Беслан Берсиров: «Рынок полон креативных идей, но культура строительства – хромает»
Интервью с заместителем генерального директора АО «Строительный трест» Бесланом Берсировым мы приурочили к 25-летнему юбилею этой компании в июне этого года. Впрочем, наша беседа не ограничилась воспоминаниями о достижениях «Строительного треста», а сосредоточилась вокруг актуальных вопросов сегодняшнего дня.
– Беслан Рамазанович, мы встречаемся с Вами в канун финальных игр Кубка Конфедераций в Петербурге. Любое массовое мероприятие – всегда ограничение и неудобство для горожан. Как Вы считаете, нужны ли городу такие мероприятия?
– Я думаю, что пробки и запреты можно потерпеть, поскольку экономический и имиджевый эффект от проведения чемпионатов, фестивалей для Петербурга бесспорно важней, чем временные неудобства. Возможность принять у себя мероприятия мирового уровня города получают в жесткой конкурентной борьбе, и замечательно, что Петербург считают достойным этого. Событие в городе – это всегда приток туристов, всплеск инвестиционного интереса. Это, кстати, мы ощущаем даже по увеличению темпов продаж в нашей компании.
– Не могу обойти вопросом важное событие для «Строительного треста» в этом году – 25-летний юбилей компании. Что для Вас является самым главным и важным в строительстве?
– Самое важное в любом деле – любить свою работу. Отсюда проистекают и ответственное отношение к своей деятельности, и новые идеи по реализации проектов, и желание учиться, совершенствовать качество своего продукта. Быть лучшим в своем деле. Если это получается – ты счастлив. Я, например, действительно считаю, что возведение жилья – самая интересная и ответственная часть строительной отрасли.
– Какие вопросы и проблемы стоят на повестке дня в строительном сообществе города?
– Сейчас вопрос номер один – завершение всех этапов внесения изменений в Генплан Петербурга и ПЗЗ, что достаточно долго ограничивало инвестиционные планы строительных компаний. Утверждение этих документов даст рынку четкие и понятные правила строительства. Еще один важный аспект – регулирование строительства в центре города. Я считаю, что для центральных районов Петербурга необходимо разрабатывать отдельные нормы и правила застройки. Общие нормы здесь неприменимы. Пока не будет создан отдельный регламент, центр города, к сожалению, будет ветшать и разрушаться. Также считаю, что городу и застройщикам срочно необходимо найти взаимопонимание по поводу обеспечения жилых кварталов социальной и дорожной инфраструктурой. Не секрет, что торг по этому вопросу между сторонами продолжается до сих пор, мы очень рассчитываем, что переговоры в конечном итоге завершатся принятием официального документа, который будет общим для всех.
– Недавнюю резонансную историю со стройкой на намыве Васильевского острова можете прокомментировать?
– Мой комментарий – продолжение тезиса, озвученного только что. Застройщики очень страдают от отсутствия определенности в договоренностях с городскими властями по вопросам возведения социальной и дорожной инфраструктуры. Нам нужны правила, которые не будут меняться определенное время, без этого нам не просчитать экономику наших проектов. И дело ведь не в том, будет построен или нет очередной дом, а в том, что мы связаны обязательствами с дольщиками.
– Серьезная реформа сейчас проходит в сфере саморегулирования в строительстве. Вы являетесь членом Совета саморегулируемой организации НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Какое влияние на рынок, на Ваш взгляд, окажут требования, связанные с формированием Реестра специалистов, новым принципом регионализации СРО?
– Действительно, у СРО сейчас сложный период. Изменения затронули и СРО, и сами строительные компании, что потребовало активной вовлеченной работы всех участников процесса. Формирование Национального реестра – совершенно оправданная мера, строительная компания должна иметь профессиональных строителей в своем составе, иначе возникают вопросы к качеству производимых работ. Регионализация СРО – требование, которое также необходимо рынку. Существовавшая ранее возможность получить допуск к работам в любой части страны вносила хаос и способствовала распространению мошеннических схем.
