Георгий Богачёв: «Айсберг еще не перевернулся»
Для российских строительных и проектных СРО осталась позади решающая дата – 1 июля 2017 года. Со вступлением в силу ряда положений 372-ФЗ их деятельность должна была существенно измениться. О предварительных итогах реформирования системы СРО в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО Георгий Богачёв.
– Георгий Игоревич, как отразились изменения в 372-ФЗ, вступившие в силу после 1 июля, на деятельности СРО Северо-Запада?
– Сегодня мы находимся в таком состоянии, когда реальность не совпала с нашими ожиданиями. Все ждали эту дату как точку невозврата, но на первый взгляд, пока мало что изменилось. Здесь можно провести аналогию с айсбергом – когда он подтаивает у своего основания, он переворачивается. Пока что ситуация такая – он подтаял, но еще не перевернулся. То есть изменения есть, но пока не очевидные. В Ростехнадзор поданы документы о подтверждении статуса всех СРО федерального округа. Скорее всего, продолжат свою деятельность только те, кому удалось сохранить средства компенсационного фонда в размере своего «исторического максимума».
– Скольким СРО на Северо-Западе удалось его сохранить?
– Открыли специальные банковские счета и своевременно разместили на них средства компфондов все 16 СРО СЗФО. Но сохранили его в полном объеме только 8.
На 1 августа совокупный размер компенсационных фондов СРО СЗФО составил более 2,6 млрд рублей. Однако эта сумма может увеличиться. В соответствии с 126-ФЗ, размещение в полном объеме средств компфондов, сформированных до 4 июля 2016 года, завершится 1 сентября 2017 года.
– Руководители некоторых СРО объясняли, что не смогли перечислить средства компфондов из-за того, что они находились на счетах банков с отозванной лицензией. Что им делать в этой ситуации?
– Я им не верю. Кто им мешал размещать деньги в надежных банках? Думаю, насчет небольших кредитных организаций у них был свой интерес. Пусть они компенсируют фонд за счет дополнительных взносов, либо самоликвидируются и занимаются другими делами. Это абсолютно честная позиция. Почему те, кто заботился о деньгах, приумножал их, должны оказаться в одинаковых условиях с теми, кто повел себя недобросовестно?
– Как поступать строительным компаниям, если их СРО закроется?
– Им нужно вступить в другую СРО. Ранее оплаченные взносы в компфонд им будут возвращены через НОСТРОЙ в случае их поступления от ликвидированной СРО. Причем, сегодня обязательное членство в СРО уже не нужно всем строительным компаниям. Оно необходимо только организациям, осуществляющим функцию технического заказчика, генподрядчика или работающим с госзаказом.
– Как прошла регионализация СРО?
– Согласно новым правилам, в состав СРО не должны входить строительные организации из других регионов. В связи с этим состав СРО округа изменился. Три организации из Ленинградской области приняли решения о смене места нахождения и стали относится к другим субъектам (Санкт-Петербург, Пермь). Одна СРО перешла из Самарской области в Вологодскую.
Несмотря на убывание численного состава СРО за счет перехода строительных компаний в СРО по месту регистрации, а также на отсутствие у ряда фирм необходимости состоять в саморегулируемых организациях, к 1 июля 2017 года общее количество членов большинства СРО Северо-Запада возросло на 20-60%.
– В каких регионах округа лучше всего применили реформу 372-ФЗ, а где возникли проблемы?
– Пока самая непонятная ситуация в Мурманской области. Там осуществляет свою деятельность одна СРО, которая не сохранила компфонд в полном объеме. В данном регионе предпринималась попытка создать еще одну СРО, но она не увенчалась успехом – не хватало строителей для ее формирования. Если по решению Ростехнадзора СРО в Мурманской области будет ликвидирована, то ее члены могут стать членами СРО соседнего субъекта. Рядом находятся субъекты, в которых есть крепкие и надежные СРО, которым будет не сложно взять Мурманск на буксир.
Что касается Ленинградской области, то здесь положение дел меняется в лучшую сторону. В регионе числилось шесть СРО, ни одна из которых не сохранила средства компфонда в полном объеме. Месяц назад в регионе была сформирована новая СРО, в состав которой включены несколько крупных застройщиков региона. Так что Ленобласть без СРО не останется.
