Нина Шангина: «Надо пробовать все, что не противоречит законодательству об охране памятников»
Программа льготной аренды зданий-памятников должна быть взаимно интересна как инвесторам, так и государству. При этом не так важно, какую прибыль она принесет в городской бюджет, главное – памятники должны быть восстановлены, считает председатель Совета Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина.
– Нина Николаевна, есть ли положительные тенденции в работе с памятниками?
– Частные заказчики, владеющие объектами-памятниками или инвестирующие в них на различных условиях, стали более осмысленно относиться к процессу реставрации. Они начали понимать, что ценность этих зданий не в месте их расположения, а именно в том, что они являются памятниками архитектуры. Есть хорошие примеры такого отношения – несколько объектов на Английской набережной, на Галерной улице – и это вдохновляет.
Иногда собственники объектов приходят с заказами с аукционов Фонда имущества и демонстрируют понимание того, что ценность здания будет выше, если его отреставрировать. И это, безусловно, положительная тенденция. Ведь еще 7-10 лет назад владельцы зданий-памятников, имея охранные обязательства, ставили задачу исполнителям работ выполнить их как можно более дешевым способом. В последние годы ситуация качественно изменилась.
Но частные объекты, к сожалению, пока единичны. Для нас ощутимы заказы только на бюджетных объектах.
– А отношение государства к объектам культурного наследия поменялось за последние годы?
– Позитивным примером можно назвать готовящуюся Правительством Петербурга программу льготной аренды объектов культурного наследия «Метр за рубль». Понятно, что бюджета не хватит на восстановление, потому что наследие досталось тяжелое. Очень многие организации выехали из занимаемых ими помещений, был период, когда помещения не использовались, и теперь их состояние фактически аварийное. Объем финансирования, который может понадобиться на восстановление, – головокружительный. Понимание того, что государство не справится без частных инвесторов, было всегда. Поэтому предпринимаемые сейчас конкретные шаги – постановка вопроса, поиск новых методов работы с инвесторами – это безусловно позитивная тенденция.
– Правительство Петербурга скопировало программу льготной аренды «Метр за рубль» у Правительства Москвы. Как Вы считаете, уместно ли применять московскую программу к Петербургу без изменений?
– Начнем с того, что стоимость недвижимости в Москве и в Петербурге сильно разнится. Учитывая местоположение и стоимость аренды зданий в Петербурге, есть риск, что аукционы не принесут таких сумм, как в Москве. Но никто и не проводит их ради прибыли. Главная цель – реставрация здания. И даже если аукционная ставка будет ниже, то результат получится таким же, как в столице – памятники отреставрируют. Других различий не представляю, так как программа продумана (в ее основе лежит европейский опыт) и проверена на практике.
– Насколько, на Ваш взгляд, программа жизнеспособна?
– Петербург строился столицей, и наши памятники совсем другого уровня. Понадобится большой объем инвестиций, но инвестиционная привлекательность должна быть чем-то обоснована. Поэтому не так много есть объектов, которые можно передать, – на дворец с большой площадью мы инвесторов точно не найдем. В Москве ситуация лучше: в столице более «компактные» памятники. Возможно, наш опыт будет не таким положительным, и мы не наберем и 19-ти инвесторов в ближайшие время. Но даже если это будет два-три объекта – это уже прекрасно, так как мы теряем много памятников. Судьба многих зданий сложилась так, что на них еще не оформлены документы, не выявлен собственник. Даже в предварительном перечне КГИОП для включения в программу льготной аренды есть здания, правовое положение которых еще не определено.
– Объекты, попавшие в предварительный список КГИОП, уже неоднократно пытались предложить инвесторам, но затраты на их восстановление настолько велики, что даже крупные девелоперы отказываются от исторических объектов. Так, «Группа ЛСР» в свое время отказалась от дачи князя Вяземского и особняка Игеля на Каменноостровском проспекте…
– Девелоперы получают прибыль за счет жилья, и для них подобный объект может быть интересен разве что в контексте позиционирования себя как инвестора, сохраняющего культурные объекты. Возможно, у крупного бизнеса такие задачи сейчас уходят на второй план. Рассчитывать, что крупные производственные компании будут заниматься восстановлением таких объектов, – неправильно. Я не считаю, что на этом примере можно делать вывод, что других заинтересованных инвесторов не найдется. Это могут быть совершенно другие отрасли, которым памятники подходят по роду деятельности. Например, в Москве здание на ВДНХ восстанавливает Международный Центр Балета. В Петербурге есть пример восстановления деревянного особняка на Большой Пушкарской, 14, Академией танца Бориса Эйфмана.
Весь смысл программы льготной аренды в том, чтобы это была не благотворительность, а процесс, взаимно интересный и для инвестора, и для государства. Какой бы ни была программа – надо пробовать все, что не противоречит законодательству в отношении памятников.
– По каким причинам чаще всего разрываются контракты на выполнение реставрационных работ?