– Еще одна недавняя законодательная инициатива, на этот раз Правительства Ленобласти, о создании отдельного регионального закона, защищающего дольщиков. Насколько необходима эта норма в системе законодательства о дольщиках, которое уже действует?
– Я считаю, что эта инициатива до конца не продумана. Она связана с вынужденным направлением капитала застройщиков и средств дольщиков в уполномоченные банки и ужесточением контроля за расходованием средств. Вопрос контроля возражений не вызывает, а ограничение перечня банков, на мой взгляд, не учитывает необходимости свободной конкуренции на рынке. Уже существуют эффективные инструменты для дольщиков. Например, на федеральном уровне создается компенсационный фонд долевого строительства, который станет гарантом экономической защиты дольщиков.
– «Строительный трест» активно работает в Ленинградской области – в Кудрово и Новоселье. Так, ЖК «Капитал» в Кудрово уже перешагнул 50-процентный рубеж. Каковы дальнейшие планы по строительству?
– Сдачу объектов в ЖК «Капитал» мы осуществляем в полном соответствии с намеченным графиком. Весной текущего года мы ввели в эксплуатацию 6-й лот, осталось – еще три. Во II квартале следующего года мы сдадим 5-ый лот. В графике на 2019 год намечена сдача достаточно объемного лота 7-21 (почти 70 тыс. кв. м), он включает в себя встроенный детсад на 150 мест. А в 2020 году – 8-й лот, который мы постарались сделать архитектурной доминантной жилого комплекса. Мы уже получили разрешение на строительство этого лота и приступим к его возведению уже в этом году. Кроме того, в жилом комплексе запланирован еще один детский сад на 250 мест, его строительство начнется в будущем году. Мы построили все коммуникации и дороги в этом квартале. И, кстати, завершили строительство проспекта Строителей, конфликт вокруг которого разгорелся в июле 2016 года, когда жители домов протестовали против возведения этой дороги.
– Конфликт исчерпан?
– Мы выиграли суд, который был инициирован протестующими. Строительство дороги абсолютно законно, а кроме того, жизненно необходимо для нормального транспортного обслуживания квартала.
– Интерес к Кудрово у покупателей не ослабевает?
– Не буду лукавить, в прошлые периоды темпы продаж были быстрее. Но сейчас мы продаем 50-60 квартир в месяц, и этого достаточно, чтобы продолжать сдавать лоты в соответствии с нашим графиком.
– Как идут продажи в вашем самом масштабном проекте в Ленобласти – NEWПИТЕР? Благодаря своей умеренной высотности он выгодно отличается от всего, что строится вдоль КАД.
– ЖК NEWПИТЕР, с точки зрения качественной проработки, мы считаем проектом нового поколения комплексного освоения территории. Одним из лучших в Ленобласти. Он стартовал позже, чем другие комплексные проекты, и изначально учел в себе накопленный на тот момент опыт. Умеренная высотность, закрытые дворы, достаточная обеспеченность парковочными местами, социальными объектами и коммерческими площадями, масса дополнительных опций комфорта, включая раздельный сбор мусора, – выгодно отличают NEWПИТЕР от других новостроек. Бульвар Белых ночей, который был спроектирован специально приглашенным архитектурным бюро, – уже стал достопримечательностью, местом отдыха и развлечений жителей квартала.
– Соседство с крупным ритейлером, ТЦ «МЕГА ИКЕА», который появится рядом с ЖК NEWПИТЕР в 2019 году, уже проявилось в реальных проектах?
– Запланировано строительство второй развязки с КАД, этот проект уже реализуется. Кроме того, «МЕГА ИКЕА» создаст 5 тыс. рабочих мест – это наши потенциальные покупатели. Безусловно, такое соседство внушает нам определенные надежды по увеличению темпов продаж в этом проекте. Сейчас мы строим и сдаем здесь примерно 30 тыс. кв. м в год, в будущем планируем увеличить этот объем. В разработке – пока только треть земельного участка, который может быть нами освоен в перспективе.