В целом, все остальные регионы Северо-Запада успешно справились с реформированием системы СРО. Сильные саморегулируемые организации работают в Архангельске, Новгородской и Вологодской областях, Карелии, Коми, Калининграде, Пскове. Они находятся в постоянном контакте и помогают друг другу.
– Как на Северо-Западе проходит процесс формирования Национального реестра специалистов (НРС)?
– Законом вводится обязанность членов СРО иметь минимум двух специалистов по организации строительства, сведения о которых включены в НРС. В СЗФО для приема заявлений специалистов работают СРО – операторы НРС; документы могут быть поданы и напрямую в НОСТРОЙ. В наиболее активные дни перед 1 июля на рассмотрение о включении в НРС подавалось 100-150 заявлений в день. В настоящий момент в реестр подано более 5 тыс. заявлений специалистов, из которых около 3,5 тыс. уже внесены в реестр. Прием заявлений продолжается и после 1 июля. Ожидается, что общее количество специалистов СЗФО в Национальном реестре составит 10 тыс. человек.
– Как Вы оцениваете исполнение 372-ФЗ в регионах СЗФО?
– Больше всего сложностей возникает в мегаполисах и крупных регионах. Такая тенденция заметна как в округе, так и по всей стране. В небольших субъектах СРО объединяет строительные компании, которые работают в основном внутри региона, в то время как в больших – члены СРО осуществляют свою деятельность на территории разных субъектов. Из-за этого происходит разрозненность. Правовая структура во многих организациях недостаточно развита, и многие из них не понимают механизм изменений. Для этого нужно время, строители должны привыкнуть к новым условиям. Думаю, что окончательные итоги реформирования будут известны к зиме.
В больших городах не нужно бояться перемен и контрастных сочетаний современности с историей, считает итальянский архитектор, урбанист и дизайнер Альдо Чибич.
Главное, чтобы нововведения пришлись по душе местным жителям и подчеркивали индивидуальность места.
– Альдо, какие эмоции у Вас вызывает Петербург?
– Петербург – очень близкий по духу город. Здесь очень много воды, как в моем родном городе Виченце или Венеции. Центр мне понравился, потому что он напоминает центр любого крупного итальянского города. В то же время, поскольку я люблю советскую архитектуру, мне очень запомнился Московский район. Там кипит жизнь, а я люблю наблюдать за людьми. У каждого свои заботы, но всех их объединяет высокая степень человечности.
– По дороге в центр города в пробку не попали?
– На пути от аэропорта мы немного постояли – но, в общем, все нормально. По сравнению с Москвой здесь меньше пробок и с парковочными местами в целом неплохо.
– К слову, о парковках. Как в других странах и исторических городах решается этот вопрос?
– Везде по-разному. В Барселоне в каждом районе есть большая подземная парковка, и я ни разу не видел, чтобы где-то на улицах машины стояли в два ряда. Но в городах со слабыми почвами и подземными водами подземное строительство затруднительно. Например, в Милане проблема с парковками стоит очень остро. Не менее 20% автомобилей, которые ездят по городу, постоянно ищут место. И там эту проблему так и не решили.
Поэтому выход пока один – отказываться от личного авто. Мой друг из Праги говорит, что он вообще не ездит на своей машине, потому что там прекрасно развита сеть общественного транспорта.
– Каким образом урбанисты всего мира стараются сделать исторические города и функциональными, и комфортными?
– Надо признать, что сейчас урбанисты во многих странах, создавая свои проекты, часто не думают о том, каково будет в новых кварталах людям, не рассматривают проекты с человеческой точки зрения. Заказы поступают от представителей администрации, они просят построить дома и школы, не учитывая природу самого места и его положительные стороны.
– А как лучше их подчеркивать?
– Надо делать акцент на самобытности города, не трогая исторические здания, привнося в центр так называемый software – современное наполнение. Там можно создавать галереи, другие места культурного содержания. Но это не должна быть постоянная выставка или музей – экспозиции все время надо менять. Таким образом, эти проекты станут сильными местами города и сделают его функциональным и красивым. В качестве примера можно привести город Дублин. В его центре открыли научную галерею, где, как в художественной, постоянно меняются экспозиции. Там представлены научные достижения и технические открытия.
