София Трофимова: «Покупателям уже не нужен только шоппинг»
Шведский ритейлер IKEA планирует построить в Ломоносовском районе третий торговый комплекс «МЕГА» с магазином IKEA. О параметрах нового проекта, изменении потребительских предпочтений и влиянии новых торговых центров на развитие локации «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор IKEA Centres Rus Operations София Трофимова.
– София Юрьевна, расскажите, пожалуйста, об основных параметрах проекта в Ломоносовском районе.
– Действительно, в ноябре 2016 года IKEA Centre Russia приобрела в Ленобласти земельный участок площадью 40 га. Он расположен на Красносельском шоссе, на перекрестке с КАД, вблизи проекта комплексного освоения территории «Новоселье: Городские кварталы».
Проект в Ломоносовском районе будет реализовываться в два этапа. Сначала, к 2019 году, мы планируем построить магазин IKEA. Следующим этапом станет открытие ТЦ «МЕГА». Сейчас мы разрабатываем концепцию нового торгового центра, и от нее будет зависеть дата его открытия. Общий объем инвестиций составит 23 млрд рублей. Создание проекта обеспечит рабочими местами более 3 тыс. человек. Уже сейчас можно сказать, что это будет один из самых крупных объектов нашего портфолио.
– Почему третий ТЦ «МЕГА» решили построить в данной локации?
– Юго-западное направление Петербурга сегодня активно развивается. Это вектор, куда двигается город. На Севере и юго-востоке уже есть наши торговые центры, поэтому логично, что мы решили построить третий ТЦ в юго-западном направлении, тем самым замкнув территориальный треугольник. Кроме того, это направление также интересно и розничной сети «ИКЕА».
– Первая IKEA работает в Ленобласти с 2006 года – тогда открылась IKEA на Дыбенко. Какие факторы препятствовали реализации инвестиционных инициатив компании, как их удалось преодолеть?
– Компания IKEA Centre работает в разных странах, и если говорить об особенностях работы на российском рынке, то стоит отметить, что подключение к сетям и доступ к различным инфраструктурным объектам в целом – наибольшая сложность для девелоперов. К счастью, сегодня рынок развивается, меняется законодательство и условия работы становятся более прозрачными.
– Каких проблем компания стремится избежать с третьей IKEA в Новоселье? Удалось ли наладить диалог с муниципалитетом?
– Поскольку проект в Новоселье входит в состав комплексного освоения территории, инфраструктурные вопросы мы будем решать совместно с другими застройщиками. Власти также заинтересованы в развитии территории. Местные и областные чиновники уже несколько раз встречались с руководством нашей компании и помогали в выборе участка и его приобретении. Регулярно проходят встречи рабочей группы, где обсуждается развитие района в целом – в каком направлении движется жилая застройка, как идет реализация социальных программ.
– На одном из таких совещаний рабочей группы компания заявила о намерении инвестировать в строительство транспортной развязки около ТЦ «МЕГА Дыбенко» 700 млн рублей. На какой стадии реализации находится проект?
– Мы готовы работать над проектом вместе с другими девелоперами и вкладывать часть необходимой суммы. В решении этого вопроса многое зависит от местных властей, которые занимаются юридическим сопровождением проекта. Но, как я уже говорила, любые инфраструктурные вопросы – это всегда долгий процесс. Помимо строительства дорог для автомобилистов необходимо и развитие общественного транспорта. Сегодня до «МЕГА Дыбенко» курсирует девять автобусных маршрутов. Надеемся, что их станет больше.
– Продолжим тему инвестиций в транспортную инфраструктуру. IKEA инвестирует 1 млрд рублей в строительство станций метро около ТЦ «МЕГА» в Казани. Рассматриваете ли Вы возможность участия в софинансировании строительства метро в Кудрово?
– Пока такой инициативы со стороны Ленобласти не поступало. В Казани был разработан четкий план действий, поэтому мы подписали соглашение о намерениях. Что касается Кудрово, пока мы не знаем параметров проекта, сложно дать однозначный ответ.
– В годы открытия «МЕГА Дыбенко» и «МЕГА Парнас» вокруг торговых центров было не так много жилья, как сейчас. Как вы влияете на жилую застройку и, в свою очередь, как новые кварталы повлияли на посещаемость ТЦ?
