Нина Шангина: «Надо пробовать все, что не противоречит законодательству об охране памятников»
Программа льготной аренды зданий-памятников должна быть взаимно интересна как инвесторам, так и государству. При этом не так важно, какую прибыль она принесет в городской бюджет, главное – памятники должны быть восстановлены, считает председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина.
– Нина Николаевна, есть ли положительные тенденции в работе с памятниками?
– Частные заказчики, владеющие объектами-памятниками или инвестирующие в них на различных условиях, стали более осмысленно относиться к процессу реставрации. Они начали понимать, что ценность этих зданий не в месте их расположения, а именно в том, что они являются памятниками архитектуры. Есть хорошие примеры такого отношения – несколько объектов на Английской набережной, на Галерной улице – и это вдохновляет.
Иногда собственники объектов приходят с заказами с аукционов Фонда имущества и демонстрируют понимание того, что ценность здания будет выше, если его отреставрировать. И это, безусловно, положительная тенденция. Ведь еще 7-10 лет назад владельцы зданий-памятников, имея охранные обязательства, ставили задачу исполнителям работ выполнить их как можно более дешевым способом. В последние годы ситуация качественно изменилась.
Но частные объекты, к сожалению, пока единичны. Для нас ощутимы заказы только на бюджетных объектах.
– А отношение государства к объектам культурного наследия поменялось за последние годы?
– Позитивным примером можно назвать готовящуюся Правительством Петербурга программу льготной аренды объектов культурного наследия «Метр за рубль». Понятно, что бюджета не хватит на восстановление, потому что наследие досталось тяжелое. Очень многие организации выехали из занимаемых ими помещений, был период, когда помещения не использовались, и теперь их состояние фактически аварийное. Объем финансирования, который может понадобиться на восстановление, – головокружительный. Понимание того, что государство не справится без частных инвесторов, было всегда. Поэтому предпринимаемые сейчас конкретные шаги – постановка вопроса, поиск новых методов работы с инвесторами – это безусловно позитивная тенденция.
– Правительство Петербурга скопировало программу льготной аренды «Метр за рубль» у Правительства Москвы. Как Вы считаете, уместно ли применять московскую программу к Петербургу без изменений?
– Начнем с того, что стоимость недвижимости в Москве и в Петербурге сильно разнится. Учитывая местоположение и стоимость аренды зданий в Петербурге, есть риск, что аукционы не принесут таких сумм, как в Москве. Но никто и не проводит их ради прибыли. Главная цель – реставрация здания. И даже если аукционная ставка будет ниже, то результат получится таким же, как в столице – памятники отреставрируют. Других различий не представляю, так как программа продумана (в ее основе лежит европейский опыт) и проверена на практике.
– Насколько, на Ваш взгляд, программа жизнеспособна?
– Петербург строился столицей, и наши памятники совсем другого уровня. Понадобится большой объем инвестиций, но инвестиционная привлекательность должна быть чем-то обоснована. Поэтому не так много есть объектов, которые можно передать, – на дворец с большой площадью мы инвесторов точно не найдем. В Москве ситуация лучше: в столице более «компактные» памятники. Возможно, наш опыт будет не таким положительным, и мы не наберем и 19-ти инвесторов в ближайшие время. Но даже если это будет два-три объекта – это уже прекрасно, так как мы теряем много памятников. Судьба многих зданий сложилась так, что на них еще не оформлены документы, не выявлен собственник. Даже в предварительном перечне КГИОП для включения в программу льготной аренды есть здания, правовое положение которых еще не определено.
– Объекты, попавшие в предварительный список КГИОП, уже неоднократно пытались предложить инвесторам, но затраты на их восстановление настолько велики, что даже крупные девелоперы отказываются от исторических объектов. Так, «Группа ЛСР» в свое время отказалась от дачи князя Вяземского и особняка Игеля на Каменноостровском проспекте…
– Девелоперы получают прибыль за счет жилья, и для них подобный объект может быть интересен разве что в контексте позиционирования себя как инвестора, сохраняющего культурные объекты. Возможно, у крупного бизнеса такие задачи сейчас уходят на второй план. Рассчитывать, что крупные производственные компании будут заниматься восстановлением таких объектов, – неправильно. Я не считаю, что на этом примере можно делать вывод, что других заинтересованных инвесторов не найдется. Это могут быть совершенно другие отрасли, которым памятники подходят по роду деятельности. Например, в Москве здание на ВДНХ восстанавливает Международный Центр Балета. В Петербурге есть пример восстановления деревянного особняка на Большой Пушкарской, 14, Академией танца Бориса Эйфмана.
Весь смысл программы льготной аренды в том, чтобы это была не благотворительность, а процесс, взаимно интересный и для инвестора, и для государства. Какой бы ни была программа – надо пробовать все, что не противоречит законодательству в отношении памятников.
