Нина Шангина: «Надо пробовать все, что не противоречит законодательству об охране памятников»
Программа льготной аренды зданий-памятников должна быть взаимно интересна как инвесторам, так и государству. При этом не так важно, какую прибыль она принесет в городской бюджет, главное – памятники должны быть восстановлены, считает председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина.
– Нина Николаевна, есть ли положительные тенденции в работе с памятниками?
– Частные заказчики, владеющие объектами-памятниками или инвестирующие в них на различных условиях, стали более осмысленно относиться к процессу реставрации. Они начали понимать, что ценность этих зданий не в месте их расположения, а именно в том, что они являются памятниками архитектуры. Есть хорошие примеры такого отношения – несколько объектов на Английской набережной, на Галерной улице – и это вдохновляет.
Иногда собственники объектов приходят с заказами с аукционов Фонда имущества и демонстрируют понимание того, что ценность здания будет выше, если его отреставрировать. И это, безусловно, положительная тенденция. Ведь еще 7-10 лет назад владельцы зданий-памятников, имея охранные обязательства, ставили задачу исполнителям работ выполнить их как можно более дешевым способом. В последние годы ситуация качественно изменилась.
Но частные объекты, к сожалению, пока единичны. Для нас ощутимы заказы только на бюджетных объектах.
– А отношение государства к объектам культурного наследия поменялось за последние годы?
– Позитивным примером можно назвать готовящуюся Правительством Петербурга программу льготной аренды объектов культурного наследия «Метр за рубль». Понятно, что бюджета не хватит на восстановление, потому что наследие досталось тяжелое. Очень многие организации выехали из занимаемых ими помещений, был период, когда помещения не использовались, и теперь их состояние фактически аварийное. Объем финансирования, который может понадобиться на восстановление, – головокружительный. Понимание того, что государство не справится без частных инвесторов, было всегда. Поэтому предпринимаемые сейчас конкретные шаги – постановка вопроса, поиск новых методов работы с инвесторами – это безусловно позитивная тенденция.
– Правительство Петербурга скопировало программу льготной аренды «Метр за рубль» у Правительства Москвы. Как Вы считаете, уместно ли применять московскую программу к Петербургу без изменений?
– Начнем с того, что стоимость недвижимости в Москве и в Петербурге сильно разнится. Учитывая местоположение и стоимость аренды зданий в Петербурге, есть риск, что аукционы не принесут таких сумм, как в Москве. Но никто и не проводит их ради прибыли. Главная цель – реставрация здания. И даже если аукционная ставка будет ниже, то результат получится таким же, как в столице – памятники отреставрируют. Других различий не представляю, так как программа продумана (в ее основе лежит европейский опыт) и проверена на практике.
– Насколько, на Ваш взгляд, программа жизнеспособна?
– Петербург строился столицей, и наши памятники совсем другого уровня. Понадобится большой объем инвестиций, но инвестиционная привлекательность должна быть чем-то обоснована. Поэтому не так много есть объектов, которые можно передать, – на дворец с большой площадью мы инвесторов точно не найдем. В Москве ситуация лучше: в столице более «компактные» памятники. Возможно, наш опыт будет не таким положительным, и мы не наберем и 19-ти инвесторов в ближайшие время. Но даже если это будет два-три объекта – это уже прекрасно, так как мы теряем много памятников. Судьба многих зданий сложилась так, что на них еще не оформлены документы, не выявлен собственник. Даже в предварительном перечне КГИОП для включения в программу льготной аренды есть здания, правовое положение которых еще не определено.
– Объекты, попавшие в предварительный список КГИОП, уже неоднократно пытались предложить инвесторам, но затраты на их восстановление настолько велики, что даже крупные девелоперы отказываются от исторических объектов. Так, «Группа ЛСР» в свое время отказалась от дачи князя Вяземского и особняка Игеля на Каменноостровском проспекте…
– Девелоперы получают прибыль за счет жилья, и для них подобный объект может быть интересен разве что в контексте позиционирования себя как инвестора, сохраняющего культурные объекты. Возможно, у крупного бизнеса такие задачи сейчас уходят на второй план. Рассчитывать, что крупные производственные компании будут заниматься восстановлением таких объектов, – неправильно. Я не считаю, что на этом примере можно делать вывод, что других заинтересованных инвесторов не найдется. Это могут быть совершенно другие отрасли, которым памятники подходят по роду деятельности. Например, в Москве здание на ВДНХ восстанавливает Международный Центр Балета. В Петербурге есть пример восстановления деревянного особняка на Большой Пушкарской, 14, Академией танца Бориса Эйфмана.
Весь смысл программы льготной аренды в том, чтобы это была не благотворительность, а процесс, взаимно интересный и для инвестора, и для государства. Какой бы ни была программа – надо пробовать все, что не противоречит законодательству в отношении памятников.