– Сегодня активно ведется работа по созданию автобусного маршрута от вашего проекта до ближайшей станции метро «Проспект Ветеранов». Соответственно, маршрут будет проходить по КАД. Это беспрецедентный случай, если не брать в расчет Кронштадт. На каком этапе сейчас данный проект?
– Мы выступили инициаторами создания этого маршрута, заручившись поддержкой местных властей. Согласование необходимо получить как от городских, так и областных дорожных ведомств. Работа над этим активно ведется, мы планируем ее завершить к концу года. Для жителей квартала – это очень серьезный вопрос, данный маршрут позволит добираться до станции метро «Проспект Ветеранов» за 20 минут.
– Вы достаточно часто принимаете участие в экспертных круглых столах и в жюри различных премий. Одним из последних таких мероприятий было голосование премии Urban Awards. Тяжело судить работы коллег?
– Это всегда нелегкий выбор, трудно оставаться беспристрастным. Велик соблазн проголосовать сердцем, а не умом. Конкретно Urban Awards – очень уважаемая премия, это реальный шанс получить известность на рынке. Уровень представленных проектов традиционно очень высокий. Много креативных идей, а вот их исполнение, культура строительства – хромает. В нашей компании мы придаем этому первостепенное значение. Впрочем, когда проходят презентации конкурсных проектов, я для себя черпаю много нового; что-то, возможно, найдет отражение и в проектах «Строительного треста».
– Ваша компания активно участвует и в профессиональных конкурсах. «Лучший каменщик» – нужен «Строительному тресту» для того, чтобы подбирать себе лучшие кадры?
– Конкурс «Лучший каменщик» – не демонстрация достижений «Строительного треста» как компании, специализирующейся на кирпичном строительстве, а шанс молодым специалистам проявить себя, показать свое мастерство. Наши партнеры – «Группа ЛСР» – вместе с нами продвигают этот проект, у которого, надеюсь, будет долгая история. В конкурсе этого года участвовало много молодых специалистов, что для нас, конечно, самое важное.
– Давайте поговорим о проектной работе – в частности, о земельных участках. Каково сейчас положение дел на рынке земли? Много ли предложений? Есть ли качественно интересные?
– Рынок сейчас очень неоднозначный. Предложений много, но качественных, пригодных для жилищного строительства – мало. Рынок эволюционировал до такой степени, что предложение сформировано вместе с градостроительной и разрешительной документацией. Но даже среди таких – мало безупречных: или они невелики по размеру, или находятся рядом с объектами, с которыми жилищное строительство неудобно. Крупным застройщикам сегодня трудно подобрать оформленный земельный участок. А те, кто решается на покупку с последующей подготовкой документов, должны понимать, что идут на очень рискованный шаг по причинам, о которых я уже упомянул. У нас сформирован задел по проектам в Купчино и Парголовском массиве, необходимости в срочном приобретении участков нет.
– Ваш проект в Парголовском массиве будет небольшим по объемам?
– Да, как известно, этот проект претерпел существенную корректировку из-за изменившихся норм строительства. Мы возведем здесь жилье невысокой этажности, но более высокого уровня, чем планировали изначально. Это даст нам возможность выдержать экономику проекта.
– Компания «Строительный трест» вышла на рынок апарт-отелей сразу двумя проектами в Петроградском районе. Городские власти объявили, что апарт-отели обременят теми же обязательствами, что и жилые дома, по социальной инфраструктуре. Готовы ли застройщики к изменениям норм?
– Апарт-отели из экзотического вида недвижимости, как было ранее, постепенно становятся популярным и востребованным форматом. Он рассчитан на людей, которые по тем или иным причинам не хотят приобретать жилье для постоянного проживания. Нормы проектирования таких проектов отличны от жилья, сходны с требованиями, предъявляемыми к гостиницам. Но есть проекты, которые по своей концепции очень близки к жилью – и именно они вызывают озабоченность городских властей. К проектам «Строительного треста», которые мы возводим в Петроградском районе, эти требования отношения не имеют.
