Николай Николаев: «Права дольщиков обеспечит государственная гарантийная система»
В дни подготовки к Съезду строителей Северо-Запада Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, дал интервью газете «Строительный Еженедельник», в котором рассказал об основных нюансах новых поправок в ФЗ-214 и о новых механизмах развития жилищного строительства.
– Как Вы расцениваете поправки, принятые в федеральный закон о компенсационном фонде и как эти изменения отразятся на работе компаний (одно разрешение на строительство)? Как повлияют эти изменения на рынок долевого строительства в целом?
– Действительно, эти поправки, прописанные в теперь уже в федеральном законе о компенсационном фонде, должны серьезно повлиять на рынок долевого строительства, как со стороны граждан-участников, так и со стороны застройщиков.
Надо понимать, что мы, в соответствии с поручением Президента, вводим, по сути, государственную гарантийную систему. И если уж речь идет о государственных гарантиях, если речь идет о том, чтобы вообще создать механизм, который обеспечивал бы безопасность вложения средств граждан, мы обязаны определить, кто из застройщиков может быть допущен к участию в этой гарантийной системе. Поэтому мы серьезно пересмотрели требования к застройщикам, которые могут привлекать средства граждан для долевого участия.
У многих застройщиков это вызвало шок. И понятно, почему. Дело в том, что последние годы застройщики (так же, как банки и пенсионные фонды) привлекали от граждан весьма значительные средства, но при этом оставались единственным финансовым институтом, который, по сути, находился вообще вне какого-либо контроля и надзора со стороны государства. Банки, страховые компании, пенсионные фонды – все, кто привлекает средства граждан – находятся под неусыпным контролем со стороны государства. Если банки чуть ли не в режиме онлайн должны обеспечивать свою прозрачность, то застройщики у нас оказались единственным слабо контролируемым финансовым институтом.
К чему это привело? А это привело к тому, что у нас за последние 10 лет осталось 150 тыс. обманутых дольщиков, и только за последние полгода, по данным рабочей группы партии «Единая Россия» и других общественных организаций, их количество увеличилось на 30 тыс. И это во многом потому, что многие застройщики привыкли работать «с колес», что называется. Они привлекают средства граждан для строительства конкретного многоквартирного жилого дома, но используют их не только на его строительство, а также и на финансирование каких-то иных своих проектов или на погашение текущей задолженности строительных компаний. Ни в коем случае нельзя было допустить, чтобы эта ситуация продолжалась. И именно поэтому в новом законе мы прописали переход на проектные компании: есть одна компания – есть одно разрешение на строительство. И когда гражданин планирует вкладывать свои средства, он будет уверен, с учетом банковского сопровождения, что его деньги будут потрачены застройщиком не на какие-то мифические объекты, а именно на строительство того жилого дома, который выбрал гражданин.
Есть еще одна очень серьезная тема – новый закон обяжет застройщика поддерживать размер собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Это необходимо, чтобы обеспечить минимальный запас финансовой прочности проекта строительства многоквартирного дома и заставить застройщиков вкладывать собственные средства в его реализацию.
Вы подумайте, речь идет зачастую о многомиллионных, многомиллиардных проектах. Если застройщик как предприниматель начинает строительство такого объекта, при этом привлекая средства граждан, которые вкладывают свои кровные сбережения, то, согласитесь, справедливо требовать и от предпринимателей, чтобы они тоже вкладывали свои средства. 10% собственных средств от стоимости проекта – это показатель того, что как минимум десятая часть проекта профинансирована застройщиком самостоятельно.
– Каким должно быть банковское сопровождение, по новому законодательству?
– Банковское сопровождение деятельности застройщика должно проходить в обязательном порядке в уполномоченном банке, где застройщиком будет открыт счет, причем только один, через который и будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
– Не являются ли, на Ваш взгляд, эти меры слишком жесткими? Не повлекут ли они уход с рынка игроков?