– Действительно, к IKEA и «МЕГА» постепенно начинают «подтягиваться» ритейл и жилая застройка. Основатель IKEA Ингвар Кампрад заметил такую тенденцию развития ритейла и жилых районов вокруг наших ТЦ и магазинов ИКЕА еще в 1973 году. Такая ситуация наблюдается повсюду – вокруг «МЕГА Казань», «МЕГА Химки», «МЕГА Дыбенко»… В Кудрово новые дома «подобрались» к торговому центру очень близко. За 10 лет «МЕГА Дыбенко» посетили 142 млн человек. Ежегодная посещаемость ТЦ составляет 15 млн человек для «МЕГА Дыбенко» и 12 млн человек для «МЕГА Парнас».
Сейчас меняется и восприятие торговых центров «МЕГА». Это суперрегиональные торговые центры, находящиеся на границе города и области. Люди приезжали сюда один-два раза в месяц, совершали покупки и уезжали. Когда жилые массивы приблизились, люди, живущие неподалеку от торгового центра, начали воспринимать его как «магазин у дома». Им нужен качественный продуктовый магазин, прачечные, парикмахерские, большой фуд-корт, который включает в себя не только фастфуд, но и рестораны, где можно комфортно провести вечера и праздники. Детские площадки появились как внутри, так и снаружи торгового центра, активно развиваются образовательные проекты – такие, как «КидБург». Так произошла трансформация проводимого в торговом центре времени. Сегодня покупателям нужен не только шоппинг.
Продолжая эту идею, 4 июня этого года мы открыли в Кудрово «МЕГА Парк», площадью 90 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составили 165 млн рублей. Для озеленения высадили более 500 деревьев и кустарников. Жители района проголосовали за создание кинотеатра под открытым небом, который появится уже в следующем году. Также в рамках реализации проекта мы провели архитектурный конкурс на разработку дизайна Детского клуба. Победителем стал житель Кудрово, идея которого будет воплощена в жизнь в новом парке.
– Каким должен быть торговый центр будущего?
– Сейчас происходит трансформация торговых центров в общественные пространства, где люди встречаются, общаются, едят, получают вдохновение, приобретают новый опыт. Развитие общества и новых технологий предопределяет ожидания людей. Мы стремимся предугадать и изучить эти изменения и положить их в основу нашей долгосрочной стратегии развития. Разрабатывая концепцию ТЦ «МЕГА» в Новоселье, мы берем за основу ожидания и предпочтения наших будущих гостей.
Мнение
Павел Говин, директор мебельной фабрики «ИКЕА Индастри Новгород»:
– В рамках долгосрочной стратегии развития «ИКЕА» в России и для удовлетворения спроса на продукцию компании, «ИКЕА Индастри» реализовала инвестиционный проект строительства новой мебельной фабрики в Великом Новгороде. Выбор региона не случаен – близость к основным рынкам сбыта Санкт-Петербурга и Москвы позволяет нам снизить транспортные расходы и выбросы углекислого газа.
Официальное открытие фабрики состоялось в сентябре 2016 года. В начале своей работы фабрика получила сертификат Лесного попечительского совета (FSC). Инвестиции «ИКЕА Индастри» в мебельную фабрику в Новгородской области составили примерно 4 млрд рублей – это крупнейшее капиталовложение «ИКЕА Индастри» в России в строительство промышленного предприятия «с нуля». Максимальная производственная мощность новой мебельной фабрики составляет 7 млн товарных единиц в год. Фабрика выпускает каркасы гардеробов «ПАКС» и кухонных систем «МЕТОД». Открытие фабрики стало очередным шагом в развитии производственно-сбытовой цепочки и расширении бизнеса в России. На производстве уже трудится более 250 работников.
Заместитель полпреда Президента РФ в СЗФО Андрей Травников об итогах социально-экономического развития округа за первое полугодие 2015 года, дополнительном пакете федеральной помощи региональным бюджетам в 160 млрд рублей и необходимости упорядочить борьбу субъектов за инвестиции.
– Если говорить о результатах экономического развития субъектов СЗФО за первое полугодие 2015 года – насколько сильно сказался на регионах кризис?