– Беслан Рамазанович, бывая за границей, обращаете ли Вы профессиональный взгляд на здания, сооружения? Есть ли здание, технология или феномен, которые произвели на Вас серьезное впечатление за последнее время?
– Я бы не выделял какой-то конкретный объект. Больше всего, пожалуй, меня впечатлило комплексное преображение Дубая. Всего 25 лет назад на месте Дубая была настоящая пустыня. И вот уже сегодня этот город изменился до неузнаваемости, став одним из самых густонаселенных и экономически развитых мест ОАЭ. Фантастическая трансформация этого мегаполиса – уникальный пример того, как города могут преобразиться до неузнаваемости всего за несколько десятилетий.
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС» о том, что несмотря на формирующийся отложенный спрос на жилье, Петербург остается привлекательным городом для потенциальных покупателей недвижимости из других российских регионов. О том, как будет развиваться рынок он рассказал в интервью.
– В начале мая вы переехали в собственный новый офис на пр. Добролюбова. Планируете ли другие приобретения коммерческой недвижимости?
– У нас в планах никогда не было покупки большого количества коммерческой недвижимости – бизнес-центров. Это не наш профиль. Но нам было необходимо помещение, и мы его приобрели. Вообще это наша самая дорогая и неразумная покупка. Очевидно, гораздо выгоднее арендовать офис, чем его покупать. Но нам очень понравилась локация. Рассчитывали и на синергетический эффект от того, что все подразделения будут под одной крышей.
– А что будет с площадями «ЦДС» на 4-й Советской ул.?
– Мы выставили их на продажу как офисные помещения, и уже есть потенциальные покупатели. Санкт-Петербург остается городом, привлекательным для бизнеса, при любых кризисах. И есть достаточно большое количество инвесторов с деньгами, которые понимают, что любая стагнация или кризис закончится, и те, кто сейчас успел сделать выгодные приобретения, потом выиграют вдвойне.
– Как вы оцениваете перспективы рынка – ситуация в ближайшее время начнет улучшаться?
– В декабре прошлого года взгляд был немного более пессимистичный. Сегодня, в начале июня, уже не так все тревожно, как это виделось тогда. Мы планируем дальше развиваться, покупаем новые земельные участки. Сейчас уже понимаем, что двигаться куда-то дальше – необходимо. Будем более аккуратно, чем это делали, например, два года назад, покупать новые пятна, оформлять градостроительную документацию, строить и вводить объекты в эксплуатацию.
– Как повлияла на процессы согласования проектов планировки территории отставка профильного вице-губернатора Марата Оганесяна?
– Эта отставка произошла относительно недавно, поэтому сделать вывод о том, насколько она повлияла, тяжело. Другое дело – ждем, как дальше распределятся полномочия. Потому что для одного вице-губернатора несколько таких объемных блоков – конечно, нагрузка существенная. Нельзя сказать, что процессы согласования застопорились. Но сейчас, конечно, сложно рассчитывать на то, что и проектам планировки, и другим вопросам строительного блока будет уделяться столько же времени, сколько уделял Марат Оганесян в бытность профильным вице-губернатором. Мы надеемся, что летом полномочия в Смольном распределятся более четко и станет ясно, кто будет куратором строительного направления. Долго работать в сегодняшнем режиме нельзя: это неправильно, и если так будет продолжаться, действительно будут негативные последствия.
– Раньше ГК «ЦДС» продавала квартиры только по схеме жилищно-строительного кооператива, теперь вы заявляете о продажах и с заключением договоров долевого участия (ДДУ). Чем обусловлены такие перемены?
– Прежде всего, более широкими возможностями для привлечения покупателями ипотечных средств. Хотя уже сейчас, при снижении учетной ставки Центробанка, условия для заемщиков по государственной программе субсидирования ипотечной ставки и по базовым ставкам отличаются незначительно. А если ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, например до уровня 10%, то отличия вообще исчезнут.
