Нина Шангина: «Надо пробовать все, что не противоречит законодательству об охране памятников»
Программа льготной аренды зданий-памятников должна быть взаимно интересна как инвесторам, так и государству. При этом не так важно, какую прибыль она принесет в городской бюджет, главное – памятники должны быть восстановлены, считает председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина.
– Нина Николаевна, есть ли положительные тенденции в работе с памятниками?
– Частные заказчики, владеющие объектами-памятниками или инвестирующие в них на различных условиях, стали более осмысленно относиться к процессу реставрации. Они начали понимать, что ценность этих зданий не в месте их расположения, а именно в том, что они являются памятниками архитектуры. Есть хорошие примеры такого отношения – несколько объектов на Английской набережной, на Галерной улице – и это вдохновляет.
Иногда собственники объектов приходят с заказами с аукционов Фонда имущества и демонстрируют понимание того, что ценность здания будет выше, если его отреставрировать. И это, безусловно, положительная тенденция. Ведь еще 7-10 лет назад владельцы зданий-памятников, имея охранные обязательства, ставили задачу исполнителям работ выполнить их как можно более дешевым способом. В последние годы ситуация качественно изменилась.
Но частные объекты, к сожалению, пока единичны. Для нас ощутимы заказы только на бюджетных объектах.
– А отношение государства к объектам культурного наследия поменялось за последние годы?
– Позитивным примером можно назвать готовящуюся Правительством Петербурга программу льготной аренды объектов культурного наследия «Метр за рубль». Понятно, что бюджета не хватит на восстановление, потому что наследие досталось тяжелое. Очень многие организации выехали из занимаемых ими помещений, был период, когда помещения не использовались, и теперь их состояние фактически аварийное. Объем финансирования, который может понадобиться на восстановление, – головокружительный. Понимание того, что государство не справится без частных инвесторов, было всегда. Поэтому предпринимаемые сейчас конкретные шаги – постановка вопроса, поиск новых методов работы с инвесторами – это безусловно позитивная тенденция.
– Правительство Петербурга скопировало программу льготной аренды «Метр за рубль» у Правительства Москвы. Как Вы считаете, уместно ли применять московскую программу к Петербургу без изменений?
– Начнем с того, что стоимость недвижимости в Москве и в Петербурге сильно разнится. Учитывая местоположение и стоимость аренды зданий в Петербурге, есть риск, что аукционы не принесут таких сумм, как в Москве. Но никто и не проводит их ради прибыли. Главная цель – реставрация здания. И даже если аукционная ставка будет ниже, то результат получится таким же, как в столице – памятники отреставрируют. Других различий не представляю, так как программа продумана (в ее основе лежит европейский опыт) и проверена на практике.
– Насколько, на Ваш взгляд, программа жизнеспособна?
– Петербург строился столицей, и наши памятники совсем другого уровня. Понадобится большой объем инвестиций, но инвестиционная привлекательность должна быть чем-то обоснована. Поэтому не так много есть объектов, которые можно передать, – на дворец с большой площадью мы инвесторов точно не найдем. В Москве ситуация лучше: в столице более «компактные» памятники. Возможно, наш опыт будет не таким положительным, и мы не наберем и 19-ти инвесторов в ближайшие время. Но даже если это будет два-три объекта – это уже прекрасно, так как мы теряем много памятников. Судьба многих зданий сложилась так, что на них еще не оформлены документы, не выявлен собственник. Даже в предварительном перечне КГИОП для включения в программу льготной аренды есть здания, правовое положение которых еще не определено.
– Объекты, попавшие в предварительный список КГИОП, уже неоднократно пытались предложить инвесторам, но затраты на их восстановление настолько велики, что даже крупные девелоперы отказываются от исторических объектов. Так, «Группа ЛСР» в свое время отказалась от дачи князя Вяземского и особняка Игеля на Каменноостровском проспекте…
– Девелоперы получают прибыль за счет жилья, и для них подобный объект может быть интересен разве что в контексте позиционирования себя как инвестора, сохраняющего культурные объекты. Возможно, у крупного бизнеса такие задачи сейчас уходят на второй план. Рассчитывать, что крупные производственные компании будут заниматься восстановлением таких объектов, – неправильно. Я не считаю, что на этом примере можно делать вывод, что других заинтересованных инвесторов не найдется. Это могут быть совершенно другие отрасли, которым памятники подходят по роду деятельности. Например, в Москве здание на ВДНХ восстанавливает Международный Центр Балета. В Петербурге есть пример восстановления деревянного особняка на Большой Пушкарской, 14, Академией танца Бориса Эйфмана.