– Мы считаем, все эти меры в результате должны привести к развитию рынка жилищного строительства. Каким образом? Конечно, сегодня можно услышать, что в новых условиях треть застройщиков уйдет с рынка. Но давайте разберемся, о ком идет речь? Скорее всего уйдут те, кто работал по принципу пирамиды. Но они и должны уйти, потому что мы не хотим видеть на рынке жилищного строительства компании повышенного риска и не хотим давать им право привлекать средства граждан. Тем, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает требованиям надежности, которые предъявляет государство, – им не место на этом рынке.
А вот каким образом мы предвидим развитие ситуации в дальнейшем. Все предусмотренные новым законом меры направлены на то, чтобы повысить надежность рынка долевого строительства жилья и, как следствие, уровень доверия граждан к такого рода вложениям собственных средств. А это будет означать ровно одно – граждане будут уверенно вкладывать свои средства, и соответственно, рынок будет расти. И еще есть один аспект, который обязательно нужно упомянуть. Если мы повышаем надежность этого рынка, если мы обеспечиваем его прозрачность путем создания единой государственной информационной системы, если мы вернем к нему доверие граждан, то это приведет еще к одному очень важному положительному эффекту, а именно – банки-кредиторы застройщиков будут легче давать кредиты, и их ставка будет ниже. Норма резервирования под них тоже может уменьшиться. Я уверен, что это очень важно, потому что должно привести к развитию рынка жилищного строительства в целом.
– О какой информационной системе идет речь?
– Новый закон предусматривает важную норму по созданию единой информационной системы долевого строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах строительства жилья с привлечением средств граждан. Это будет уникальный информационный ресурс, отражающий реальное положение дел на этом рынке. Застройщики будут обязаны размещать сведения о своей деятельности, начиная с проектной документации и заканчивая финансовой отчетностью, а также визуальное подтверждение строительства объектов в виде фото- и видео материалов. В этой системе будет размещена и информация о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях. Также, в случае нарушения законодательства о долевом строительстве, в информационной системе будут опубликованы вступившие в силу постановления о привлечении виновных к административной ответственности.
– Запрет ведения других видов деятельности, кроме строительства, повлияет ли каким-то образом на работу застройщиков? Если да, то как?
– Это должно повлиять обязательно на повышение надежности и прозрачности расходования средств. Нельзя одной компании, привлекая средства граждан, строить жилье и одновременно, допустим, продавать картошку оптом. Аналогичные требования были предъявлены всем иным финансовым организациям, которые занимаются привлечением средств граждан. Банк не может заниматься оптовой торговлей и финансами. На рынке долевого строительства жилья будет то же самое. По новому закону, на застройщика жилья, привлекающего средства граждан, вводятся ограничения на ведение других видов деятельности, не связанных с реализацией данного проекта.
– В полной ли мере данные поправки будут регулировать строительный рынок? Или будут приниматься еще какие-либо поправки?
– Мы постарались прописать в этом законе все возможные нормы прямого действия: о размере обязательных отчислений, о банкротстве застройщика и многое другое. Важным нововведением являются нормы о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием предоставленных средств.
Что касается взносов в компенсационный фонд, то их размер будет фиксированным на уровне 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам оценки деятельности фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Госдумой соответствующего закона.
Мы, конечно, будем следить за правоприменительной практикой, и, если поймем, что эти нормы оставят какие-то лазейки для недобросовестных застройщиков, то мы эти лазейки будем закрывать непременно.
– Когда можно ждать первых результатов?
– В течение трех месяцев должна быть создана публично-правовая компания, которая будет управлять компенсационным фондом. И уже она начнет принимать новые объекты на свой риск. Это будет абсолютно прозрачный механизм работы, регулируемый законодательством о публично-правовых компаниях, в котором предусмотрены и раскрытие информации о деятельности, и порядок проверки такой деятельности, включая парламентский контроль и контроль со стороны Счетной палаты.