– Все регионы в той или иной степени ощущают влияние кризиса, в том числе и Северо-Запад. В целом по округу итоги полугодия практически цифра в цифру повторяют общероссийские показатели. Из негативных явлений могу выделить сокращение объемов промышленного производства. Индекс промпроизводства по СЗФО упал на 2,8%, по России – на 2,7%. При этом семь субъектов СЗФО по итогам полугодия даже показали прирост промпроизводства, но статистику нам подпортил Санкт-Петербург, занимающий львиную долю в общем объеме ИПП округа, и торможение промышленности в мегаполисе отразилось и на окружных показателях.
В основном пострадали отрасли, связанные напрямую с конечным потреблением, с розничным спросом, который на фоне сокращающихся инвестиций в производственные активы выступал драйвером для отрасли. Я говорю прежде всего об автопроме, базирующемся в Петербурге и Ленобласти, производстве электроники и бытовой техники и т. д. Эти рынки подорвало колебание валютного курса и вынужденное повышение ключевой ставки Центробанком.
Вместе с тем лучше всего себя чувствуют сегодня экспортно- ориентированные отрасли, те, которым колебание валютной конъюнктуры пошло на пользу, чья продукция стала более конкурентоспособной по сравнению с импортными аналогами как на экспорте, так и на внутреннем рынке. Так, существенно прибавили предприятия по переработке леса, металлурги.
– Главный вопрос, который стоял все последнее время перед промышленниками и предпринимателями, – где взять деньги и как выжить при ставке в 22-25%. Насколько гибко сейчас подходят банки к кредитованию реального сектора?
– Вспоминаются переговоры в самый острый период кризиса ликвидности. Это зима 2014 – весна 2015 года. Тогда настороженность со стороны бизнеса и банковского сообщества была взаимная. С одной стороны, банки неохотно давали кредиты, повышая требования к заемщикам. С другой стороны, и спрос на банковские кредиты в том момент сложно прогнозируемого развития событий со стороны бизнеса был невелик. Мы знаем, что многие предприниматели решили выждать паузу, отложили реализацию ряда проектов по капстроительству и реконструкцию, кто-то старался обходиться своими оборотными средствами, что было вполне оправданно – все ждали смягчения политики Центробанка. Проблему доступности кредитных ресурсов никто не отрицает, особенно для средних и малых предприятий. В отношении же крупных предприятий ситуация проще, и, на мой взгляд, сейчас настало время, когда уже банки будут искать качественных заемщиков. Потому что инвестиционная активность сокращается, потребность в долгих деньгах тоже, а банки без работающих средств существовать не смогут.
– Насколько сейчас сложное бюджетное положение в регионах?
– Ситуация с бюджетами сложная. В целом по итогам полугодия 2015 года почти все бюджеты в том виде, в котором они были утверждены законами субъектов, дефицитные. Если не брать в расчет Петербург и Ленобласть, самые дефицитные бюджеты в Калининградской области – 4,5 млрд рублей, Республике Коми – 3 млрд рублей, в Карелии и Вологодской – по 1,5 млрд рублей. Из позитивных моментов могу сказать только, что не оправдались те негативные прогнозы, которые мы сами строили в начале года. В январе-феврале 2015 года опасения за бюджетную ситуацию были очень серьезные, потому что это был период самых ярких негативных тенденций в экономике, сокращались поступления налогов в бюджеты всех уровней.
В тот момент субъекты предпринимали жесткие превентивные меры по сокращению необязательных расходов, готовились различные варианты секвестра. Но, к счастью, весна начала показывать, что негативный прогноз не сбывается. Тенденции сниженных поступлений оставались, но это компенсировалось дополнительными поступлениями по другим статьям. Например, по налогу на прибыль от экспортно ориентированных предприятий. Практически все субъекты по итогам шести месяцев показывают внушительный объем поступлений по налогу на прибыль, по доходам ситуация аналогичная.
– Но доходы НАО напрямую зависят от цены на «бочку». Даже при 60 USD за баррель власти прогнозируют снижение доходов. Как выжить добывающим регионам в ситуации с дешевеющей нефтью?
– Традиционный совет – диверсифицировать экономику, слезать с «нефтяной иглы», развивать переработку. Но если в отношении, например, Архангельской области такая стратегия оправдана, у них развивается судостроение, лесопереработка, то в отношении НАО такие схемы не работают. Округ сегодня живет исключительно за счет добычи полезных ископаемых. Но в ситуации снижения цен на ресурсы нужно понимать, что это не будет продолжаться вечно – отскок цены на нефть рано или поздно произойдет, и, очевидно, этот период субъекту придется как-то пережить. За счет развития альтернативных производств, оптимизации расходов и привлечения заемных ресурсов и помощи федерального центра.
