София Трофимова: «Покупателям уже не нужен только шоппинг»
Шведский ритейлер IKEA планирует построить в Ломоносовском районе третий торговый комплекс «МЕГА» с магазином IKEA. О параметрах нового проекта, изменении потребительских предпочтений и влиянии новых торговых центров на развитие локации «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор IKEA Centres Rus Operations София Трофимова.
– София Юрьевна, расскажите, пожалуйста, об основных параметрах проекта в Ломоносовском районе.
– Действительно, в ноябре 2016 года IKEA Centre Russia приобрела в Ленобласти земельный участок площадью 40 га. Он расположен на Красносельском шоссе, на перекрестке с КАД, вблизи проекта комплексного освоения территории «Новоселье: Городские кварталы».
Проект в Ломоносовском районе будет реализовываться в два этапа. Сначала, к 2019 году, мы планируем построить магазин IKEA. Следующим этапом станет открытие ТЦ «МЕГА». Сейчас мы разрабатываем концепцию нового торгового центра, и от нее будет зависеть дата его открытия. Общий объем инвестиций составит 23 млрд рублей. Создание проекта обеспечит рабочими местами более 3 тыс. человек. Уже сейчас можно сказать, что это будет один из самых крупных объектов нашего портфолио.
– Почему третий ТЦ «МЕГА» решили построить в данной локации?
– Юго-западное направление Петербурга сегодня активно развивается. Это вектор, куда двигается город. На Севере и юго-востоке уже есть наши торговые центры, поэтому логично, что мы решили построить третий ТЦ в юго-западном направлении, тем самым замкнув территориальный треугольник. Кроме того, это направление также интересно и розничной сети «ИКЕА».
– Первая IKEA работает в Ленобласти с 2006 года – тогда открылась IKEA на Дыбенко. Какие факторы препятствовали реализации инвестиционных инициатив компании, как их удалось преодолеть?
– Компания IKEA Centre работает в разных странах, и если говорить об особенностях работы на российском рынке, то стоит отметить, что подключение к сетям и доступ к различным инфраструктурным объектам в целом – наибольшая сложность для девелоперов. К счастью, сегодня рынок развивается, меняется законодательство и условия работы становятся более прозрачными.
– Каких проблем компания стремится избежать с третьей IKEA в Новоселье? Удалось ли наладить диалог с муниципалитетом?
– Поскольку проект в Новоселье входит в состав комплексного освоения территории, инфраструктурные вопросы мы будем решать совместно с другими застройщиками. Власти также заинтересованы в развитии территории. Местные и областные чиновники уже несколько раз встречались с руководством нашей компании и помогали в выборе участка и его приобретении. Регулярно проходят встречи рабочей группы, где обсуждается развитие района в целом – в каком направлении движется жилая застройка, как идет реализация социальных программ.
– На одном из таких совещаний рабочей группы компания заявила о намерении инвестировать в строительство транспортной развязки около ТЦ «МЕГА Дыбенко» 700 млн рублей. На какой стадии реализации находится проект?
– Мы готовы работать над проектом вместе с другими девелоперами и вкладывать часть необходимой суммы. В решении этого вопроса многое зависит от местных властей, которые занимаются юридическим сопровождением проекта. Но, как я уже говорила, любые инфраструктурные вопросы – это всегда долгий процесс. Помимо строительства дорог для автомобилистов необходимо и развитие общественного транспорта. Сегодня до «МЕГА Дыбенко» курсирует девять автобусных маршрутов. Надеемся, что их станет больше.
– Продолжим тему инвестиций в транспортную инфраструктуру. IKEA инвестирует 1 млрд рублей в строительство станций метро около ТЦ «МЕГА» в Казани. Рассматриваете ли Вы возможность участия в софинансировании строительства метро в Кудрово?
– Пока такой инициативы со стороны Ленобласти не поступало. В Казани был разработан четкий план действий, поэтому мы подписали соглашение о намерениях. Что касается Кудрово, пока мы не знаем параметров проекта, сложно дать однозначный ответ.
– В годы открытия «МЕГА Дыбенко» и «МЕГА Парнас» вокруг торговых центров было не так много жилья, как сейчас. Как вы влияете на жилую застройку и, в свою очередь, как новые кварталы повлияли на посещаемость ТЦ?
– Действительно, к IKEA и «МЕГА» постепенно начинают «подтягиваться» ритейл и жилая застройка. Основатель IKEA Ингвар Кампрад заметил такую тенденцию развития ритейла и жилых районов вокруг наших ТЦ и магазинов ИКЕА еще в 1973 году. Такая ситуация наблюдается повсюду – вокруг «МЕГА Казань», «МЕГА Химки», «МЕГА Дыбенко»… В Кудрово новые дома «подобрались» к торговому центру очень близко. За 10 лет «МЕГА Дыбенко» посетили 142 млн человек. Ежегодная посещаемость ТЦ составляет 15 млн человек для «МЕГА Дыбенко» и 12 млн человек для «МЕГА Парнас».
