Игорь Креславский: «Снижение объемов продаж приведет к сокращению предложения»
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института ФГАОУ ВО СПбГПУ о том, как реформа образования отразится на работе строительных ВУЗов.
– В России сокращается бюджетный прием в вузы. В Инженерно-строительном институте Политехнического университета Петра Великого эта тенденция прослеживается?
– Бюджетный прием в вузы, действительно, сокращается в последние годы в среднем на 5% в год. Прием по укрупненным группам специальностей «экономика», «управление» и «юриспруденция» сокращается очень заметно, тут перепроизводство выпускников очевидно. Прием по техническим специальностям сокращается меньше. В Политехе бюджетный прием (за счет строительства и других инженерных направлений) возрос. Более того, Политех стал вузом № 1 в Петербурге по объему бюджетного приема. Так, прием на направление «строительство» начиная с 2013 года был увеличен на 50%, затем на 15%, затем еще на 15%. Причина такого решения Минобрнауки в том, что Политех год от года занимает первое место по среднему баллу ЕГЭ абитуриентов, зачисленных на направление «строительство». Абитуриенты и их родители выбирают строительное направление в Политехе как приоритетное.
Я уверен, что рост качества абитуриентов, а следовательно, рост приема в Инженерно-строительный институт в ближайшие годы сохранится. Ведь мы готовим абитуриентов, отбирая их со всей страны, через Академию строительства для школьников. Это бесплатные дистанционные курсы 3D-параметрического моделирования, то есть те самые BIM-технологии, которые завтра им предстоит осваивать в вузе.
Существенно увеличился прием в строительную магистратуру Политеха. Наш университет стал вторым вузом России по числу принимаемых в строительную магистратуру, стал вузом, в который поступают наиболее активные и успешные выпускники бакалавриата других вузов. Летом мы приняли в магистратуру несколько десятков выпускников бакалавриата СПбГАСУ.
Еще одна тенденция – это перевод в Инженерно-строительный институт Политеха студентов из других строительных вузов Петербурга и России на место отчисляемых студентов. Этих переводов становится все больше. И если раньше к нам переводились с бюджета на бюджет, то сейчас нередки и переводы с бюджета на контрактную основу.
– Минобрнауки, реформируя систему образования, намерено укрупнить вузы. Как это отразится на строительных вузах Петербурга вообще и на Инженерно-строительном институте в частности?
– Надо вспомнить историю этих вузов. В СССР существовала развитая система узкоспециализированных инженерно-строительных институтов. Затем уже в России они в одночасье повысили свой статус, переименовавшись в университеты. Следом пришлось оправдывать новый статус, делая из специализированного института многопрофильный университет. Посмотрите планы приема строительных вузов – кого они только не готовят. Экономистов, юристов – да, но еще и прикладных математиков, специалистов по безопасности и пр. В этой ситуации Минобрнауки резонно начинает задаваться вопросом: зачем иметь несколько многопрофильных технических университетов, например, в Волгограде, Самаре, Тюмени? В Петербурге и Москве ситуация иная, здесь многопрофильных технических университетов было изначально много. И следовательно, СПбГАСУ и МГСУ пока сохраняют свою самостоятельность.
В этой ситуации Политех и его Инженерно-строительный институт остаются островком стабильности и ядром кристаллизации. К Политеху уже присоединили два вуза, процесс этот будет продолжаться.
– Еще одна тенденция – это универсализация специалистов. Есть ли строительные профессии, которые под угрозой вымирания?
– Я не вижу такой тенденции. Можно говорить об исчезновении шестилетнего специалитета в инженерной подготовке. В проекте нового перечня направлений подготовки, представленном нашим министерством, пропало шестилетнее образование «одним куском» в форме специалитета по инженерным направлениям. Осталось шестилетнее образование в форме бакалавриат (четыре года) плюс магистратура (два года). Это те же шесть лет, но с существенно большей специализацией и индивидуализацией образования. На наш взгляд, это повышает гибкость образовательной системы. Вузы, самостоятельно отслеживая потребности рынка труда, в пределах направления «строительство» определяют и перечень бакалаврских профилей, и перечень магистерских программ. А студент имеет возможность индивидуализации образования, определения собственной образовательной траектории путем выбора профиля, программы. Современные государственные образовательные стандарты не содержат перечня дисциплин и дают широкую свободу вузам.
Это дало возможность Политеху почувствовать потребность рынка и начать подготовку по строительству автомобильных дорог, по строительству мостов и транспортных тоннелей. Уловив международный интерес, мы открыли обучение в магистратуре на английском языке по программам Civil Engineering и Energy Efficient and Sustainable Buildings.