– А готовы ли сегодня федералы помогать регионам живыми деньгами?
– Конечно, возможности федерального центра также ограничены. Федеральный бюджет снижение ценника на нефть почувствовал даже острее, чем некоторые субъекты Федерации. Объем прямой безвозмездной поддержки, финансируемых из бюджета инвестиционных проектов в ближайшие годы сократится. Что касается поддержки региональных бюджетов, то, как известно, с 2014 года при невозможности прямых субсидий региональным бюджетам Минфин РФ решил оказывать помощь путем замещения коммерческих кредитов государственными. Могу сказать, что дополнительно к тем 150 млрд рублей бюджетных кредитов, которые были запланированы на 2015 год в законе о бюджете, в качестве одной из антикризисных мер было предложено выделить еще 160 млрд. Сейчас регионы СЗФО защищают свои заявки в Минфине и получают соответствующие объемы дотаций. Это очень важный шаг на фоне критичной ситуации с госдолгом субъектов.
На 1 июля 2015 года общий госдолг бюджетов регионов СЗФО составил более 200 млрд рублей. Но благодаря поддержке Минфина и выдаче бюджетных кредитов удалось значительно улучшить структуру госдолга, и сегодня в общем объеме бюджетные кредиты занимают 82,6 млрд рублей, кредиты банковского сектора – 78,8 млрд рублей. По состоянию на 1 июля максимальный объем госдолга был в Вологодской, Архангельской области и Коми.
– Как оцениваете шансы привлечения иностранного капитала? Интересен ли сегодня зарубежному инвестору Северо-Запад?
– Есть две причины настороженного отношения иностранных компаний к России. Первая – экономическая: в период сложной экономической обстановки в мире зарубежные компании «трясет» точно так же, как и российский бизнес. Они осторожничают, хотят быть на 100% уверены в том, что не прогадают с вложением средств. Убежден, что это временный момент, колебания на валютном рынке пройдут и инвестор потянется. Вторая причина – политическая. В кулуарных разговорах многие представители иностранных компаний подтверждают свой интерес к России, инвесторы понимают, что, несмотря на определенное снижение спроса на российском рынке, потенциал страны далеко не исчерпан. Как в части развития производств, так и в части рынка сбыта. Но многие компании работают с оглядкой на внешнеполитическую позицию своей страны, и это понятно. Поэтому они взяли паузу в ожидании смягчения градуса напряженности на государственном уровне.
На мой взгляд, сегодня досужие рассуждения о том, что инвестклимат в России не способствует ведению бизнеса – это растиражированный миф. Все условия для реализации качественных инвестпроектов в регионах есть. У нас есть примеры того, что некоторые проекты буквально в ручном режиме курируются высшими должностными лицами субъектов, им оказывается всесторонняя поддержка.
– При этом регионы продолжают заниматься «перетягиванием инвестиционного одеяла». В стремлении привлечь инвестора в субъектах понастроили индустриальных парков, которые стоят полупустые.
– В свое время мы слишком увлеклись и, возможно, переоценили эффект от индустриальных парков и подобных площадок. Конечно, фактор подготовленной площадки является важным критерием при принятии инвестором решения о размещении производства, но, как показал опыт, в большинстве случаев этот критерий не оказывается определяющим. У нас в стране настолько большой рынок свободной земли, что убедить инвестора в том, что нужно осесть именно в определенном месте, сложно. Так сложилось, что у нас все отталкиваются от принципа продвижения территории, а нужно идти по пути продвижения конкретных проектов, завязывать процесс на якорном резиденте, вокруг которого будет отстраиваться вся остальная зона.
Что касается переманивания регионами инвесторов – эта тенденция имеет место. Но в этом есть и положительный момент, ведь в любой конкуренции, соревновании, заложена динамика развития. Другое дело, что этим процессом можно и нужно управлять. В том числе и на международном уровне – мы видели примеры, когда к одним и тем же иностранным партнерам в течение месяца приезжают команды из разных регионов страны и забрасывают компанию однотипными предложениями. Такая конкуренция не только не дает нужного эффекта, но и подрывает имидж государства. Еще одна проблема – для размещения производств по территории округа нужна отдельная стратегия. Иначе у нас в СЗФО будет избыточное количество автосборочных предприятий или цементных заводов, а вот производителя, скажем, кирпича не найдется, и его придется завозить из-за рубежа. В прошлом году был принят закон о стратегическом планировании, надеюсь, он будет способствовать более равномерному распределению сил по территории округа.