Сейчас меняется и восприятие торговых центров «МЕГА». Это суперрегиональные торговые центры, находящиеся на границе города и области. Люди приезжали сюда один-два раза в месяц, совершали покупки и уезжали. Когда жилые массивы приблизились, люди, живущие неподалеку от торгового центра, начали воспринимать его как «магазин у дома». Им нужен качественный продуктовый магазин, прачечные, парикмахерские, большой фуд-корт, который включает в себя не только фастфуд, но и рестораны, где можно комфортно провести вечера и праздники. Детские площадки появились как внутри, так и снаружи торгового центра, активно развиваются образовательные проекты – такие, как «КидБург». Так произошла трансформация проводимого в торговом центре времени. Сегодня покупателям нужен не только шоппинг.
Продолжая эту идею, 4 июня этого года мы открыли в Кудрово «МЕГА Парк», площадью 90 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составили 165 млн рублей. Для озеленения высадили более 500 деревьев и кустарников. Жители района проголосовали за создание кинотеатра под открытым небом, который появится уже в следующем году. Также в рамках реализации проекта мы провели архитектурный конкурс на разработку дизайна Детского клуба. Победителем стал житель Кудрово, идея которого будет воплощена в жизнь в новом парке.
– Каким должен быть торговый центр будущего?
– Сейчас происходит трансформация торговых центров в общественные пространства, где люди встречаются, общаются, едят, получают вдохновение, приобретают новый опыт. Развитие общества и новых технологий предопределяет ожидания людей. Мы стремимся предугадать и изучить эти изменения и положить их в основу нашей долгосрочной стратегии развития. Разрабатывая концепцию ТЦ «МЕГА» в Новоселье, мы берем за основу ожидания и предпочтения наших будущих гостей.
Мнение
Павел Говин, директор мебельной фабрики «ИКЕА Индастри Новгород»:
– В рамках долгосрочной стратегии развития «ИКЕА» в России и для удовлетворения спроса на продукцию компании, «ИКЕА Индастри» реализовала инвестиционный проект строительства новой мебельной фабрики в Великом Новгороде. Выбор региона не случаен – близость к основным рынкам сбыта Санкт-Петербурга и Москвы позволяет нам снизить транспортные расходы и выбросы углекислого газа.
Официальное открытие фабрики состоялось в сентябре 2016 года. В начале своей работы фабрика получила сертификат Лесного попечительского совета (FSC). Инвестиции «ИКЕА Индастри» в мебельную фабрику в Новгородской области составили примерно 4 млрд рублей – это крупнейшее капиталовложение «ИКЕА Индастри» в России в строительство промышленного предприятия «с нуля». Максимальная производственная мощность новой мебельной фабрики составляет 7 млн товарных единиц в год. Фабрика выпускает каркасы гардеробов «ПАКС» и кухонных систем «МЕТОД». Открытие фабрики стало очередным шагом в развитии производственно-сбытовой цепочки и расширении бизнеса в России. На производстве уже трудится более 250 работников.
Министр строительства и архитектуры Республики Коми Валерий Кучерин рассказал «Строительному Еженедельнику» о спаде на рынке недвижимости региона на рубеже 2014-2015 годов, новых промышленных площадках и привлечении частных инвестиций в инженерную подготовку земли.
– Планируете ли ввести в эксплуатацию какие-то крупные проекты в 2015 году?
– На основании адресной инвестиционной программы региона на 2015 год предусмотрено продолжение реализации нескольких крупных инвестиционных проектов. Прежде всего это санаторный комплекс в селе Серёгово Княжпогостского района – работы по строительству основных объектов планируется завершить уже в IV квартале 2015 года. Также в этом году планируем ввести плавательный бассейн по Петразаводской ул. в Сыктывкаре. Из начатых в 2015 году коммерческих проектов, связанных с жилищным строительством, можно выделить такие, как «Югыд Чой» («Светлая горка»), «Серебряный ручей» и жилой комплекс «Орбита». Они буду реализованы в ближайшие годы, начиная с 2017-го.
– Каковы темпы жилищного строительства в республике? Сколько планируете сдать по итогам 2015 года?
– Власти республики свою задачу в стройке видят так: по возможности увеличивать объемы жилья эконом-класса как путем бюджетного строительства, так и путем создания необходимых для стройки инфраструктурных проектов. В том числе способствуя развитию промышленности стройматериалов. Могу сказать, что республике удалось преодолеть спад жилищного строительства, который был зафиксирован в 2012 году, когда в регионе было введено всего 87,6 тыс. кв. м жилья. Уже в 2013 году было введено 144 тыс. кв. м, а в 2014 году мы ввели 155,5 тыс. «квадратов». При этом, несмотря на непростую экономическую ситуацию, мы прогнозируем, что рост объемов жилищного строительства продолжится. В 2015 году мы намерены ввести в эксплуатацию 180 тыс. кв. м жилья, и уже сейчас очевидно, что регион эти метры введет. На 2016 год перед стройкомплексом республики стоит важная задача перешагнуть рубеж в 200 тыс. кв. м. Мы полагаем, что и эта цель вполне достижима.
