Николай Николаев: «Права дольщиков обеспечит государственная гарантийная система»
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.
Градостроители открываются сотрудничеству с другими профессионалами, убежден Вилли Мюллер, испанский урбанист и футуролог.
Институт передовой архитектуры Каталонии был создан на рубеже веков для развития новых моделей градостроительства, основанных на понятии metapolis – «метаполия», которое подразумевает, что не только техническая, материальная часть архитектуры составляет город. «Мы решили развивать свое видение как парадигмы в мире архитектуры», – объясняет Вилли Мюллер, сооснователь Института передовой архитектуры Каталонии (IAAC). Особенность парадигм, предлагаемых к изучению в IAAC, но не изучаемых в известных крупных университетах, в их соотнесенности с рядом изменений, которыми ознаменовалось начало XXI века. «Парадигм много. Но важно понять, что на самом деле изменяется прежде всего парадигма ментальная, философская», – уточняет испанский футуролог.
В поисках крайней точки
Вниманию петербургского профессионального сообщества он представил ряд парадигм, наиболее явно требующих обсуждения. Так, предметом исследований в IAAC являются отношения в парадигме «мегагорода/запрограммированные коллапсы». «Где та максимальная точка напряжения, которую сможет выдержать инфраструктура, после чего она должна будет измениться? Можем ли мы, например, бесконечно увеличивать сеть подземного транспорта? Кажется, нет. И я не знаю ни одного института, который мог бы смоделировать катастрофы в городской среде, которая нас окружает», – комментирует Вилли Мюллер. С этой парадигмой соотносятся и вопросы использования высвобождающихся общественных пространств, чьи прежние функции перестали быть востребованными.
Парадигма «изменение климата/изменение инфраструктуры» предполагает новый взгляд на последствия глобального потепления. «Глобальное потепление на четыре-шесть градусов приведет к резкому сокращению площади суши. И это не гипотеза – это уже подтверждается реальностью. Важно не показать, какой будет катастрофа, а ввести это понятие в нашу повестку», – говорит Вилли Мюллер.
Еще одна парадигма, предложенная им к осмыслению, – «открытое публичное пространство/гиперсвязанность людей». Если ранее понятия «площадь», «улица» подразумевали место, где люди наиболее мощно ощущали свою общность, связанность, то теперь эта связанность отвлечена от физического пространства. К этой парадигме примыкает и та, которая соотносит производство материальных вещей и понятие сети, сетевого общения. «Мы переживаем революцию в производстве. Старая индустриальная логика меняется. На смену старым клише, включающим серийное производство, делокализацию (перенос производства в другие места), необходимость складирования продукции, приходит логика локального производства, использующего местные материалы», – утверждает господин Мюллер. «Старая логика производства должна быть упразднена, потому что она разрушает нашу экологию, и стоимость этого экологического следа становится все более важной в сознании людей», – добавляет он. В качестве иллюстрации «новой индустриальной логики» футуролог приводит уже реализуемые локальные проекты по выращиванию овощей в городской среде. «Можем ли мы представить, что в будущем станем выращивать овощи с применением искусственного освещения, используя, например, площади бывших паркингов, потребность в которых отпадет с отказом от личного автотранспорта?» – спрашивает Вилли Мюллер.
Помедленнее, пожалуйста
Парадигма, которая вызвала, пожалуй, самую оживленную реакцию петербургской аудитории, – «гиперрегионы/«медленные» города (slow cities)». «С одной стороны, мы видим гиперрегионы – густонаселенные и очень быстро развивающиеся. А с другой – мы все хотим замедлить это развитие и жить спокойно, неспешно, общаясь с соседями и друзьями, имея возможность пешком дойти до аэропорта», – комментирует футуролог, уточняя, что, разумеется, отдает себе отчет в том, что добраться до современных аэропортов без средств передвижения невозможно. «Может быть, как раз и нужно разработать новый подход к аэропортам? Я хочу сказать, что иное видение проблемы может привести к иному функционированию, иному облику города», – добавляет он.
Актуально звучит для Петербурга, наверное, и парадигма «смарт-города/понятие самодостаточности». «Люди всегда старались найти возможности следить за происходящим в городе, вообще установить связь с окружающей средой. Но камеры слежения, устройства для контроля представляют собой репрессивную сторону – устаревшую. А новая ментальность, новые технологии учат быть самодостаточными и не зависеть ни от кого. Это противоречие подобно человеку, которого тянут в разные стороны. Поэтому очень важно понять эти явления – необходимость установления связи с окружающей средой и уважения независимости – с точки зрения государственной», – говорит Вилли Мюллер. Слишком часто, по его мнению, технологические корпорации «устанавливают прямые связи с властью, продавая сложные технологии, устройства государственным учреждениям, которые не слишком хорошо понимают, что им нужно на самом деле».
Сергей Робул, и.о. гендиректора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Ленобласти о причинах недавней кадровой ротации в фонде.
– Сергей Леонтьевич, как сейчас организована система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Ленинградской области? Эффективна ли она?
– Несколько лет назад, работая в областном Комитете по ЖКХ и транспорту, я был в числе тех, кто стоял у истоков создания областного Фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Вместе с коллегами мы провели множество встреч с представителями муниципалитетов, управляющих компаний, жителями Ленобласти. В результате Фонд начал действовать в указанный федеральным законодательством срок – 1 января 2014 года, и сегодня в его работе прослеживаются только положительные тенденции. Главный показатель эффективности – крепнущее среди населения Ленобласти убеждение в том, что есть реальный механизм для решения проблем, копившихся десятилетиями.