Еще один удачный пример – Сеул. В этом корейском городе, как и в Петербурге, много воды – и местные урбанисты решили сыграть на этом: создали большой парк на реке Ханган, где тоже проводится много интересных для горожан мероприятий.
– Вы говорили о «современном наполнении» исторических городов. А как Вы относитесь к соседству зданий, где одно, скажем, в стиле барокко, а другое – в стиле хай-тек?
– Очень хорошо. Жизнь не стоит на месте и постоянно диктует нам свои новые правила. Если бы у меня стоял выбор между строительством рядом с классикой еще одного похожего здания и зданием современного дизайна, то я бы выбрал только второй вариант. Лучше построить что-то новое и современное.
– Можете привести примеры?
– Конечно. Удачным примером такого контрастного соседства считаю пешеходный Мост Конституции в Венеции через Гранд-канал, построенный в 2008 году по проекту испанского архитектора Сантьяго Калатравы. Его строительство очень бурно обсуждалось сторонниками и противниками. (Главным критикуемым моментом была модернистская архитектура, плохо вписывающаяся в венецианский архитектурный ансамбль. В итоге мост открыли без официальных церемоний. – Прим. ред.) Я считаю, что если архитектурная задумка и реализация действительно качественные, как в случае с этим мостом, то они имеют право на жизнь.
Но есть и неудачные варианты. Например, в той же Венеции, прямо напротив этого моста, недавно построили гостиницу, которая больше похожа на санаторий или пансионат. Это абсолютно не подходит к архитектурному климату города. Если бы я отвечал за строительство в Венеции, то я был выступил против этого проекта.
– А что Вы скажете по поводу строительства высотных зданий в городах? В Петербурге, например, есть ограничение по высотности – не более 40 метров.
– Это один из злободневных вопросов нашего времени. Здесь ответ никогда не будет однозначным. Надо учитывать плотность населения, такому строительству должен предшествовать детальный анализ. Если без высотных зданий никак не обойтись, я отношусь к этому позитивно. Однако не надо забывать о том, что это коллективный проект, а не только интерес отдельной группы людей, которые хотят нажиться на этом. В моих проектах я постоянно отстаиваю позицию, что надо рассматривать урбанистический план развития города только в соответствии с нуждами населения.
– Отразился ли такой подход на мировой архитектуре?
– Да. Сейчас идет один из самых известных форумов мирового искусства, международная художественная выставка Венецианская биеннале (первая Венецианская биеннале состоялась в конце XIX века – прим. ред.). В этом году политика мероприятия совершенно изменилась. Если раньше все крутилось вокруг звезд архитектурного мира, необычных проектов, то сейчас участники делятся идеями о том, как лучше совмещать в архитектуре нужды населения и самобытность места. Это одно из основных течений в архитектуре сегодня.
– Какие тенденции наблюдаются в дизайне?
– Есть негативная тенденция – дизайн стал слишком много внимания уделять стилю, а не жизни. А стиль – это понятие сиюминутное. На фото буклетов, где рекламируют кухни, нет ни кастрюль, ни посуды. Все какое-то эфемерное. Надо от этого уходить, интегрируя дизайн в реальность.
– Какой из Ваших проектов Вы считаете наиболее удачным?
– Тот, который еще не создан.
– Хотели ли бы Вы поработать в России? Какое направление было бы наиболее интересным?
– Да, возможно. Помимо создания предметов интерьера, я занимаюсь урбанистикой. В рамках проекта Rethinking Happiness («Переосмысляя счастье») мы работаем над улучшением качества жизни разных городских территорий. С этой точки зрения мне интересен Петербург. Это большой и красивый город, здесь есть зеленые зоны и жилые, освоенные территории. Мне было бы интересно поработать у вас в этом направлении.
Справка:
Альдо Чибич родился в итальянской провинции Виченца в 1955 году. В 1980 году он стал одним из основателей легендарной дизайн-группы «Мемфис», создававшей узнаваемую разноцветную мебель и предметы интерьера. В 1989 году он открыл собственную студию и начал заниматься исследовательской деятельностью. Сегодня его студия специализируется в основном на создании архитектурных проектов и интерьеров. Альдо Чибич читает лекции в нескольких учебных заведениях. Он – многократный участник Венецианской биеннале, работы Альдо Чибича представлены в Музее Виктории и Альберта в Лондоне – крупнейшем музее дизайна и декоративно-прикладного искусства.