В любом случае договор паевого взноса и договор долевого участия остаются двумя основными, абсолютно равноправными способами приобретения квартир. У каждого из этих способов есть отличия, выигрышные стороны. Какая-то часть покупателей, вполне возможно, более расположена приобретать квартиры по ДДУ. Мы хотим сравнить, как влияет каждая из двух схем продаж на спрос, на ликвидность квадратных метров. Поэтому в Кудрово объекты с сопоставимыми характеристиками будут реализовываться и по схеме ЖСК, и с заключением ДДУ. Хотя я по-прежнему уверен, что наиболее удобная для потребителей схема – через ЖСК, потому что она дает возможность прописывать в договоре наиболее приемлемые для конкретного покупателя условия. А с точки зрения надежности, опять-таки убежден, все зависит от застройщика. И если у него возникают проблемы, то нет разницы, какой именно договор заключил с ним покупатель.
– Видите ли вы сейчас формирование существенного отложенного спроса?
– Петербург – второй город России, мегаполис, основной город на Северо-Западе. Конечно, он будет оставаться привлекательным для переезда из других регионов. Но также очевидно, что покупатели сейчас в «подвешенном» состоянии, и это сказывается на спросе. Однако чем меньше покупают квартиры сейчас, тем больше их будут покупать потом.
– Как за последние месяцы изменились условия кредитования застройщиков банками?
– В начале года строителей как бизнес вообще не кредитовали. Сейчас банки вновь рассматривают заявки от строительных компаний, хотя крайне неохотно. При этом ставки, по моей оценке, составляют от 19 до 24%. В любом случае банки должны и будут кредитовать бизнес, в том числе строительный. Другой вопрос, что сейчас, может быть, не самый удачный период для застройщиков, чтобы увеличивать свою кредитную нагрузку. Мы, к примеру, в последнее время делаем все приобретения за собственные средства.
– В СМИ появлялась информация о том, что в связи со сложностями в ОАО «Ленэнерго» некоторых застройщиков заставляют повторно платить за мощности. ГК «ЦДС» с этим столкнулась?
– Начну с того, что в ОАО «Ленэнерго» уже возникали подобные ситуации, когда застройщикам приходилось оплачивать стоимость подключения повторно. К счастью, у нас сейчас таких вопросов нет. Конечно, очень жаль, что ОАО «Ленэнерго» переживает непростые времена. Но, с другой стороны, конкуренции среди сетевых компаний стало больше, соответственно, застройщикам будут предлагаться более лояльные условия по подключению.
– Каковы ваши ближайшие производственные планы?
– Думаю, уже в этом месяце будет утвержден проект планировки территории в Московском районе, неподалеку от КАД, – пока этот жилой комплекс без названия. Строительство должно начаться осенью.
Скорее всего, осенью будем проводить архитектурный конкурс на центральную часть города на территории поселения Новосаратовка – нашего проекта-миллионника. А поскольку в конце прошлого года уже был утвержден проект планировки одного из кварталов, в июле-августе выйдем на площадку. На общую концепцию этот старт ни в коей мере не повлияет: там достаточно проработанный генплан, и это окраинная часть осваиваемой территории.
– Какими видите перспективы регионального строительного рынка?
– Уверен, что строительный рынок устойчив, несмотря на сложную ситуацию с компанией «Город», другие экстраординарные случаи. Ничего катастрофичного и не было, а сейчас тем более нет. Те игроки, которые используют сегодняшние возможности, конечно, получат большое преимущество в будущем. А то, что будущее очень неплохое, – объективная реальность. По моему мнению, через год-два-три при любой цене на нефть и при любом развитии экономики рынок недвижимости будет сильно подниматься и в Петербурге, и в Ленобласти.
– Что намерена делать для дальнейшего успешного развития ГК «ЦДС»?
– Есть понимание, что необходимо приобретать больше пятен в городе, причем ближе к центру, где спрос на жилье будет в любом случае. Наша тактическая цель – располагать банком в 10-12 земельных участков под комплексную застройку в черте Петербурга. Это только кажется, что земли в городе практически не осталось. Если сегодня где-то нельзя вести строительство, это не исключает такой возможности завтра. Самое главное – наличие четких утвержденных регламентов. Какими бы ни были «ужасными» РНГП или новые правила по ЗРЗ, все равно в них можно вписываться. Главное – чтобы определенность была.