Весь смысл программы льготной аренды в том, чтобы это была не благотворительность, а процесс, взаимно интересный и для инвестора, и для государства. Какой бы ни была программа – надо пробовать все, что не противоречит законодательству в отношении памятников.
– По каким причинам чаще всего разрываются контракты на выполнение реставрационных работ?
– Разрыв контрактов не всегда случается по вине подрядчика или проектировщика. Причины часто кроются в клубке проблем, который образуется вокруг проектов. Иногда проекты недостаточно качественны из-за того, что обследование зданий невозможно провести объективно. Допустим, если говорить о фасадах, есть проблемы с тем, чтобы попасть в помещение к собственникам для обследования балконов, конструкции заведены в перекрытия, и никто не даст разрушить свое жилье, чтобы провести качественное обследование. Много проблем с подвалами и с тем, что культурный слой выше уровня гидроизоляции. Сказать, по каким причинам реставрация иногда бывает неудачной, вследствие чего контракт расторгают, очень тяжело.
– Контракты иногда остаются и неоплаченными. В связи с этим вопрос – возможна ли диверсификация деятельности реставраторов?
– Риск хозяйственной деятельности никто не отменял. В реставрации он существует, как и в любой другой сфере бизнеса. Такие риски приводят к плачевным результатам. Но сделать нашу деятельность разнообразной – очень сложно, в силу того, что есть еще и обратные процессы. Реставрационные предприятия с трудом приживаются на строительном рынке. Для этого пришлось бы изменить отношение сотрудников к работе. Более того, это было бы губительно для отрасли: представьте ситуацию, если бы реставраторы всерьез восприняли задачу как можно более бюджетно работать и защищать свою прибыль. Такого пути у нас нет. Единственная надежда – на восстановление рынка.
– Какие новые технологии используются на рынке реставрационных работ? Как обстоит ситуация с отечественными материалами и оборудованием?
– Объекты, построенные из российских материалов, в импортных не нуждаются. В советское время существовали достойные российские производства, но затем их вытеснили импортные аналоги. Многие производства были закрыты. Перед нами часто ставят вопрос о том, чтобы их возродить.
Если говорить об оборудовании, то его роль у нас не так велика, как в строительстве, ведь большую долю в реставрации занимает ручной труд. Настоящий мастер скорее воспользуется собственноручно изготовленным инструментом, чем приобретет новый.
При этом мы открыты для импортных технологий, знакомимся с ними и используем, но роль их не так высока, как в современном строительстве или, например, медицине.
Кстати
В последнюю неделю июня этого года Союз реставраторов Санкт-Петербурга при участии КГИОП проведет серию мероприятий, посвященных развитию реставрационной отрасли в России.
Любой строительный проект от его рождения (разрешения на строительство) до ввода в эксплуатацию сопровождает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. О том, почему в Петербурге уменьшается количество строек, корреспонденту «АСН-Инфо» рассказал начальник Госстройнадзора Александр Орт.
– В конце прошлого года вы говорили, что количество обращений в вашу службу от застройщиков сократилось, причем прилично. Количество проектов, которые подаются на согласование, уменьшилось. Сейчас ситуация изменилась?
– К сожалению, тенденция, наметившаяся в конце прошлого года, продолжается и в первом полугодии 2011 года. Мы не ощутили даже роста по сравнению с концом прошлого года. На том же уровне приблизительно держится и поступление документации на экспертизу. Я не скажу, что меньше, но на том же уровне – уровне того спада, который произошел. К сожалению, сегодня, несмотря на то что кризис мы пережили, количество начинаемых объектов, и в первую очередь количество проектов, которые направляются к нам на экспертизу, действительно сократилось.
– С чем, как вы считаете, это связано? У застройщиков нет земли или нет желания строить?
