Игорь Креславский: «Снижение объемов продаж приведет к сокращению предложения»
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.
Министр строительства и территориального развития Мурманской области Андрей Изотов рассказал «Строительному Еженедельнику» о наращивании объемов малоэтажного строительства и перспективах ликвидации аварийного жилья.
– Сегодня Мурманская область по объемам ввода жилья находится в числе аутсайдеров. Есть ли предпосылки для изменения этой ситуации?
– Хочу отметить, что основными приоритетами государственной политики Мурманской области в области обеспечения населения региона доступным, качественным жильем и жилищно-коммунальными услугами по-прежнему является стимулирование развития жилищного строительства, увеличение объема ввода жилья, в том числе за счет строительства жилья экономического класса и развития рынка арендного жилья. Важная роль отводится переселению граждан из аварийного жилищного фонда во вновь построенные дома малой этажности, а также проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории региона. Кроме того, мы должны работать над созданием условий для развития сектора индивидуальной жилищной застройки. В 2009‑2012 годах за счет всех источников финансирования в нашей области было построено 1386 новых квартир общей площадью 97,2 тыс. кв. м. А в минувшем году в регионе сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 24,3 тыс. кв. м, что составляет 104,9% к уровню 2011 года. Не более 25 тыс. кв. м жилья будет введено в 2013 году. Конечно, с одной стороны, этого недостаточно, а с другой стороны, мы знаем, что по уровню жилищной обеспеченности в расчете на одного жителя Кольского Севера Мурманская область имеет весьма неплохой показатель – 24,7 кв. м на человека. Для сравнения, в России этот показатель составляет 22,4 кв. м на человека, а по Северо-Западному федеральному округу – 24,5 кв. м на человека. В отличие от регионов средней и южной полосы, на Севере высокая стоимость строительства: в домах малой этажности она составляет 41 тыс. рублей за 1 кв. м, в многоэтажных домах приближается к цене 57 тыс. рублей за 1 кв. м. В Мурманской области большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан, на 31 декабря 2012 года его доля составляет 76,7% жилищного фонда региона. Это обеспечивает достаточное количество предложений на вторичном рынке недвижимости. Цена за «квадрат» в Мурманске приближается к 43-44 тыс. рублей.
– То есть жители Мурманской области предпочитают иметь жилье именно в частной собственности?
– Без сомнения. Помимо того что северяне предпочитают местные квартиры закрепить за собой на праве собственности, в последние годы жители области стали вкладывать деньги в строительство на Севере частных домов. Отмечу, что раньше большая часть северян предпочитала иметь частные домовладения за пределами Мурманской области. Сейчас в общем объеме ежегодного ввода жилья доля индивидуального жилищного строительства составляет 25%.
– Если есть устойчивый спрос на жилье, почему же такой низкий объем предложения?
– В последние два года многоквартирное жилищное строительство в регионе фактически ориентировано на социальный заказ муниципальных образований. Новые дома строятся для расселения аварийного жилищного фонда. Наша задача на ближайшие пять лет – расселить не менее 49 тыс. кв. м аварийного жилищного фонда. И на мой взгляд, такими же темпами надо возводить в области и арендное жилье. Сейчас в области реализуются мероприятия, направленные на формирование арендного сектора жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для предоставления внаем гражданам, имеющим невысокий уровень дохода. В период 2013-2020 годов запланировано строительство пяти арендных домов эконом-класса общей площадью жилья 17,1 тыс. кв. м, в которых граждане смогут арендовать квартиры по стоимости ниже рыночной. Наличие в составе муниципального жилищного фонда арендного жилья позволит решить проблему социальных очередей в муниципальных образованиях. На начало 2013 года в органах местного самоуправления Мурманской области на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит более 11,4 тыс. семей. При этом 51% очередников (6301 семья) состоят на учете более 10 лет. Именно поэтому мы поддерживаем идею, озвученную недавно на съезде городов Заполярья и Крайнего Севера, о том, что практически все муниципальные новостройки должны стать арендным жильем, должны быть встроены в систему некоммерческого найма. Однако финансово вытянуть такое строительство ни областной, ни местные бюджеты не в состоянии, и потому было внесено предложение законодательно закрепить финансирование из федерального бюджета строительства арендного жилья на северных территориях.
