Николай Николаев: «Права дольщиков обеспечит государственная гарантийная система»
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.
Сколько в Петербурге обманутых дольщиков? Ответ на этот вопрос эксперты смогут дать после 28 июня, когда завершатся заседания рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга.
Пока рабочая группа ведет диалог с дольщиками и с застройщиками в обычном режиме. Предварительные итоги ее деятельности специально для «Строительного Еженедельника» подвел заместитель председателя Комитета по строительству Владимир Кузнецов.
– Что послужило поводом для создания рабочей группы?
– На Всероссийском совещании в Министерстве регионального развития РФ, которое состоялось в августе 2006 года, всем регионам было рекомендовано создать рабочие группы по защите прав участников долевого строительства. Поэтому в Петербурге было подготовлено распоряжение Правительства от 14 ноября 2006 года о создании новой рабочей структуры при Комитете по строительству.
В ее состав мы включили не только чиновников и членов инициативных групп дольщиков, но также представителей строительных объединений, районных администраций, прокуратуры, ГУВД, Экспертного совета по определению надежности строительных компаний (ЭСОН) и депутатского корпуса. Курирует эту работу вице-губернатор Александр Вахмистров.
– Владимир Алексеевич, можно сегодня говорить об эффективности работы этой группы?
– Безусловно. За такой короткий срок (группа была создана по распоряжению правительства города 14 ноября 2006 года) удалось рассмотреть большую часть проблемных объектов. А их, по нашим данным, 46. Работа ведется строго по графику, утвержденному вице-губернатором Санкт-Петербурга Александром Вахмистровым. Уже состоялось восемь заседаний по 34 адресам и 27 строительным компаниям. Ситуация далеко не везде одинакова. По каждому жилому дому мы выносим индивидуальное решение. На сегодня проблема долевого строительства является очень острой, поэтому каждое заседание – это настоящая баталия.
– Как Вы работаете с экспертной группой Госдумы РФ по решению проблем обманутых дольщиков?
– Сегодня мы работаем с группой в конструктивном режиме. В начале апреля из Москвы к нам приехали представители думской фракции «Единой России» под руководством Александра Хинштейна. Эксперты хотели познакомиться с ситуацией по дольщикам в нашем городе и поделиться тем опытом, который был накоплен другими регионами России. Они объехали несколько проблемных адресов, после чего состоялось рабочее совещание у губернатора Валентины Матвиенко. На нем было принято решение о том, что заседания рабочей группы будут проходить еженедельно.
– Удалось ли выработать какой-то единый механизм решения проблемы?
– Единого рецепта для всех проблемных объектов не существует. Каждый случай уникален. Тем не менее в процессе работы нам удалось выделить несколько универсальных вариантов решения этой проблемы. Пока их четыре.
Первый вариант – это передача объекта от застройщика вновь созданному ТСЖ с выпуском нового постановления правительства Санкт-Петербурга. При этом строительство жилого дома продолжается на прежних инвестиционных условиях. По такой схеме, например, решается проблема с недостроем на Ленинском пр., 93 и в 9 квартале города Пушкина. Но этот вариант оправдан только в том случае, когда объект имеет высокую степень завершенности.
Если взаимоотношения между участниками долевого строительства не урегулированы и степень завершенности объекта низка, тогда для разрешения ситуации больше подходит второй вариант. Он заключается в том, чтобы провести открытый конкурс среди потенциальных застройщиков и выбрать того, кто предложит соинвесторам и городу наиболее оптимальные условия по завершению строительства объекта. Только таким образом можно достроить дом и максимально учесть имущественные права дольщиков.
Третий вариант применим на объектах с высокой степенью готовности, имеющих сложности с подключением к инженерным сетям. Город сегодня готов взять выполнение этих обязательств на себя.