– Здесь, на мой взгляд, наслоилось несколько проблем, и так совпало, что именно в этот период все высветилось. Прежде всего это естественные последствия кризиса, когда каждая компания теперь уже очень внимательно и скрупулезно подходит к начинанию новых объектов. Все очень взвешенно подходят к этому. Второй вопрос – был период, два-три года назад, когда городом было сокращено количество предлагаемых пятен на аукционе и выделение мест под застройку. Это сейчас и проявляется. Третий момент – это то, что сегодня мы вступили в предвыборную гонку, и в целом моральный климат в строительной области несколько обострился.
– Боятся строить, брать ответственность?
– Есть какая-то неуверенность. Некоторые компании стараются занять выжидательную позицию. Когда у девелопера есть перспектива, уверенность в том, что первоначально принятые решения не подвергнутся никаким сомнениям, то, естественно, застройщик уверенно начинает, выступает и ведет свое дело. К примеру, дом № 68 на Невском проспекте: застройщик был готов к концу лета закончить подземную часть своего сооружения, но на сегодняшний день там до сих пор ясности никакой нет. Будет ли он вообще строить? Естественно, в такой ситуации никто активность проявлять особо не стремится.
– Вкладывать деньги и потом заморозить их на неопределенное количество времени желающих мало?
– Я думаю, что таким бизнесом никто не хочет заниматься, чтобы деньги вкладывать, а от этого ничего не получать.
– Решение Верховного суда, отменившее высотные регламенты, – тоже негативный фактор…
– На сегодняшний день в соответствии с теми переговорами, которые проводились с градозащитниками, поручениями, которые давала губернатор, совещаниями, проводимыми вице-губернаторами, есть общее понимание вопроса. Если сначала всех это ошарашило, то сегодня появилось четкое этой понимание проблемы. Да, надо дорабатывать определенные законодательные акты, кое-что менять в законодательстве, но для службы и для строителей должно быть ясно и понятно: то, что начато, получило согласование и разрешение в тот период, когда это происходило, меняться не будет и не должно. И это правильно – закон обратной силы не имеет.
Все, что касается новых проектов, которые поступают в нашу службу на согласование уже после решения Верховного суда, – здесь другой вопрос. Мы рассматриваем проект исходя из этого решения и новых условий.
– Это какая высотность?
– В каждом отдельном случае – в зависимости от зоны… В зонах регулирования есть определенная высотность, которая в каждом районе своя. Такого, как до 100 м и все, – такого нет. В каждом районе, в каждом конкретном случае высотность рассматривается во взаимосвязи с окружающей застройкой, по ограничениям, которые имеются именно на эту зону.
– Тем не менее, несмотря на все сложности, в прошлом году было сдано 2,5 млн кв. м жилья, столько же будет и в этом… Значит, запасы есть?
– Есть общепринятые нормы, и не только российские, но и международные, когда на одного человека в Европе приходится уже 30 кв. м жилья, а у нас – еще 18 кв. м. Мы же должны стремиться к чему-то хорошему. Это и составляет тот показатель ввода жилья. Если бы мы вводили 1 кв. м на человека в Петербурге или 4,5 млн кв. м в год, то мы бы пришли уже к необходимой норме. Пока вводим жилья на 2,5 млн, то есть мы недорабатываем. С другой стороны, анализ, который мы делали в прошлом и позапрошлом году, показал, что с объемом ежегодного ввода до 4 млн кв. м, исходя из нашей базы строительных материалов и наличия квалифицированной рабочей силы, мы смогли бы справиться. Если больше, то надо привлекать рабочую силу, стройматериалы из других регионов. Пока мы не готовы строить более 4 млн кв. м жилья.
– А будем ли когда-нибудь готовы? Или пока явного спроса нет?
– Вы правы, спрос определяет предложение. Сколько в Москве стоит невостребованных домов? Они вводили по 5 млн, а в прошлом году ввели менее 1 млн, потому что стоят невостребованные дома. Нет смысла строить жилые дома для того, чтобы они просто стояли. Вот у нас все сбалансировано. Наш интервал – от 2 до 3 млн кв. м. жилья. Сейчас сдаем 2,5-2,7 млн, будет потребность в 3 млн – введем и 3 млн.
Автор: Николай Волков.