– Как идет работа по расселению аварийного жилья?
– Для того чтобы ликвидировать аварийный жилищный фонд, который признан аварийным и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации до 1 января 2012 года, нам надо построить дополнительно минимум 38 тыс. кв. м жилья. Это позволит обеспечить переселение более 2 тыс. граждан из 270 многоквартирных домов. Для этого в регионе с 2010 года было разработанo 5 адресных программ с привлечением средств Фонда содействия и реформирования ЖКХ. За два года реализации программ построено 7 жилых домов (4 малоэтажные), в которые переселен 321 человек из 37 аварийных домов.
Постановлением правительства области от 1 октября 2010 года утверждена целевая программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Мурманской области» на 2013-2015 годы. В ее рамках планируется расселить 2147 человек из 191 дома. Все дома, которые строятся для переселения жителей из аварийного фонда, малоэтажные. В городах это трехэтажные дома, в населенных пунктах – не выше двух этажей. И доля малоэтажного строительства за счет увеличения объемов индивидуального жилищного строительства будет увеличиваться. К 2018 году запланировано увеличение объемов малоэтажного жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, до 30%.
– Как законодательно оформлены все планы, о которых вы рассказали?
– В Мурманской области разработана и проходит процедуру согласования государственная программа Мурманской области «Обеспечение комфортной среды проживания населения региона» на 2014-2020 годы. Программа направлена на создание условий для формирования рынка доступного жилья, повышение качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, а также на установление комплекса мер государственной поддержки при обеспечении жильем отдельных категорий граждан. В рамках программы будут мобилизованы все ресурсы, имеющиеся в распоряжении органов государственной власти Мурманской области и органов местного самоуправления, будь то финансовые, земельные или организационные.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о намерениях банка по завоеванию петербургского рынка, планах сотрудничества с застройщиками и перспективах ипотеки.
– Имя МТС Банка является новым на рынке банковских услуг Санкт-Петербурга. Расскажите о его истории.
– МТС Банк – это не новый игрок. Это новое имя банка с богатой историей, хорошо известного как в кругах корпоративного бизнеса, так и в розничном сегменте Северной столицы. До 2012 года наш банк носил название ОАО «Московский банк реконструкции и развития» (МБРР).
– Насколько сложно было вывести на рынок новый бренд?
– Конечно, выход на рынок нового бренда сопряжен с рядом сложностей, которые мы, впрочем, успешно преодолели. Руководство банка сформировало команду настоящих профессионалов, способных разрабатывать и предлагать интересные для клиентов предложения. Это позволяет нам уверенно конкурировать с другими участниками рынка.
– Как вы оцениваете показатели узнаваемости банка? Ведь бренд МТС в первую очередь ассоциируется с оператором услуг связи.
– Конечно, ассоциации с сотовым оператором есть. Для продвижения наших услуг прилагается немало сил и средств. В конце прошлого года мы запустили рекламу по телевидению, на транспорте, также размещались на билбордах. Сейчас, по нашим ощущениям, МТС Банк уже очень узнаваем.
– Сколько офисов у вас на данный момент в Петербурге?
– Сейчас в Петербурге функционируют семь офисов нашего банка, из них пять совместных с салонами-магазинами МТС. Четыре из них были открыты за последние полгода. В начале следующего года мы планируем открыть еще несколько офисов. Перед нами не стоит задача открыть как можно больше офисов. Мы ориентируемся главным образом на эффективность их работы. Существующие офисы начали себя окупать уже сверх планируемой доходности.
– Расскажите об активах банка и величине кредитного портфеля.
– Существенный рывок в формировании кредитного портфеля МТС Банка в Санкт-Петербурге произошел в текущем году. По состоянию на 1 сентября 2013 активы банка в Петербурге составляют 5,8 млрд рублей. Из них корпоративный портфель – 2,5 млрд рублей, розничный – 3,3 млрд рублей. И у нас очень большие амбиции. Перед нами стоит цель – ежеквартально прирастать в рознице на 30%.
– Работаете ли вы с застройщиками? Под какие проекты готовы выдавать кредиты?
– Сейчас мы кредитуем застройщиков по стандартам АИЖК для минимизации рисков. Мы также готовы кредитовать по другим условиям и в целом лояльно подходим к рассмотрению заявок от компаний строительного сектора. В перспективе мы намерены работать со всеми ключевыми застройщиками города.
