София Трофимова: «Покупателям уже не нужен только шоппинг»
Шведский ритейлер IKEA планирует построить в Ломоносовском районе третий торговый комплекс «МЕГА» с магазином IKEA. О параметрах нового проекта, изменении потребительских предпочтений и влиянии новых торговых центров на развитие локации «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор IKEA Centres Rus Operations София Трофимова.
– София Юрьевна, расскажите, пожалуйста, об основных параметрах проекта в Ломоносовском районе.
– Действительно, в ноябре 2016 года IKEA Centre Russia приобрела в Ленобласти земельный участок площадью 40 га. Он расположен на Красносельском шоссе, на перекрестке с КАД, вблизи проекта комплексного освоения территории «Новоселье: Городские кварталы».
Проект в Ломоносовском районе будет реализовываться в два этапа. Сначала, к 2019 году, мы планируем построить магазин IKEA. Следующим этапом станет открытие ТЦ «МЕГА». Сейчас мы разрабатываем концепцию нового торгового центра, и от нее будет зависеть дата его открытия. Общий объем инвестиций составит 23 млрд рублей. Создание проекта обеспечит рабочими местами более 3 тыс. человек. Уже сейчас можно сказать, что это будет один из самых крупных объектов нашего портфолио.
– Почему третий ТЦ «МЕГА» решили построить в данной локации?
– Юго-западное направление Петербурга сегодня активно развивается. Это вектор, куда двигается город. На Севере и юго-востоке уже есть наши торговые центры, поэтому логично, что мы решили построить третий ТЦ в юго-западном направлении, тем самым замкнув территориальный треугольник. Кроме того, это направление также интересно и розничной сети «ИКЕА».
– Первая IKEA работает в Ленобласти с 2006 года – тогда открылась IKEA на Дыбенко. Какие факторы препятствовали реализации инвестиционных инициатив компании, как их удалось преодолеть?
– Компания IKEA Centre работает в разных странах, и если говорить об особенностях работы на российском рынке, то стоит отметить, что подключение к сетям и доступ к различным инфраструктурным объектам в целом – наибольшая сложность для девелоперов. К счастью, сегодня рынок развивается, меняется законодательство и условия работы становятся более прозрачными.
– Каких проблем компания стремится избежать с третьей IKEA в Новоселье? Удалось ли наладить диалог с муниципалитетом?
– Поскольку проект в Новоселье входит в состав комплексного освоения территории, инфраструктурные вопросы мы будем решать совместно с другими застройщиками. Власти также заинтересованы в развитии территории. Местные и областные чиновники уже несколько раз встречались с руководством нашей компании и помогали в выборе участка и его приобретении. Регулярно проходят встречи рабочей группы, где обсуждается развитие района в целом – в каком направлении движется жилая застройка, как идет реализация социальных программ.
– На одном из таких совещаний рабочей группы компания заявила о намерении инвестировать в строительство транспортной развязки около ТЦ «МЕГА Дыбенко» 700 млн рублей. На какой стадии реализации находится проект?
– Мы готовы работать над проектом вместе с другими девелоперами и вкладывать часть необходимой суммы. В решении этого вопроса многое зависит от местных властей, которые занимаются юридическим сопровождением проекта. Но, как я уже говорила, любые инфраструктурные вопросы – это всегда долгий процесс. Помимо строительства дорог для автомобилистов необходимо и развитие общественного транспорта. Сегодня до «МЕГА Дыбенко» курсирует девять автобусных маршрутов. Надеемся, что их станет больше.
– Продолжим тему инвестиций в транспортную инфраструктуру. IKEA инвестирует 1 млрд рублей в строительство станций метро около ТЦ «МЕГА» в Казани. Рассматриваете ли Вы возможность участия в софинансировании строительства метро в Кудрово?
– Пока такой инициативы со стороны Ленобласти не поступало. В Казани был разработан четкий план действий, поэтому мы подписали соглашение о намерениях. Что касается Кудрово, пока мы не знаем параметров проекта, сложно дать однозначный ответ.
