Игорь Албин: «Скорость строительства объектов – это качество управления»
Накануне Дня строителя вице-губернатор Петербурга Игорь Албин рассказал «Строительному Еженедельнику», как будет востребовано городом наследие крупных спортивных мероприятий, дал оценку недавно принятым поправкам в 214-ФЗ и поделился мнением о том, как завершить в срок строительство калининградской «Арены Балтика».
– Игорь Николаевич, гости Кубка Конфедераций дали мероприятию высокую оценку. Какие у Вас лично сложились впечатления о футболе и мероприятии в целом? Готов ли, на Ваш взгляд, город к ЧМ-2018?
– Главный вывод, к которому я пришел по итогам организации мероприятий Кубка Конфедераций, – город способен, готов и умеет принимать соревнования самого высокого международного уровня. Это не только футбол, еще хоккей, парусные регаты, теннисные турниры, любые виды спорта. Гостеприимный Петербург всегда рад такой повестке и превращает каждое мероприятие, будь то из области спорта или культуры, в полноценный праздник. К Кубку Конфедераций нам пришлось серьезно поработать: подготовить самый главный объект – стадион «Санкт-Петербург Арена» – и спортивную инфраструктуру, аэропорт «Пулково» и Московский вокзал, станции метрополитена и общественный городской транспорт, тренировочные площадки и гостиницы, улично-дорожную сеть. Горожане и гости города, болельщики и спортсмены, наши партнеры из ФИФА высоко оценили проведенную городом работу. Петербург был главной площадкой Кубка Конфедераций, в нашем городе прошли церемония открытия, четыре футбольных матча, награждение победителей и заключительное шоу. Это была генеральная репетиция перед проведением ЧМ-2018. Городские службы, строительный комплекс Петербурга, компании, принимавшие участие в возведении транспортной, инженерной, спортивной инфраструктуры, отработали на «отлично».
Что касается того негативного фона, который сопровождал подготовку к Кубку Конфедераций, я не вижу в этом ничего экстраординарного. Моя позиция как гражданина и управленца: критикуя – предлагай. Важно не только видеть проблемы, но и находить пути их решения.
К возведенным объектам постепенно «притираются» инженерные службы, эксплуатирующие организации, требуется время на адаптацию, даже на элементарное «узнавание» того же стадиона, площадь которого – 280 тыс. кв. м, а прилегающей к нему территории – 10 га. Не говоря уже о том, что стадион – сложный механизм, и грамотной эксплуатации, адекватного реагирования и внимания специалистов требуют 127 инженерных систем!
В один из дней Кубка Конфедераций, докладывая губернатору Георгию Сергеевичу Полтавченко по итогам проведения очередного матча, я сообщил об отсутствии серьезных инцидентов. Замечу при этом, что все инциденты, которые происходили, фиксировались ФИФА и организационным штабом и затем предметно разбирались. Серьезных проблем не было вообще. Губернатор спросил у меня, как же сыграли команды. Я честно ответил, что не знаю, потому что времени смотреть футбол у меня не было.
– По Вашему мнению, грозит ли «Санкт-Петербург Арене» «пост-олимпийский синдром»?
– Мы изучали опыт использования объектов Сочинской олимпиады, международный опыт. Считаю, проблемы спортивного наследия в Петербурге просто не существует.
Объекты транспортной инфраструктуры – новые путепроводы, развязки, набережные, участки улично-дорожной сети – уже служат городу. Спортивные объекты также не останутся невостребованными. Например, тренировочная площадка на проспекте Металлистов – это будущая детско-юношеская спортивная школа по футболу, она обретет свою жизнь и, надеюсь, вырастит немало выдающихся спортсменов. Этот объект крайне необходим городу, как и другие тренировочные площадки, а всего их четыре.
Если говорить о станциях метрополитена, то их значение вообще трудно переоценить в условиях активно развивающейся городской агломерации. Станции метро «Беговая» («Улица Савушкина») и «Новокрестовская» мы введем в 2018 году, это хороший подарок для жителей и гостей нашего города.