Кстати:
В Галерее дизайна/ bulthaup (Большая Конюшенная, 2) открылась экспозиция работ Альдо Чибича. Открытие выставки состоялось 23 ноября 2016 года при поддержке Итальянского Института культуры и Perlov Design Center.
Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев рассказал о том, что он считает эффективным управлением городской недвижимостью и в каком направлении он намерен развивать Фонд Имущества.
Долгое время главной задачей Фонда Имущества было продать на торгах городскую недвижимость. Генеральный директор Фонда Имущества Денис Мартюшев считает, что времена изменились, а вместе с ними поменялись задачи и приоритеты.
– Денис Вячеславович, кризис Вас не пугает?
– Для рынка недвижимости нет хуже времени, чем застой. Когда рынок растет или падает, собственники активизируются – одни продают, другие покупают. Поэтому настроение в коллективе сдержанно-оптимистичное.
– Значит, Вас не пугает, что на падающем рынке придется искать покупателей для выполнения бюджетного задания?
– Хочу сразу сказать: у нас нет задачи устроить распродажу городского имущества, продав все любой ценой. Нужно говорить о новом инструменте эффективного управления городским имуществом. Этим инструментом становится сейчас Фонд Имущества. Задача сложная, но вполне реализуемая. Инвесторы хорошо изучили старую модель поведения Фонда, когда недвижимость выставляется несколько раз на торги, после чего продается с дисконтом. Мы знаем об этом и адаптируемся.
– Фонд Имущества Вы рассматриваете шире, чем просто продавца подвалов, чердаков и аварийных помещений?
– Фонд дополняет привычный всем статус «аукциониста» функцией «сервисной компании» для всех, кто с нами работает. Для города мы занимаемся подготовкой объектов к продаже или сдаче в аренду. Это означает осмотр объекта, проведение анализа рыночной ситуации, определение справедливой стоимости или арендной ставки для каждого объекта и выдачу рекомендаций по его дальнейшему использованию. Наш подход заключается в работе над повышением эффективности распоряжения городским имуществом. Простой пример: объект расположен в хорошем месте, ликвиден, значит, для казны его выгоднее оставить в собственности и сдавать в аренду.
– Не получится ли, что дополнительная работа только увеличит время подготовки объекта к продаже?
– Наоборот, мы уже добились сокращения сроков подготовки объектов к продаже. Сотрудники Фонда Имущества сами готовят документы и передают в профильный Комитет. Одновременно мы представляем свои рекомендации по каждому объекту. Окончательное решение остается за городом, но, если мы видим, что объект выгодней сдать в аренду, мы обязательно это укажем. Петербург – крупнейший владелец недвижимости, и для любого собственника крайне важно использовать свою недвижимость эффективно. Наша работа этому способствует.
– А как проводится работа с покупателями?
– Для нас главное – разговаривать с бизнесом на одном языке и получать обратную связь. Сейчас обратная связь – это только отсутствие или наличие заявок на торги. Мы хотим, чтобы работа Фонда была понятна покупателям городской недвижимости, а процесс приобретения объекта был простым, удобным и понятным любому. Для этого необходимо точно позиционировать объекты и реализовывать их на условиях, интересных бизнесу. Мы будем добиваться, чтобы покупка объектов не была случайной: когда инвестор покупает актив, а потом пытается приспособить его под бизнес. Мы видим свою работу в том, чтобы инвестор уже в самом начале понимал, как можно работать с объектом, в какие сроки и за какие деньги.
– Получается?
– Мы создали новый сайт Фонда (домен купитьугородапросто.рф) с функцией личного кабинета. Пока система работает в тестовом режиме, вот-вот введем в эксплуатацию. Пересмотрели стратегию и увеличили число каналов коммуникации для продвижения объектов на рынок. При этом расходы остались на прежнем уровне. Мы ввели в работу Фонда функцию консультирования. Конечная цель – научить заявителей самостоятельно готовить пакеты документов, исключив затраты бизнеса на посредников. В идеале – любой желающий сможет заполнять заявку на сайте, внести залог и участвовать в торгах. Сейчас наши специалисты оказывают поддержку потенциальным покупателям с момента обращения до подачи заявки. Предпринимателям остается подписать заполненную заявку и внести задаток. Мы привлекли банки для покупки объектов в кредит. Сотрудники банков уже работают в здании Фонда.
