Александр Дрозденко: «В какой-то степени я и сам являюсь «блогером»
В интервью «Строительному Еженедельнику» губернатор Ленобласти Александр Дрозденко рассказал о будущем деревень-«миллионников», перспективах ЛРТ, влиянии санкций на экономику региона и прокомментировал мнение известного блогера по поводу состояния Выборга.
– Александр Юрьевич, Ленинградская область активно готовится к 90-летию. По традиции, дополнительные стимулы к обновлению получает город, в котором проходят основные торжества. В этот раз – Гатчина. Какие объекты готовит Гатчина к юбилею? Довольны ли Вы ходом работ?
– Я максималист, и потому очень редко бываю доволен проделанной работой на 100%, а в случае с Гатчиной – и областное правительство этого не скрывает – проведение 90-летия Ленинградской области является только началом масштабных мероприятий по реконструкции и благоустройству города, которому в прошлом году исполнилось 220 лет. К тому же я вряд ли раскрою тайну, сказав, что на одном из первых заседаний организационного штаба по подготовке и проведению юбилея региона на вопрос о том, что нужно сделать, гатчинцы представили предложений более чем на 2 млрд рублей, при этом «призовые», выделенные им на подготовку к приему гостей, изначально составили 200 млн рублей. Как видите, разница ощутима.
С другой стороны, при подготовке ко Дню рождения Ленинградской области не следует считать только средства, заложенные в положении о конкурсе на право его проведения. И в прошлом году в Сланцах, и в позапрошлом году в Тихвине, и ранее в Приозерске наряду с работами, выполненными по «праздничной смете», многое было сделано благодаря другим программам, тому же Дорожному фонду, капитальному ремонту или реновации объектов здравоохранения.
Вот и в Гатчине сейчас реализуются около 70 проектов благоустройства, озеленения, ремонта дворов и фасадов зданий, дорог, включая подъезды к городу. Особенно долгожданная весть для гатчинцев – к августу на путепроводе через железнодорожный переезд, где в настоящий момент автомобилистам приходится стоять значительное время, будет запущено сквозное движение.
Поэтому мы уверены, что перед многочисленными гостями Гатчина предстанет преобразившейся – яркой и посвежевшей.
– В последние месяцы в сети вышел ряд материалов, критикующих действия властей разных уровней по сохранению объектов культурного наследия Выборга. Знакомы ли Вы с этими публикациями? Существуют ли действенные способы дать шанс на вторую жизнь объектов ОКН в регионе? Есть ли шанс привлечь к таким проектам серьезных инвесторов?
– За пять лет, что я возглавляю Ленинградскую область, мне неоднократно доводилось встречаться с блогерами, и, на мой взгляд, их можно разделить на две категории: тех, кто действительно заинтересован в том, чтобы в нашей стране происходили позитивные перемены, и тех, кому все равно, меняется что-то или нет, лишь бы их читали.
Как глава региона я должен знать разнообразные мнения, публикации эти я видел. Вот только иногда мне кажется, что это не мы читаем блогеров, а они нас. И, прочитав про уже принятые решения, начинают педалировать определенную тему, чтобы потом иметь возможность сказать: «Мы написали, а теперь власть зашевелилась…».
В случае с Ленинградской областью я не могу согласиться с подобным подходом, потому что в какой-то степени и сам являюсь «блогером». Спросите у моих подчиненных: если я проехал по плохой региональной дороге, увидел страшное здание больницы или получил жалобу от гражданина, то тут же беру телефон и звоню профильному руководителю. Да, у меня есть привилегия и мне не нужно писать что-то в блог, но и задача моя – не пиар, а поменять жизнь в лучшую сторону.
Применительно к Выборгу, программа восстановления которого начата по моей инициативе, изначально понятно, что привести город в порядок за год-два невозможно, точно так же, как бесполезно сейчас причитать по поводу того, что там несколько десятков лет практически ничего не делалось.
С другой стороны, и это понимают наши финские партнеры, в том числе благодаря нашей многолетней безалаберности, историческая часть Выборга пусть и в плохом состоянии, но сохранилась, в то время как в Финляндии в середине – второй половине ХХ века многие города были существенно перестроены и потеряли свой колорит. А качественная реализация выборгского проекта – это возможность сохранить дух той эпохи, когда финны и русские жили в одном государстве.