Не стоит сбрасывать со счетов и то обстоятельство, что всегда у подобных мероприятий есть мультипликативный эффект – это опыт эксплуатации спортивных, инженерных и транспортных систем, это доходы в бюджетную систему Российской Федерации, плюс каждый турист оставляет деньги в городской казне.
У меня не вызывает обеспокоенности и дальнейшая эксплуатация «Санкт-Петербург Арены». Объект стал крупнейшим спортивно-культурным комплексом нашего многомилионного города, его многофункциональность позволяет проводить мероприятия любого уровня, направленности и масштаба.
К Кубку Конфедераций мы ввели в эксплуатацию Яхтенный мост, который значительно улучшил транспортную ситуацию в этой части города. С радостью наблюдаю за тем, как гуляют по Яхтенному мосту петербуржцы, как этот уникальный объект становится настоящей достопримечательностью Северной столицы, ведь он соединил между собой рекреационные зоны – Парк 300-летия Петербурга и Приморский парк Победы – образовав единый маршрут для велосипедных и пешеходных прогулок.
– С серьезными проблемами продолжают сталкиваться в других российских регионах, где также строятся объекты к ЧМ-2018. Неутешительные новости приходят из Калининграда. Понятно, что круг вопросов – различен, и все же – что бы Вы посоветовали коллегам для скорейшего разрешения ситуации с «Ареной Балтика»?
– Скорость строительства объектов – это качество управления. Чтобы не ошибиться в сроках и расчетах – надо серьезно потрудиться над созданием инженерного проекта. Это касается и инженерных изысканий. Очень часто бывает так, что камерально проведенные изыскания серьезно влияют на реализацию проекта в целом. А место, где строится стадион в Калининграде – очень сложное. Во-вторых, уровень подготовки рабочей документации. Мой личный управленческий опыт работы на капитальных объектах показывает, что трудно строить по авторским листам; лучше, если у тебя на руках полный комплект рабочей документации, тогда исключены ошибки и экономится время. И в-третьих, необходимо полноценное планирование организации работ. Именно благодаря этому принципу были реализованы все масштабные стройки в советское время – от Беломорканала до ДнепроГЭС. Именно благодаря четкой организации работ мы смогли завершить строительство «Санкт-Петербург Арены». Мы проводили регулярные планерки в штабе строительства, иногда и трижды в сутки, если того требовали обстоятельства. Первая планерка – в 9 утра, вторая – в 8 вечера, а в случае отставания приходилось контролировать еще и ночную смену. Такой ритм позволяет решить любую задачу.
И самое главное – подобрать квалифицированных управленцев, инженеров, рабочих, компанию, которая в состоянии выполнять функции генерального подрядчика. И на объекте всегда должен быть проектировщик с его авторским надзором. Важно обеспечить четкое взаимодействие всех служб. Нам удалось организовать такую систему на «Санкт-Петербург Арене», именно поэтому объект с 12-летней нехорошей историей был завершен. Темпы строительства в конце 2016 года были на «Арене» увеличены в 5 раз – это абсолютный рекорд для Петербурга. Яхтенный мост был построен в рекордные сроки – всего за 18 месяцев, благодаря отлично подготовленной документации и умелой организации работ. Сегодня в Петербурге возводится немало объектов капитального строительства, на один из них я хотел бы обратить внимание – это музей «Россия – моя история», который также будет построен и введен в эксплуатацию в рекордные для города сроки – за 10 месяцев. Петербург обладает уникальным потенциалом изыскателей, проектировщиков и строителей!
– Какие цели и задачи стоят сегодня?
– Мы сейчас находимся в активном строительном сезоне, идет работа над возведением объектов в рамках Адресной инвестиционной программы. Нам важно завершить строительный сезон победами – открытием детских садов, школ, поликлиник, больниц.
В этом году наш город демонстрирует рекордные темпы жилищного строительства. Согласно статистическим данным, в I квартале Санкт-Петербург стал лидером среди других регионов страны по вводу жилья. Мы ожидаем, что в 2017-м будет повторен рекорд 2016 года, строительный комплекс введет в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья.