– В годы открытия «МЕГА Дыбенко» и «МЕГА Парнас» вокруг торговых центров было не так много жилья, как сейчас. Как вы влияете на жилую застройку и, в свою очередь, как новые кварталы повлияли на посещаемость ТЦ?
– Действительно, к IKEA и «МЕГА» постепенно начинают «подтягиваться» ритейл и жилая застройка. Основатель IKEA Ингвар Кампрад заметил такую тенденцию развития ритейла и жилых районов вокруг наших ТЦ и магазинов ИКЕА еще в 1973 году. Такая ситуация наблюдается повсюду – вокруг «МЕГА Казань», «МЕГА Химки», «МЕГА Дыбенко»… В Кудрово новые дома «подобрались» к торговому центру очень близко. За 10 лет «МЕГА Дыбенко» посетили 142 млн человек. Ежегодная посещаемость ТЦ составляет 15 млн человек для «МЕГА Дыбенко» и 12 млн человек для «МЕГА Парнас».
Сейчас меняется и восприятие торговых центров «МЕГА». Это суперрегиональные торговые центры, находящиеся на границе города и области. Люди приезжали сюда один-два раза в месяц, совершали покупки и уезжали. Когда жилые массивы приблизились, люди, живущие неподалеку от торгового центра, начали воспринимать его как «магазин у дома». Им нужен качественный продуктовый магазин, прачечные, парикмахерские, большой фуд-корт, который включает в себя не только фастфуд, но и рестораны, где можно комфортно провести вечера и праздники. Детские площадки появились как внутри, так и снаружи торгового центра, активно развиваются образовательные проекты – такие, как «КидБург». Так произошла трансформация проводимого в торговом центре времени. Сегодня покупателям нужен не только шоппинг.
Продолжая эту идею, 4 июня этого года мы открыли в Кудрово «МЕГА Парк», площадью 90 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составили 165 млн рублей. Для озеленения высадили более 500 деревьев и кустарников. Жители района проголосовали за создание кинотеатра под открытым небом, который появится уже в следующем году. Также в рамках реализации проекта мы провели архитектурный конкурс на разработку дизайна Детского клуба. Победителем стал житель Кудрово, идея которого будет воплощена в жизнь в новом парке.
– Каким должен быть торговый центр будущего?
– Сейчас происходит трансформация торговых центров в общественные пространства, где люди встречаются, общаются, едят, получают вдохновение, приобретают новый опыт. Развитие общества и новых технологий предопределяет ожидания людей. Мы стремимся предугадать и изучить эти изменения и положить их в основу нашей долгосрочной стратегии развития. Разрабатывая концепцию ТЦ «МЕГА» в Новоселье, мы берем за основу ожидания и предпочтения наших будущих гостей.
Мнение
Павел Говин, директор мебельной фабрики «ИКЕА Индастри Новгород»:
– В рамках долгосрочной стратегии развития «ИКЕА» в России и для удовлетворения спроса на продукцию компании, «ИКЕА Индастри» реализовала инвестиционный проект строительства новой мебельной фабрики в Великом Новгороде. Выбор региона не случаен – близость к основным рынкам сбыта Санкт-Петербурга и Москвы позволяет нам снизить транспортные расходы и выбросы углекислого газа.
Официальное открытие фабрики состоялось в сентябре 2016 года. В начале своей работы фабрика получила сертификат Лесного попечительского совета (FSC). Инвестиции «ИКЕА Индастри» в мебельную фабрику в Новгородской области составили примерно 4 млрд рублей – это крупнейшее капиталовложение «ИКЕА Индастри» в России в строительство промышленного предприятия «с нуля». Максимальная производственная мощность новой мебельной фабрики составляет 7 млн товарных единиц в год. Фабрика выпускает каркасы гардеробов «ПАКС» и кухонных систем «МЕТОД». Открытие фабрики стало очередным шагом в развитии производственно-сбытовой цепочки и расширении бизнеса в России. На производстве уже трудится более 250 работников.
