Игорь Креславский: «Снижение объемов продаж приведет к сокращению предложения»
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.
Генеральный директор компании «Градостроительные решения» Ольга Морозова в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказала о комплексном подходе и преимуществах работы застройщиков с единой службой заказчика при создании и согласовании проектов планировки территорий (ППТ).
– Понятие «единая служба заказчика при создании ППТ» – явление довольно новое для строительного рынка Петербурга. Расскажите, в чем суть этого направления, на примере работы компании «Градостроительные решения».
– Начнем с того, что на строительном рынке Петербурга есть разные заказчики. Каждая компания выбирает свой путь развития: кто-то привлекает подрядчиков только на разработку ППТ, другие – только на согласование. Работая на рынке с 2005 года (в прошлом году мы разделили направления и выделили градостроительные преобразования в отдельный блок), мы занимались как проектированием, так одновременно и согласованием ППТ.
По сути дела, у нас в штате были своего рода универсальные специалисты с архитектурным и инженерным образованием, которые одновременно разрабатывали проекты планировки территории, а потом их согласовывали с профильными ведомствами. В процессе работы мы пришли к выводу, что большую часть времени при создании ППТ занимает именно процесс согласований, который требует свежего взгляда на проект. За время работы наши сотрудники накопили огромный опыт такой работы. В результате пришла идея разделить два направления. В качестве партнеров-проектировщиков мы пригласили известный в Петербурге Институт территориального развития (ИТР).
Мы подписали соглашение о сотрудничестве, в рамках которого определили, что при создании и согласовании ППТ две организации – Институт территориального развития и «Градостроительные решения» – выступают как партнеры, из которых одна компания занимается проектированием, а вторая – согласованием. Таким образом, заказчику мы предлагаем единый пакет услуг, то есть презентуем себя как единую службу заказчика.
– Какие преимущества представляет для клиента работа с единой службой заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– Если сказать просто, то наша компания представляет собой «службу заказчика», куда заказчик обращается с желанием разработать и утвердить ППТ. С этого момента мы берем всю работу, с одной стороны, с проектировщиком, а с другой стороны – с органами власти при согласовании на себя.
– Какие ППТ разрабатывает ваша компания – жилые, коммерческие и т. д.?
– У нас нет никаких ограничений на этот счет. Мы работаем с проектами, предусматривающими любую функцию. Помимо жилья и общественных зон, например, сейчас на стадии проработки у нас есть несколько проектов планировки территорий под линейные объекты. Мы не берем в работу лишь те проекты, которые финансово нам не выгодны. С другой стороны, всегда идем навстречу заказчикам и формируем взаимовыгодные финансовые отношения.
– Что значит выработка механизма оптимизации проектных решений?
– Приведу простой пример. Недавно при разработке ППТ под жилье мы предложили проектировщикам оптимизировать схему улично-дорожной сети таким образом, что появилась возможность увеличить площадь будущего жилья на участке. По сложным вопросам поиск решения идет одновременно с проектировщиком, заказчиком и контролирующими органами. Наша задача – найти оптимальное решение в любой ситуации.
– Как часто в вашей практике возникают спорные ситуации?
– В каждом ППТ обязательно наступает такой момент. Но мы считаем это не проблемой, а всего лишь рабочим моментом. Часто мы сталкиваемся с тем, что заказчик приходит к нам с частично разработанным ППТ. Имея на руках собранный ворох документов, он заходит в тупик и не понимает, что делать дальше. Мы раскладываем все по полочкам, распутываем клубок проблем и доводим все до логического завершения.
– Насколько выгодно с финансовой точки зрения пользоваться услугами единой службы заказчика при разработке и согласовании ППТ?
– В условиях существующей экономической ситуации важно не забывать, что скупой платит дважды. Целесообразнее потратить больше денег здесь и сейчас на стадии разработки ППТ, но в конце получить качественный продукт и в срок, чем сэкономить, нанять «проектировщиков в тапочках», потерять уйму времени на согласовании, а потом вновь задуматься об обращении к профессионалам, но уже имея негативный опыт. Я так говорю, потому что такие ситуации были в нашей практике неоднократно.