Среди актуальных проблем – обманутые дольщики. По поручению губернатора Петербурга, решением этой проблемы мы занимаемся ежедневно. К сожалению, не всегда успешно. Зачастую приходится совмещать вещи несовместимые. Так, частная компания приходит на собственный земельный участок, получает разрешение на строительство и привлечение средств граждан, но, если у компании возникают проблемы, их решением вынуждено заниматься государство. Несовершенство законодательства о долевом строительстве спровоцировало волну обманутых дольщиков и в стране, и в Петербурге в частности. Надо отдать должное, что в последнее время и федеральное Правительство, и Президент России Владимир Владимирович Путин уделяют этой проблеме особое внимание, и нам многое удалось решить.
– Как Вы оцениваете недавно принятые Госдумой поправки в 214-ФЗ?
– В решении проблемы обманутых дольщиков есть минимум три задачи. Одна из них – создать жесткие условия доступа к средствам граждан. По аналогии с банковским законодательством, которое содержит множество ограничений, и недобросовестному банку крайне сложно появиться на рынке. В долевом строительстве – те же средства граждан, но доступ к ним гораздо проще. В связи с этим недавно принятые поправки в 214-ФЗ позволяют обезопасить участников долевого строительства, но, к сожалению, не решают вопросы, накопленные в предыдущие периоды. Их приходится решать в ручном режиме Администрации Петербурга. Это время, нервы, завышенные ожидания и огромный объем ежедневной работы. Зачастую за недостроями стоит умышленный вывод средств граждан с объектов, и очень хотелось бы, чтобы в таких случаях более жестко работали правоохранительные органы, пресекая попытки «увести» деньги со стройки. По поручению губернатора Г. С. Полтавченко, до середины 2018 года проблема обманутых дольщиков в нашем городе должна быть решена, и над этим мы сегодня работаем.
– Город очень нуждается в новых станциях метро. Как продвигается работа в этом направлении?
– В Петербурге разработана и утверждена Программа развития метрополитена до 2025 года. Как и многие наши программы, она не сбалансирована по финансам, активизация транспортного строительства может быть решена за счет дополнительных финансовых ресурсов. Я был удивлен тому, что такой не самый бедный регион, как Москва, недавно получил из Фонда национального благосостояния 60 млрд рублей на обновление подвижного состава столичного метрополитена. Это решение, бесспорно, правильное, но Петербургу также необходима помощь из федерального бюджета для строительства новых станций метро, поскольку возможности городского бюджета ограничены. У нас сметная цена проходки 1 км в метро – около 8-12 млрд рублей. Петербургу в сложных геологических условиях, переувлажненных грунтах, приходится создавать капиталоемкие объекты. Мы готовим предложение для губернатора по поводу того, чтобы выйти в режим более активного финансирования строительства метро. Речь идет о создании дополнительных инструментов финансирования транспортной инфраструктуры, один из которых – целевой облигационный инфраструктурный заем, который позволит нам не откладывать в долгий ящик создание необходимых городу объектов. Причем не только метро, но и таких, как Аэроэкспресс, Орловский тоннель, второй мостовой переход через Неву и другие. По той же схеме можно профинансировать объекты социальной сферы.
– В июне многих взволновало заявление Комитета по строительству Петербурга в адрес инвестиционных проектов по строительству жилья на намывных территориях Васильевского острова. В чем АО «Терра Нова» нарушило условия инвестиционного соглашения? Удается ли решать проблемы в диалоге?
– Мы находимся в диалоге, однако нам предстоит решить ряд проблем. Первая из которых – намыв не был завершен, в рамках инвестиционного соглашения инвестор не выполнил свои обязательства в полном объеме. Во-вторых, не завершена инженерная подготовка территории. Это означает, что здесь проблематично вести полномасштабное жилищное строительство и создавать объекты социальной сферы.
Намыв – интересный, необходимый городу проект, однако со временем он значительно изменился. Так, вместо заложенных изначально в проект 800 тыс. кв. м жилья, сегодня объем превышает 3 млн кв. м. Это порождает другие проблемы. Не урегулирован вопрос с созданием объектов социальной инфраструктуры, неясно, за счет каких источников их создавать. Также не решены вопросы транспортной доступности. Отчасти загрузку улично-дорожной сети снизило введение ЗСД, и сегодня мы думаем над созданием второго съезда на Васильевский остров, но необходимо не забывать о комплексном подходе. На каком-то этапе инвестор об этом забыл. Я думаю, нам удастся найти компромисс.
