Михаил Москвин: «Нагнетание ситуации отпугивает всех»
Ситуация с «проблемным» жилым комплексом «Силы Природы» в Мурино снова стала неопределенной. Достраивать его некому и не на что. О сложной ситуации с долгостроем, новоселье в котором ждут более 2,5 тыс. дольщиков, рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин.
- Михаил Иванович, почему потенциальный инвестор – компания «РР-сити» - отказалась достраивать ЖК «Силы Природы»?
- На завершение строительства домов первой очереди необходимо потратить 800 млн. рублей. У «РР-сити» есть хороший собственный капитал, но его не хватило бы на достройку объекта. В итоге мы обратились в «Балтинвестбанк», но он отказал в выдаче кредита. Тогда мы обратились еще в «Санкт-Петербург», «Сбербанк», и АКБ «Россия», но денег никто не дал.
- По какой причине?
- Ответы были формальными и обтекаемыми, это говорит о том, что экономическая целесообразность у проекта есть, и основная причина отказа – высокие репутационные риски. Уверен, что они связаны в том числе и с постоянными протестами дольщиков. В субботу пайщики провели протестную акцию с перекрытием Токсовского шоссе. Нагнетание ситуации отпугивает всех. Инвесторы не знают, как поведут себя граждане: будут ли они переписывать договор на другого застройщика. Сегодня «РР-сити» уведомила об отказе от сделки и выходе из проекта.
- Правительство Ленобласти начало уделять особе внимание деятельности застройщиков ЖК «Силы Природы» два года назад. Что сделано за это время?
- К сожалению, сегодня федеральное и региональное законодательство не позволяет нам изъять у недобросовестного застройщика земельный участок. Поэтому мы воздействовали в рамках КоАП: выписывали штрафы, выдавали предписания об устранении нарушений. Кроме того, два года назад начали информировать граждан о потенциальной опасности. Когда к проекту проявил интерес «РР-Сити», мы постарались сделать все для того, чтобы он был максимально инвестиционно привлекательным. Рядом с застроенной территорий есть участок площадью 24 га, где возможно отклонение от предельных высотных параметров. Сейчас там можно строить дома до 12 этажей. Также инвестору не нужно будет заниматься строительством социальных объектов, этот вопрос мы возьмем на себя. Кроме того, уже разработан ППТ, проведен полный аудит объекта, есть договорённости о снижении стоимости подключения к инженерным сетям.
- Насколько эта ситуация с ЖК «Силы Природы» типична для Ленобласти?
- Эта не характерно для нашего региона. Помимо «Сил Природы», было два подобных объекта: ЖК «Воронцов» и ЖК «Ванино». С ЖК «Воронцовым» процесс наладили, сейчас комплексом занимается АНО «Дирекция комплексного развития территории», есть понимание и по «Ванино». Достройкой ЖК займется Technomar & Adrem - учредитель предыдущего застройщика – ООО «Тареал». Для завершения работ на объекте создана новая организация – ООО «ЖК Ванино», которое также входит в холдинг Technomar & Adrem. В субботу дольщики «Ванино» встретились с инвестором, ознакомились с документами, предоставляющими финансовые гарантии, и согласились переоформить договор на новое юридическое лицо. Кстати, ситуация с «Ванино» разрешилась сразу после того, как утихли протесты дольщиков.
- Есть ли у властей региона другие банки и инвесторы, готовые включиться в проект?
- Нет. На сегодняшний день все возможности по достройке ЖК «Силы Природы» исчерпаны. Мы оказались на той же позиции, где были год назад. Теперь все начинаем заново.
Справка:
Стройка ЖК «Силы Природы» – это 135 тыс. кв. м жилья в двух очередях, одна из которых строится по ЖСК (65 тыс. кв. м, готовность – 95%), вторая – по ДДУ (69 тыс. кв. м, готовность – 40%). Сроки сдачи первой очереди постоянно переносились. Согласно последнему варианту договора ее должны были достроить в июле 2016 года (там продано около 90% жилья). Сдача второй намечалась на конец 2017 года (там продано примерно 40% квартир). Жилья в двух очередях ждут 2666 пайщиков и 185 дольщиков.
Заместитель главы администрации Центрального района Игорь Комаров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» о недофинансировании программы реновации исторического центра, а также о том, какой объем недоремонта жилья удастся устранить в текущем году.
– Центральный район традиционно считается районом сложившейся застройки. Тем не менее, по данным Комитета по строительству, в январе 2015 года в районе введено почти 80 тыс. кв. м жилья. Есть ли у района дальнейшие перспективы развития жилищного строительства?
– Действительно, в 2014 году в районе было введено 115,2 тыс. кв. м жилья, а в 2015 году мы нарастим объемы стройки. Эти результаты достигнуты за счет нескольких крупных проектов. В настоящее время Группа ЛСР продолжает строительство 720-квартирного ЖК «Смольный парк» на Орловской ул. и «Парадного квартала». Продолжается застройка территории в 40,5 га Московская-Товарная, где ГК «Эталон» планирует построить целый жилой квартал на 800 тыс. кв. м жилья. В границах квартала также расположится бизнес-центр, гостиницы. Еще один крупный проект реализует концерн «ЮИТ». В 2015-2016 годах компания планирует ввод нескольких корпусов ЖК «Смольный проспект».
Первые этажи будут отданы под общественные нужды, также инвестор передаст району помещение под детсад на 86 мест и прилегающую территорию для организации прогулочных площадок. Ввод объектов запланирован на 2017-2018 годы. Отмечу, что Центральный район очень небольшой по площади, но очень концентрированный. И найти свободный земельный участок для комплексного освоения территории сегодня практически невозможно – проект «Эталона» за Московским вокзалом был, пожалуй, последней подобной площадкой. Также сегодня собственниками планируется строительство жилья на Шпалерной ул., 51; Полтавской ул., 7; Новгородской ул., 19; Кирочной ул., 62, и т. д. С инвесторами мы договорились, что они за свой счет проведут работы по реконструкции и ремонту существующих детсадов с целью их расширения и увеличения их вместимости.