– Как чувствует себя строительный комплекс и в частности жилищное строительство?
– По вводу жилья мы имеем достаточно позитивные цифры по всем субъектам за исключением Республики Карелия, которая немного не дотянула до результата прошлого года. Но обольщаться не стоит – этот результат обеспечен ажиотажным спросом конца 2014 года, который продолжился в I квартале 2015 года. Ко второму кварталу спрос сократился и ситуацию спасли только инициативы правительства по субсидированию ипотечной ставки. И сами застройщики подтверждают – их опасения резкого спада продаж с марта не сбылись, спрос удержался на комфортном уровне.
В целом же по отрасли ситуация не столь радужная. По объему выполненных работ в строительстве в первом полугодии округ потерял 8,6%. На темпах строительства отражается в первую очередь спад инвестиционной активности, который фиксировался на протяжении 2013-2014 годов. Также повлияло колебание валюты и рост стоимости заемных средств, сокращение рынков потребления. Многие предприятия отложили строительство новых очередей и заводов.
– Калининградская области и НАО ввели собственное, региональное субсидирование процентной ставки по ипотеке. Может ли инициатива распространиться на другие субъекты округа?
– Общей практикой это, конечно, не станет. Потому что у всех разные бюджетные возможности и дефицитные бюджеты этого себе позволить не смогут, как и не смогут дать определенные пакеты поддержки тем или иным бизнес-проектам. Максимум, на который могут рассчитывать инвесторы, – стандартный пакет преференций в виде налоговых льгот.
– Какова динамика расселения аварийного жилья по округу? Остается ли проблема сокрытия реального количества аварийного жилья на уровне местных властей, о которой уже говорилось в полпредстве?
– Программа реализуется очень сложно, особенно в тех субъектах, где много ветхого жилья в отдаленных муниципалитетах и где не развит строительный комплекс. До сентября 2017 года в округе необходимо ликвидировать более 1,1 млн кв. м аварийного фонда, по состоянию на 1 августа регионам удалось расселить 308 тыс. кв. м, получается, что за год с небольшим нам предстоит разобраться с 861 тыс. кв. м «аварийки». Отмечу, что стоимость возводимого для переселенцев жилья ограничена, и зачастую муниципалитеты без дополнительного финансирования не смогут развязать этот клубок проблем. Тут есть выход – либо консолидировать функцию заказчика, как это сделано в Карелии, либо забрать полномочия по конкурсам на строительство жилья с муниципального на региональный уровень. Так сделано в Архангельской, Вологодской областях, в Республике Коми. Часто на конкурсы выходят недобросовестные исполнители, это приводит к еще одной проблеме – качества возводимого жилья для переселенцев. Не единичны случаи, когда новые дома, построенные в рамках программы, уже через год-два нуждаются в капремонте.
По-прежнему остается актуальным вопрос своевременного выявления аварийного фонда. За ликвидацию аварийного жилья и переселения граждан отвечают муниципалы, и в связи с ограниченными возможностями муниципальных бюджетов некоторые муниципалитеты сознательно скрывают реальные объемы «аварийки», недальновидно предполагая, что чем меньше граждан будет признано нуждающимися в переселении, тем меньше вопросов будет к местному самоуправлению. Но это ошибочный расчет. Потому что когда государство приняло решение о том, что нужно расселить весь аварийный фонд, признанный таковым до 1 января 2012 года, в выигрыше оказались именно те муниципалитеты, которые планомерно, не боясь признать свои обязательства, занимались расселением аварийного фонда. Те, кто тормозил выявление «аварийки», наоборот, накопили себе проблем. Не нужно закапывать голову в песок, нужно проблему признать и работать над ее решением. К сожалению, нарушений по механизму расселения аварийного жилья масса, они фиксируются и прокуратурой и полпредством. Очень показательная цифра – объем судебных решений, когда граждане вынуждены добиваться признания своего жилья аварийным.