Я думаю, что первый анализ мы сможем провести через год, чтобы посмотреть результаты и с точки зрения повышения надежности рынка, и с точки зрения эффективности тех мер, которые были прописаны для граждан.
Успешно пережив финансовый кризис, одна из динамично развивающихся строительных компаний Санкт-Петебурга “Империал” наметила новый путь развития. Решение стратегических задач позволит ей уже в ближайшем будущем составить на рынке строительных услуг достойную конкуренцию не только отечественным, но и высокопрофессиональным зарубежным генподрядчикам. Таково мнение генерального директора СК “Империал” Анатолия Соболева.
- Анатолий Анатольевич, сейчас принято считать, что кризис миновал, но насколько известно ваша компания застала экономические потрясения в начале своей деятельности. Традиционный вопрос – как вы преодолели их?
- Да, безусловно, мы как и большинство наших коллег, вынесли хороший урок из этих испытаний. Так получилось, что именно в начале кризисного 2009 года наша компания распространила свои услуги за границами Северо-Западного округа, выступив подрядчиком в ряде крупных региональных проектов. Тогда это был серьезный шаг, связанный с определенным риском для нас. Вы помните, как на волне возникшей паники обваливались договорные отношения даже проверенных годами сотрудничества компаний, замораживались недостроенные ими целые кварталы зданий.
К счастью, в тот момент нам очень повезло с заказчиками. Все они умели дорожить буквой и духом партнерских договоров, были хорошо обеспечены в организационном и финансовом плане. Это позволило вести работы на объектах спокойно, без суеты и оглядки на возможные «катаклизмы» рынка. Да, это, безусловно, была удача для нас, но мы прекрасно видели всё, что несёт за собой кризис! Тогда многие из наших коллег балансировали на грани банкротства.
- Какие строительные проекты «Империал» ведёт сегодня?
- На данный момент мы принимаем участие в нескольких крупных проектах в Центральном регионе России. Во-первых, это комплекс работ в Рязанской области – по возведению корпусов цементного завода. Замысел организовать производство с плановой мощностью до 7,8 млн тонн клинкера в год принадлежит нашему давнему партнеру компании "Базелцемент", это один из крупнейших строительных проектов в регионе. Второй объект находится в Туле, это строительство завода "Гурово Бетон", который создаётся на инвестиции известного мирового производителя цемента и бетона германского концерна "Heidelberg Cement Group". Пуск этого предприятия запланирован на конец нынешнего года. С началом его работы объём производимых материалов составит в России более 4 млн тонн в год, что весьма существенно для российского рынка.
Мы участвуем также в инвестиционном проекте завода ОАО «ОСВ Стекловолокно» в городе Гусь-Хрустальный Владимирской области. А предприятие без малого - крупнейший мировой производитель стекловолокна в мире.
- Какие непосредственно работы выполняет ваша компания на указанных объектах?
- Возведение основных и вспомогательных корпусов предприятий, сложный монтаж крупногабаритных несущих металлоконструкций, инженерное проектирование, иными словами, ресурсоёмкие этапы строительства, за которые возьмётся далеко не всякая местная компания.
- А как обстоит дело с рынком генподрядных услуг в целом?
- До кризиса бывало, что крупные девелоперы стремились выполнять генподрядные работы самостоятельно, создав в своих структурах соответствующие подразделения, но сейчас такая модель бизнеса выглядит неэффективной. Одно из двух, или ты девелопер, или ты генподрядчик, обладающий соответствующей материально-технической базой, опытом и кадрами – высококвалифицированными специалистами. Только тогда можно обеспечить высокое качество выполняемых работ, избежать потерь времени и денежных ресурсов, быстро возвести порученный объект.
