Николай Николаев: «Права дольщиков обеспечит государственная гарантийная система»
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.
Об итогах работы строительного комплекса Ленинградской области в I полугодии – Николай Иванович, как сегодня в общем можно охарактеризовать состояние строительной отрасли в Ленинградской области? По итогам Во многом это стало возможным благодаря эффективной работе строительной отрасли, которая оказывает значительное влияние на социально-экономическое развитие региона. Строительство современных скоростных магистралей и транспортных развязок, логистических комплексов, гостиниц, бизнес-центров, торговых комплексов, жилья и социальных объектов определяет приоритеты деятельности Правительства области. В последнее время наметилась тенденция существенного увеличения объемов производств всех видов строительных материалов, интенсивно осваиваются новые современные технологии и конструкции, развиваются существующие производства строительных изделий. - В - На По данным муниципальных образований и Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы региона в настоящее время строится 129 многоквартирных жилых домов, общей площадью 884,7 тысяч кв. м (без учета ИЖС) со сроком ввода в За I полугодие – Какие негативные последствия кризиса отразились на строительном комплексе Ленинградской области? - В течение «кризисного» года ни одно крупное или среднее предприятие региона не было полностью остановлено или закрыто. Анализируя показатели деятельности промышленности стройматериалов, объемы выполненных работ и темпы ввода жилья в нашем регионе, можно отметить, что ситуация на строительном рынке Ленинградской области в течение всего года оставалась лучше, чем в большинстве соседних регионов. Подводя итоги 2009 – начала 2010 гг., можно с полным основанием говорить о поступательном развитии в строительной отрасли региона. При некотором падении объемов производства, связанном с невостребованностью продукции на рынке, в деятельности предприятий наблюдалась позитивная тенденция к модернизации и обновлению производственных мощностей. Иначе говоря, кризис способствовал совершенствованию технологий. Объем инвестиций в основной капитал предприятий строительного комплекса в – Какие меры принимают областные власти для поддержки строительного комплекса? - В Ленинградской области уже реализованы, а также будут воплощаться в жизнь грандиозные по объемам инвестиционные проекты. Одна из главных задач региона – строительство не отдельными объектами, а целыми комплексами (жилье, объекты социальной, инженерной и др. инфраструктуры), благо, для этого есть вся необходимая материально-сырьевая база. В настоящее время мы активно взаимодействуем со многими строительными, инвестиционными и девелопментными компаниями. Заключены ряд соглашений о реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. К ним относятся такие компании-застройщики, как ООО «Гарантъ Девелопмент» (реализации проекта ЖК «Токкари Лэнд» на 45 тысяч кв. м жилья в дер. Хирвости, в дер. Хаппо-Ое Разметелевского сельского поселения планируется строительство нового жилого комплекса «Озеро-Восточное» на 200 тысяч кв. м жилья), ООО «Норвежская деревня» (проект строительства на территории пос. Кузьмоловский одноименного ЖК), ЗАО «Родэкс Северо-Запад» (строительство коттеджного поселка «Сторожевая гора» в дер. Касимово Всеволожского района), ООО «Кудрово-Град» (возведение жилого района на 1 млн. кв. м жилья). Строительство Кольцевой автодороги (КАД) вокруг Санкт-Петербурга, становится важным фактором развития экономики региона. Постоянно появляется информация о реализации в зоне КАД новых инвестиционных проектов, связанных с созданием торгово-развлекательных комплексов, автоцентров, складов, грузовых терминалов. Ленинградская область делает ставку на развитие логистики на территориях между Колтушским и Мурманским шоссе, примыкающих к КАД. Так, у железнодорожной станции Заневский Пост будет построен офисно-складской комплекс «Оннинен», предполагается создание логистического комплекса в Уткиной Заводи. Дочерняя структура финской компании Containerships Ltd Oy в ближайшее время начнет строительство в поселке Янино железнодорожного логистического комплекса (объем инвестиций – около 70 млн долларов), который будет обслуживать принадлежащий ей порт «Моби Дик» в Кронштадте. Следующими по инвестиционной привлекательности значатся областные территории вблизи населенных пунктов Заневка, Новодевяткино, Мурино, а также – в районе трассы Дорога жизни и, частично, Бугровской волости. В частности, Новодевяткино - Мурино станет следующей территорией комплексной жилищной застройки, где намечено строительство современных жилых кварталов со всей сопутствующей социально-культурно-бытовой инфраструктурой. При этом будет решен и "наболевший" еще со времен советской эпохи вопрос прокладки инженерных коммуникаций и строительства очистных сооружений. Прорабатываются варианты размещения на территории Бугровской волости крупных сетевых универмагов, складских и транспортных объектов, в том числе - для нужд железной дороги. Помимо этого, зарезервирована территория для спортивных и рекреационных сооружений. Вблизи Кольцевой планируется также создание лесопарков и зон отдыха. В дальнейшем, наиболее привлекательной для инвестиций зоной станет район Бронки. Между Бронкой и Большой Ижорой на побережье Финского залива планируется создание спортивно-оздоровительной зоны, строительство крупных спортивных комплексов и аквапарка. Сегодня жилые микрорайоны и другие объекты Ленинградской области в зоне КАД существуют пока во многом только на бумаге - в виде проектов и эскизов. Однако совсем скоро строительные компании, приобретя право застройки участков на аукционах, приступят к реализации проектов. Особое значение губернатором и правительством Ленинградской области сегодня придается строительству и капитальному ремонту социальных объектов. В качестве главного принципа ориентации бюджетных субсидий является преимущественное их направление не на предоставление бесплатного жилья, а на различные формы финансовой поддержки граждан в улучшении жилищных условий. Для реализации данного направления в регионе