При этом я абсолютно согласен, что всем нам, гражданам России, нужно менять свое отношение к окружающей действительности. Да, у власти в том же Выборге накопились долги, но это не означает, что можно парковать машины на газонах, выбрасывать мусор мимо урн и бить стекла в подъездах. Тому, как себя вести, нам стоит учиться у наших соседей, и параллельно восстанавливать уникальные памятники архитектуры, в настоящий момент находящиеся в запущенном состоянии.
Что же касается программы сдачи в аренду или приватизации объектов культурного наследия за 1 рубль, то Ленинградская область одной из первых среди регионов приобрела подобный опыт. В частности, в поселке Елизаветино таким образом частный инвестор восстановил усадьбу Дылицы, но я по-прежнему считаю, что этот вопрос должен регулироваться на государственном уровне, чтобы «правила игры» оказались прозрачными и едиными на территории всей России.
– Ленобласть демонстрирует ежегодный рост инвестиций. Однако на прошлом ПМЭФ регион заключил соглашений на 100 млрд рублей, а в этом году — в два раза меньше. Или количество тут не главное? Какие соглашения Вы считаете наиболее знаковыми?
– Вы знаете, далеко не всегда статистика бывает объективной. С одной стороны, да, инвестиций мы привлекли меньше, чем год назад. С другой стороны, документов на ПМЭФ-2017 Ленинградская область подписала гораздо больше. И, например, можно ли измерить в деньгах соглашение об инвестициях в человеческий капитал или решение долгожданного вопроса о координации работы с Санкт-Петербургом по вывозу и переработке мусора?! К тому же, если я скажу, что от работы нашей делегации на форуме больше всех выиграл не самый благополучный Бокситогорский район, на территории которого будет реализовано проектов на 20 млрд рублей, то на итоговые цифры можно посмотреть уже по-иному.
Соглашения, которые можно назвать знаковыми, были заключены с группой «Сумма» (ООО «Приморск-развитие»), компаниями «Филип Моррис», «Кнауф Петроборд» и «ФосАгро». При этом меня, как губернатора, радует, что многие договоры, заключенные на Петербургском международном экономическом форуме, касаются повышения экологической безопасности как отдельных производств, так и городов области в целом.
– Какой эффект, по Вашему мнению, оказали санкции и ответные действия России на экономику региона? Отразилась ли ситуация на планах по развитию инвестиционных проектов западного бизнеса на территории области?
– О том, как режим санкций и контрсанкций сказался на экономике России и стран Европы, совсем недавно подробно рассказал наш президент Владимир Путин. Что же касается структуры экономики Ленинградской области, то на протяжении последних трех лет она демонстрирует рост. В 2016 году валовый региональный продукт впервые превысил 900 млрд рублей, а инвестиции в основной капитал составили 262 млрд рублей. Мы приняли план импортозамещения, в который были включены 57 видов новой продукции, и на сегодняшний день уже более 30 ленинградских предприятий выпускают импортозамещающую продукцию.
Ни для кого не является секретом, что в наибольшем выигрыше от санкционного режима оказались представители агропромышленного комплекса, наладившие производство новых товаров молочной, мясной, овощной и деликатесной групп. Также в плюсе – областные экспортно-ориентированные компании, сумевшие нарастить выручку за счет снижения курса национальной валюты. А поскольку Ленинградская область занимает крайне выгодное географическое положение, мы являемся одним из лидеров по объему привлеченных в экономику иностранных инвестиций, и компании, заинтересованные в локализации бизнеса в России, выбирают именно наш регион, понимая его широкие логистические возможности, наличие доступных кадровых ресурсов, льготный налоговый режим.
– Примерно треть соглашений по сумме, заключенных на форуме, – это агропром. Можно ли считать агропром приоритетным направлением в развитии экономики региона, превалирующим над другими производственными отраслями?