Помимо структурных изменений произошли качественные изменения в строительстве. Нынешний заказчик предъявляет высокие требования к поставщикам, подрядчикам, субподрядчикам. В контрактах с генподрядными организациями прописаны жесткие условия, касающиеся цены за выполненную работу, качества и времени сдачи объектов. Последнюю пару лет топ-менеджмент строительных компаний направлял свою энергию не на развитие, а на сохранение своих компаний. В связи с этим даже крупные игроки рынка брались за небольшие объекты, площадью 500-700 кв.м.
Сейчас ситуация уже не столь плачевна, отрасль постепенно возрождается, новые контракты заключаются на более выгодных условиях, компании могут себе позволить взвешенно принимать решения о целесообразности строительства объектов. И, тем не менее, ныне по-прежнему хорошее время для любого строительства. Столь низких цен на строительные услуги, которые не учитывают ни амортизацию основных средств, ни возврат инвестиций, не будет уже, наверное, никогда.
- Можно ли считать участие «Империала» в проектах, связанных с перестройкой и модернизацией промышленных зон и предприятий, трендом последнего времени?
- Вы верно заметили: в последнее время мы привлекаемся именно к таким работам, и подобная ситуация очевидна, ведь о модернизации как о важнейшем векторе обновления экономики страны постоянно говорит и Президент страны. Не секрет, что индустрия серьезных отраслей требует скорого и серьезного обновления, ведь десятки производств выпускают продукцию ещё на технологических линиях 20-30-летней давности. Качество выпускаемой продукции крайне отстает от мировых стандартов. Вместе с тем, промышленные территории заводов и фабрик зачастую представляют собой если не развалины, то крайне изношенные фонды и малоэффективное хозяйство. Реконструкция и модернизация предприятий за последние 10 лет проводилась по схеме заимствования западных технологий - приобретение необходимого оборудования и опыта «под ключ». Это естественно отразилось на изменении стандартов строительства промышленных объектов. Сейчас компаниям подрядчикам приходится осваивать новые форматы промышленных зданий, реформировать свои технологические цепочки, менять культуру строительства по многим позициям. Думаю, что я озвучу реальный факт: будущие 5-7 лет пройдут в России под знаком модернизации и технологического переоснащения, а значит сектор "серьезного" подрядного строительства будет задействован, что называется, по полной.
- То есть у вас уже существуют конкретные приоритеты в реализации своих услуг?
- Если говорить прямо, то именно такие проекты являются наиболее привлекательными и перспективными для генподрядных и подрядных компаний. И на то есть несколько причин. Это и отсутствие обычных трудностей и хлопот, какие неизбежны при строительстве социальной инфраструктуры и жилья. Добавим к этому, как правило, хорошее финансирование объектов и наличие наработанного годами опыта. Ведь заказчик или инвестор, прежде всего, заинтересован в качестве работ и в соблюдении сроков их выполнения, а значит, все процессы планирования, принятие инженерных решений и поставок стройматериалов, подчинены более или менее строгому графику. Это упрощает нам жизнь, но и предъявляет повышенную ответственность.
-Назовите, пожалуйста, конкурентные преимущества, на которые опирается ваша компания.
-Наши сильные стороны: оперативное управление строительными процессами, техника безопасности на строительных площадках, система контроля строительных работ опирающаяся на личную ответственность персонала, креативность в решении инженерных задач. Для большинства строителей не секрет, как трудно управлять двумя-тремя крупными площадками дистанционно и напрямую, оперируя техникой, людьми и ресурсами, находящимися, к тому же, в сотнях километров друг от друга. Так вот, за последнее время мы обрели многие из столь необходимых навыков в решении сложных задач, что позволяет нам уверенно повышать планку качества работ, а по отдельным направлениям приблизиться к уровню ведущих иностранных генподрядчиков.
Добавлю к этому, что именно работа с иностранными партнерами, а практически большинство наших заказчиков это компании с иностранным менеджментом, отличающиеся повышенными требованиями, менталитетом и культурой строительства, стала для нашего коллектива прекрасным опытом, позволила выработать новые критерии оценки собственной практики.