– По каким причинам чаще всего разрываются контракты на выполнение реставрационных работ?
– Разрыв контрактов не всегда случается по вине подрядчика или проектировщика. Причины часто кроются в клубке проблем, который образуется вокруг проектов. Иногда проекты недостаточно качественны из-за того, что обследование зданий невозможно провести объективно. Допустим, если говорить о фасадах, есть проблемы с тем, чтобы попасть в помещение к собственникам для обследования балконов, конструкции заведены в перекрытия, и никто не даст разрушить свое жилье, чтобы провести качественное обследование. Много проблем с подвалами и с тем, что культурный слой выше уровня гидроизоляции. Сказать, по каким причинам реставрация иногда бывает неудачной, вследствие чего контракт расторгают, очень тяжело.
– Контракты иногда остаются и неоплаченными. В связи с этим вопрос – возможна ли диверсификация деятельности реставраторов?
– Риск хозяйственной деятельности никто не отменял. В реставрации он существует, как и в любой другой сфере бизнеса. Такие риски приводят к плачевным результатам. Но сделать нашу деятельность разнообразной – очень сложно, в силу того, что есть еще и обратные процессы. Реставрационные предприятия с трудом приживаются на строительном рынке. Для этого пришлось бы изменить отношение сотрудников к работе. Более того, это было бы губительно для отрасли: представьте ситуацию, если бы реставраторы всерьез восприняли задачу как можно более бюджетно работать и защищать свою прибыль. Такого пути у нас нет. Единственная надежда – на восстановление рынка.
– Какие новые технологии используются на рынке реставрационных работ? Как обстоит ситуация с отечественными материалами и оборудованием?
– Объекты, построенные из российских материалов, в импортных не нуждаются. В советское время существовали достойные российские производства, но затем их вытеснили импортные аналоги. Многие производства были закрыты. Перед нами часто ставят вопрос о том, чтобы их возродить.
Если говорить об оборудовании, то его роль у нас не так велика, как в строительстве, ведь большую долю в реставрации занимает ручной труд. Настоящий мастер скорее воспользуется собственноручно изготовленным инструментом, чем приобретет новый.
При этом мы открыты для импортных технологий, знакомимся с ними и используем, но роль их не так высока, как в современном строительстве или, например, медицине.
Кстати
В последнюю неделю июня этого года Союз реставраторов Санкт-Петербурга при участии КГИОП проведет серию мероприятий, посвященных развитию реставрационной отрасли в России.
Глава администрации Выборгского района Константин Шмелев рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому о развитии перспективных территорий района и решении вопросов социальной нагрузки.
Насколько Выборгский район сегодня инвестиционно привлекателен? Пойдет ли развитие района по пути наращивания промышленного потенциала или он станет спальным районом?
– Выборгский район был крупнейшим научным центром Советского Союза. Научно-производственные объединения мирового масштаба до сих пор играют большую роль в экономике - это и завод "Климова", "КБСМ", НПО "Аврора", ФТИ им. Иоффе и многие другие. "Сколково" только начинают строить, а ключевые для его будущих предприятий технологии разрабатываются здесь, в физтехе. Благодаря выгодному расположению на пересечении транспортных потоков, хорошей экологии он очень востребован у инвесторов.
В этом году выходят на проектную мощность созданные буквально за несколько лет "в чистом поле" предприятия промышленной зоны "Каменка". Мощнейший в России иностранный автозавод полного цикла "Хендэ" и промышленный парк его поставщиков, сборочное предприятие "Ниссана" рассчитаны на выпуск более 250 тыс. автомобилей в год. Скоро каждый десятый автомобиль в стране будет делаться у нас. Это повлечет налоговые поступления, рабочие места с высокими зарплатами. Не стоят на месте и заводы в промышленной зоне "Парнас".
Какой объем ремонта требуется сегодня по аварийному жилью?
– Для того чтобы полностью преодолеть последствия многолетнего недоремонта 90-х годов, привести в порядок фасады, кровли, лестницы, инженерные коммуникации жилых домов района, необходимо примерно 7,9 млрд рублей.
А как обстоит дело с жилищным строительством?
– Выборгский район - один из самых привлекательных для проживания. Здесь реализуется один из крупнейших в стране проектов комплексного освоения территорий - "Северная долина". На 313,9 га будет жить более 80 тыс. человек. Планируется возведение 2,7 млн кв. м жилья и 500 тыс. кв. м социальных объектов. Общий объем инвестиций превысит 75 млрд рублей. Уже введены в эксплуатацию 4 жилых корпуса на 5478 квартир общей площадью 283,0 тыс. кв. м. Кстати, более 700 из них город выкупил для очередников и петербуржцев, переселяемых из многоквартирных домов и общежитий, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Как продвигается развитие прилегающих к "Северной долине" территорий? Например, поселка Торфяное.