Регионы подают диаметрально противоположные сигналы: где-то строители и власти встревожены невозможностью реализовать 294-ФЗ из-за отсутствия страхования застройщиков и банковских поручительств, где-то бодро рапортуют о первых зарегистрированных договорах долевого участия. Масло в огонь подливают и заявления Минстроя, что через пять лет на смену долевке придут новые механизмы жилищного строительства с участием банковского сектора. Обо всех этих проблемах «Строительный еженедельник» побеседовал с заместителем Координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павлом Созиновым.
- С 1 января 2014 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, которые ввели новые способы обеспечения исполнения обязательств застройщика. Застройщики получили право выбирать – страхование гражданской ответственности или поручительство банка. Как реализуется закон на практике?
- Центробанк составил список страховых компаний, которые будут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками, и банков, которые теоретически смогут выступать поручителями. Всего список включает в себя более 300 банков-поручителей и около 30 страховых компаний. По оценкам Росреестра, за последние три месяца только в 26 субъектах РФ зафиксированы случаи подачи документов на регистрацию по новым требованиям. Причем в основном это – договоры страхования: сотрудничать с застройщиками согласились 25 страховых организаций и только несколько банков. Но есть субъекты РФ, где просто невозможно заключить ни договоры страхования, ни договоры поручительства, поскольку страховые компании либо не идут навстречу, либо не соответствуют требованиям, установленным законом.
- Давайте еще раз разберемся с банковским поручительством. В чем плюсы и минусы этой схемы?
- Этот вид страхования пока не очень распространен: новый закон предусматривает ответственность банка за строительство не только на стадии котлована, но далее вплоть до двух лет после сдачи. При этом сумма ответственности не ограничивается стоимостью квадратного метра готового жилья. Эти условия делают выдачу поручительств невыгодной для банков. Банки, в свою очередь, выставляют высокие заградительные тарифы и просто отказывают застройщикам. При этом требования к банкам очень высокие: время работы не менее 5 лет, уставный капитал — от 200 млн. рублей, размер собственного капитала — от 1 млрд. руб. Этим требованиям соответствуют только треть банков в России.
Когда говорят о недостатках схемы, обычно отмечают высокий залог - от 30% рыночной стоимости объекта, годовую ставку в 1-2 % от суммы поручительства, длительный процесс оформления документов. Затраты по среднему проекту – десятки миллионов рублей.
Банковское сообщество считает, что нормы о поручительстве банков противоречат Гражданскому кодексу РФ. В частности, неверно определены стороны договора поручительства. Даже если банк выплатит дольщикам за застройщика стоимость квартир, он вряд ли сможет взыскать выплаченную сумму. Кредитное учреждение фактически становится заложником отношений между застройщиком и дольщиком, которые оно не может контролировать. Чтобы ответственность банка не разрасталась до бесконечности, следует ограничить размер обязательств поручителя в случае внесения изменений в договор долевого участия.
Кроме того, необходимо внедрить механизм проверки соответствия банка установленным законом требованиям и исключить возможность выдачи «серых» поручительств.
- Как альтернативу поручительству чаще всего власти предлагают систему ОВС. Этот механизм достаточно активно продвигается в СМИ. Как вы к нему относитесь?
- Фактически ОВС начало работу в самом начале года и на данный момент уже открыто семь представительств. Менеджмент общества заявляет об открытии в самое ближайшее время еще 22. Сегодня в его составе 122 члена, а объем застрахованных рисков оценивается приблизительно в 3 млрд руб. В планах на 2014 г. – увеличение количества членов до 200. Стоит отметить, что, не смотря на впечатляющие темпы роста, эта цифра невелика: только в Петербурге около 100 активных застройщиков. Во многом это связано с высоким вступительным взносом - 500 000 руб. - и солидарной ответственностью. Так, если у ОВС при наступлении страхового случая не хватит собственных средств, все члены должны будут пропорционально своему участию покрыть убытки организации.