– Как вел себя рынок жилья на протяжении года? Наблюдался ли спад спроса?
– Опять-таки в связи с непростой экономической ситуацией и, как следствие, снижением покупательной способности населения компании-застройщики на территории республики заявляют о снижении спроса на недвижимость, в первую очередь на вторичное жилье, в связи с отсутствием доступного кредитования. В I квартале 2015 года количество вновь заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья снизилось примерно на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
– А что с ценами?
– По итогам IV квартала 2014 года средняя цена «квадрата» составила 60,9 тыс. рублей. Этот показатель остается достаточно высоким для жителей региона. Если взять цены по всему СЗФО, то Коми уступает лишь Петербургу и Ленобласти. В то же время, по данным Комистата, в I квартале 2015 года по сравнению с IV кварталом 2014 года индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья снизились в среднем на 3,5%. И по нашим оценкам, предпосылки для роста цен отсутствуют.
– Каков объем ипотечного рынка региона?
– По итогам 2014 года населению выдано более 8 тыс. ипотечных кредитов и было зарегистрировано 3374 договора долевого участия. В этом году ситуация менее радужная. В январе-марте 2015 года населению республики выдано 1075 жилищных кредитов на сумму 1,55 млрд рублей. По сравнению с уровнем января-марта 2014 года количество выданных жилищных и ипотечных кредитов снизилось на 35%, объемы кредитования жилищных и ипотечных кредитов – на 41%. По данным Центробанка, среди регионов СЗФО по итогам трех месяцев 2015 года по количеству и объему выданных населению жилищных и ипотечных кредитов мы занимаем пятое место – после Петербурга, Ленинградской, Архангельской и Вологодской областей. Средний размер кредита составил около 1,4 млн рублей.
– Как обстоит дело с промышленностью стройматериалов? Можно ли ждать открытия новых предприятий?
– Прежде всего, хотел бы отметить, что большинство предприятий Республики Коми, занимающихся выпуском основных строительных материалов, по итогам 2014 года увеличили выпуск продукции, за исключением предприятия в Воркуте, выпускающего цемент. Что касается проектов на перспективу, то сейчас рассматривается концепция создания и функционирования индустриального парка «Човью». Предполагается, что здесь будет работать комбинат крупнопанельного домостроения, завод железобетонных изделий, завод по выпуску керамзита, лесоперерабатывающий и деревообрабатывающий комплексы и т. д. В стадии доработки находится проект создания технопарка в пос. Краснозатонский города Сыктывкар.
– Какую долю занимают в стройке импортные стройматериалы и техника? Есть ли потенциал для импортозамещения?
– Так сложилось, что в промышленно-гражданском строительстве Республики Коми зарубежная продукция фактически не используется. Для строительства применяются строительные материалы, выпускаемые на территории республики, – это кирпич, пиломатериалы, раствор, бетон, металл, железобетонные изделия и т. д., при производстве которых используется преимущественно местное сырье или поставляющееся из соседних регионов. Исключение составляют некоторые виды инженерного оборудования и отделочных материалов, большая часть из которых имеет аналоги, выпускаемые предприятиями на территории Российской Федерации. А вот импортная техника и оснастка все еще занимают значительную долю на стройплощадках региона.
– Как ведут себя цены на стройматериалы в регионе?
– По нашим данным, стоимость основных строительных материалов выросла в пределах уровня инфляции, что касается спроса на стройматериалы, то в настоящее время выпуск продукции в полной мере подкреплен большим объемом строительства в регионе. Перепроизводства не будет.
– В феврале все регионы утвердили так называемые антикризисные планы. Какие меры поддержки девелоперов могут предложить власти республики?
– Действительно, в республике был разработан отдельный план первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности на 2015-2017 годы. Согласно данному плану, за Министерством архитектуры и строительства закреплена обязанность разработки механизмов привлечения частных инвестиций для развития инженерной инфраструктуры в целях жилищного строительства. В настоящее время в качестве основного рассматривается механизм использования концессионной схемы для привлечения инвестиций в создание инженерной инфраструктуры земельных участков на территории республики. Данный механизм заключения концессионных соглашений может включать возможность осуществления платежей концедента, то есть муниципалов, в отношении всего перечня объектов концессионного соглашения. Для региона можно выделить следующие существенные преимущества заключения договора концессии. Во-первых, это возможность привлечения внебюджетных средств для строительства, реконструкции и эксплуатации инженерных инфраструктурных объектов в условиях дефицита бюджета. Во-вторых, это использование управленческого опыта, технологий и профессиональных компетенций частного партнера для реализации инвестиционных проектов. Кроме того, мы можем говорить о полноценном разделении с частным партнером всех рисков при комплексном развитии объектов инженерии. От частных инвесторов ждем участия в инвестпроектах по созданию сетей, то есть речь идет о строительстве и последующем управлении объектом. Ну и наконец, мы можем говорить об улучшении инвестиционного климата в регионе и привлечении частных капиталов в развитие инфраструктуры и ЖКХ.