– На протяжении многих десятилетий у Ленинградской области был имидж аграрного региона, поскольку, несмотря на зону рискованного земледелия, наши селяне получали высокие надои, стабильные урожаи и рекордные показатели в птицеводстве. Но на самом деле у нас диверсифицированная экономика, позволяющая при отсутствии залежей нефти и газа демонстрировать финансовую устойчивость.
При этом областной АПК наряду со строительством, логистикой и химической промышленностью находится в четверке самых инвестиционно-привлекательных отраслей, неслучайно в настоящее время в регионе реализуется 33 аграрных инвестиционных проекта на сумму более 24 млрд рублей. И мы гордимся тем, что по надою на фуражную корову мы – лидеры в стране, также мы первые по производству яиц, а по объемам производства молока и мяса птицы – четвертые в России.
Кстати, ошибаются те, кто считает, что мы прибавляем исключительно в традиционных для региона отраслях. Ленинградская область совершила настоящий прорыв в отрасли аквакультуры и вошла в тройку российских регионов по выращиванию радужной форели. Также у нас большие планы по увеличению выпуска тепличной продукции, сыров, мяса кролика, диетической и деликатесной продукции. И соглашения, подписанные на форуме в Петербурге, это подтверждают.
– Говоря об инвесторах, что, на Ваш взгляд, сегодня является определяющим для решения о размещении инвестиционного проекта на территории области? Удобная локация и логистика, лояльные инвестиционные условия, квалифицированные трудовые ресурсы, другое?
– Все перечисленные вами факторы, безусловно, важны для прихода в регион инвестиционного капитала. И региональное правительство делает все возможное, чтобы гарантировать инвесторам максимально благоприятные условия.
Наряду с налоговыми льготами в области существует четкая система взаимодействия с инвесторами в режиме «одного окна». Наш фронт-офис в Агентстве экономического развития Ленинградской области, как это принято сейчас говорить, в онлайн-режиме ведет более 150 инвестпроектов, а вся информация по земельным участкам, которые мы предоставляем инвесторам, размещается в информационной системе, доступной в сети интернет.
С нашей стороны было бы неправильно не пользоваться уникальным географическим положением региона, позволяющим производителям ориентироваться и на внутренний, и на внешний рынки. Мой любимый пример – расположенный во Всеволожске финский концерн Nokian Tyres, поставляющий шины в десятки стран мира.
Стремительно в число ведущих портовых комплексов Европы вошел морской торговый порт Усть-Луга, по стоимости портовых сборов и операций на терминалах один из самых выгодных во всей Российской Федерации. Порт имеет специализированные терминалы по нефтепродуктам, углю, сере, контейнерам, а также удобные автомобильные и железнодорожные подъезды, что в конкурентных условиях является его преимуществом.
Что же касается рынка труда, то он у нас достаточно гибок и позволяет найти сотрудников разной квалификации, что очень важно в нынешних условиях, поскольку современные производства являются высокоавтоматизированными и технологичными, перед их владельцами часто стоит задача найти не большое количество специалистов средней квалификации, а меньшее – высококвалифицированных сотрудников. Как раз такими высокопрофессиональными кадрами наша область и славится.
– Насколько значима сегодня для экономики Ленинградской области строительная отрасль? С какими показателями по вводу жилья Ленобласть планирует завершить 2017 год?
– Говоря о строительной отрасли, я всегда подчеркиваю, что, к сожалению, в предыдущие годы в этой сфере были допущены серьезные ошибки, в результате чего темпы возведения жилья значительно опережали строительство социальной и дорожной инфраструктуры. И когда градостроительные полномочия мы забрали на уровень региона, большинство проектов уже находились в стадии реализации, и потому быстро повлиять на появление дорог, школ, детских садов и поликлиник было уже невозможно. Тем не менее, областное правительство приняло целый ряд решений, позволяющих значительно улучшить ситуацию в сфере градостроительства.
В частности, мы поняли, что не заинтересованы в резком увлечении площади строящегося жилья и та планка – 2 млн кв. м в год – для региона является оптимальной. Ведь даже те 2 млрд рублей налоговых отчислений, которые за 12 месяцев текущего года поступят от строительного комплекса, не покроют расходов областного бюджета на выкуп новых детских садов и содержание вводимых в эксплуатацию социальных объектов.