– Осенью в Петербурге должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки»?
– Идея о создании Фонда родилась не на пустом месте. Мы провели большую подготовительную работу. В отношении любого бюджета работает «принцип котла», у нас нет окрашенных денег, и те компенсационные платежи, которые направляли застройщики, не всегда оказывались на объектах капитальных вложений, ведь у города много социально-значимых программ. Какую задачу решает Фонд социальных обязательств? Во-первых, мы гармонично развиваем жилую и нежилую части любого проекта застройки. Нормативы градостроительного проектирования, на основе которых мы создавали температурные карты, затрагивают вещи, которые обеспечивают комфорт для жителей города: количество мест в детских садах и школах, количество парковочных мест, транспортная доступность, процент зеленых насаждений. Мы строим ежегодно примерно 6 млн кв. м, из них 3 млн «квадратов» – это жилье; но создание социальной инфраструктуры идет с большим опозданием. Предложен, на наш взгляд, универсальный механизм – создать негосударственный Фонд социальных обязательств, где часть средств застройщик вносит на формирование той самой социальной инфраструктуры. Это будет оговоренная цифра, привязанная к объему и стоимости возводимого жилья. А самое главное, этот Фонд будет создан в форме автономной некоммерческой организации (АНО), и работать застройщики будут со своими типовыми проектами. Ваши деньги, ваши проекты, ваше строительство, а город оставляет за собой только право технического надзора и координации этой работы. Более прозрачной схемы сложно придумать.
– Вы неоднократно говорили о необходимости привлечения бизнеса к решению вопросов сохранения ОКН. Насколько действенной будет, на Ваш взгляд, предложенная городом для инвесторов программа льготной аренды полуразрушенных особняков, которая почти без изменений позаимствована у Москвы?
– В Москве за счет этой программы было профинансировано 18 объектов. Эффект, конечно, скромнее, чем можно было ожидать. По-прежнему остаются несколько источников финансирования сохранения объектов культурного наследия. Первый, и самый существенный – это региональный бюджет. Второй источник – федеральный бюджет, мы получаем средства по целевой программе «Культура». Третий механизм – частные инвестиции, он пока плохо задействован, инвестора необходимо замотивировать. Одна из возможных мотивационных программ – «Рубль за метр». Нужно ли ее принимать в таком же формате, как было сделано в Москве, – вопрос пока открытый, однако считаю, что точного копирования следует избежать, везде есть своя специфика. Могут быть налоговые и финансовые преференции, арендные льготы, есть целый набор мер, которые необходимо подготовить и предложить рынку. Сейчас мы находимся на этапе подготовки регионального закона о программе «Рубль за метр». Следующий шаг – обсуждение с законодателями, градозащитниками и потенциальными инвесторами. Мы должны быть уверены в том, что предложенный механизм сработает.
– Не могу не спросить о громкой инициативе московских властей по реновации хрущевок. Как вы считаете, насколько предложенный путь применим к петербургским реалиям? Или город должен пойти собственной дорогой?
– Для того, чтобы в полном объеме применить московские наработки в части ликвидации устаревшего жилого фонда, надо обладать бюджетом города Москвы, который в 5 раз больше бюджета Петербурга. У нас есть свой опыт развития застроенных территорий, хотя он не всегда был успешным. Многократно менялось законодательство в этой области и финансовые условия. В законе о программе РЗТ, принятом еще в 2008 году, были обозначены 23 квартала застройки. Был проведен предметный анализ по «принципу светофора» – красный, желтый, зеленый (красный – есть проблемы, желтый – повышенное внимание, зеленый – все хорошо). Каждый квартал был проанализирован с точки зрения экономики, градостроительных норм, перспектив создания и наличия стартовых «пятен». В результате были подготовлены изменения в закон об РЗТ, который предполагает отказ от отдельных территорий либо создание условий для того, чтобы стартовые «пятна» были за границами территории застройки, хотя бы в масштабах района. Это поможет сдвинуть с «мертвой точки» эту программу. Кстати, согласно проведенному анализу, из 23 кварталов 10 находятся в «зеленой» зоне, то есть возможны к реализации. Сейчас, в рамках подготовки к осеннему законодательному сезону петербургского ЗакС, мы формируем предложения по уточнению закона об РЗТ, опираясь, опять же, на московский опыт.