– То есть земельный резерв района полностью исчерпан?
– Резервы есть, но при принятии решений в отношении нового строительства и размещения объектов на свободных участках мы руководствуемся приоритетностью программы реновации, исторического центра «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия». К примеру, на территории, ограниченной Тележной ул., ул. Профессора Ивашенцева и Миргородской ул., мы зарезервировали площадки для создания маневренного фонда для переселенцев указанных территорий.
– При этом, согласно результатам обследования зданий в этих зонах, маневренный фонд жильцам и не понадобится. Когда реально начнутся работы по реновации исторического центра?
– Я напомню, что Смольным был заключен договор с ООО «Город» сначала на визуальное, а затем и инструментальное обследование этих территорий. По результатам последнего и будет выработано решение по дальнейшему развитию программы. Результаты сейчас находятся у заказчика – Комитета по строительству. В мае-июне они должны полностью выдать нам информацию по всем домам.
Вы правы, по результатам обследования оказалось, что в этих кварталах нет такой повальной аварийности, как ожидалось ранее. И полной аварийности зданий, при которой здание требует немедленного расселения, по кварталу тоже не выявлено. Только в трех домах в этой зоне есть заключение по аварийности межэтажных конструкций – либо в чердачном пространстве, либо между первым и вторым этажами.
– По третьему кварталу реновации на Лиговке ситуация хуже?
– Хотя у нас есть прецеденты, как, например, обрушение конструкций в расселенном 4-этажном доме на Лиговском пр. 117, лит. В, я предлагаю дождаться окончательных результатов обследования, чтобы не вводить граждан в заблуждение и не сеять панику. Сейчас проект еще в начальной стадии, Комитет по строительству заключает договор на визуальное обследование этой территории.
По результатам станет ясно, какие постройки требуют инструментального обследования. Если на эти цели будут выделены деньги, то это случится уже в 2015 году, если нет – в 2016 году. Но сейчас идет серьезное недофинансирование программы.
– В феврале КЭПиСП урезал финансирование этих мероприятий.
– Недофинансирование программы было с самого начала. На полное обследование был выделен недостаточный объем средств. Видимо, коллеги надеялись, что дополнительное финансирование программа получит в рамках весенних и осенних корректировок бюджета в прошлом году, а на имеющиеся деньги попытались обследовать максимальное количество объектов. Мы же попросили администрацию города, чтобы в контракт с ООО «Город» в первую очередь включили обследование именно жилых домов.
– Общий объем средств на ликвидацию недоремонтов жилого фонда Центрального района Санкт-Петербурга составляет 15 млрд рублей. Поможет ли снять проблему новая система проведения капремонта с участием Фонда – регионального оператора?
– На 2015 год из 7 млрд рублей, выделенных бюджетом на программу капремонта в Петербурге, на Центральный район приходится 2,3 млрд рублей, работы пройдут по 497 домам. Это почти треть всей программы. Очевидно, что если такая сумма направляется на нужды исторического центра, то это значит, что город знает о серьезной проблеме недоремонта. При этом каждый год программу капремонта нужно пересматривать, поскольку количество ветхого жилья также увеличивается.
В частности, в этом году у нас предусмотрен ремонт крыш по 102 адресам, ремонт фасадов 60 зданий, в 360 домах будет произведен ремонт инженерных систем, а в 114 домах отремонтируют лифты. Ремонт «аварийных» строительных конструкций пройдет по 50 адресам. Мы ожидаем, что при выполнении в полном объеме краткосрочного плана реализации адресной программы капремонта в 2015 году недоремонт жилого фонда района сократится до 12,6 млрд рублей.
– Где сейчас основные очаги аварийности?
– В основном это территория вокруг площади Восстания и зоны ближе к Обводному каналу. Так, здание в Дмитровском пер., 15, должно быть реконструировано собственником, ООО «Коннолахтинский 55», там до августа 2015 года должен появиться новый объект. Дома по ул. Тюшина, 24/34, лит. А, Б, включены в программу по реконструкции для предоставления работникам сферы ЖКХ и иных отраслей городского хозяйства. На Тележной ул., 25-27, лит. А, пройдет капитальный ремонт с надстройкой мансарды. Этот дом реконструируется под маневренный фонд.
В целом более 90% многоквартирных домов района относятся к периоду постройки до 1917 года и только 35% из них прошли комплексный капремонт. Более 63% зданий имеют износ более 40% и требуют комплексного, а не выборочного (который и предусмотрен адресной программой капремонта – прим. ред.) ремонта. В настоящее время в районе насчитывается 19 аварийных зданий, большая часть из них расселены. Впоследствии по ним будут приняты соответствующие решения.
– Какие планы в АИП на 2015 год по социальной инфраструктуре?
– А в сентябре 2015 года будет введен после реконструкции детский сад на Таврической ул., 2, на 190 мест. Это все объекты по АИП на текущий год. Но часть проектов мы делаем своими силами. Так, за счет средств района под детские сады были перепрофилированы два аварийных здания бывших школ – на ул. Константина Заслонова, 16, и в пер. Джамбула, 10. В 2014 году закончен капремонт этих зданий, и в
2015 году детсады будут открыты для 160 дошколят. Кроме того, по госпрограмме развития образования до 2020 года в 2015-2016 годах у нас запланировано проектирование и строительство детсада на 140 мест и школы на 550 мест. В проекте на Московской-Товарной планируется строительство начальной школы – детского сада на 470 мест.