Недавно, например, к нам вновь обратился клиент, который четыре года назад отказался от наших услуг по причине, как было сказано, дороговизны. Оказалось, что за все эти четыре года его ситуация с подготовкой и согласованием ППТ не сдвинулась с мертвой точки. В итоге нас вновь попросили о помощи, собрав предварительно положительные отзывы о нашей работе.
– Компания «Градостроительные решения» укладывается в год, который КГА отводит на создание и согласование ППТ?
– Да, в 60% случаем мы укладываемся. Увеличение срока согласования часто происходит по желанию самого заказчика, который, например, на последней стадии захотел внести изменения в концепцию. Или мы сами вдруг обнаруживаем, что есть вариант, как оптимизировать затраты по инженерии и т. д. В этом случае согласования удлиняются. Также на скорость утверждения ППТ очень сильно влияет корректировка профильного законодательства. Например, сейчас два проекта планировки территорий у нас находятся в подвешенном состоянии из-за того, что были приняты изменения в Земельный кодекс, а КГА готовит новую форму проекта межевания.
– Какие перспективы работы вашего направления на петербургском рынке? Будут ли появляться такие компании в дальнейшем?
– Думаю, что будут. Однако подчеркну: чтобы организовать подобную компанию, нужен опыт двойного характера – проектирования и согласования ППТ. Наша компания пришла к этому не сразу, а постепенно. Чтобы согласовывать какие-то проекты, нужно вначале их самостоятельно создавать, потом наладить отношения с органами власти с точки зрения профессиональной работы. А потом уже выходить промежуточным звеном между заказчиком, проектировщиком и согласовательным органом.
– Насколько активно идет разработка и утверждение ППТ в Петербурге по сравнению с тем, что было два-три года назад?
– Процесс сдвинулся с мертвой точки. Два года назад разработка и согласование ППТ приостановились. Дело в том, что подготовка проектов планировки территорий находится в прямой зависимости от законов, в камках которых их создают, – это и Генплан, ПЗЗ, и Закон о границах зон охраны.
– Многие игроки рынка ругают недавно принятые региональные нормы градостроительного проектирования. Как вы их оцениваете?
– Идея хороша и, главное, важна. Машины, паркующиеся на тротуарах в новых спальных кварталах, – зрелище ужасное и печальное, как и очереди в детские дошкольные учреждения. И все же думаю, что подход к расчету нормативов должен быть более дифференцирован по городским территориям.
Справка:
Компания «Градостроительные решения» находится под управлением специалистов, работающих в сегменте градостроительных согласований и консалтинга на протяжении последних 10 лет. Ольга Морозова ранее занимала должность исполнительного директора компании «Центр согласований».
Smart-квартал «LEGENDA на Комендантском» будет построен по проекту Евгения Герасимова. Это беспрецедентный факт, так как до сих пор знаменитый архитектор избегал участия в проектах массового сегмента. О том, как сделать в масс-маркете передовую архитектуру и что значит «качество в деталях», Евгений Герасимов рассказал в эксклюзивном интервью.
– Евгений Львович, сегодня, говоря о квартальной застройке, принято оперировать терминами «единая среда», «единая концепция», но на поверку это все оказывается лишь словами. В проекте на Комендантском пр. удалось добиться настоящих и честных решений?
– Начнем с того, что мировой тренд в создании жилой среды – это «сквозная концепция», единый замысел пространства: от общей идеи всего квартала до планировки каждой отдельной квартиры. Конечно же, в первую очередь это относится к большим проектам, где есть возможность создать независимый микромир со своим настроением, со своей иерархией ценностей, учитывающий реальные потребности будущих жителей. Важно отметить, что «сквозная концепция» включает в себя и так называемый периметр безопасности. Причем в слово «безопасность» вкладывается смысл намного шире, чем просто дойти без происшествий из точки А в точку Б. Нет! Речь идет в принципе о безопасности внутреннего пространства от влияния внешней среды.
Мы действительно видим, что в России медленно, но верно наблюдается отход от канонов традиционной советской застройки и все больше застройщиков пытаются обеспечивать своим жителям приватность территории, активно набирает популярность тезис «двор без машин». Но в квартале на Комендантском этот мировой тренд реализован полностью. Понятия «мой двор», «мой дом» и «моя квартира» здесь сливаются воедино. Иерархия пространства по мере выхода человека из квартиры не отдаляет его от ощущения «я дома», а, наоборот, усиливает это чувство, действительно окружая его и безопасностью, и комфортом до самого выхода из квартала.
