Георгий Богачёв: «Айсберг еще не перевернулся»
Для российских строительных и проектных СРО осталась позади решающая дата – 1 июля 2017 года. Со вступлением в силу ряда положений 372-ФЗ их деятельность должна была существенно измениться. О предварительных итогах реформирования системы СРО в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО Георгий Богачёв.
– Георгий Игоревич, как отразились изменения в 372-ФЗ, вступившие в силу после 1 июля, на деятельности СРО Северо-Запада?
– Сегодня мы находимся в таком состоянии, когда реальность не совпала с нашими ожиданиями. Все ждали эту дату как точку невозврата, но на первый взгляд, пока мало что изменилось. Здесь можно провести аналогию с айсбергом – когда он подтаивает у своего основания, он переворачивается. Пока что ситуация такая – он подтаял, но еще не перевернулся. То есть изменения есть, но пока не очевидные. В Ростехнадзор поданы документы о подтверждении статуса всех СРО федерального округа. Скорее всего, продолжат свою деятельность только те, кому удалось сохранить средства компенсационного фонда в размере своего «исторического максимума».
– Скольким СРО на Северо-Западе удалось его сохранить?
– Открыли специальные банковские счета и своевременно разместили на них средства компфондов все 16 СРО СЗФО. Но сохранили его в полном объеме только 8.
На 1 августа совокупный размер компенсационных фондов СРО СЗФО составил более 2,6 млрд рублей. Однако эта сумма может увеличиться. В соответствии с 126-ФЗ, размещение в полном объеме средств компфондов, сформированных до 4 июля 2016 года, завершится 1 сентября 2017 года.
– Руководители некоторых СРО объясняли, что не смогли перечислить средства компфондов из-за того, что они находились на счетах банков с отозванной лицензией. Что им делать в этой ситуации?
– Я им не верю. Кто им мешал размещать деньги в надежных банках? Думаю, насчет небольших кредитных организаций у них был свой интерес. Пусть они компенсируют фонд за счет дополнительных взносов, либо самоликвидируются и занимаются другими делами. Это абсолютно честная позиция. Почему те, кто заботился о деньгах, приумножал их, должны оказаться в одинаковых условиях с теми, кто повел себя недобросовестно?
– Как поступать строительным компаниям, если их СРО закроется?
– Им нужно вступить в другую СРО. Ранее оплаченные взносы в компфонд им будут возвращены через НОСТРОЙ в случае их поступления от ликвидированной СРО. Причем, сегодня обязательное членство в СРО уже не нужно всем строительным компаниям. Оно необходимо только организациям, осуществляющим функцию технического заказчика, генподрядчика или работающим с госзаказом.
– Как прошла регионализация СРО?
– Согласно новым правилам, в состав СРО не должны входить строительные организации из других регионов. В связи с этим состав СРО округа изменился. Три организации из Ленинградской области приняли решения о смене места нахождения и стали относится к другим субъектам (Санкт-Петербург, Пермь). Одна СРО перешла из Самарской области в Вологодскую.
Несмотря на убывание численного состава СРО за счет перехода строительных компаний в СРО по месту регистрации, а также на отсутствие у ряда фирм необходимости состоять в саморегулируемых организациях, к 1 июля 2017 года общее количество членов большинства СРО Северо-Запада возросло на 20-60%.
– В каких регионах округа лучше всего применили реформу 372-ФЗ, а где возникли проблемы?
– Пока самая непонятная ситуация в Мурманской области. Там осуществляет свою деятельность одна СРО, которая не сохранила компфонд в полном объеме. В данном регионе предпринималась попытка создать еще одну СРО, но она не увенчалась успехом – не хватало строителей для ее формирования. Если по решению Ростехнадзора СРО в Мурманской области будет ликвидирована, то ее члены могут стать членами СРО соседнего субъекта. Рядом находятся субъекты, в которых есть крепкие и надежные СРО, которым будет не сложно взять Мурманск на буксир.
