ГУД следует тенденциям рынка
Новый президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД) Александр Ольховский недавно занял свой пост. Однако он сразу включился в работу – успел съездить с деловыми визитами в Лондон, Москву и т.д. Несмотря на свою занятость, он нашел время и дал интервью для «Строительного Еженедельника».
– Как Вы оцениваете современное состояние девелопмента в Санкт-Петербурге?
– Подразумевая под девелопментом инвестиции в недвижимость и управление этими инвестициями, можно констатировать, что за последние годы объем инвестиций в этот сектор экономики Санкт-Петербурга увеличился в разы.
Основными тенденциям являются укрупнение проектов, освоение территорий, требующих инженерной подготовки, экономически обоснованный вывод промышленных предприятий за черту города, приход крупных российских девелоперских компаний и международных инвестиционных фондов. Сегодня рынок на подъеме и будем надеяться, что кризис ликвидности несущественно повлияет на его темпы роста.
– Основные проблемы девелопмента в Санкт-Петербурге и пути их решения.
– Основная проблема – длительная процедура согласований, которая существенно затрудняет реализацию девелоперских проектов. Девелопер несет значительные временные затраты, увеличивается инвестиционная стадия проекта, что приводит к снижению экономической эффективности. Упрощение и сокращение сроков согласовательных процедур позволит увеличить количество международных инвестиционных фондов, заинтересованных в инвестировании в экономику Санкт-Петербурга.
– Ваши первоочередные задачи на посту президента ГУД.
– Усилия организации будут сконцентрированы на увеличении роли ГУД в регионах России. Я считаю, что общественная организация, которая объединяет профильные коммерческие структуры, должна следовать тенденциям динамично развивающегося рынка и в первую очередь помогать своим членам в решении их бизнес-задач.
Одной из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, является значительный интерес российских и международных инвесторов к российским регионам. Как показал Международный инвестиционный форум PROEstate, прошедший недавно в Петербурге, инвестирование в регионы России очень перспективно. Многие участники мероприятия отметили, что в проектах недвижимости в регионах кроется большой потенциал. Ставки делают на долгосрочные инвестиционные проекты с перспективой 7–10 лет в сотрудничестве с сильными региональными партнерами.
Но именно в дефиците таких компаний, способных обеспечить качественную реализацию девелоперских проектов, заключается одна из проблем привлечения инвестиций в регионы. Здесь Гильдия готова помочь региональным компаниям, в частности, за счет обучающих программ – CCIM, CPM, региональные семинары. В ближайшее время для этих целей Гильдия намерена создать сеть представительств в различных регионах России. Другая тенденция времени – резкое усиление конкуренции как между инвестиционными и девелоперскими структурами, так и управляющими компаниями.
Слабые игроки неизбежно уйдут с рынка. ГУД способна обеспечить своим участникам преимущества за счет лучшей профессиональной подготовки, дополнительной информированности и т.д. Поэтому мы делаем ставку на сильный обучающий центр, серьезную аналитику, формирование информационного пространства, позволяющего налаживать деловые контакты, в том числе с зарубежными партнерами.
В течение пяти лет Гильдии удалось пройти путь от небольшого профессионального союза, созданного фактически для продвижения интересов компаний-учредителей, до некоммерческого партнерства, деятельность которого сегодня можно оценить в масштабах страны. Нынешний этап развития ГУД требует принятия ряда организационных мер, направленных на повышение эффективности и прозрачности работы.
– Как Вы оцениваете состояние рынка услуг управляющих компаний в Петербурге?
– Рынок управления коммерческой недвижимостью сравнительно молодой для Петербурга. Тем не менее, уже сегодня в этой области работает не менее пятнадцати универсальных «внешних» управляющих компаний, еще около тридцати предоставляют ограниченный перечень услуг. При этом рынок имеет большой потенциал для дальнейшего развития.