– По каким причинам чаще всего разрываются контракты на выполнение реставрационных работ?
– Разрыв контрактов не всегда случается по вине подрядчика или проектировщика. Причины часто кроются в клубке проблем, который образуется вокруг проектов. Иногда проекты недостаточно качественны из-за того, что обследование зданий невозможно провести объективно. Допустим, если говорить о фасадах, есть проблемы с тем, чтобы попасть в помещение к собственникам для обследования балконов, конструкции заведены в перекрытия, и никто не даст разрушить свое жилье, чтобы провести качественное обследование. Много проблем с подвалами и с тем, что культурный слой выше уровня гидроизоляции. Сказать, по каким причинам реставрация иногда бывает неудачной, вследствие чего контракт расторгают, очень тяжело.
– Контракты иногда остаются и неоплаченными. В связи с этим вопрос – возможна ли диверсификация деятельности реставраторов?
– Риск хозяйственной деятельности никто не отменял. В реставрации он существует, как и в любой другой сфере бизнеса. Такие риски приводят к плачевным результатам. Но сделать нашу деятельность разнообразной – очень сложно, в силу того, что есть еще и обратные процессы. Реставрационные предприятия с трудом приживаются на строительном рынке. Для этого пришлось бы изменить отношение сотрудников к работе. Более того, это было бы губительно для отрасли: представьте ситуацию, если бы реставраторы всерьез восприняли задачу как можно более бюджетно работать и защищать свою прибыль. Такого пути у нас нет. Единственная надежда – на восстановление рынка.
– Какие новые технологии используются на рынке реставрационных работ? Как обстоит ситуация с отечественными материалами и оборудованием?
– Объекты, построенные из российских материалов, в импортных не нуждаются. В советское время существовали достойные российские производства, но затем их вытеснили импортные аналоги. Многие производства были закрыты. Перед нами часто ставят вопрос о том, чтобы их возродить.
Если говорить об оборудовании, то его роль у нас не так велика, как в строительстве, ведь большую долю в реставрации занимает ручной труд. Настоящий мастер скорее воспользуется собственноручно изготовленным инструментом, чем приобретет новый.
При этом мы открыты для импортных технологий, знакомимся с ними и используем, но роль их не так высока, как в современном строительстве или, например, медицине.
Кстати
В последнюю неделю июня этого года Союз реставраторов Санкт-Петербурга при участии КГИОП проведет серию мероприятий, посвященных развитию реставрационной отрасли в России.
В Ленобласти обсуждают разработку единой государственной информационной системы, включающей информацию обо всех инженерных сетях на территории региона. О создании такой ГИС-системы и других мерах по снижению административных барьеров рассказала заместитель генерального директора по капитальному строительству АО «ЛОЭСК» Алия Фистюлева.
– С какими результатами вступаете во второе полугодие?
– Инвестиционная программа за первое полугодие по объектам 110-0,4 кВ выполнена в полном объеме. Объем освоения составил более 1,3 млрд рублей. Завершено строительство подстанции 110/10 кВ «Слобода» в Янино. Нами получен допуск в эксплуатацию Ростехнадзора, со всеми заинтересованными сторонами согласована программа включения. К 1 августа планируем подать на нее напряжение и приступить к выполнению работ по присоединению распределительной сети к подстанции.
– Как обстоит ситуация с прокладкой сетей для объектов «СУ-155» и «КВС» в Янино? Удалось ли договориться с банком «Русский капитал» о прокладке сетей по территории застройки объектов «Янино-парк»?
– На данной территории в соответствии с проектом планировки территории есть отведенный инженерный коридор для прокладки объектов инфраструктуры. Между АО «ЛОЭСК» и «СУ-155» достигнуты договоренности о прохождении сетей в данных коридорах. Также между компаниями заключен договор на технологическое присоединение жилых домов «СУ-155». При строительстве сетей АО «ЛОЭСК» будет реализовывать общий проект, обеспечивающий потребности данной территории и интересы всех своих заявителей.
Мы уже начали строительно-монтажные работы от ПС Слобода в сторону жилой застройки. Планируем к концу текущего года закончить строительство для обманутых дольщиков «СУ-155» и начать присоединять к сетям первую очередь строительства. В этом вопросе у нас полное понимание с генподрядчиком.
– Насколько удалось продвинуться в сокращении сроков присоединения к электросетям за те два года, что действует штаб по снижению административных барьеров?
– Основной проблемой являлась процедура строительства линейных объектов: срок полного цикла оформления документов достигал 800 дней при сроке присоединения 80 дней. Штаб определил, какие изменения необходимы на законодательном уровне, были приняты изменения в 38-оз, принято 301-е постановление правительства Ленобласти по процедуре согласования схем размещения в кадастровом плане территории.
