый реестр данных о готовом и строящемся жилье, которое предлагают застройщики. Понятно, что продавать жилье, обслуживать выданные кредиты и рефинансировать займы невозможно без соответствующих информационных систем. Они облегчают работу участников рынка и позволяют повысить качество обслуживания клиентов. Тем не менее многие ипотечные операторы испытывают серьезный недостаток в информационных технологиях. Надеюсь, участники конференции решат, как восполнить этот пробел.
– В рамках Гражданского Жилищного Форума запланировано проведение расширенной выставки-семинара «Жилищный проект», которая состоится в Ледовом дворце. Вы были одним из тех, кто стоял у истоков мероприятия. Оправдал ли результат надежды?
– В 2006 году я принимал участие в работе Первого Петербургского ипотечного форума – именно тогда было решено запустить цикл просветительских мероприятий для населения. Первый семинар собрал несколько сот человек, а сейчас на каждый «Жилищный проект» приходят до 9 тысяч граждан. В Ледовом дворце выставка-семинар должна собрать более 25 тысяч. Эти цифры говорят сами за себя – мероприятие развивается, а его опыт уже используется за пределами региона. Расширенный «Жилпроект» продемонстрирует участникам деловой программы форума методы работы с населением и возможности выставки-семинара. Думаю, что после проведения Гражданского Жилищного Форума география мероприятия расширится.
– Каких результатов ждете от Всероссийского жилищного конгресса?
– Участники деловой программы Гражданского Жилищного Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса – должны прийти к взаимопониманию по многим вопросам. В работе мероприятия примут участие представители различных сфер бизнеса – застройщики, банкиры, риэлторы, ипотечные брокеры. И, конечно, представители федеральных и региональных органов власти. Но положительный результат будет лишь в том случае, если участники прислушаются к мнениям друг друга, сформируют общие позиции по заявленным проблемам, оформят их в конкретные предложения и направят на рассмотрение органов власти. Жилищный конгресс уже стал площадкой для формирования и реализации новых идей. Этот статус нужно закрепить и расширить.
Справка:
Гражданский Жилищный Форум состоится в Санкт-Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума пройдут мероприятия для профессионалов рынка – Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» – 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»).
Подробная информация на сайте http://www.gilforum.ru/