– Как это реализовано на практике, и каким именно увидят свой двор жители квартала?
– С внутренней стороны квартал объединяется стилобатом с разнообразными функциями. Благоустройство, которое предполагается проектом, я уже сегодня могу смело назвать образцовым. Примером для подражания для нас стала Крымская наб. в Москве. Мы хотим, чтобы людям было комфортно, уютно, интересно. Чтобы они общались, отдыхали, заряжались этой энергетикой «своего дома». Чтобы во дворе и далее формировалось и укреплялось комьюнити, которое LEGENDA создает среди своих дольщиков еще на этапе строительства.
Дорожка, которая вьется вдоль всего двора, связывает воедино зоны с разным покрытием и разными ландшафтными решениями, разным назначением: для активного и тихого семейного отдыха, для занятий спортом, для детских игр, для общения и времяпрепровождения молодежи. Более того, многофункциональный двор как бы «втягивает» в себя прилегающую рекреационную зону, которая становится логическим функциональным и эмоциональным продолжением территории квартала. Это, кстати, обеспечивает еще и отличные видовые характеристики для квартир, выходящих внутрь квартала. Причем своя прелесть есть в видах с любого этажа!
– Какой мы увидим архитектуру нового smart-квартала, и почему выбраны такие решения?
– Фасад квартала станет, без сомнения, ярким акцентом в перспективе Комендантского пр. Сам участок проекта весьма необычный по форме. Но именно это позволило нам найти сильный архитектурный образ. Получилась не аморфная застройка, какую часто можно встретить в новых спальных районах, а настоящее произведение искусства, действительно законченный квартал – уютный, прочувствованный, с неповторимым внешним обликом и сильной энергетикой.
Экстерьерное решение увязывает весь квартал в одно целое, при том что каждое здание имеет свой опознавательный цвет, свой характер. Это пример человеколюбивой архитектуры: люди ведь разные, поэтому и дома у нас разные – с живыми, «подвижными» фасадами, с нарочито аритмичными остекленными лоджиями. Раскраска комплекса кажется хаотичной, но представляет собой четко выверенные переливы. Благодаря цвету, ритму и геометрии корпусов все это складывается в единую, яркую, действительно красивую картинку – как пазл, где каждый отдельный элемент важен для целостного восприятия всего изображения.
– Каким должно быть жилье XXI века, и что из этих требований вы вложили в новый проект?
– Люди все больше задумываются и о качестве строительства, и о последующей эксплуатации жилья. Их теперь всерьез интересует, как построен дом, из чего именно, насколько эти материалы и решения долговечны, сколько нужно платить за эксплуатацию и как долго ничего не надо будет ремонтировать. В этом плане LEGENDA своими первыми проектами уже доказала, что всерьез думает обо всех элементах и даже дальше, намного дальше других участников рынка.
Всего лишь один из таких примеров – фасадное решение для квартала. LEGENDA на своих первых smart-домах уже опробовала особую технологию сборки и монтажа фасадов из итальянского керамогранита – получилось ярко, надежно и действительно долговечно. Эта же технология будет применена и на Комендантском. Она позволила нам подойти к архитектуре квартала на новом качественном уровне: при простоте форм в полной мере используется игра цветом и фактурами.
– Как бы вы раскрыли применительно к новому кварталу значение слова «комфорт»?
– Если говорить в целом – обо всей совокупности решений и заложенных в проекте идей, то я уверен, что квартал на Комендантском имеет огромный потенциал – во времени, в эстетическом восприятии, в понимании комфорта. Люди оценят не только качество строительства, тихий двор, планировочные решения, но и общность замысла. Такое жилье будет радовать «от и до».
Комфорт – слово, которое сегодня многие используют по поводу и без. Важно, что застройщик и архитектор реально вкладывают в это понятие. Если из паркинга можно подняться на лифте к своей квартире – это комфорт. Если на входе в комплекс вас встречает просторный, удобный, действительно парадный вестибюль – это комфорт. Продуманные планировки – тоже комфорт. Но есть также комфорт эстетики, комфорт свежести, комфорт новизны подхода – то, что дает жителю дома, комплекса, квартала то самое ощущение внутреннего комфорта, гармонии с миром.