Николай Николаев: «Права дольщиков обеспечит государственная гарантийная система»
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.
Сегодня рынок строительства жилья явно оживился, а всплеск покупательского спроса в этом секторе говорит о том, что люди устали бояться кризиса и начали вкладывать деньги в недвижимость. Прокомментировать сложившуюся ситуацию, а также оценить перспективы жилищного строительства в городе АСН-инфо попросило президента Холдинга RBI Эдуарда Тиктинского.
— Эдуард Саульевич, как Вы охарактеризуете состояние жилищного рынка нашего города и можно ли всплеск покупательского спроса, возникший в последние месяцы, назвать бумом?
— То, что происходит сегодня на жилищном рынке, я не назвал бы бумом, а скорее это устойчивое восстановление спроса. Судите сами: в кризисный
В чем же все-таки причины спада покупательского спроса? Первая — страх, люди испугались, перестали понимать, каким строительным компаниям они могут доверить свои сбережения. Вторая причина — надежда, стало казаться, что цены будут продолжать падать. Но кризис заставил население пересмотреть свои ориентиры в сторону более рационального подхода к принятию решений. Раньше у людей существовал стереотип, что надежность компании определяется ее размером, при этом закрывались глаза на колоссальные задержки в сдаче жилья, проблемы с качеством строительства, если известная компания, дает много рекламы, - значит, можно покупать. Теперь клиенты стали внимательнее присматриваться к застройщику — выезжают на объект, смотрят, как идут работы, запускаются ли новые проекты, какие у застройщика отношения с банками. В результате к концу
Я думаю, динамика роста рынка сохранится и в
Кроме того, сейчас появилась и новая тенденция – запускаются проекты комплексного освоения территорий, которые также нужно учитывать при оценке спроса. По сути перед людьми в ближайшее время будет стоять дилемма — покупать жилье в благоустроенных районах у тех компаний, которым они могут доверять, и через два-три года в полной мере насладиться качеством жизни. Либо, покупая значительно дешевле, согласиться с проживанием в течение нескольких лет на стройке в надежде на скорую реализацию этого большого проекта.
— Какое жилье сегодня наиболее востребовано?
— Пропорции рынка всегда были таковы, что примерно 80% объема — массовое жилье, проекты бизнес-класса занимают порядка 15%, 5% приходится на люксовые проекты. Считается, что массовое жилье наиболее устойчиво к кризисным явлениям, на него всегда есть спрос. На самом деле, на жилье любого класса есть спрос, вопрос лишь в том, что клиенты бизнес-класса всегда были более требовательны к качеству. Особенно это стало заметно сегодня, когда появилась возможность выбирать. Некачественные проекты испытывают серьезные сложности с продажами. Если же объект хорош, если у застройщика сильный бренд, он соблюдает сроки, нормально обслуживает своих клиентов, то и спрос на такую недвижимость будет.
— Как вы оцениваете качество современного строительства?
— Проблемы с качеством были всегда. Стройка достаточно сложный процесс, и построить дом, чтобы к нему не было ни одной претензии, невозможно, но это отнюдь не означает, что качество домов, которые строятся, не должно быть существенно улучшено. Люди до сих пор, к сожалению, не столь много внимания уделяют качеству, как должны были бы. Покупая на начальном этапе строительства, к качеству люди относятся довольно абстрактно, не очень разбираясь в том, что компании строят по-разному. Качество начнет повышаться только тогда, когда клиент станет на это обращать больше внимания, «голосовать своим кошельком», покупая не где дешевле, а где качественнее. Тогда для застройщиков это станет серьезной мотивацией.
Наша компания — премиальный девелопер, это означает, что в каждом сегменте рынка, где мы работаем, мы даем качество продукта и сервиса более высокое, чем у большинства наших конкурентов. Такова наша стратегия. Это дает и свои результаты — процент замечаний при приемке квартир в наших домах не превышает 5 %. Во многом столь хорошего показателя нам удалось достичь благодаря разработанной внутри компании системе контроля качества строительства. Она включает шесть основных блоков, в итоге — клиент получает ту квартиру, в которой он сможет жить комфортно долгие годы.
— С какими ограничениями и сложностями приходится сталкиваться строителям в Петербурге?
— Принятые не так давно Генплан, Правила землепользования и застройки, Закон об охранных зонах внесли свои коррективы в существующее положение вещей. Безусловно, эти законы крайне важны для города, однако приходится признать, что они затормозили многие проекты. Если говорить о наших проектах, то нам пришлось где-то понижать высоту, где-то начинать заново работы по проектированию, планировке территории. В результате мы запустили гораздо меньше проектов, чем планировали. Серьезная проблема, с которой нам пришлось также недавно столкнуться — ряд общественных организаций, которые по сути приватизируют позицию гражданского общества, собрав сотню подписей и выдавая их за мнение всех горожан. Объединяя граждан под лозунгом: «Мы не хотим, чтобы здесь строили…!», отдельные партии зарабатывают себе, таким образом, политические дивиденды. Это нездоровая ситуация, и застройщики, и власть должны предельно жестко на нее реагировать.
Мы видим свою задачу в том, чтобы формировать конструктивный диалог, как это принято во всем мире. Когда застройщик приходит строить в микрорайон, ему предстоит диалог с общественностью и выстраиваться он должен профессионально и юридически грамотно. Чтобы общественность поддержала проект, обсуждать его необходимо, прежде всего, с позиции пользы, которую микрорайон получит от предстоящего строительства. Город не может развиваться и одновременно оставаться в застывших формах. Нужно разбираться, где и что можно строить, а где нельзя. Петербургу, на мой взгляд, необходимы новые высотные доминанты и микрорайоны, вопрос в уместности, и, безусловно, нужно детально смотреть, где возможно возведение новых доминант, насколько они будут влиять на городские панорамы и т.д.
— Эдуард Саульевич, какие, по вашему мнению, перспективы ожидают строительную отрасль?
— Новое, с чем столкнулся рынок, — проекты комплексного освоения территорий (КОТ). И, возможно, благодаря такому явлению возникнет некое ценовое расслоение внутри рынка. Жилье в КОТах будет стоить значительно дешевле, но и людям, приобретающим там квартиры, придется сознательно мириться с неудобствами: жить на стройке без благоустройства и инфраструктуры в течение многих лет. Сейчас уже формируется еще один сегмент рынка жилья, и микрорайон «Северная долина» — это, пожалуй, первый пример комплексного освоения, который значимо влияет на рынок. Это новая тенденция, и за ней будет любопытно понаблюдать.
— А каковы ближайшие планы у холдинга?
— Мы нацелены на развитие, но в последние два года не покупали земельные участки — цены на них были неоправданно высоки. Сейчас рынок стал более сбалансированным, продавцы земли реалистичнее оценивают свои активы. Не так давно мы приобрели 2 земельных участка по интересным для нас условиям. Землю мы приобретаем только на собственный капитал, не занимая деньги, а кредитную линию открываем тогда, когда у объекта есть разрешение на строительство. Это консервативный подход, но, на мой взгляд, он несет в себе значительно меньше рисков для клиентов и партнеров компании.
А с точки зрения момента сейчас мы сосредоточили усилия на жилищном строительстве в Петербурге. Спрос на жилье в Петербурге более, чем реальный, людям нужны новые квартиры, ипотека будет становиться все доступнее и наша задача дать как можно больше квартир для жителей города.
Беседовала Ирина Васильева