- Каковы ближайшие планы компании "Империал"?
- Продавать строительные услуги соразмерно рынку, но с одной важной поправкой: мы должны переместиться в более высокий класс. Мы должны работать лучше, качественнее, чем наши коллеги по цеху - российские генподрядные организации. Нашими главными конкурентами должны быть не они, а иностранные генподрядные компании, которые присутствуют в России. Мы должны соревноваться за подряды с ними и получать столь же высокие гонорары за свою работу. А ведь сегодня по-прежнему большинство иностранных компаний получает за один и тот же объем работ существенно большее вознаграждение, чем российская компания.
- Что так?..
- Потому что сейчас на рынке сложилась такая ситуация.
У иностранных компаний деловая репутация лучше, и это в свою очередь дает им возможность получать контракты на более выигрышных условиях.
- А вы стремитесь доказать, что умеете работать не хуже, и, следовательно, имеете право получать равные с ними условия и вознаграждение?
- Да, это одна из наших целей, но сразу оговорюсь, что важнее заработка, цели которые мы ставим перед нашей командой, их безусловное достижение и как результат – подтверждение нашей профессиональной репутации.
- Но для столь амбициозных планов, как я понимаю, необходимы постоянные изменения и в самой организации, и в в принципиальных подходах к делу?
- Над этим мы упорно работаем ежедневно, совершенствуя корпоративное планирование и управление, развивая контрольные функции на объектах, повышая общее качество работ, иначе просто не сумеем соответствовать высоким стандартам, уже сложившимся на рынке строительных услуг. Да и амбиции окажутся дутыми, если забыть об этом.
- Всё, в конечном счете, решают люди. Как обстоят у компании дела с рабочими кадрами, ведь не секрет, что их нехватка – одна из постоянных проблем строительного рынка?
- Да, процесс подбора персонала непростой и длительный, а для ответственных подрядчиков один из главных. Необходимо отметить, что за последние годы существенно изменилось представление о необходимой квалификации специалистов, работающих на современных стройках, – технические регламенты и технологии не стоят на месте. Не во всех российских регионах мы можем найти хорошего крановщика или сварщика, поэтому, стараемся особое внимание уделять подготовке специалистов, собственными силами и на местах. Именно они составляют костяк рабочего коллектива. Чаще других, при равных условиях, отдаем предпочтение местным жителям, так как в их оседлости кроется залог кадровой стабильности компании.
- Это, конечно, хорошо, что компания работает с регионами страны, а есть ли проекты в родном Санкт-Петербурге?
- Безусловно, они есть, мы и головной офис компании не собираемся никуда переносить. За три последних года нами было реализовано несколько крупных контрактов. Среди них работы на строительстве завода "Ниссан", в Морскому порту Усть-Луги, а также сооружения для предприятий энергетического сектора Ленинградской области. В общей сложности оборот компании в этих проектах только в 2010 году составил сумму порядка 1 млрд. 600 млн. рублей. Хочется верить, что это всего лишь начало. Ведём переговоры с заказчиками, действующими в рамках программ модернизации производств, а с недавних пор появились и собственные инвестиционные замыслы, которые, я надеюсь, в скором времени превратятся в реальные дела.
- Иными словами, в ближайшем будущем мы услышим о собственных проектах компании "Империал"?
- Да, и, поверьте, это будут значительные и интересные проекты.
- Работа у вас, строителей, тяжелая и хлопотная, получаете ли вы от нее удовольствие?
- Да, хлопотно, да, тяжело, но искреннее отвечу, что я, как и мои коллеги, получаем удовольствие, видя плоды своих рук. С некоторых пор я пришел к убеждению, что строительство как вид человеческой деятельности и одна из форм развития социума в наибольшей степени соответствует моему личному характеру и взглядам на жизнь.
Беседу вёл Вадим Цимбалов.