– Большой объем вводимых квадратов рождает массу инфраструктурных проблем. Какие проблемы приходится решать на этом пути? Насколько гармонично развиваются сегодня, на Ваш взгляд, деревни-«миллионники» Кудрово и Мурино?
– Я чуть выше сказал о той строительной «планке», которую мы для себя определили, чтобы к имеющимся проблемам не добавлять новые. И, например, в Кудрово нам удается не допустить появления очередей в детские сады и школы, тогда как в Мурино и Всеволожске эта проблема стоит достаточно остро. Вместе с тем у нас есть четкое понимание того, какие детские дошкольные учреждения нам необходимы в первую очередь. При этом новое строительство без соцобъектов мы просто не разрешаем.
Что касается дорог, то Правительство Ленинградской области постепенно «развязывает» узел в Мурино: на повороте в новый микрорайон уже установлен светофор, делается прокол под Кольцевой автомобильной дорогой, скоро начнется расширение дороги на Бугры, а за ним – строительство развязки в створе Гражданского проспекта и транспортно-пересадочного узла «Девяткино». Аналогичный ТПУ должен появиться и в Кудрово.
В этом смысле неправы те, кто считает, что региональная власть не предпринимает усилий, чтобы деревни-«миллионники», как вы их назвали, получили надежную связь с внешним миром. С «наследством», полученным от градостроительной политики муниципалитетов, мы боремся и обязательно наведем порядок.
– В связи с перспективами развития Петербургской агломерации много надежд возлагается на строительство линий ЛРТ. Известно, что разработаны проекты ЛРТ по двум направлениям: в Сертолово через Бугры и Девяткино, а также на Всеволожск через Ржевку и Кудрово. Насколько близки они к реализации?
– Названные Вами проекты действительно существуют, но их реализация зависит от целого ряда факторов. Например, строительство линии легкорельсового трамвая до Сертолово было оценено почти в 17 млрд рублей, и, к сожалению, поддержки Министерства транспорта в этом вопросе нет и, как следствие, федерального финансирования мы пока не нашли.
Но поскольку этот проект Ленинградской области действительно необходим, нами было принято решение вернуться к идее использования имеющихся подъездных железнодорожных путей. Этот проект значительно дешевле, и определенный интерес к его реализации проявляет китайский бизнес.
Что касается строительства линии ЛРТ до Всеволожска, то там инвестором выступает строительная компания «ЛСР», и у Ленинградской области роль соинвестора. При этом есть еще и третья сторона – администрация Санкт-Петербурга, с которой необходимо решить вопрос использования городской инфраструктуры. Переговоры продолжаются, и мы считаем, что здесь должна более активно проявиться роль АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области».
– Много говорят о синхронном развитии приграничных с Петербургом территорий Ленобласти. Как идет работа над созданием Концепции совместного пространственного развития Петербурга и Ленобласти? Удается ли продуктивно решать спорные вопросы определения зон взаимного влияния, размещения объектов переработки ТБО, реализации совместных дорожных проектов?
– В этом направлении мы серьезно продвинулись, потому что проект концепции уже готов, серьезных противоречий с городом у нас нет, и сейчас наши специалисты работают над деталями. Большим подспорьем для рабочего решения возникающих проблем являются координационные советы, заседания которых регулярно проводятся, и, как положительный пример, приведу проект платной дороги в створе Пискаревского проспекта, по которому удалось снять последние разногласия.
С точки зрения проблемы переработки и хранения твердых бытовых отходов важная веха установлена во время экономического форума, поскольку правительства наших регионов подписали соглашение о координации работ в этой сфере. Вопрос действующих полигонов ТБО стоит остро, и наша совместная с городом задача – сделать их современными, уйдя от простого складирования к технологиям переработки, позволяющим значительно снизить нагрузку на окружающую среду.
– В одном из своих выступлений Вы отметили, что являетесь сторонником запрещения привлечения средств дольщиков до сдачи жилья в эксплуатацию. Это был бы самый лучший механизм защиты, сказали Вы. Действительно ли оправданны такие радикальные меры?
