Николай Николаев: «Права дольщиков обеспечит государственная гарантийная система»
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.
Серьезный прогресс в сфере общегражданского строительства напрямую зависит от развития энергетической системы города, которое должно не просто соответствовать масштабам строительства, но и опережать их. Между тем, пока Петербург испытывает дефицит инженерно подготовленных территорий под застройку, а количество случаев неподключения уже построенных объектов к источникам постоянного электроснабжения еще недавно исчислялось сотнями.О том, что предпринимают городские власти для изменения сложившейся ситуации, мы беседуем с заместителем председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андреем Сорочинским.
– Андрей Валентинович, как известно, городом ведется разработка генеральных схем энергоснабжения Санкт-Петербурга. В какой стадии сейчас эта работа, и когда планируется представить генсхемы на утверждение правительства Санкт-Петербурга?
– В нашу работу внесло некоторые коррективы подписание летом прошлого года соглашения №25-с между правительством города и руководством РАО «ЕЭС России». Поэтому генеральные схемы инженерного обеспечения города мы фактически разрабатываем уже второй раз – с учетом тех корректировок, которые внесло соглашение, и тех, которые были продиктованы самим ходом времени. Генсхемы – это фактически продолжение разделов Генерального плана Санкт-Петербурга, поправки к которому должны быть приняты к концу этого года. У нас произошли и продолжают происходить изменения по нагрузкам и по срокам введения в деловой оборот целого ряда территорий города. И данные по этим территориям в существующем Генплане с очень высокой степенью вероятности будут корректироваться. Прежде всего это относится к Василеостровскому тепловому району, территории деятельности агентства «Измайловская перспектива», к северу города. Поэтому сама жизнь заставила нас вносить изменения в ту работу, которая была практически завершена.
Генеральные схемы – очень серьезный документ, предполагающий не просто обозначение мероприятий по развитию надежности энергосистем Петербурга. Поскольку важную роль в нем играет достижение межведомственной согласованности, то это потребовало определенного времени для доработки.
На днях у вице-губернатора Александра Полукеева будет проводиться научно-технический совет по генеральной схеме электроснабжения города на период до 2015-го с перспективой до 2025 года. Если научно-практической общественностью города схема будет одобрена, в ближайшее время данный вопрос будет рассмотрен на заседании правительства Санкт-Петербурга. После утверждения генсхема электроснабжения фактически станет разделом комплексной программы развития коммунальной инфраструктуры города. На базе этого документа будут формироваться инвестиционные программы развития и МЭС Северо-Запада, филиала ФСК России, и ОАО «Ленэнерго», и Санкт-Петербургских электрических сетей, и пригородных электросетевых предприятий, а также адресная инвестиционная программа Санкт-Петербурга по разделу «Электроснабжение» на последующие годы, государственным заказчиком которой выступает наш Комитет.
В стадии разработки находится генеральная схема теплоснабжения. В настоящее время идет работа по определению участков для размещения новых тепловых котельных, увеличения мощности существующих, по определению технических зон прохождения магистральных тепловых сетей. В соответствии с нашими договоренностями с разработчиками генсхем теплоснабжения – ВНИПИ Энергопром (филиал Северо-Западного научно-технического центра РАО «ЕЭС России») работа должна быть завершена к 1 июня 2007 года. Соответственно, следующими этапами станут научно-технический совет и, если работа будет одобрена, рассмотрение на заседании правительства города.
Генсхема водоснабжения и водоотведения будет готова к III кварталу этого года, разработка генсхемы газоснабжения должна быть завершена (с учетом того, что она должна строиться на базе генсхем теплоснабжения и электроснабжения) к сентябрю-октябрю текущего года.
– Что даст городу принятие всех генеральных схем энергоснабжения? Как это повлияет на развитие города?
– Как для девелоперов базовым, стратегическим документом является Генплан, такую же роль для энергетиков будут играть генсхемы. Этот документ призван служить неким ориентиром для стратегии развития отраслей энергетики Санкт-Петербурга. Он определит, где будут построены подстанции, где планируется их реконструировать, где пройдут тепловые или кабельные сети. Главная задача – синхронизировать развитие городской энергетики с Генпланом Петербурга, со сроками введения в деловой оборот новых территорий, чтобы выйти на опережающее развитие отраслей инженерно-энергетического комплекса. В этом случае возникнет ситуация, когда у города будет предложение сформулированное, понятное застройщикам по инженерно обеспеченным территориям, которые можно реализовывать с торгов. Генеральные схемы впоследствии лягут в основу разработки многих других документов, имеющих серьезное практическое значение.
– Сейчас положено начало нескольким проектам комплексного освоения территорий. Как Комитет по энергетике планирует взаимодействовать с компаниями, которые начинают инвестиционные проекты по инженерной подготовке новых территорий?
– Наша стратегия должна совпадать со сроками завершения строительства объектов инженерной инфраструктуры. Инвестор должен будет разработать документацию по планировке территории с корректным графиком набора нагрузок, и под этот график будут выполнены мероприятия по последующему технологическому присоединению объектов инвестора. Развитие новых территорий запланировано, отражено в Генплане города, учитывается при работе над генеральными схемами. Нашей задачей будет только обеспечить взаимодействие с инвестором.