– Вы нередко принимаете участие в форумах урбанистической тематики. Как Вы считаете, в конечном итоге Петербург – это город-памятник, или это современный мегаполис с большим промышленным потенциалом, или крупнейший образовательный и научный центр России с большим количеством инновационных векторов развития?
– В том и сложность, что перед руководством города стоит очень непростая задача: в своей градостроительной политике, в подходах к развитию города, придерживаться определенного баланса. Не случайно в блок жизнеобеспечения, куратором которого я являюсь, объединены охрана памятников, архитектура, строительный комплекс и транспортная инфраструктура. Они должны быть взаимоувязаны между собой.
Одна из ключевых задач текущего года – подготовка условий для разработки и принятия нового Генерального плана Петербурга на период до 2043 года. Этому предшествуют подготовка отраслевых схем территориального планирования, загрузка исходных данных, актуализация стратегии развития Петербурга на этот же период, а также полноценные прогнозы экономического и социального развития города. В основе наших подходов так называемая методология смарт-сити, «умного города». Благодаря активной позиции губернатора, градозащитников, архитекторов, жителей Петербурга, нам удается придерживаться необходимого баланса – формирования комфортной среды, сохранения объектов исторического наследия и дальнейшего развития агломерации Большой Петербург.
![](http://m.asninfo.ru/images/interviews/fb1ef4ee/73b49aeadd0afd5e7b2ffa38.jpg)
Летом этого года начнет работать Автономная некоммерческая организация «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (АНО «Дирекция КРТ Ленинградской области»). Ее генеральным директором избран Даниил Федичев. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о целях создания нового учреждения, механизмах его работы и способах взаимодействия с застройщиками.
Как уже сообщал «Строительный Еженедельник» (статья «Под контролем Дирекции» – «СЕ.ЛО» №5 (80) от 22.05.2017 г.), основная цель Дирекции – контроль строительства социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры в проектах КОТ, где работают несколько застройщиков. Помимо этого Дирекция будет заниматься и проблемными объектами с обманутыми дольщиками.
Распоряжение о создании Дирекции подписано 11 мая 2017 года. Учредителями стали Комитет по строительству Ленобласти, ГАУ «Леноблэкспертиза» и региональная Торгово-промышленная палата (ЛОТПП).
– Даниил Вадимович, предлагаю начать разговор с Вашего резюме. Кем Вы работали раньше?
– Я работал следователем по тяжким и особо тяжким преступлениям в районном отделении Главного следственного управления СК РФ по Санкт-Петербургу, затем в управлении экономической безопасности одного из предприятий ГК «Росатом». С 2011 года работаю в качестве профессионального арбитражного управляющего. Занимался делами о банкротстве самых разных должников, в том числе финансовых организаций, инвестиционных фондов, управляющих компаний в сфере ЖКХ, застройщиков.
– Как Ваш опыт в должности арбитражного управляющего может пригодиться в руководстве Дирекцией?
– Арбитражный управляющий ищет компромисс между интересами должника, кредиторов и общества. Эти навыки поиска золотой середины будут мне очень большим подспорьем на новой должности, где нужно примирять разнонаправленные интересы. В Дирекции мы, во-первых, будем организовывать работу нескольких застройщиков при создании социальных объектов, тут придется искать нестандартные правовые решения и координировать ограниченные финансовые ресурсы. Далее, мы будем заниматься защитой интересов дольщиков в процедуре банкротства – которая всегда очень болезненно воспринимается дольщиками. На самом деле, банкротство – очень эффективный инструмент для решения проблем недостроя, если его использовать правильно. Такое количество проблем, которые возникают в этой области, связано не с изъянами в законодательстве, а с нехваткой специальных знаний у участников процесса. Присутствие арбитражного управляющего помогает застройщикам мобилизоваться и не затягивать сроки реализации проекта.