– Честно говоря, не вижу в таком предложении ничего радикального, кроме реального механизма защиты граждан от незавершенного строительства. Ведь при таком подходе все риски несет застройщик, а покупатель платит деньги за уже готовую квартиру в построенном доме. Другое дело, что в этом случае квадратный метр станет стоить ощутимо дороже, поскольку строителям придется вместо средств граждан привлекать банковские кредиты. Но, с другой стороны, проблема обманутых дольщиков будет раз и навсегда решена.
К тому же застройщик окажется заинтересованным и в сооружении инфраструктурных и социальных объектов, поскольку потенциальные покупатели будут изучать не рекламные проспекты с красивыми картинками, а уже построенные кварталы. И наличие школ и детских садов станет серьезным преимуществом качественно выполненных проектов перед микрорайонами, построенными в чистом поле без какой бы то ни было инфраструктуры.
– Какой бы вы хотели увидеть Ленобласть через 10 лет, встречающей свой 100-летний рубеж?
– Я привык ставить перед собой амбициозные задачи и потому рассчитываю, что к 100-му Дню рождения Ленинградской области будет реализовано большинство планов, зафиксированных в концепции социально-экономического развития региона до 2030 года. Что те проекты, о которых в том числе мы с Вами говорили сегодня, позволят нам эволюционировать и прочно войти в число передовых субъектов России.
Мне не хочется называть какие-то цифры, скажу лишь главное: я хочу, чтобы к своему 100-летию Ленинградская область окончательно и бесповоротно стала территорией успешных людей – гордостью самих ленинградцев-петербуржцев и всей России.
На петербургском рынке новостроек наступает эпоха индустриальных гигантов – крупные застройщики вытесняют тех, кто не обладает серьезными мощностями. В такое время успех компании определяют правильно выбранная ниша и грамотно выстроенная стратегия работы, считает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, какие тенденции Вы наблюдаете сегодня на рынке строительства?
– Примерно треть компаний кризис уже вынудил покинуть рынок. Многие хотели быстро заработать на растущем рынке, многим казалось, что это очень просто – купить участок и построить дом. Однако это только часть строительного процесса, который, помимо этого, включает в себя и работу с будущими жильцами квартир, их заселение, выполнение гарантийных обязательств во время эксплуатации дома. Сегодня гарантийный срок, согласно законодательству, составляет почти десять лет. Для того, чтобы выполнять эти требования, застройщику нужно иметь солидные капитальные средства и крепко стоять на ногах. Все случайные игроки с рынка «вымываются» естественным путем.
Покупатель сегодня выбирает солидного застройщика. Поэтому крупные и средние игроки отмечают увеличение объемов продаж по отношению к прошлым периодам на 10-20%. План продаж, который мы наметили себе на текущий год, мы выполнили с опережением и по результатам года фиксируем 20-процентное увеличение объема продаж по отношению к показателям 2015 года.
Сегодня определяющую роль для успешной деятельности компании играет правильно выстроенная стратегия работы. Например, всегда есть соблазн потратить средства, полученные от дольщиков, на приобретение новых земельных участков. Но если возникнут проблемы с текущим строительством – это капкан, из которого выбраться не так-то просто. Эту ошибку совершают очень многие.
Кроме того, внимательно нужно относиться к выбору самих земельных участков. Они должны быть рентабельными, чтобы в случае необходимости их можно было реализовать и тем самым пополнить оборотные средства. Банковские кредиты сегодня очень дороги, пользоваться средствами банков может позволить себе только крупный бизнес. Да и банки, несмотря на высокие процентные ставки, потенциальных клиентов-застройщиков оценивают очень тщательно, отдавая выбор самым устойчивым из них.
Бренд кирпичного застройщика позволяет нам во все времена не терять своего покупателя. Сегодня это трудозатратная и дорогая технология, но на это идет покупатель. Благодаря удачно занятой нише, «Строительный трест» пережил уже не один кризис на рынке. Еще не было случая, чтобы мы серьезно «просели» в продажах.
– Вы согласны с утверждением, что сегодня – самое время скупать землю?
– Я бы сказал, что внимательное отношение к приобретению земельных участков актуально было всегда, а сегодня – особенно. Рынок заполнен предложениями, в том числе и по территориям промышленных предприятий. Необходимо помнить, что почти каждый участок на застроенной территории имеет ряд серьезных обременений.