Учредители ОВС стоят перед выбором – продолжить массовый прием членов или пойти по пути «элитного клуба». Пока явно преобладают сторонники второго пути, отсюда и заградительные условия приема и членства, которые отпугивают региональных застройщиков. В то же время отсутствие более демократичных вариантов членства сводит на нет усилия авторов идеи ОВС в ее нынешнем виде.
Внутри одного ОВС расслоение на застройщиков на касты выглядит некорректно. Поэтому, если ОВС останется «обществом избранных», то возникает естественная необходимость ввести более массовые ОВС второго и третьего уровня - высокорисковые, но с большими процентными ставками по страховкам. Но в этом случае массовый сектор ОВС снимет и все финансовые сливки, на долю же «сильнейших» останется наименее обеспеченная фондированием страховая организация. На этом фоне заявления ОВС о планах заключения договора о перестраховании с СК АИЖК смотрятся не столько маркетинговым ходом, сколько явным ощущением недостаточности внутренних резервов. Пока же для застройщиков законодательно закреплена единая ОВС с монопольными правами.
- Последним вариантом остается страхование через страховые компании.
- Сегодня интернет пестрит подобными предложениями. Страхование выдается за самый оптимальный вариант: для расчета тарифа не требуется вступительный взнос, как в ОВС, а выбирать можно любого страховщика, который имеет лицензию на данный вид страхования. И хотя таких компаний не так много, количество посредников зашкаливает.
Декларируемые преимущества: отсутствие залога, единая ставка на протяжении всего периода страхования – от 0,2 - 0,3 %. В качестве бонуса - оплата услуг по факту заключения сторонами ДДУ. Сжатые сроки - оформление договора страхования за 2 дня.
Обеспокоенные депутаты предлагают ужесточить правила, предъявляемые к страховым компаниям, осуществляющим страхование застройщиков. Согласно законопроекту, у страховщика должно быть не менее 1 млрд руб. собственных средств (на сегодня минимальный порог - 400 млн руб.), а уставный капитал должен достигать 240 млн руб. (а не 120 млн руб., как сейчас). Требования иметь лицензию и пятилетний опыт работы на страховом рынке сохраняются.
Росреестр старается не отставать. Для борьбы с «левыми» страховками было принято решение об обязательном информировании Росреестра о заключенных договорах и выданных поручительствах со стороны банков и страховщиков. Однако это решение также требует внесения поправок в 214-ФЗ. Кроме того, обсуждается вопрос о проверке Росреестром соответствия банков и страховых компаний требованиям 214-ФЗ.
По оценкам самих страховщиков, объем обязательств долевого строительства значительно превышает емкость страхового рынка. И перенести эти риски в полном объеме на страховщиков без механизма перестрахования достаточно сложно. Кроме того, страховым компаниям и банкам вообще трудно оценить риски застройщиков.
Необходимо разработать унифицированные правила страхования, а также создать систему перестрахования с участием государства. В банковском сегменте необходимо предусмотреть создание специализированных строительных банков, андеррайтинг в которых будет выстраиваться на профессиональной основе.
-Какие проблемы долевки Вы бы выделили сегодня?
-Несмотря на популяризацию 214-ФЗ, надзорные органы до сих пор уповают на отсутствие законодательно закрепленных форм для сдачи ежеквартальной отчетности застройщиков в электронном виде и отсутствие оперативности проведения контрольных мероприятий. Также следует обратить внимание на нормативы финансовой устойчивости, по которым оцениваются застройщики. Формально перенесенные из финансового сектора требования явно не втискиваются в оценочные категории строительного рынка. До сих пор остается не отрегулированной деятельность ЖСК, которые на сегодняшний день являются скорее не кооперативами, а суррогатной формой застройщика для ухода от требований 214-ФЗ. В некоторых регионах надзорные органы стараются не вмешиваться в работу ЖСК, т.к. прямого указания для этого у них нет. Нет требований и к величине уставного капитала застройщиков – многомиллионные обороты до сих пор находятся в руках компаний с минимальным уставным капиталом.