Что касается Ленинградской области, то здесь положение дел меняется в лучшую сторону. В регионе числилось шесть СРО, ни одна из которых не сохранила средства компфонда в полном объеме. Месяц назад в регионе была сформирована новая СРО, в состав которой включены несколько крупных застройщиков региона. Так что Ленобласть без СРО не останется.
В целом, все остальные регионы Северо-Запада успешно справились с реформированием системы СРО. Сильные саморегулируемые организации работают в Архангельске, Новгородской и Вологодской областях, Карелии, Коми, Калининграде, Пскове. Они находятся в постоянном контакте и помогают друг другу.
– Как на Северо-Западе проходит процесс формирования Национального реестра специалистов (НРС)?
– Законом вводится обязанность членов СРО иметь минимум двух специалистов по организации строительства, сведения о которых включены в НРС. В СЗФО для приема заявлений специалистов работают СРО – операторы НРС; документы могут быть поданы и напрямую в НОСТРОЙ. В наиболее активные дни перед 1 июля на рассмотрение о включении в НРС подавалось 100-150 заявлений в день. В настоящий момент в реестр подано более 5 тыс. заявлений специалистов, из которых около 3,5 тыс. уже внесены в реестр. Прием заявлений продолжается и после 1 июля. Ожидается, что общее количество специалистов СЗФО в Национальном реестре составит 10 тыс. человек.
– Как Вы оцениваете исполнение 372-ФЗ в регионах СЗФО?
– Больше всего сложностей возникает в мегаполисах и крупных регионах. Такая тенденция заметна как в округе, так и по всей стране. В небольших субъектах СРО объединяет строительные компании, которые работают в основном внутри региона, в то время как в больших – члены СРО осуществляют свою деятельность на территории разных субъектов. Из-за этого происходит разрозненность. Правовая структура во многих организациях недостаточно развита, и многие из них не понимают механизм изменений. Для этого нужно время, строители должны привыкнуть к новым условиям. Думаю, что окончательные итоги реформирования будут известны к зиме.
Лидеры деловой и общественной жизни Петербурга удостоены ежегодной премии «Эксперт года». В области бизнеса и инноваций экспертом года признан Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI (объединяющего компании RBI и «Северный город»).
В интервью «Строительному Еженедельнику» Эдуард Тиктинский рассказал, почему инновации не работают локально и что формирует повестку работы строительных компаний завтрашнего дня.
– RBI был пионером во внедрении многих программ и технологий, которые вслед за вами начинали использовать другие застройщики. Каковы, на Ваш взгляд, направления развития строительных компаний завтрашнего дня?
– В программной инженерии есть понятия front-end и back-end – это процесс создания продукта, разделенный на две части, клиентскую и серверную. Условно говоря, front-end – это все то, что касается взаимодействия с клиентом, качества продукта и сервиса. Здесь всем застройщикам еще есть над чем работать, и RBI не исключение. Создание продукта более высокого качества и с лучшим сервисом, чем у наших конкурентов, всегда было для нас стратегически важным акцентом. В любом сегменте, где бы мы ни работали. И в условиях такого высоко конкурентного рынка, как сейчас, этот тренд, безусловно, будет развиваться.
– О совершенствовании продукта говорят многие застройщики. Какими должны быть реальные шаги, чтобы от слов перейти к делу?
– Первое – застройщику необходимо самому осознать важность этой работы. И, во-вторых, – выстроить систему контроля. В жилищном строительстве существует большой менеджерский разрыв между застройщиком и генподрядной компанией, субподрядчиками. Распространить контроль на всю цепочку вниз, вплоть до непосредственных исполнителей на объекте – именно на этом должны быть сосредоточены усилия компаний, чтобы продолжать успешно развиваться.
– Что тогда включает в себя back-end?