– А как кризис меняет портрет покупателя?
– Покупатель стал более осторожным, дольше принимает решение. Доля ипотечных покупок растет. Государственная программа субсидирования ипотечной ставки, без сомнения, оказала стимулирующее влияние на рынок. У нашей компании около 50% квартир приобретается с использованием ипотечных средств. Сейчас идут разговоры о том, что программа поддержки будет отменена, но, возможно, будет снижена ставка Центробанка. Это решение вполне логично. Если бы процентная ставка достигла 8%, строительный бум был бы обеспечен. Очень надеемся, что государство не оставит эту сферу без своего внимания, поскольку без эффективного инструмента ипотеки застройщики рискуют потерять половину своих покупателей. Строительная отрасль сегодня очень серьезно поддерживает экономику страны и, в свою очередь, нуждается в государственной поддержке.
В остальном покупатель остается неизменным. Наши квартиры покупают семейные люди, для собственного проживания. В проектах «Строительного треста» совсем нет студий, минимальное количество малогабаритных квартир. Жилые комплексы, которые сегодня практически целиком состоят из квартир-студий, может быть, легко распродаются, но в будущем о комфортной среде проживания здесь можно забыть. Временное жилье вызывает соответственное к себе отношение.
У тех, кто покупает квартиру для себя, совершенно иные требования к качеству строительства. Мы тратим немало средств на инженерное оснащение наших домов, используем современные технологии. Все наши дома могут претендовать на более высокий класс, чем заявленный, это ценят покупатели.
– Какие планы у «Строительного треста» на будущий год?
– Для себя мы определили оптимальный объем ежегодно вводимого жилья – 100 тыс. кв. м. Безусловно, случаются незначительные расхождения в ту или иную стороны. Но это тот объем, с которым мы чувствуем себя комфортно.
Сейчас около 400 тыс. кв. м находятся в активной фазе строительства, около 120 тыс. кв. м – на завершающем этапе. В этом году мы сдаем вторую очередь ЖК «Лиственный» (40 тыс. кв. м), третий лот ЖК NEWПИТЕР в Новоселье (15 тыс. кв. м). В ЖК «Капитал» в Кудрово готов шестой лот – 66 тыс. кв. м, но его по чисто техническим причинам мы введем в I квартале следующего года. Кроме того, в текущем году в Кудрово мы сдали в эксплуатацию крупный социальный объект – самую большую школу на Северо-Западе, на 1600 мест, а также сдали в эксплуатацию детский сад в Новоселье.
В 2017 году мы планируем ввести ЖК OSTROV (36 тыс. кв. м), четвертый лот ЖК NEWПИТЕР (10 тыс. кв. м), ЖК «Пляж» в Сестрорецке (16 тыс. кв. м). А также продолжим строительство и планируем сдать в начале 2018 года БЦ с апартаментами на ул. Большая Зеленина. Его строительство продолжается довольно долго, это сложный в техническом плане объект, он возводится на территории со сложившейся застройкой, предполагает возведение двухуровневого подземного паркинга.
Кроме того, мы надеемся, что в истории со Старопарголовским массивом, наконец, добьемся правды в правовом поле и получим возможность осваивать эту территорию. Мы потратили немало сил и средств на расселение ветхих домов и считаем, что такие проекты должны находить поддержку у города, поскольку в противном случае желания самостоятельно заниматься реноваций ветхих кварталов у застройщиков просто не останется.
Еще один участок – на месте гаражей на Малой Бухарестской улице – находится сейчас в стадии подготовки проекта планировки. Завершить его подготовку мы планируем в следующем году.
– Есть ли планы по дальнейшему освоению Ленинградской области?
– Проект в Кудрово имеет задел – 200 тыс. кв. м, который мы намерены осваивать, согласно намеченным планам, еще лет пять. Это 5, 7 и 8 лот ЖК «Капитал» с учетом строительства там очередных соцобъектов. Продажи в Кудрово идут очень активно, несмотря на усиливающуюся конкуренцию этом районе.