Цены на жилье в ближайших пригородах Санкт-Петербурга соответствуют качеству предложения и будут объективно расти, убеждена Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест».
– Нина Абрамовна, «РосСтройИнвест» реализует сегодня проект в достаточно непростой локации – Мурино. Как характеристики «Старой крепости» соотносятся с нормативами градостроительного проектирования, действующими в Ленобласти?
– Абсолютно четко все соотносится с Правилами землепользования и застройки, что сегодня жестко контролируется в Ленобласти. Безусловно, есть утвержденный проект планировки территории, согласно которому мы получили градплан. Мы законопослушны и потому строим именно то, что предписывает градплан.
Кстати, «Старая крепость» – это дом, который строится по индивидуальному проекту, нехарактерному для данной локации, который будет построен из качественных материалов – с использованием монолитных технологий и современных фасадных систем. Он относительно невысокий – 13 этажей. Стоит упомянуть и о том, что проект реализуется в старой части Мурино – в зеленой зоне с низкой плотностью населения, неподалеку от здания местной администрации. Там есть парк, где установлены спортивные тренажеры для взрослых, оборудованы площадки для детей. Локация в непосредственной близости от метро, конечно, имеет свои преимущества, но не дает возможностей для полноценного отдыха на свежем воздухе. По той степени комфорта и озеленения, которая доступна в исторической части Мурино, на мой взгляд, эта территория сопоставима с петербургским районом Ржевка-Пороховые.
– Хорошие материалы стоят недешево. За счет чего удается сочетать качество с приемлемой для покупателя стоимостью продукта?
– Не секрет, что земля в Мурино стоит дешевле, чем в черте города. Отчасти за счет этого удается уменьшить стоимость жилья, а еще за счет того, что мы не гонимся за сверхприбылью. У нас средняя цена, в которой заложена возможность вовремя и с хорошим качеством построить дом и получить некоторую прибыль.
– А вообще взвешенную, на ваш взгляд, ценовую политику проводят застройщики, работающие в ближних пригородах Петербурга?
– По-моему, сегодня достаточно много демпинга, и это очень плохо для покупателя, потому что увеличивается риск недостроя. Но в целом цены в пригородах соответствуют качеству предложения, и они небольшие. Цены меньше быть не могут: материалы не подешевели.
– Как в «Старой крепости» развиваются ваши идеи доступного комфорта?
– Концепция «Доступный комфорт» – это, в первую очередь, удобные планировки. В «Старой крепости» примерно 50% квартир – с востребованными сегодня европланировками, основной отличительный признак которых – большие кухни.
«Доступный комфорт» – это и красивая архитектура, и развитая инфраструктура, которая должна находиться либо в доме, либо недалеко от него. В той части Мурино, где строится «Старая крепость», развитая инфраструктура есть, но и в самом жилом комплексе предусмотрены те компоненты, которые, на наш взгляд, недостаточно представлены на территории. Будет там и культурно-образовательный центр.
– Повлияла ли на ваши планы экономическая ситуация в течение последнего года?
– Безусловно, мы корректируем планы с учетом экономических реалий. Например, в прошлом году мы вышли из экспертизы с проектом «Петр Великий и Екатерина Великая» – двух 140-метровых небоскребов, которые планировалось возводить на левом берегу Невы, недалеко от нашего комплекса «Князь Александр Невский». Мы прошли московскую экспертизу – это было не так-то просто – и в январе должны были выйти на строительство. Но не вышли. Потому что себестоимость строительства 140-метрового здания достаточно высока, и мы приняли решение внести в проект корректировки, сделав этот жилой комплекс 100-метровым и тем самым значительно сократив затраты. Сейчас проект заново проходит экспертизу, и мы рассчитываем выйти на строительство осенью.
А из ближайших планов, на которые, напротив, экономическая ситуация не повлияла, – вывод в июне на рынок проекта бизнес-класса – ЖК «Кремлевские звезды» на ул. Типанова.