– Как подходите к оценке рисков?
– Мы очень лояльны, но к оценке рисков подходим внимательно. Если раньше банки могли себе позволить выдавать необеспеченные кредиты, создавая резервы и понимая, что клиент все равно будет платить, то сейчас к вопросу обеспечения банки в целом подходят более строго. Период экономической нестабильности подкорректировал отношение банков к оценке рисков, но сейчас можно наблюдать наметившуюся тенденцию к либерализации требований к заемщикам.
– Какие продукты вы предлагаете корпоративным клиентам?
– Мы активно кредитуем строительство объектов коммерческой недвижимости, энергетических и производственных объектов.
– На рынок ипотеки вы вышли недавно. Каких результатов удалось добиться?
– В настоящий момент у нас стабильный поток заявок и выдач. В рамках маркетинговых акций поток клиентов увеличивается. В среднесрочной перспективе перед нами стоит задача войти в топ-10 банков по выдаче ипотеки в Петербурге.
– Сколько жилых объектов аккредитовано вашим банком?
– На данный момент у нас аккредитованы объекты порядка семи крупнейших городских застройщиков. Среди них Группа ЛСР, Setl City, ГК «Город» и др.
– Какие ипотечные программы вы предлагаете? Расскажите об их условиях.
– Сейчас в МТС Банке действует интересное предложение, в рамках которого ипотеку на первичную недвижимость можно получить на 25 лет под 12% годовых с первоначальным взносом всего 12%.
Мы выдаем ипотеку и на вторичном рынке жилья. Средневзвешенная ставка по ипотеке в МТС Банке сегодня составляет порядка 13%.
Кроме того, предлагаем ипотеку на коммерческую недвижимость. К примеру, сейчас мы разрабатываем программу для кредитования покупки коммерческих площадей у компании «ЮИТ».
– Есть ли, на ваш взгляд, предпосылки для снижения ипотечных ставок?
– Некоторые участники рынка объявляют о снижении ставок по ипотеке, но на деле это касается только ряда программ. А в целом по рынку ставки не падают, а, напротив, растут. Так что предпосылок для реального снижения я сегодня не вижу.
Если только правительство страны не даст банковскому сектору значительные послабления.
– Как вы оцениваете перспективы роста ипотечного рынка Петербурга?
– Будущее ипотеки напрямую зависит от состояния рынка недвижимости. А он сегодня чувствует себя прекрасно. Появляются все новые девелоперские проекты. Сроки экспозиции объектов сокращаются. Спрос на жилье в Петербурге, несмотря на увеличение стоимости и рост ипотечных ставок, остается стабильно высоким. Осенью количество сделок традиционно увеличивается, и уже сейчас мы ощущаем рост количества обращений за ипотекой. Поэтому перспективы у такого инструмента, как ипотека, прекрасные.
– Какие еще розничные продукты вы развиваете?
– Наш флагманский продукт – это карта «МТС-Деньги». Мы активно занимаемся POS-кредитованием в офисах продаж телефонов и услуг связи. Также мы предлагаем и потребительские кредиты. По нашим оценкам, по объемам потребительского кредитования мы входим десятку крупнейших банков Петербурга.
– Какова доля петербургского офиса в общем объеме бизнеса банка?
– По размеру портфеля мы находимся на втором месте после Москвы.
– Как вы оцениваете перспективы роста банковской системы в 2013 году?
– Существует множество предположений относительно перспектив банковского сектора и возможной реформы банковской системы. Но мы с оптимизмом смотрим в будущее, так как являемся крупным банком с серьезными и успешными акционерами.
Справка:
Открытое акционерное общество «МТС-Банк» (ранее – АКБ «МБРР» (ОАО)) – универсальный коммерческий банк федерального масштаба, входящий в число крупнейших банков России. Ведет свою деятельность с 1993 года. Основными акционерами банка являются АФК «Система» и ОАО «МТС». Согласно данным отчетности, размещенным на сайте банка, его активы в 2012 году составили 142 364 685 тыс. рублей, уставной капитал – 1 354 216 тыс. рублей, собственный капитал – 12 031 851 тыс. рублей.