– Другая сторона – back-end – это качество менеджмента в компании. Его формирует ряд стратегических инициатив: быстрота реакции на запросы клиента, высокая производительность труда, меньшее количество ошибок и пустых операций. Эти процессы должны быть отработаны и положены на современные платформы. Например, в проектировании мы работаем сейчас в облачных технологиях, и ни один подрядчик не может сказать, что он упустил что-то из виду, потому что работал с необновленным документом. В облаке лежат все новые проектные решения. Уже не актуальные – заархивированы. Также облачные технологии помогают нам более оперативно передавать квартиры клиентам. Если при осмотре квартиры дольщик высказывает замечания, они сразу фиксируются в электронном виде и мгновенно передаются в работу, а акт о выявленных дефектах формируется автоматически. Клиент еще только спускается из своей квартиры на первый этаж, а акт уже распечатан. И через две недели его снова приглашают принимать квартиру после всех доработок.
Также мы автоматизировали работу с агентствами недвижимости: к нашему порталу РАМПА-RBI («Рабочее место партнера») подключено больше 4 тыс. агентов, и каждый из них может быстро формировать актуальное корректное предложение для своих покупателей, создавать красочные презентации и т. д. А заодно проходить бесплатное обучение и повышать свои профессиональные компетенции.
Сегодня RBI – не только девелоперская, но и внедренческая компания. Мы одновременно ведем 5-7 проектов, связанных с повышением эффективности ведения бизнеса, основанных на тех или иных IT-платформах, и вызов состоит в том, чтобы распространить их на подрядчиков. Инновации не работают локально, в рамках одного застройщика. Это должны быть системные интегрированные решения, тогда они имеют смысл и эффект.
– Люди обычно сопротивляются всему новому. Существует ли такая проблема у RBI?
– Уровень сопротивления нововведениям действительно высокий. Иногда подрядчики стараются формально выполнить наши требования, здесь тоже важен контроль. Мы очень тщательно подходим к выбору партнеров, подбираем их «под себя». И к нам довольно сложно попасть на генподряд, поскольку мы понимаем, насколько велики риски доверить строительство непроверенной организации. Когда недавно, в рамках двух проектов мы были вынуждены сменить генподрядчиков в середине стройки, это была очень болезненная процедура. Но если видим, что новые компании устойчивы, заинтересованы, хорошо проявляют себя, обладают мощным финансовым и техническим потенциалом, – мы ставим их в ротацию. Примерно раз в год пробуем нового генподрядчика на наших новых проектах. Хотя должен отметить, что это очень дорогие эксперименты.
– В плане инновационности дает ли рынок труда адекватный ответ на кадровый запрос RBI?
– Если речь идет о профессиональной квалификации – да. Где-то мы осознанно берем человека, которого в чем-то еще надо «подтягивать». Но ключевая задача нашей службы персонала – выбор и адаптация людей под корпоративную культуру RBI, потому что она имеет свои особенности. И это не вопрос рынка труда, а способность разглядеть человека и понять, соответствует ли он нашей корпоративной культуре.
– Использует ли Ваша компания BIM или иные технологии проектирования и строительства, где информационная база тесно связана с трехмерной моделью?
– В проекте на Пионерской улице, который мы в ближайшее время намерены вывести в продажу, проектирование ведется с использованием 3D. Недавно была презентация этой модели, она вызвала очень большой интерес у наших специалистов. Все хотели посмотреть, как это работает и как этим могут воспользоваться разные службы – и отдел бюджетирования, и служба заказчика, и отдел маркетинга.
– Инновационные продукты могут себе позволить только дорогие проекты – «бизнес», «элита»? Или ультрасовременной может быть концепция и более доступного предложения?