Четвертый вариант носит социальный характер. Для его реализации при правительстве города создана комиссия по социальной поддержке граждан, пострадавших при участии в долевом строительстве жилых домов. Ее возглавила вице-губернатор Петербурга Людмила Косткина
Главная задача нашей рабочей группы состоит в том, чтобы достроить объект и ввести его в эксплуатацию. А цель новой комиссии - оказать помощь тем дольщикам, которые относятся к разным группам нуждающихся. Понятно, что социальную поддержку получат не все пострадавшие. Есть определенные законом нормы социальной помощи. Ее рассчитывают исходя из доходов семьи, условий ее проживания, наличия иждивенцев. Тем, кто попадет в «социальный» список, город окажет содействие в приобретении нового жилья. Но помогут только тем гражданам, которые имеют на руках решения суда. Отбор будет очень жесткий. Не надо забывать, что у нас есть городская очередь.
Есть еще один социальный механизм, который только прорабатывается. На днях мы выступили перед профильными союзами города с инициативой создать некий стабилизационный фонд из средств строительных компаний. Скорее всего, такой фонд будет организован при Союзе строительных объединений и организаций (ССОО). С его помощью мы планируем решать проблемы тех дольщиков, которые находятся в крайне тяжелой или безвыходной ситуации. Это случаи двойных продаж, варианты, когда невозможно достроить здание, нет единого решения судебных органов по конкретному случаю…
– Есть ли какая-то классификация обманутых дольщиков?
– Все случаи обмана соинвесторов мы разбили на четыре группы. Первая группа – это срывы сроков строительства. Практика работы показала, что их большинство. Вторая – случаи явного мошенничества. Прежде всего это те объекты, по которым возбуждены уголовные дела и ведется следствие. К третьей группе относятся те случаи, где квартиры были проданы по два раза и более. В Комитет по строительству по двойным продажам сегодня поступило 189 обращений граждан. Наконец, к четвертой группе мы отнесли другие, в том числе неординарные ситуации, которые встречаются редко, но также подлежат учету. В реестр не включаются групповые обращения граждан. Мы не должны забывать, что в рамках города нарушение прав граждан в сфере долевого строительства – это проблема, а для каждого отдельного человека – это беда. Поэтому для нас важен индивидуальный подход и конкретная адресная помощь.
Сейчас в нашем распоряжении 386 таких обращений. Эти данные расходятся со статистикой различных общественных организаций, занимающихся вопросами дольщиков. Некоторые из них утверждают, что в Петербурге более 2 тысяч обманутых соинвесторов. Но мы можем реально отвечать только за те данные, которые имеем.
– Может, в Петербурге существует какая-то особая схема обмана, о которой мы пока не знаем? Или речь все-таки идет просто о неисполнении договорных отношений?
– Мы сможем сказать об этом только после 28 июня, когда рабочая группа закончит рассматривать проблемные адреса. Когда мы будем иметь на руках первые результаты рабочего анализа сложившейся в городе ситуации, то сможем дать более емкую информацию, сколько обманутых граждан, как они классифицируются, и пути решения их проблем. Но мы делаем ставку в этом вопросе все-таки не на бюджет города или строительное сообщество, а на самих граждан – на то, что они смогут своими руками, объединившись в ТСЖ, довести работу на объектах до логического завершения. Комитет по строительству, безусловно, будет им помогать.
– Я знаю, что в Комитете создано Управление контроля и надзора в области долевого строительства. Как оно работает?
– В этой структуре два отдела: отдел финансово-экономического контроля и надзорный отдел. Надзорный отдел готовит юридическое заключение по договорным отношениям, возникающим в процессе долевого строительства между гражданами и застройщиками, отслеживает порядок и количество участников долевого строительства на том или ином объекте. А отдел финансово-экономического контроля проверяет конкретное участие юридических лиц в строительстве дома. К сожалению, бывают и запутанные схемы.
– Губернатор поставила задачу – решить проблему дольщиков за год. Насколько это выполнимо?
– Если взять за основу то количество дольщиков, которые принесли нам заявления, то задача вполне выполнима. Только в прошлом году в Петербурге построено более 34 тыс. квартир. А чтобы решить проблему, нужно около 400 квартир. Но если принять во внимание «скрытых» дольщиков, которые не идут в Комитет по строительству, то сложно ответить. Но задача поставлена, и мы ее решаем.