– Разрыв контрактов не всегда случается по вине подрядчика или проектировщика. Причины часто кроются в клубке проблем, который образуется вокруг проектов. Иногда проекты недостаточно качественны из-за того, что обследование зданий невозможно провести объективно. Допустим, если говорить о фасадах, есть проблемы с тем, чтобы попасть в помещение к собственникам для обследования балконов, конструкции заведены в перекрытия, и никто не даст разрушить свое жилье, чтобы провести качественное обследование. Много проблем с подвалами и с тем, что культурный слой выше уровня гидроизоляции. Сказать, по каким причинам реставрация иногда бывает неудачной, вследствие чего контракт расторгают, очень тяжело.
– Контракты иногда остаются и неоплаченными. В связи с этим вопрос – возможна ли диверсификация деятельности реставраторов?
– Риск хозяйственной деятельности никто не отменял. В реставрации он существует, как и в любой другой сфере бизнеса. Такие риски приводят к плачевным результатам. Но сделать нашу деятельность разнообразной – очень сложно, в силу того, что есть еще и обратные процессы. Реставрационные предприятия с трудом приживаются на строительном рынке. Для этого пришлось бы изменить отношение сотрудников к работе. Более того, это было бы губительно для отрасли: представьте ситуацию, если бы реставраторы всерьез восприняли задачу как можно более бюджетно работать и защищать свою прибыль. Такого пути у нас нет. Единственная надежда – на восстановление рынка.
– Какие новые технологии используются на рынке реставрационных работ? Как обстоит ситуация с отечественными материалами и оборудованием?
– Объекты, построенные из российских материалов, в импортных не нуждаются. В советское время существовали достойные российские производства, но затем их вытеснили импортные аналоги. Многие производства были закрыты. Перед нами часто ставят вопрос о том, чтобы их возродить.
Если говорить об оборудовании, то его роль у нас не так велика, как в строительстве, ведь большую долю в реставрации занимает ручной труд. Настоящий мастер скорее воспользуется собственноручно изготовленным инструментом, чем приобретет новый.
При этом мы открыты для импортных технологий, знакомимся с ними и используем, но роль их не так высока, как в современном строительстве или, например, медицине.
Кстати
В последнюю неделю июня этого года Союз реставраторов Санкт-Петербурга при участии КГИОП проведет серию мероприятий, посвященных развитию реставрационной отрасли в России.
Шлиссельбург, основанный на год раньше, чем Петербург, сегодня, с одной стороны, активно застраивается жилыми кварталами, а с другой – стремится решить проблему нехватки социальных объектов. О задачах, которые ставит перед собой местная власть, рассказал Николай Хоменко, глава администрации муниципального образования.
– Николай Васильевич, в чем сегодня город и горожане испытывают наиболее острую потребность?
– Для нас очень важно, чтобы появилась городская баня: в части города до сих пор нет централизованного горячего водоснабжения. Надо сказать, что баня в Шлиссельбурге была, но еще в начале 1990-х годов она была продана инвестору на условиях целевого использования этого объекта после реконструкции. Однако реконструкция так и не состоялась, и город бани лишился. Теперь новый банный комплекс, назовем его так, появится в скором времени за счет инвестора. Баня будет передана в муниципальную собственность.
Поскольку население Шлиссельбурга увеличивается, актуальные для нас вопросы – обеспечение местами в детских садах и школах. Ну и, конечно, есть пресловутые проблемы жилищно-коммунального хозяйства: дефицит теплоэнергии составляет 25 МВт. Поэтому мы привлекли инвестиции на строительство котельной. Кстати говоря, главным инвестором выступала строительная компания «Сигма», которая сегодня, правда, переживает непростые времена, но, надеемся, достойно выйдет из ситуации.
Новая котельная введена в эксплуатацию в начале нынешнего года. Она рассчитана на 14 МВт, но пока производит 7,5 МВт. Остальные мощности вступят в строй в следующем году. Сегодня котельная дает тепло детскому саду и новой школе – пока единственной в Шлиссельбурге, но уже началось строительство еще одной по региональной целевой программе.
– Что вам нравится в Шлиссельбурге?
– Прежде всего, мне нравится сам город – уютный, зеленый; я живу здесь с 1976 года. И мне нравится, что, пусть не семимильными шагами, но город развивается. В последние девять лет идет все более активное жилищное строительство. Например, летом этого года ожидается сдача 10-этажного дома на 45 квартир с общей площадью более 1,8 тыс. кв. м (застройщик – ЗАО «Спецтрест № 2»). В прошлом году на нашу территорию вернулась уже известная нам компания ООО «БалтСтройКомплект», которая сегодня ведет строительство 16-этажного жилого дома на 366 квартир. Появляются и новые игроки на рынке жилищного строительства. Так, 12-этажный дом на 548 квартир строит ООО «Шлиссельбург».