– На мой взгляд, в сегменте «комфорт» за счет масштаба предложения можно предлагать очень интересные решения, которые, например, в бизнес-классе зачастую просто негде реализовать. Скажем, стандарт многофункциональности дворов – у всех возрастных групп должна быть своя зона активности, отдыха, сегментированные по увлечениям. Например, так сделано в нашем проекте Ultra City (масштабный проект от компании «Северный город», реализуется на участке по адресу Пригородный, 4, в Приморском районе Петербурга). За счет того, что двор большой, мы можем себе позволить не экономить на этом. Сюда же отнесем возможность полноценного озеленения дворов, с большими взрослыми деревьями, или качественную отделку МОП. Стандарт комфорт-класса постепенно поднимается. Но и здесь важно быть осторожным, изучать реальные потребности клиентов. Люди не должны платить за опции, которыми они не пользуются. Все стоит денег. Мы постоянно изучаем реальные потребности наших покупателей. И являемся единственным российским застройщиком, который измеряет такой показатель как индекс удовлетворенности клиента, причем на всех этапах взаимодействия – от первого звонка в компанию до непосредственно проживания в квартире.
– Вопрос экономики технологий. Уникальные здания или пилотные проекты могут быть очень комфортны и экологичны, но не иметь окупаемости. Что лежит в основе принимаемого решения о возможности применения той или иной инновационной технологии?
– Бизнес застройщика в целом достаточно рискованный, поэтому в погоне за инновациями мы ни в коем случае не можем подвести своих клиентов. Мы пробуем очень много нового там, где нет больших затрат. Мы можем позволить себе много относительно недорогих экспериментов. А в большинстве случаев все, что относится к улучшению продукта и сервиса, не слишком затратно по сравнению с другими статьями расходов.
– Насколько удачны проекты, где происходит совмещение функций: жилье + офис; жилье + творческая студия; иные варианты?
– Идея создания Art Studio (арт-кластер на 2-й Советской улице в Петербурге, проект компании RBI) родилась не на пустом месте, это вопрос нашего плотного общения с клиентами. Мы поняли, что такой продукт – творческие мастерские, место для реализации своего хобби, например, музыкальной студии или художественного салона – пока никто не предлагает, но он очень востребован. Поэтому для нас возвратность этих инвестиций будет равна возвратности инвестиций в жилье. Возможно, это будет один из самых успешных наших проектов. Другой наш «неформатный» проект возник из сотрудничества со знаменитым Сестрорецким курортом. Мы будем заниматься реконструкцией двух «советских» корпусов и воссозданием исторического Лесного корпуса, формировать на территории санатория современное wellness-пространство. Проект уже вызывает большой интерес потенциальных инвесторов, хотя мы только-только выходим на площадку.
– Говорят, что на рынок недвижимости окажет влияние sharing-экономика. Насколько перспективны идеи коворкингов и коливингов?
– Я бы не смешивал это в одно целое. Коворкинги сегодня – уже состоявшийся факт, определенный сегмент коммерческой недвижимости. В некоторых наших новых проектах мы предусматриваем такие пространства. Коливинги – это пока скорее урбанистическая идея, чем реальный предмет инвестиций. Хотя в рамках наших стратегических сессий мы разбираем все тренды, причем и те, что нам кажутся довольно долгосрочными.
– Строительство в сложных условиях исторического центра, где RBI реализует проекты, часто требует специальных мер и инновационных технологий. Применялись ли нестандартные решения?
– В «Доме у Невского» на Полтавской улице мы применяли особые меры для защиты окружающей застройки, использовали специальную технологию погружения шпунта. В проекте на пересечении Свердловской набережной и Пискаревского проспекта (ЖК «Четыре горизонта» и «Дом на излучине Невы») реставрировали водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки – пересадили ее на новое свайное основание, усилили перекрытия и лестницы, восстановили утраченную кровлю, укрепили стены в нижней части металлическими бандажами… В газгольдере на Заозерной улице безвозвратно утраченные фрагменты кирпичной кладки воссоздавали с использованием аналогичных исторических кирпичей конца XIX века, а утраченные фрагменты известняковой облицовки цокольной части – из точно такого же известняка, добытого в том же карьере, что и 135 лет назад.