Сформированная в 2013 году региональная программа капитального ремонта общего имущества МКД с периодом действия 30 лет вызвала поначалу неоднозначную реакцию жителей, поскольку к этому моменту большая доля жилого фонда нуждалась в таком ремонте в самые короткие сроки. Соответственно, возникли вопросы о целесообразности платы за работы, которые выполнят через десятки лет. Однако система капитального ремонта беспрерывно модернизируется. Ежегодно формируются краткосрочные планы реализации региональной программы капремонта, и включение в них каждого конкретного дома зависит от инициативности жильцов.
– Как именно?
– Сейчас система технического мониторинга в Ленобласти выглядит следующим образом. Управляющая компания обследует дом и предоставляет данные (по ряду показателей) в администрацию поселения. Далее информация обобщается на уровне муниципального района и передается в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. Если, по мнению собственников, их дом нуждается в капитальном ремонте уже в ближайшее время, они могут, обратившись в соответствующую организацию, получить акт обследования здания и представить его вместе с заявлением в управляющую компанию либо администрации муниципального образования. Эти документы в составе сводной информации по району будут также переданы на рассмотрение в Госжилнадзор. После проверки специалистами Госжилнадзора и с их рекомендациями вся информация направляется в Комитет по ЖКХ и транспорту: именно он формирует краткосрочный план по реализации региональной программы капитального ремонта.
– То есть главное – консолидация собственников?
– Да, и отмечу, что случаев включения в краткосрочный план домов, ремонт которых ранее предусматривался через 10-12 лет, уже в прошлом году было достаточно много. Конечно, жильцам легче принимать решения, если организованы ТСЖ, ЖСК, совет дома. Там же, где собственники разобщены, миссию по их консолидации должна взять на себя местная администрация.
– Где в Ленобласти эта работа наиболее успешна?
– Можно отметить Волосовский район, достаточно энергичное и грамотное управление процессом в Кировском, Тосненском, Киришском районах. Пример того, как отношение местной власти влияет на состояние ЖКХ, – резонансная ситуация с лифтами, которые требуют массовой замены, в Сосновом Бору. В то же время есть территории, по которым в план экстренной работы вошли только единицы лифтов, и не потому, что там нет многоэтажной застройки.
– А много ли бывает случаев некачественного выполнения работ по капитальному ремонту? Какие санкции к подрядным организациям применяются?
– Шероховатости возникают в начале любого проекта, любой деятельности. Санкции за некачественное выполнение работ, срыв сроков обязательно предусмотрены условиями контракта с любым подрядчиком. И штрафы могут составлять сотни тысяч рублей. Но надо понимать еще и то, что дом, не знавший капитального ремонта в течение 20 лет или даже больше, может потребовать гораздо больших объемов работ, чем это предусмотрено в смете. Разумеется, мы проводим дефектовку всех домов, однако без использования методов экспериментального контроля. Поэтому если управляющая компания не следила за этим домом, при начале капитального ремонта выявляются все новые и новые дефекты, исправление которых сметой не предусмотрено.
Но эти сложности удается разрешать. Гораздо больше тревожит позиция принципиальных неплательщиков за капремонт – и отдельных граждан, и организаций – собственников жилого фонда. Например, обескураживает непонимание важности взносов на капремонт со стороны ОАО «РЖД», в собственности которого – практически все жилые дома в полосе отчуждения железной дороги на территории области. РЖД пытается создать собственного оператора капитального ремонта и взносы в «общий котел» не признает. Мы ведем претензионную работу, но процесс этот очень длительный.
– Планируются ли изменения в работе вашего фонда?
– Изменения должны происходить постоянно, поскольку сами жизненные реалии меняются очень динамично. Прежде всего, совершенствуется законодательная база. Некоторые положения, прописанные в законе при формировании фондов капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, допускали двоякое толкование. Благодаря Минстрою эти неточности сегодня выявляются и исправляются. Нередко ответы на вопросы мы получаем на семинарах, встречах по обмену опытом руководителей всех региональных фондов. Когда слушаешь коллег, начинаешь делать для себя полезные выводы.
– Например?
– Например, на днях на заседании постоянной депутатской комиссии областного ЗакСа по ЖКХ и ТЭК рассматривалась наша инициатива об изменении сроков выхода собственников из «котлового» счета, управляемого региональным оператором (то есть нашим фондом). Законодательство предусматривает для перехода собственников на самостоятельное управление взносами на капитальный ремонт период в два года. Мы предложили сократить его до года. Надо сказать, что сейчас вопрос о сроках этой процедуры обсуждается и на федеральном уровне.
– Каковы основные отличия программы капитального ремонта в 2015 году и аналогичной программы на 2016 год?
– Краткосрочный план на текущий год сформирован по предельной стоимости видов работ и материалов, утвержденной постановлением регионального правительства. Предельная стоимость учитывает все возможные варианты удорожания того или иного элемента работ по капитальному ремонту и применяемых при этом материалов: исключаются риски того, что изначально предусмотренных сметой средств не хватит на выполнение полного объема работ.
Кроме того, в план 2016 года включена предпроектная подготовка – дефектование объектов. Внесены корректировки в ст. 11 регионального закона 82-оз «Об отдельных вопросах организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленинградской области». Теперь за предпроектную подготовку платятся деньги по договору, следовательно, можно быть уверенным в том, что эта работа будет выполнена качественно.
Кстати:
Наиболее высокий уровень собираемости платежей за капремонт (свыше 90%) в Тосненском, Тихвинском и Кировском районах Ленобласти.