Однако стоит отметить, что не всегда владельцы собственности пользуются услугами управляющих компаний, несмотря на то, что это снижает получаемую ими прибыль. Здесь главной проблемой остается фактор доверия собственника к специалисту по управлению. Поэтому на рынке пока распространена ситуация, когда управлением зданий занимаются «внутренние» управляющие компании – подразделения, создаваемые самими собственниками.
– В чем, на Ваш взгляд, основные причины конфликтов собственников и управляющих компаний. Пути их решения.
– Конфликт между собственником и управляющей компанией – не есть обязательное условие их взаимоотношений. Конфликты в основной своей массе возникают в результате нечетко очерченных полномочий, которые собственник предоставляет управляющей компании, и желанием собственника участвовать в деятельности по управлению объектами. УК, являясь доверительным управляющим и взваливая на себя бремя по успешности реализации проекта, должна нести ответственность за переданные ей полномочия. Собственник в свою очередь должен руководствоваться термином «доверительное» управление. Вопрос доверия и есть основной вопрос конфликта.
– Каковы перспективы управляющих компаний в Петербурге?
– На мой взгляд, перспективы управляющих компаний зависят от двух тенденций: увеличения количества институциональных инвесторов и изменения ментальности собственников. Международные институциональные инвесторы четко структурируют бизнес в недвижимости, сегментируя его и получая профессиональную услугу на каждом этапе развития проекта. Для них безусловным является необходимость привлечения УК на этапе окончания строительной стадии.
В отношении ментальности собственников можно говорить о том, что рынок услуг, предоставляемых управляющими компаниями, уже является достаточно зрелым и конкурентным. Если собственник склонен доверять кому-то ни было, а не декларировать готовность делегировать полномочия, то он может выбрать профессиональную и прозрачную для него управляющую компанию.
– Назовите наиболее интересные, на Ваш взгляд, объекты в Петербурге, где успешно работают управляющие компании.
– Я бы отметил деловой центр на Московском пр., который находится в управлении компании «ВМБ-Траст». Это удачный пример перепрофилирования производственного здания – швейной фабрики «Маяк» в общественно-деловую зону. Предприятие находилось в тяжелом финансовом положении, имело задолженность перед бюджетом. Сегодня, благодаря тандему собственник – управляющая компания, деловой центр приносит стабильный доход. В секторе доверительного управления объектами офисной недвижимости стоит отметить проекты холдинга «АйБи Групп»: офисный дом на Льва Толстого, 7 и офисный дом на Большом пр. ПС, 100.
– Наиболее интересные, на Ваш взгляд, девелоперские проекты, реализуемые в Петербурге.
– Крупный проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне – «Морской фасад». Это важный для Санкт-Петербурга проект, реализация которого послужит значительному увеличению стоимости всей недвижимости в районе строительства, улучшению транспортной доступности и т.д. Достаточно рискованный, но не менее интересный проект строительства подземного торгового комплекса на пл. Восстания – компания «Адитум». Общая площадь торгового центра под землей будет составлять около 42 тыс. кв. метров.
Проект «Набережная Европы», реализация которого начнется в Петербурге в 2008 году. Финансирование проекта будет осуществлять ВТБ. Интересная концепция подготовлена всемирно известной фирмой, мастер-планист которой сумел бесконфликтно спозиционировать жилую, коммерческую и творческую функции – здание театра Бориса Эйфмана в рамках одной территории, грамотно вписав проект в окружающую историческую застройку, включая виды с главной «улицы» Санкт-Петербурга – Невы. И, конечно, стоит отметить активно дискуссируемый проект строительства административно-делового центра компании Газпром – «Охта-центр».
– Особенности петербургских девелоперов и управляющих. Чем они отличаются от московских и западных коллег?
– Основное отличие – знание рынка. Девелоперы и управляющие не только хорошо ориентируются на рынке, но знают его специфику, особенности, тонкости всех процедур, с которыми придется столкнуться на той или иной стадии реализации проекта. Наиболее профессиональные петербургские девелоперы пропитаны духом Санкт-Петербурга, его богатой архитектурной историей, и в большинстве своих проектов учитывают индивидуальные особенности города.