– Комитету по энергетике и инженерному обеспечению совместно с Комитетом по строительству было поручено разработать адресный перечень территорий, где воздушные ЛЭП будут заменены на кабельные с последующей застройкой освободившихся земельных участков. Что уже сделано в данном направлении?
– Завершается процесс согласования перечня с КГА и собственниками воздушных линий электропередач. Понятно, что воздушные ЛЭП на территории города – это архаизм. И генсхемой электроснабжения Петербурга предусматривается постепенная ликвидация воздушных ЛЭП в городской черте. При реализации подобных проектов очень важно, чтобы была обеспечена надежность электроснабжения городских потребителей. Поэтому мероприятия по каблированию предусматривают выполнение целого ряда условий, которые обеспечивают надежность. Но это очень дорогостоящие мероприятия.
– Тем не менее, сколько городских территорий планируется «освободить» от воздушных ЛЭП?
– Не много. Меньше десяти адресов, предположительно в Красногвардейском и Калининском районах. Но окончательное решение пока не принято, поскольку планы города должны быть согласованы и с энергетическими предприятиями, и с диспетчерским управлением. Одного желания Комитета по энергетике и КГА каблировать ЛЭП недостаточно. Не исключено, что мероприятия, которые на основании предписания диспетчерского управления Северо-Запада должны будут выполнить потенциальные инвесторы, могут быть просто несоразмерны будущим доходам от реализации проекта. Прежде чем заявлять о планах города, необходимо произвести очень серьезные расчеты. Поэтому я с уверенностью могу сказать, что это проекты не самого ближайшего будущего.
– Тогда вернемся к прошлому. Руководство ОАО «Ленэнерго» заявляло, что до конца 2006 года погасит задолженность по подключениям. Выполнены ли эти обязательства?
– Во многом они выполнены. Мы очень активно взаимодействуем с командой Валерия Чистякова, которая прилагает серьезные усилия к выполнению обязательств перед застройщиками. По сравнению с тем, что было год назад, ситуация значительно улучшилась. Это не означает, что везде появилась возможность технологического присоединения, как известно, подстанцию 110 кВ не построишь за полгода, но для выхода из кризисной ситуации прилагаются максимальные усилия. Как известно, по состоянию на IV квартал 2005 года ОАО «Ленэнерго» не были исполнены обязательства по 884 договорам на техническое присоединение. В настоящее время остаются невыполненными всего лишь 33. Необходимо отметить, что все мероприятия по договорам будут завершены в первом полугодии 2007 года.
– Какие мероприятия намечены на 2007 год городом и структурными подразделениями РАО ЕЭС в рамках выполнения соглашения, подписанного прошлым летом?
– Наша задача на сегодняшний день – максимально выполнить мероприятия по развитию энергосистемы города, чтобы обеспечить ее надежность. Со стороны города создан режим наибольшего благоприятствования и для Федеральной сетевой компании, и для Ленэнерго, и для ТГК-1. На сегодняшний день после консультации с ГУИОН принято решение относить все блочные ТП и РТП к объектам движимого имущества, было заключено более 70 договоров аренды по размещению БКТП и БРТП. Это серьезный шаг, поскольку в противном случае по таким объектам Ленэнерго пришлось бы готовить полный пакет документов как под объекты недвижимости.
Принято постановление правительства, которое предусматривает применение не рыночной оценки земли при строительстве объектов энергетического хозяйства на территории Санкт-Петербурга, а специальной инвестиционной стоимости. Исходя из того, что тарифы устанавливаются государством, предприятия энергокомплекса работают не совсем в рыночной среде. Чем выше плата за землю, тем большей в конечном итоге оказывается нагрузка на конечного потребителя через тариф. Специальная инвестиционная стоимость будет учитывать эти все характеристики.
Город выполняет взятые на себя обязательства по строительству источников питания. Полномасштабно ведется строительство подстанции 40А, которая должна быть введена в эксплуатацию в этом году, и подстанции «Шушары». Начинается строительство 369-й подстанции на юго-западе, 109-й – для центра города. Завершается проектирование 101-й подстанции, проектируем «Крестовскую» подстанцию, которая возьмет на себя нагрузки западной части Крестовского острова, и «Синопскую» подстанцию.
Со стороны Ленэнерго полным ходом идет строительство подстанции «Стрельна», с минимальным отставанием от графика ведется строительство подстанции «Лахта», которая должна быть введена в эксплуатацию в IV квартале 2007 года. Найдено интересное решение по инсталлированию мобильных подстанций 110 кВ. Можно сказать, что реализация соглашения идет планомерно.
– Не так давно петербургский парламент принял закон о государственно-частном партнерстве. Есть ли концессионные проекты в сфере энергетики помимо широко известного строительства Юго-Западной ТЭЦ?
– Вероятно, по этому пути пойдет ряд инвестиционных проектов в энергетике. В первую очередь это, конечно, Юго-Западная ТЭЦ, в перспективе такими проектами могут стать развитие системы энергоснабжения Васильевского острова и промзоны Парнас. На последнем заседании правительства было принято постановление об изыскательских работах по ТЭЦ «Парнас». Концессии – это очень перспективное направление, и мы серьезно его прорабатываем.
Вероника Шеменева