– Сколько человек будет работать в штате Дирекции?
– Штатное расписание будет утверждаться на заседании Наблюдательного совета. Первоначально это будет небольшой штат: четыре-пять человек. В дальнейшем, по мере подписания договоров с застройщиками или после входа в проблемные объекты, количество работников может быть увеличено – появится потребность в новых юристах, сметчиках, проектировщиках, инженерах.
– ГАУ «Леноблэкспертиза» выделило на содержание Дирекции 3 млн рублей, на первоочередные расходы. За счет чего Дирекция будет существовать дальше?
– За счет оказания услуг застройщикам на возмездной основе, согласно ГК РФ. Схема проста и прозрачна: работа с каждым объектом будет строиться на принципах проектного менеджмента: каждый объект – отдельный проект. Мы будем заключать с застройщиками договор простого товарищества, в котором будет прописана роль каждого лица, а Дирекция выступает в роли организатора и представителя интересов заказчика при строительстве объекта. Она возьмет на себя административные, управленческие и контрольные функции, которые уже заложены в смете, и эти расходы оплатят девелоперы. Это удобная схема: застройщики передадут непрофильные задачи на аутсорсинг, органы власти получат дополнительный эффективный инструмент контроля исполнения социальных обязательств без дополнительной нагрузки на бюджет, а население – новые объекты инфраструктуры. По завершении строительства каждый из участников (товарищей) получит свою долю на право собственности.
– Всегда ли Вы будете контролировать совместные проекты застройщиков?
– Дирекция – это площадка. Для переговоров, координации усилий, поиска компромиссов и так далее. Это не обуза, а возможность. Если застройщики готовы договориться и реализовать проект самостоятельно, то мы не будем вмешиваться. К сожалению, таких положительных примеров немного. Если бы все вопросы по строительству социальных объектов, дорог и инженерной инфраструктуры решались быстро и безболезненно – идея создать Дирекцию не возникла бы. Застройщики в первую очередь хотят извлечь прибыль, у нас же другие задачи.
– Кто будет выбирать, какие объекты нужно реализовывать в первую очередь?
– Согласно уставу, приоритетные направления деятельности Дирекции будет определять Наблюдательный совет. От ГАУ «Леноблэкспертиза» его представляет начальник учреждения Артём Саенко, от ЛОТПП – ее президент Юрий Васильев. Персональный состав от Комитета по строительству региона будет определен отдельным распоряжением Правительства Ленобласти. Разумеется, для нас будут также сигналом к действию решения Координационного совета по комплексному развитию территорий при губернаторе Ленинградской области.
– С функциями Дирекции все понятно. А что требуется от застройщиков?
– Желание сотрудничества в первую очередь. Форма участия также может быть разной – от внесения денег до предоставления результатов проектно-изыскательских работ. Если это качественный проект, прошедший экспертизу, то такой вклад, безусловно, будет востребован.
– Кто будет выполнять работы по строительству?
– Это предмет обсуждения. Если кто-то из застройщиков выразит готовность, то мы сможем включить это в договор. В противном случае – проведем конкурс.
– А если захотят сразу двое?
– Договор простого товарищества диспозитивен. Стороны могут договариваться о многом, если это не противоречит закону. Как вариант, одна компания может выступить генподрядчиком, а вторая – быть субподрядчиком.
– Какие у Дирекции есть рычаги давления на застройщиков?
– Самый основной – контроль за исполнением условий договора. Вся ответственность за неисполнение обязательств будет прописана в нем. Если сумма задолженности составляет более 300 тыс. рублей и должник не рассчитывается более трех месяцев, то я могу подать в суд. Как правило, все проблемы решаются до первого заседания суда. Если по вине одного из застройщиков исполнение обязательств по строительству социальных объектов будет нарушаться, давление будет точно таким же. При этом Дирекция как медиатор не допустит «круговой поруки» и «перевода стрелок», поэтому к давлению вынуждены будут подключиться другие участники проекта. Это сигнал рынку, что сегодняшний день требует не только извлечения добавленной стоимости, но и ответственности перед обществом.
