Николай Николаев: «Права дольщиков обеспечит государственная гарантийная система»
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.
В середине мая на президиуме Союза строительных объединений и организаций состоялось награждение представителей стройкомплекса Санкт-Петербурга знаком «Почетный строитель России». Среди удостоившихся этого высокого звания был назван генеральный директор ЗАО «Стройинжиниринг» Руслан Чипчиков.
Поздравляя награжденных, первый заместитель председателя Комитета по строительству Николай Крутов пожелал новым Почетным строителям успехов в развитии строительного комплекса Санкт-Петербурга, в решении задач, поставленных национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Бесспорно, строительная отрасль Петербурга является одной из наиболее динамично развивающихся. Но это не подразумевает отсутствие проблем, с которыми представители инвестиционно-строительного комплекса сталкиваются ежедневно.
В последние годы участились случаи противодействия простых петербуржцев строительству в районах сложившейся застройки. Инициативные граждане не устают заявлять о неправомерности действий властей и строительных компаний при реализации того или иного проекта. Но мало говорится о том, насколько протестные действия могут негативно повлиять на ход возведения десятков объектов, имеющих все юридические основания к тому, чтобы быть построенными. О том, какой видится сложившаяся ситуация застройщиками, мы беседуем с Русланом Чипчиковым.
- Руслан Сагитович, по каким причинам, на Ваш взгляд, граждане пытаются воспрепятствовать новому строительству?
- Опыт показывает, что у нас в обществе сохраняется негативное восприятие таких понятий, как «капитализм», «коммерческая деятельность», «частная собственность». И если проект предусматривает строительство коммерческого жилья, у социально активной части населения (а это в основном пенсионеры), появляется ощущение, что за их счет кто-то пытается заработать, отсюда и негативное восприятие всего происходящего на стройплощадках.
Вот уже на протяжении 15 лет в нашей стране существует рыночная экономика, а в условиях рынка получение прибыли является основной задачей каждой компании. Однако в восприятии рядовых граждан, до сих пор работает стереотип частного собственника как карикатурного буржуя. И то, что до начала реализации какого-либо строительного проекта проводится процедура публичных слушаний, где все параметры будущего строительства доводятся до граждан, ситуацию не меняет.
- Почему так получается?
- Сама форма участия граждан в обсуждении проектов застройки, учета общественного мнения, не выдерживает критики. Когда ввели обязательное проведение публичных слушаний проектов, наша компания была третьей в городе, кто это сделал. Я тогда почувствовал, что невозможно вести конструктивный диалог с неорганизованной группой людей. Вместо учета общественного мнения - гвалт, скандал, вместо обсуждения проекта - обсуждение всех социальных проблем, которые есть у каждого из собравшихся. Фигурально выражаясь, дали площадку для высказывания, этакий Гайд-парк с уголком оратора, и люди выплескивают на ней свой негатив. Получается, что если в микрорайоне, квартале живет 20 тыс. граждан - каким образом можно учесть интересы каждого из них? Всегда найдутся недовольные. Почему 12 кричащих горожан формируют общественное мнение? Сейчас меняется схема информирования граждан, и это хорошо. В идеале очные собрания вообще должны быть прекращены.
Если уж законодательством предусмотрено общественное обсуждение, представлять интересы общественности могли бы депутаты муниципальных советов, избранные путем свободного волеизъявления граждан и уполномоченные на принятие решений от их имени. Прецедент в Петербурге уже существует - такая практика применяется при проведении экологической экспертизы. И параллельно этому необходимо информировать граждан о готовящемся строительстве в индивидуальном порядке - как известно, с такой инициативой недавно выступила Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада».
Кроме того, органами муниципальной власти должна постоянно проводиться разъяснительная работа с гражданами, что общественное обсуждение проекта - это не голосование «за» или «против». Общественность не определяет судьбу строительства путем голосования, другое дело, что жильцы близлежащих домов могут высказать свои предложения и пожелания, чтобы соседство со стройплощадкой или уже построенным объектом сделать удобным для себя. Я уже 14 раз проводил общественные обсуждения, и постоянно сталкиваюсь с заявлениями: «Я против», не подкрепленными никакими аргументами.
- Каким образом застройщик может переломить общественное мнение? Есть ли какие-то способы решения или предотвращения этой проблемы?