Это позволило в 2016 году улучшить позиции региона в рейтинге по энергетике. Сейчас срок присоединения к сетям заявителей третьей категории до 150 кВт составляет 103 дня. В этот период входит готовность не только сетевой компании, но и заявителя.
– Какие проблемы еще предстоит решить для сокращения сроков присоединения?
– Остаются определенные вопросы по срокам производства проектных работ, они связаны с тем, что мы вынуждены получать технические условия (ТУ) от всех организаций, с которыми у нас есть «пересечки», затем выполнять проект и согласовывать его в части производства работ в охранных зонах линий друг друга.
– С кем сложнее всего согласовывать ТУ?
– С целью сокращения сроков реализации проектов мы направили более 30 предложений о заключении соглашений о взаимодействии при реализации инвестиционных программ с собственниками коммуникаций. На сегодня подписано два соглашения с ПАО «Ростелеком» и МУП «Водоканал Пикалево». От шести организаций получено принципиальное согласие. Типовое соглашение включает в себя взаимный отказ брать деньги за согласование ТУ и согласовывать документы, например проект производства работ, в пятидневный срок.
– Какие мероприятия добавились в «дорожную карту» по устранению админбарьеров?
– Мы ставим амбициозные задачи. Одна из них – создание ГИС-системы на территории Ленобласти, где можно будет показать все объекты коммуникаций с увязкой с документами территориального планирования. Это будет единая система, объединяющая все сведения о структуре, включая данные кадастра с Росреестром. Самая большая трудность – территория Ленобласти очень большая, и работа предстоит длительная и финансово затратная. Думаю, начинать ее стоит с городов, крупных поселений, а потом спускаться дальше.
Сейчас есть поселения с ГИС-системами очень хорошего уровня (Кириши, Сосновый Бор, Выборг). Большая проблема с межпоселковыми и межрайонными зонами.
– Какие проблемы чаще всего возникают во взаимоотношениях с застройщиками?
– С крупными застройщиками за последние четыре года мы наладили очень хороший контакт – «Арсенал», «Главстройкомплекс», «Навис», Setl City, «Полис». На начальной стадии стараемся скоординировать наши планы. Года два убеждали их, что нужно не ставить перед фактом, а предупреждать заранее. За 2015 и 2016 годы мы все сроки для крупных застройщиков выдержали.
С застройщиками или, скорее, заявителями, которые строят точечно (такие объекты как автосервисы, например), увы, взаимодействие налажено хуже. При том что вся информация о мощностях есть на сайте и в филиалах. Это потребители третьей категории надежности – до 150 кВт. На рабочей группе мы как раз обсуждаем, как эффективнее их информировать через Комитет малого и среднего предпринимательства и Комитет по энергетике Ленобласти.
Есть случаи, когда заявитель приходит с уже построенным домом и просит выделить мощность – это как раз разговор о том, что мы должны знать планы администраций и планы бизнеса до, а не после. Бывает такое, что прошла покупка земли у какого-то собственника. Он приходит к нам и просит выделить мощность под строительство. Администрация при этом может быть еще не в курсе, что что-то планируется строить.
Поэтому мы просим администрации совместно обсуждать планы на среднесрочную перспективу.
– Администрации муниципалитетов охотно идут на сотрудничество?
– Часть администраций уже действительно направляют нам документы и запрашивают у нас наши планы по развитию сетей. Проведены совещания и определены дальнейшие шаги по повышению эффективности взаимодействия с рядом администраций районов. Один из пунктов нашей «дорожной карты» – создание схем перспективного развития. У нас разработано 25 схем из 60, в которых представлена наша компания. Они согласованы с администрациями, соответственно, они могут учитывать их при разработке своих планов перспективного развития.
В целом сейчас с администрациями стало проще. С Кировской нашли общий язык, со Всеволожской провели совещание. Из-за объема строительства – нашего и Ленэнерго – им тяжело, очень большая загрузка. Но в любом случае нужно стремиться уменьшать сроки оформления документов.
– Какие еще непроработанные моменты остаются? Что необходимо предпринять, чтобы уйти от этих проблем?
– «Дорожная карта» довольно гибкая: видим проблему, обсуждаем, включаем. Какие-то вопросы решаются на федеральном уровне. Есть поручения и у Минстроя, и у Минэнерго, главное, чтобы все было синхронизировано. С 2013 по 2015 год срок присоединения заявителей по третьей категории надежности был снижен с 256 до 103 дней, количество необходимых процедур сокращено с 9 до 6. К 2017 году показатель для этой группы заявителей не должен превышать 80 дней.
Кстати:
С 2013 по 2015 год срок присоединения заявителей по третьей категории надежности был снижен с 256 до 103 дней, количество необходимых процедур сокращено с 9 до 6. К 2017 году показатель для этой группы заявителей не должен превышать 80 дней.