– Есть ли уже первые договоренности с застройщиками?
– На повестке дня строительство двух школ в западном Мурино. Первая – на 800 мест, вторая – на 1200 мест. Компания «Петрострой» заканчивает проектирование одного из объектов, и после этого мы можем подхватить это знамя. Речь идет о школе, в которую, согласно ППТ, пойдут дети из домов нескольких компаний, в том числе «Норманн», «Мавис», «Навис», «Лидер», «Арсенал». Нужно сейчас, «на берегу», договориться с этими компаниями, а потом подписывать договор.
– Вы уже обращались с этими вопросами к девелоперам? Как они отнеслись к этому предложению?
– Да, я уже общался с несколькими застройщиками. Никто их них не высказался против. Некоторые подтвердили то, что у них нет взаимопонимания с коллегами и процесс строительства социальных объектов не сдвигается с мертвой точки. Так что работа Дирекции будет востребована.
Справка
Даниил Вадимович Федичев родился 22 июня 1988 года в Москве. В 2010 году получил диплом экономиста в СПбГУЭФ по специальности «Государственные и муниципальные финансы» и диплом юриста в РАНХиГС по специальности «Уголовное право», в 2016 году получил степень магистра (MSc) по программе международного бизнес-администрирования (MiBA) в Техническом университете г. Брауншвейг (ФРГ). Арбитражный управляющий, член НП СОПАУ «Альянс управляющих».
![](http://m.asninfo.ru/images/interviews/c9087fdc/cf0a6766cacebbb0cdef1476.jpg)
Накануне Петербургского экономического форума мы беседуем с председателем правления ГК «РосСтройИнвест» Игорем Креславским о принципах устойчивости компании во времена экономической нестабильности.
– Общая экономическая неустойчивость весьма показательно отражается на строительном рынке: мы наблюдаем «качели» – то внезапный ажиотажный рост продаж, то быстрое и значительное их падение. При этом экспертные прогнозы на будущее очень осторожны. Как выстраивается стратегия развития компании в таких условиях?
– Мы успели уже к этому привыкнуть. «Плавающий» рынок – это ситуация, которая возникла не вчера. Она действительно связана с общей нестабильностью российской экономики, которая длится уже довольно долго. Рынок чувствителен ко многим внешним изменениям – колебаниям цен на нефть, скачкам валют, политической вариативности. Возможно, прозвучит как парадокс, но в такой неопределенности хорошо работает именно неизменность стратегии. Мы не меняем своих планов, не снижаем объемы строительства, не корректируем свою стратегию развития. Стратегия не должна меняться в зависимости от сиюминутных условий, она должна быть долгосрочной. К метаниям застройщика весьма болезненно относится покупатель, что в конечном итоге приводит к потере позиций на рынке. Мы более тщательно стали подходить к участкам, которые выбираем для реализации наших проектов, и работаем только с надежными партнерами, но отходить от своей стратегии считаем нецелесообразным.
– Компании стремятся избавиться от балласта в виде непрофильных активов. Недавно Вы заявляли о возможной продаже делового комплекса на Зольной улице. Принято ли окончательное решение?
– Продажа – это один из вариантов, он не является приоритетным. Ранее планировалось реализовать этот проект и использовать для собственных нужд компании. Мы параллельно также занимались проектом офисного здания на Добролюбова, 17, куда и переехал наш главный офис. Строительство офисных зданий для нас не является основным направлением деятельности. Но пока вопрос реализации проекта на Зольной или его продажи остается открытым. Как я уже сказал, рынок «плавает», все меняется очень быстро. Интересно, что отдельные проекты на офисном рынке, несмотря на общую стагнацию, чувствуют себя весьма и весьма неплохо.
– ГК «РосСтройИнвест» развивает проекты в очень разных сегментах, можно сказать, что она максимально диверсифицирована. Это тоже часть Вашей стратегии?
– Да, мы к этому стремимся. Причем это опять же не является ответом на вызовы кризисного времени, а часть долгосрочной программы развития компании.