– В Торфяном из 47 зданий 33 уже признаны аварийными и подлежащими сносу. Сейчас они расселяются. Оставшиеся дома также находятся в плачевном состоянии. Здесь нужны серьезные инвесторы.
Мы направили в Комитет по градостроительству и архитектуре письмо с просьбой при изменении Генерального плана и ПЗЗ разрешить здесь строительство среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также инженерной инфраструктуры. Тогда мы сможем при расселении существенно улучшить условия жителям поселка и создать новые кварталы.
"Северная долина" - не единственная перспективная территория района?
– Конечно, не единственная. Например, поселок Пригородный. За 2009-2010 годы здесь ввели 7 жилых домов на 934 квартир общей площадью 46,4 тыс. кв. м. Очень правильный шаг, которой стал возможен благодаря конструктивной работе района с инвестором, а также поддержке губернатора города - для социальных учреждений было построено отдельно стоящее здание общей площадью 2242,7 кв. м, в котором разместилось отделение врачей общей практики, скорой медицинской помощи, аптечный пункт, а также консультативное отделение и отделение срочной социальной помощи. Это хороший задел для будущего развития квартала и пример правильного подхода к развитию инфраструктуры.
Сейчас в одном из новых домов квартала зарезервированы помещения для размещения участкового пункта полиции, которые приобретут в городскую собственность в 2012 году. А детский сад на 190 мест мы предлагаем включить в план выкупа на 2013 год. В будущем в этом квартале будут проживать более 15 тыс. человек.
Хватает ли социальных объектов существующим жилым кварталам?
– Нет, так как до середины 2008 года в районе строилось одно жилье, а зарезервировать территории под спорт и образование у бывшего руководства КГА и других ответственных структур политической воли не хватило. В итоге мы получили очереди в детсады и другие сложности. С того момента, как я возглавил район, мы приостановили все проекты строительства жилья там, где это было возможно, и каждый свободный участок старались отдать под детские сады или спортивные объекты.
Пожалуй, единственный случай в городе, когда уже утвержденный проект планировки квартала был отменен по настоянию районной администрации. По первоначальным планам, на углу улицы Есенина и Северного проспекта почти все должно было быть застроено жильем. Теперь там проектируется здание РУВД, школа на 1000 мест и два детских сада на 220 мест каждый. С 25-м кварталом между Руднева, Просвещения и Кустодиева также было много проблем. Строительная компания хотела все пустить исключительно под жилищную застройку, в итоге проекты изменили, и часть земли город оставил за собой, сейчас там уже идет строительство детсада и подстанции скорой помощи, проектируется школа.
На территории Выборгского района за последние 20 лет, к сожалению, не построено ни одного капитального государственного объекта физкультурно-оздоровительного, культурно-развлекательного или воспитательно-образовательного назначения.
Ситуация начала меняться только в последнее время - на улице Композиторов уже строят первый за 20 лет в районе бассейн, заканчивается строительство физультурно-оздоровительного комплекса по программе Газпрома на улице Асафьева.
Мы поддержали позицию жителей, протестующих против строительства многоэтажных жилых домов на месте велотрека и культурно-развлекательного центра "Светлана", надеемся, что инвесторы или продадут землю городу, или построят там спортивный и культурный объекты.
Настоящий прорыв в последние годы у нас по детским садам - с декабря 2011 до конца этого года вводим или завершаем строительство 11 новых объектов и один реконструируем. Но проблему очередей даже с такими темпами нам не решить. Компания Л1 выкупила у объединения "Светлана" 5 зданий детских садов и собиралась построить на их месте высотные дома, один из адресов - Светлановский пр., 15. Вся документация по нему была готова, не хватало только согласования главы района. Я был категорически против. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко эту позицию поддержал и дал поручение КУГИ выкупить и вернуть городу эти пять ДДУ. 1000 мест, которые можно открыть в этих зданиях, позволят нам значительно продвинуться в решении проблемы очередей.
Получается, администрация выступает неким посредником между девелопером и жителями района...
– Сейчас районные администрации не уполномочены согласовывать строительную документацию. В то же время жители, права которых нарушаются, свои вопросы, претензии выражают только главе района, они не знают ни КГА, ни ГАСН.
Мы добиваемся от строителей уступок, в том числе при поддержке прокуратуры. Например, в квартале у Светлановской площади убедили застройщиков сделать дополнительные паркинги, работаем и по другим объектам. Хотя у нас и действуют устаревшие нормы, любой разумный инвестор должен понимать, что, не обеспечив новоселов хотя бы из расчета одна квартира – одно машино-место, он и жителям окружающих домов, и своим покупателям создаст проблемы.
Я считаю, что администрациям районов нужно вернуть полномочия по согласованию строительства, так как нам очень трудно отстаивать позицию жителей района, а случаи массового недовольства действиями инвесторов будут появляться вновь.