– Какие банки работают с Фондом?
– Подписано соглашение о сотрудничестве со «Сбербанком» и Банком «Санкт-Петербург». В этих банках разработаны и предлагаются кредитные продукты специально для приобретения объектов в Фонде. Ведутся переговоры о партнерском участии еще ряда крупных банковских структур. Уже сейчас можно получить кредит на 500 млн рублей сроком до семи лет под 12-14% годовых. Хотелось бы в рамках этой программы добиться от банков и проектного финансирования.
– Вы значительно увеличиваете трудовую нагрузку на Фонд. Означает ли это, что город будет компенсировать дополнительные работы?
– В 2016 году вознаграждение Фонда за работу составляет менее 0,5% от перечисленных нами средств в городской бюджет, и даже это оплачивает не город, а покупатель. В следующем году соотношение останется на том же уровне, субсидий Фонд Имущества не получает. Фонд как коммерческая организация должен получать прибыль, но прибыль – это не единственный наш приоритет.
– Какие объекты недвижимости пользуются у инвесторов большим спросом?
– Аварийные здания, расположенные в центральных районах города. В дальнейшем эти объекты можно использовать под гостиницы, жилье, бизнес-инфраструктуру. Частникам интересно восстановление аварийного жилья. Как правило, интерес представляют встроенные помещения, расположенные на первых этажах, а также жилые помещения с возможностью перевода в нежилой фонд. Сейчас очень активно развивается медицинская сфера, и объекты с возможностью их использования под медицинские учреждения крайне востребованы. Виден растущий интерес к спортивным объектам.
– В городе очень много аварийных зданий, но зачастую бизнес относится к ним с опаской из-за охранного статуса. Как Вы будете работать с такими объектами?
– Предлагать бизнесу понятные условия – наша работа (это касается и охранных обязательств). Инвестор должен понимать, что можно делать на каждой конкретной площадке и что для этого требуется. Мы отрабатываем взаимодействие с КГИОП по этому поводу.
– Могли бы Вы рассказать о показателях работы Фонда в 2016 году?
– В уходящем году Фонд продал и сдал в аренду 442 объекта, в том числе на торгах реализовано 198 объектов. Общая сумма денежных средств, подлежащих перечислению в бюджет, составила 6 млрд рублей. До конца года на торги выставлено еще 60 объектов.
– Как выполнил Фонд бюджетное задание в 2016 году? Как может измениться бюджетное задание в следующем году?
– До конца года планируется выполнение бюджетного задания на 90%. Недовыполнение связано со снижением активности по выкупу помещений по преимущественному праву в соответствии со 159-ФЗ, а также с практически полным отсутствием земельных участков под застройку на инвестусловиях и участков под ИЖС. На 2017 год планируется бюджетное задание на 10% ниже, чем в этом году. Причина – уменьшение сделок по преимущественному праву.
– Могли бы Вы анонсировать наиболее интересные объекты, предназначенные к торгам в 2017 году?
– Среди аварийных зданий наиболее интересными представляются объекты по адресам: ул. Лабутина, д. 3, лит. Г; ул. Розенштейна, д. 39, лит. А; Рижский пр., д. 70, лит. Р; Зеленогорская ул., д. 3, лит. А; Выборгская наб., д. 53, лит. А; ул. Гусева, д. 5, корп. 6, лит. А. Все это расселенные многоквартирные дома, площадью от 800 до 8000 кв. м, расположенные в зоне жилой и общественно-деловой застройки. Часть их является историческими зданиями, другая часть находится вне охранных зон.
Готовится к торгам комплекс жилых и нежилых помещений на наб. Обводного канала, д. 118. Аналогичный лот был приобретен в соседнем здании «Первой мебельной фабрикой». В случае покупки лота этим инвестором, у него появится возможность застроить территорию между «Варшавским экспрессом» и «Лентой».
Также интерес для инвесторов могут представлять земельные участки в аренду на инвестиционных условиях под многоэтажное жилищное строительство, расположенные на ул. Тамбасова. Торги пройдут в январе 2017 года.
Цифра
442 объекта продал и сдал в аренду Фонд Имущества в 2016 году