Из этих же соображений, например, до конца года планируем запустить наш первый проект в Москве. Мы собираемся построить там объект премиум-класса и сейчас серьезно занимаемся проектированием и анализом рынка, чтобы наш проект оказался идеально подходящим для Москвы.
Мы давно работаем с госзаказом, строим социальные объекты. Это направление, прямо скажем, непростое, но его мы развиваем и будем развивать в будущем. Работа в разных сегментах – это сознательная политика. Мы собрали блестящую команду профессионалов и дорожим своими кадрами.
– Какие бюджетные проекты сданы компанией в последнее время, над какими продолжаете работать?
– В прошлом году мы успешно ввели в эксплуатацию новую инфекционную больницу на Пискаревском проспекте. Завершаем реконструкцию Мариинской больницы, уровень строительной готовности очень высокий. Торжественное открытие больницы после реконструкции произойдет в конце текущего – начале будущего года.
Участие в новых проектах бюджетного строительства возможно, но пока четких планов на этот счет нет. Вопрос об участии решается по мере формирования госзаказа – объявления конкурсов на строительство бюджетных объектов. В работе с госзаказом важна качественная подготовка проектно-сметной документации. Многое зависит от того, как проведен подготовительный этап реализации. Важен тщательный подбор проектной организации, чтобы качество изначально подготовленной документации не страдало.
– Меняются ли условия работы на этом рынке?
– Глобальных изменений нет, но отмечу общее снижение рентабельности проектов. Это характерно для всех строительных проектов в целом. У разных застройщиков и в разных проектах этот показатель уменьшился не одинаково, потому что себестоимость строительства разная, но в среднем рост себестоимости составил примерно 15% за последние два года.
– Насколько известно из СМИ, с Мариинской больницей связан и ваш благотворительный проект – восстановление памятника принцу Ольденбургскому?
– На самом деле это очень давняя история. Члены Попечительского совета Мариинской больницы обратились к нам с просьбой помочь в восстановлении памятника принцу Ольденбургскому, который находился на территории больницы, и мы согласились. Проектом памятника занимается Попечительский совет Мариинской больницы. Открытие обновленного монумента, скорее всего, совпадет по времени с торжественным открытием больницы после реконструкции.
– Довольно часто «РосСтройИнвест» приглашают принять участие в достройке проблемных объектов. Вы обычно соглашаетесь?
– Такие предложения мы всегда внимательно рассматриваем, но к участию в них относимся избирательно. Мы исходим из наших интересов и, конечно, оцениваем перспективность проекта в целом. Опять же, важна маржинальность проекта, некий задел, который может служить финансовой «подушкой» для застройщика. Например, в Ленобласти маржинальность очень невелика, и любое изменение правил игры, незапланированное обременение – может обернуться недостроем.
– Ваша группа компаний сравнительно недавно приступила к реализации проектов бизнес-класса – ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды». Оправдались надежды на этот сегмент?
– Этот сегмент нам интересен, он позволяет показать наши лучшие наработки в плане создания архитектурного облика проектов, более продуманной их концепции, представить разнообразие опций. Продажи в этих проектах идут в соответствии с нашими планами. В будущем этот сегмент мы планируем развивать.
– Какие темы ПМЭФ для Вас будут наиболее интересны?
– ПМЭФ всегда дает широкий срез состояния экономики страны, основных направлений ее развития. Дает возможность определить то, с чего мы начали беседу, – факторы, которые будут определять экономическую жизнь в целом и в строительстве в частности. Кроме того, форум позволяет наглядно показать иностранным партнерам, что Россия открыта для инвестиций. Надеюсь, что все необоснованные опасения по поводу России уйдут на второй план и они поймут, что Россия – надежная страна, в которую выгодно вкладывать деньги.
Кстати
Под строительство нового элитного жилого дома «РосСтройИнвест» приобрел участок площадью 0,6 га в Центральном округе Москвы на Звенигородском шоссе, 11. Здесь планируется возвести жилой комплекс площадью 18 тыс. кв. м, высота здания составит 75 м. Застройщик планирует приступить к строительству уже в этом году и построить объект за три года. Объем инвестиций в проект составит около 5 млрд рублей.