- Никаких, потому что всегда будут недовольные. Строя любой объект, будь то КАД, порт в Усть-Луге или небольшой паркинг, ты всегда задеваешь чьи-нибудь интересы. Но любое строительство регулируется. А ожидать, чтобы все единогласно приняли проект - смешно. Я с упорством, с великим терпением в рамках закона отражаю все атаки на объекты компании со стороны инициативных граждан. Компания проходит проверки, мы посещаем судебные заседания. Пока не было ни одного случая, чтобы стройку приостановили. Это показывает, что строительство ведется на законных основаниях, без нарушений, и протестовать против него нет оснований. Некоторые застройщики, чтобы в какой-то мере обезопасить себя, идут на какие-то поблажки: делают ремонт в квартирах особо рьяных противников строительства, откупаются от них тем или иным образом. Но подобная практика развращает, это не соответствует принципам цивилизованного общества. Я не сторонник каких-то популистских акций.
При реализации каждого строительного проекта обязательным условием, отраженным в постановлении правительства Санкт-Петербурга за подписью губернатора, является проведение работ по благоустройству не только территории бывшей стройплощадки, но, зачастую, и территорий, прилегающих к соседним домам. Это нормально, это обязательства застройщика перед городом.
- Очень часто граждане обвиняют застройщиков в том, что они строят не те объекты, в которых нуждается тот или иной микрорайон, и если бы вместо торгового центра построили спорткомплекс, никто из них не протестовал бы против строительства…
- Частные компании строят только ради получения прибыли, пора к этому уже привыкнуть. Спрос определяет предложение. А какой объект может строиться на той или иной территории, определено в Генеральном плане города. За то, что и где будет построено, отвечает Комитет по градостроительству и архитектуре, деятельности которого я могу дать очень высокую оценку. Никто девелоперам не отдает на откуп территориальное зонирование. Город законодательно поделен на зоны, все совершенно научно обосновано, и построить мы можем только то, что нам разрешают. А в рамках функционального назначения застройщик выбирает те объекты, которые способны принести ему прибыль, то есть будут востребованы самими же горожанами. Почему мы строим паркинги? Потому что они необходимы городу.
- Но, выступая против застройки, граждане не всегда неправы…
- В государстве создана отлаженная, работоспособная, при всех ее недостатках, система контроля над строительством. Над строителями стоит шесть только надзорных органов. Даже Западной Европе есть у нас чему поучиться. Существуют нормативы, соблюдения которых требуют от строителей, все это подвергается проверкам - инсоляция, санитарные требования, экологический контроль. Если граждане располагают фактами нарушения нормативов, законодательства, тогда общественное обсуждение ни при чем, нужно сигнализировать в соответствующий надзорный орган, который проведет проверку и установит, обоснованной была жалоба или нет. Если факт нарушения норм будет установлен, законом предусмотрено наказание вплоть до уголовной ответственности. А если не нарушают, то нужно выкинуть всю политизированность, и понять, что дом должен строиться. И не стоит забывать, что иногда строительство, которое с ненавистью называют «уплотнительной застройкой», несет благо самим жителям Петербурга.
- Каким образом?
- Например, новое строительство в районах сложившейся застройки - это, по сути, единственный реальный способ привлечения частных инвестиций в реконструкцию городских инженерных сетей. Никогда город, государство за счет средств бюджета не отремонтирует все устаревшие сети. Когда застройщик занимается возведением объекта, он не только ставит дома, он меняет километрами трубы, кабельные трассы, строит новые трансформаторные подстанции. Вся инженерная инфраструктура омолаживается во многом за счет ведения инвестиционно-строительной деятельности частных компаний. Жильцы должны понимать, что если не будет нового строительства, не будет и реконструкции инженерных коммуникаций.
Кроме того, строительная отрасль является бюджетообразующей. На отчисления, которые берут с инвесторов, платятся пенсии, зарплаты бюджетникам, ведется строительство социальных объектов. Когда выступают против застройки в принципе, люди выступают против себя, против города. Строительный комплекс кормит 40 отраслей промышленности - это жилье, производство строительных материалов, это все те же чиновники, которые контролируют нашу работу. Если не будет строек, то сначала строители станут безработными, потом чиновники, закончатся поступления в городской бюджет, перестанут платить пенсии... Я, конечно, утрирую, но суть такова.
- Что делать?
- Приведу слова главного архитектора Москвы: градостроительство - это удел власти. Власть, извините, это насилие ради большинства. Необходимо не бороться с отдельными гражданами, а менять саму схему принятия решений. Мы же не устраиваем общественные обсуждения при проведении хирургических операций или когда варят сталь - здесь ставка делается на специалиста. Градостроительство не терпит дилетантского подхода, поэтому здесь тоже должна сложиться ситуация, когда в принятии решений будут участвовать только профессионалы.
Елена Щукина