В ЖК NEWПИТЕР в Новоселье еще около 500 тыс. кв. м потенциальной застройки. Мы уже построили там 4 лота, два планируем сдать в ближайшее время, и еще один – в активной стадии строительства. Продажи идут неплохо, а с учетом того, что крупный ретейлер «ИКЕА» заявил о своих планах по строительству в этом районе крупного ТРК, а в будущем и игровой парковой зоны, интерес к этой территории будет только расти. Возможно, благоприятная конъюнктура рынка даст нам возможность увеличить свой проект в Новоселье.
В целом, близкие к городу, перспективные территории для застройки в Ленобласти уже практически заняты. Освоение же более отдаленных участков требует серьезных вложений в инфраструктуру. А главное – создания мест приложения труда для тех, кто будет приобретать жилье в этих районах. Только в этом случае у инвесторов может возникнуть интерес к таким проектам.
– Застройщикам остается только «серый пояс»?
– Другой перспективы для развития города действительно нет. Мегаполис не может бесконечно развиваться вширь. Необходимо использовать внутренние резервы. Тем более, что большинство промпредприятий давно «лежат на боку» и никакой пользы экономике города не приносят.
Иное дело – для переезда предприятий должны быть созданы условия. Например, завод Климова успешно перенес свое производство с Белоостровской и Кантемировской улиц на новую площадку. Для территории бывшей промзоны был разработан проект планировки, но законодательство в очередной раз изменилось, и проект сейчас требует корректировки. Надеемся, что земельные участки в конечном итоге будут выставлены на продажу. Нам такие проекты, безусловно, интересны.
– Вернемся к Ленобласти. Соцобъекты – только часть комплексного освоения территорий, участвует ли компания в строительстве дорог?
– Сегодня любой инвестор, который застраивает большие территории вдоль КАД, участвует в строительстве инфраструктуры, в том числе и дорожной. Правительство области оказывает застройщикам большую помощь, для соцобъектов существует всем известная программа, причем аналогов ее другие регионы застройщикам не предлагают.
Строительство дорог – отдельная задача, но она необходима для того, чтобы квартиры в этих районах были кому-то интересны. Проекты вдоль КАД обладают достаточной рентабельностью для того, чтобы застройщик мог выделять деньги для участия в строительстве и проектировании дорожной инфраструктуры.
Так, наша компания занимается реконструкцией и расширением Красносельского шоссе (с 2-х до 4-х полос), которое идет вдоль нашего участка застройки в Новоселье. Понятно, что если не работать в этом направлении, въезд в наши кварталы превратится в вечную пробку. Но, повторюсь, такие затраты по силам застройщику только в проектах с высокой рентабельностью.
– Расскажите, как сегодня развивается история с ЖК «Пляж» в Сестрорецке, который предписали отодвинуть от дороги?
– Начну с того, что еще на стадии покупки земельного участка мы понимали, как непросто будет работать в курортной зоне, учитывая близость к заливу и охраняемый статус окружающей застройки. Однако перспективность этого проекта была настолько очевидна, что особых сомнений у нас не возникло. Мы очень тщательно подошли к созданию проекта, неоднократно его утверждали и, наконец, получили согласование. Мы начали стройку и дошли до 5-го этажа, как вдруг выяснилось, что наш дом признан «градостроительной ошибкой» и принято решение отодвинуть его от проезжей части. Пришлось пойти на это, мы самостоятельно снесли придорожную часть дома. Разумеется, подобное решение далось нам нелегко и было технически сложным, учитывая, что проект предполагает двухуровневый подземный паркинг, но на то мы и профессионалы, чтобы справляться с любыми трудностями. Сегодня мы завершаем строительно-монтажные работы на объекте.
– Во сколько обошлись компании такие «перемены»?
– Нулевой цикл работ составляет примерно треть затрат от общей стоимости проекта, но дело не только в финансовых затратах. Морально тяжело переделывать собственную работу, выполненную добросовестно и качественно. И потом тратить время на пересогласование проекта, рискуя не уложится в заявленные покупателям сроки. Кроме того, такие истории вредят информационному полю, которое складывается вокруг застройщика и его проектов, выползают разные домыслы и слухи, что может отрицательно повлиять на продажи квартир.