действуют жилищные федеральные и региональные программы. За время реализации национального проекта, с Продолжается реализация закона №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» по программам капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Сегодня существенную помощь для развития жилищного строительства область получает из Фонда. Общий объем полученных Ленобластью в 2008-2009 гг. средств по программам капитального ремонта многоквартирных домов составил более 1,57 млрд. рублей. Это позволило провести капитальный ремонт в 1081 многоквартирном доме общей площадью почти 2,8 млн. кв. м, на территории 50 МО. В Общий объем реализованных в 2008-2009 гг. средств по программам расселения аварийного жилищного фонда составил более 1,34 млрд. рублей. С участием данных средств в 2008-2009 гг. строилось 27 жилых домов, в которые переселяются 1929 человек, проживающих в 106 аварийных домах площадью 36,7 тыс.кв.м. В - Как идет процесс перехода на саморегулирование строительных организаций в Ленинградской области? Помогает ли система саморегулирования решать проблемы строительного комплекса? - Весь В настоящее время все три СРО продолжают прием новых членов и разработку внутренних регламентов, стандартов и правил, а также выдачу допусков на установленный вид деятельности. География членства следующая: зарегистрировано в Ленинградской области – более 60% членов СРО, в Санкт-Петербурге - менее 40% (в основном те организации, которые ведут работы на территории Ленинградской области). Кроме того есть организации из Карелии, Вологодской области, Москвы, Алтая, Турции, Литвы, США. По своей деятельности члены СРО практически представляют все направления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. На 1 июля членами СРО являются 468 членов некоммерческого партнерства. Работа с остальными продолжается. Основная задача - сохранение и развитие строительного комплекса в первую очередь Ленинградской области. Приняты ряд новых нормативных актов министерств и ведомств, в частности с 1 июля 2010 года вступает в силу приказ Минрегионразвития № 624, утвердивший новый перечень видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (взамен 724 приказа). Предстоит большая работа, как организационная, так и техническая. Это и разработка новых нормативных документов, и утверждение их Общим собранием членов СРО, работа с Государственным строительным надзором, замена приложений к свидетельствам и многое другое. Текущая задача СРО видится в минимизации негативного влияния всех этих изменений на производственную деятельность членов СРО. - Каковы перспективы у строительного комплекса Ленинградской области? - Даже в 2009, кризисном, году успешно продолжалось строительство ряда промышленных предприятий строительного комплекса, причем введено 2 крупных предприятия по производству ячеистых бетонов, общей мощностью 560 тыс.куб.м (ООО «Н+Н Рус» в поселке Кикерино Волосовского района и ЗАО «ЕвроАэроБетон» в городе Сланцы), введены 2-ая очередь ООО «Роквул – Север» в Выборге мощностью 140 тыс. куб.м в год и производство по выпуску товарного бетона мощностью 200 тыс. куб. м в год в промзоне Фосфорит Кингисеппского района. Впереди – не менее крупные высокотехнологичные проекты. В За год планируется реализовать около 12 крупных высокотехнологичных инвестиционных проектов, направленных как на создание новых объектов, так и на расширение и реконструкцию действующих. В первом полугодии Продолжается реализация инвестиционных проектов по наращиванию мощности строительного комплекса Ленобласти: - Строительство цементного завода в Сланцевском районе ООО «Цемент» (Группа ЛСР). В - Строительство кирпичного завода в пос. Отрадное Кировского района ЗАО «Победа ЛСР», завершение строительства планируется в - Строительство кирпичного завода в Копорском сельском поселении Ломоносовского района ЗАО «УИМП-Инвест». - Строительство предприятия по производству строительного кирпича в Лужском районе ООО «Стройпрогресс». Реализуется проект строительства завода нового поколения по производству керамического кирпича низкотемпературным методом по запатентованной технологии. Проектная мощность завода 91 ,2 млн. кирпича в год. Благодаря значительному снижению энергоемких затрат на изготовление, себестоимость выпускаемого кирпича может стать одной из самых низкой в регионе - Строительство завода по производству сухих строительных смесей в Волосовском районе ООО «Баумит», завершение строительства в - Строительство II очереди цементного завода в Сланцы ООО «Сланцевский цементный завод «Цесла», целях увеличения мощностей по выпуску клинкера. - Строительство производства плит МДФ в Подпорожском районе ЗАО «Северо-Западный холдинг», срок реализации проекта 2009-2011 гг. - ООО «Ладожский кирпич» реализует инвестиционный проект по строительству кирпичного завода в Волховском районе. - ООО «Газстрой» осуществляет реконструкцию Рябовского завода керамических изделий в пос.Рябово Тосненского района. Планируемая мощность 300000 тонн готовой продукции в год (около 60 млн. усл. кирпичей). В Разрабатывается проектная документация новых современных производств. Так, ОАО «ГлавСтройКомплекс» - продолжает реализацию проекта строительства ДСК по производству крупнопанельных железобетонных строительных конструкций и каркасных (модульных) деревянных домов, на территории промышленной зоны «Кирпичный завод» (квартал 3) Всеволожского муниципального района. В инвестиционном «портфеле» региона сегодня имеется больше сорока проектов по различным видам экономической деятельности с объемом инвестиций от 100 млн. долларов до нескольких миллиардов. Повышение эффективности строительства и внедрение инновационных и энергосберегающих технологий производства стройматериалов и строительства являются главными задачами предприятий и организаций строительного комплекса Ленинградской области на ближайшие годы. Все это – результат реализации инвестиционной политики правительства региона, базирующейся на использовании конкурентных преимуществ геополитического положения региона, его природно-ресурсного, экономического и научно-технического потенциала, а также на благоприятном налоговом режиме. Беседовала Ольга Кравцова