Поскольку бюджет Шлиссельбурга невелик (собственные доходы составляют всего 95 млн рублей), мы стремимся привлекать инвестиции для реализации полномочий муниципальной власти. Строительство дорог и асфальтирование, обустройство детских площадок и ремонт садиков, строительство котельной – все это делается на инвестиционные средства.
Хотя должен сказать, что мы финансово самодостаточное муниципальное образование. Вместе с тем из областного бюджета Шлиссельбург получает средства на очистку Малоневского и Староладожского каналов. Разработана целая программа по выполнению этих работ. В прошлом году мы уже реализовали 22 млн рублей на перевынос коммуникаций через Малоневский и Староладожский каналы.
Загвоздка в том, что каналы бесхозные. И для поддержания каналов в нормативном состоянии областное правительство уже предлагало нам оформить права на эти объекты. Но в таком случае мы должны будем нести полную ответственность по их содержанию, что ляжет бременем на местный бюджет. Так что пока состояние каналов – одна из наших проблем.
– А благодаря чему вам удается привлекать инвестиции?
– Дело в том, что все инженерные коммуникации в Шлиссельбурге – муниципальная собственность. И если энергетики за подключение берут миллионы, то мы идем навстречу и предлагаем вместо платежа строить социальные объекты – это выгодно для застройщиков.
– Как развивается промышленность в вашем городе?
– Наш флагман – Невский судостроительно-судоремонтный завод, очень мощный для такого сравнительно небольшого города, как Шлиссельбург. Предприятие сегодня обеспечено заказами. Но, к сожалению, завод зарегистрирован в соседнем субъекте, и мы пытаемся убедить собственников в необходимости регистрации компании на нашей территории. Эти переговоры идут непросто, однако с частью предприятий, чьи производственные мощности находятся на Невском заводе (это ООО «Озерная верфь», судостроительный завод «Охтинская верфь»), мы уже достигли договоренности по этому вопросу.
Обеспечивают налоговые поступления в местный бюджет и такие предприятия, как ООО «Ладожский транспортный завод» (специализируется на грузовых подъемных кранах и для цехов, и для судов), судоремонтный завод «Невско-Ладожский район водных путей».
– Есть ли другие направления, в которых могла бы развиваться экономика города?
– Да, конечно. Прежде всего, туризм. Как раз на днях было совещание у главы администрации Кировского района с участием инвесторов из Санкт-Петербурга, которые планируют создать у нас базу координации туристических маршрутов: и водных, и наземных.
Шлиссельбург – город исторический. Он знаменит уже одной только крепостью «Орешек», которая популярна и у российских, и у зарубежных туристов. Сегодня в русле развития туристической инфраструктуры мы организовали нормальные водные перевозки до крепости – привлекли лицензированного перевозчика с хорошим парком судов.
Казалось бы, наши заросшие каналы не слишком презентабельны. Но когда я побывал на экскурсии вместе с ветеранами, я сам заинтересовался историей создания Шлиссельбурга, его мостов и каналов.
У областного правительства есть, кстати, идея на базе создать творческий кластер, куда войдет и Шлиссельбург. Так что развитие туристической индустрии – одно из очень перспективных для нас направлений.
Но самое главное – это строительство. Свободной земли в черте Шлиссельбурга, правда, осталось очень мало. Есть населенные пункты, которые имеют в два-три раза больше земли. Но Шлиссельбург очень привлекателен для застройщиков. У нас работали и работают серьезные фирмы: «Альфа строй», «БСК», «Балтфасад», «Стройтрест», «Сигма» и др. И генеральным планом поселения предусмотрено, что на свободных участках будет развиваться высотная застройка (до 12 этажей), чтобы обеспечить необходимые объемы нового жилья в компактных границах города.
– В генеральный план Шлиссельбурга заложен рост численности населения до 35 тыс. человек. Будут ли они обеспечены рабочими местами?
– Сегодня у нас вообще отсутствует безработица. Да, часть населения ездит на работу в Санкт-Петербург, поскольку там выше уровень заработной платы. Однако прием на Невский судостроительно-судоремонтный завод также открыт. Что касается дальнейшего развития производства, пока это сложно прогнозировать. Хотя от многих производств мы отказались сами, например от строительства завода бетонных конструкций и рыбоперерабатывающего комплекса. Наполнив Шлиссельбург производственными площадками, мы разрушим очарование города и ухудшим экологическую обстановку. Конечно, бюджет получит выгоду за счет увеличившихся налоговых поступлений, но дышать свежим воздухом шлиссельбургцы уже не смогут.
– Какие задачи вам хотелось бы выполнить в нынешнем году?
– Прежде всего, мы делаем все для того, чтобы обеспечить централизованное горячее водоснабжение всего жилого фонда. По мере финансирования будем ремонтировать дороги. Но самая главная наша задача – привлекать в город инвестиции, серьезных строителей. Мы хотим их заинтересовать, и сегодня у нас это получается.