– ЖК OSTROV в Петроградском районе – еще один проект «Строительного треста» в очень перспективной локации. Это дом бизнес-класса, а вокруг строится одна «элитка». Чем объясните такую скромность?
– Действительно, по соотношению «цена / качество», этот объект можно отнести к одним из наиболее выгодных в своем сегменте. Вокруг немало премиальных объектов, но эта ниша нам не принадлежит, и мы не стали гоняться за «элитарностью». Мы прекрасно чувствуем себя в комфорт- и бизнес-классе. Конечно, можно было бы поставить цель заработать на этом проекте на всю оставшуюся жизнь и потом бесконечно его продавать. Но мы решили довольствоваться хорошей маржей, и продажи идут замечательно, более половины квартир уже продано.
– Загородный рынок больше всех ощутил на себе последствия экономических неурядиц. Как идут продажи в коттеджных поселках «Небо», «Озерный край» и «Сад времени»?
– «Небо» в Кузьмолово – практически завершен. Остальные два – коттеджный поселок «Озерный край» в Токсово и «Сад времени» в Петродворцовом районе – в процессе реализации. Возможно, я рискую показаться оригинальным, но считаю, что загородный рынок сгубил не кризис, а полуфабрикаты, которые предлагали застройщики. Я готов доказать каждому, кто пытается работать на этом рынке, что успешно продавать такие проекты поможет только определенная концепция. Она начинается с общей инженерной подготовки участка, создания сети дорог, мест досуга. Разрабатывается несколько проектов коттеджей, весь проект делится на лоты и каждый из них отдельно обеспечивается инженерными коммуникациями. Продажи начинаются тогда, когда покупателей встречает благоустроенная и охраняемая территория, а не горы мусора и чистое поле. Мы предлагаем людям проект, а не отдельные земельные участки. Только с таким подходом к делу можно успешно реализовывать проекты на загородном рынке.
Значение имеет и правильно выбранная локация – несмотря на любовь к загородной жизни, в город люди предпочитают добираться достаточно быстро. И, конечно, на такие проекты влияет сезонность. Пик продаж – весна и лето.
– В вашей линейке продуктов есть и проект в Калининграде. Говорят, с началом кризиса активность застройщиков в этом регионе упала…
– Когда мы только начинали работать в Калининграде, регион переживал строительный бум. Очень многие старались закрепиться на этом рынке. Кризис умерил пыл, остались наиболее настырные и ответственные, к которым мы относим и себя. Немало «недостроев», однако эту ситуацию отчасти можно было спрогнозировать – население Калининграда не настолько многочисленно, чтобы там можно было возводить «миллионники».
Мы там прижились, калининградский филиал «Строительного треста» работает по принципу самоокупаемости. В ближайшее время мы сдадим в эксплуатацию первую очередь ЖК «Город мастеров» в Большом Исаково (25 тыс. кв. м) и приступим к строительству второй. Уровень продаж достаточен для того, чтобы мы могли продолжать строить в намеченном нами темпе.
Мы приобрели еще один земельный участок площадью 30 га, для которого готовим проектную документацию. Если ситуация на рынке будет благоприятной, мы приступим к реализации проекта. У Калининграда немало перспектив, благодаря и хорошему климату, и удачному расположению. Кроме того, ЧМ 2018 года даст толчок к его развитию и привлечет внимание к этому городу.
– Начало следующего года ознаменуется для застройщиков вступлением в силу ряда поправок в профильное законодательство, прежде всего 214-ФЗ. Насколько своевременны и эффективны эти меры?
– Защита дольщиков понимается законодателями, на мой взгляд, несколько превратно. Людей привлекает доступная цена, а новые требования законодательства в конечном итоге приведут только к удорожанию квартир, за которые заплатит все тот же дольщик. Уже сегодня в рамках 214-ФЗ работает абсолютное большинство застройщиков, его требования жесткие, и дополнительные меры защиты излишни.
Большим достижением считаю поправку о возможности отнесения затрат на строительство социальных объектов на себестоимость, что наконец позволит застройщикам избежать двойного налогообложения. Вместе с тем полагаю, что основная законотворческая работа должна сегодня идти в области окончательного утверждения строительных нормативов, которые меняются с завидной регулярностью.