Отдельно стоит отметить тенденцию самого последнего времени – существенный рост доли апарт-отелей, которые являясь юридически коммерческой недвижимостью, используются, тем не менее, как жилые помещения. В то же время их проектирование ведется без учета более жестких норм, предназначенных под жилищное строительство. На такие помещения требования 214-ФЗ не распространяются.
- Последние инициативы Минстроя повлекли за собой серьезный шлейф обсуждений и в большинстве своем негативных. Как вы к этому относитесь?
- Инициативы Минстроя в последнее время принято воспринимать в штыки, хотя, на мой взгляд, предлагаемый механизм использования номинальных счетов в действительности требует серьезного обсуждения. Отпугивающее строителей условие банковского контроля за целевым использованием средств уравновешивается исключением расходов застройщиков на страхование ответственности или предоставление банковской гарантии. Очевидно, что Минстрой рассматривает это предложение как дополнительный или даже альтернативный способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Поправки в 214-ФЗ, в которых описывается этот механизм, касаются привлечения застройщиками денежных средств. Их предлагается размещать в банках на номинальных счетах. Изменения опираются на 379-ФЗ от 21 декабря 2013 г., который предложил специальный вид номинального счета. Отличительной его особенностью стала, помимо прочего, обязанность банка контролировать использование владельцем счета (в нашем случае застройщиком) денежных средств в интересах бенефициаров (в долевом строительстве - покупателей квартир). Естественно, здесь возникает вопрос о профессиональной компетентности банка в строительстве, об алгоритме взаимодействия с застройщиками и о цене такого контроля. По некоторым оценкам, речь идет о 0,5-1 % от суммы договора, а в качестве возможного дополнительного бонуса – о льготном кредитовании как девелопера, так и покупателей.
- Наиболее критикуемым стало заявление Минстроя о возможности перехода с 1 января 2015 года от долевого строительства к финансированию через кредитные организации. Как можно прокомментировать это предложение?
- Надо отметить, что подобные заявления об отказе от долевки далеко не первые, и к ним можно было бы уже и привыкнуть, если бы сам механизм проектного финансирования предполагал возможности только запретительного исхода.
В Министерстве считают, что финансирование жилищных проектов за счет дольщиков должно полностью замениться проектным финансированием с участием банков. При этом сумма задатка от будущего владельца квартиры не должна превышать 10% ее стоимости. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Здесь хотелось бы уточнить у авторов законопроекта: почему задаток составляет именно 10%, а не 15-20-30%? Ведь чем больше задаток, тем существеннее ответственность покупателя, а риски здесь могут быть защищены целевыми счетами. И более того, почему инвестор не может финансировать строительство посредством тех же номинальных счетов, перечисляя средства поэтапно на основании плана финансирования работ и отчетности о ходе строительства.
Пока же введены только нормы, ущемляющие одну из сторон. Если дом будет построен, но дольщик, по каким-то причинам, откажется доплачивать оставшуюся часть денег, то задаток останется у застройщика. Если же застройщик, в свою очередь, не выполнит свои обязательства, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
Цена проектного финансирования в духе Минстроя – дорогое удовольствие и возрастает пропорционально кредитной ставке.
Следует отметить, что проектное финансирование не должно быть альтернативой коммерческому долевому строительству. Наиболее интересным предложением остается возможность использования этой схемы для строительства жилья эконом-класса для льготных категорий граждан. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финасировании и привлечении средств населения и инвесторов. Тогда интерес банков будет более ощутим. Пока же, несмотря на внятность схемы, подобных венчурных проектов реализовано не было.