– Перспективы петербургского девелопмента.
Во-первых, перспективы петербургского девелопмента связаны с привлечением финансовых инвесторов в капитал девелоперских компаний. По такому пути пошли петербургские компании и предполагаю, что этот процесс будет иметь дальнейшее развитие. Интерес к российским и, в частности, к петербургским девелоперским компаниям достаточно высок. Существует целый ряд международных инвестиционных фондов, стратегия которых предусматривает приобретение миноритарных долей девелоперских компаний.
Такого рода сделки позволяют международным инвестиционным фондам быстро войти на рынок, опосредованно участвуя во всех проектах данного девелопера, капитализировать стоимость компании, возможно, обеспечить дополнительное финансирование с помощью кредитных учреждений и в последствии выйти на рынок IPO, либо продать свою долю более консервативным инвестиционным фондам.
Для девелопера такая сделка позволяет существенно увеличить как размер собственного капитала, так и упростить доступ к кредитным средствам, одновременно снизив их стоимость. Качественный портфель проектов, прозрачная структура управления и адекватные механизмы принятия инвестиционных решений дают все шансы на привлечение финансового партнера.
С точки зрения проектов перспективны, в первую очередь, проекты, связанные с освоением крупных территорий, формированием на них нового подхода к организации пространства, созданию условий для жизни и деятельности людей, как в части жилой, так и коммерческой недвижимости. Создание на территориях нового духа и образа жизни. Новые нестандартные концепции и архитектурные решения позволяют отойти от оценки собственного продукта как простой суммы квадратных метров и создают добавленную стоимость в виде оригинальной идеи, что значительно увеличивает прибыль инвестора.
– Какие факторы оказывают влияние на доходность девелоперских проектов в Санкт-Петербурге?
– Успешность проекта зависит от правильной оценки девелопером и инвестором наиболее перспективных с точки зрения инвестирования сегментов и верного позиционирования проекта, понимания объемов и потенциала рынка в функциональных различных нишах, знания механизмов работы на местном рынке. Ну, а действующим и будущим членам Гильдии хочу пожелать, чтобы доходность их проектов никогда не опускалась ниже средней.
Беседовал Дмитрий Малышев
Интервью с председателем Комитета по строительству Правительства Ленинградской области Олегом Алимпиевым.
- Свободных «пятен» под застройку в городе остается все меньше. В этих условиях логичным выходом из ситуации для многих застройщиков мог бы стать выход на областной рынок. Но здесь, к сожалению, остается много неясностей. Областные чиновники, ставя во главу угла своей жилищной политики «социальный» аспект, не обещающий застройщику привычных прибылей, отпугивают, тем самым, потенциальных инвесторов строительства.
Проекты же развития ряда областных территорий (прежде всего, в зоне КАД) носят локальный характер. На каких принципах возможно взаимовыгодное сотрудничество областных властей с петербургскими строительными компаниями? Как будет строиться жилищная политика в Ленобласти в ближайшие годы? Как местные чиновники оценивают пакет «жилищных» законов? Об этом мы беседуем с председателем Комитета по строительству Правительства Ленинградской области Олегом Алимпиевым.
– Олег Николаевич, как Вы оцениваете динамику развития областного стройкомплекса за последние несколько лет, и каковы прогнозы на ближайшее время? Какими путями будет осуществляться жилищная политика в Ленобласти?
– Темпы развития нашего строительного комплекса достаточно мощные. Об этом ясно свидетельствуют объемы освоения капитальных вложений. Четыре года назад мы имели 200 млн рублей. За последующие два года эта цифра увеличилась до 500 млн. А по федеральным средствам рост еще более значительный: с 90 до 900 млн рублей. Объем подрядных работ за четыре года возрос вдвое. Я уже не говорю о транспортном и дорожном строительстве. Объем промышленного производства также стабильно растет.
Что касается самого строительства, то здесь все подчинено одной цели – создать условия для достойной жизни людей. Поэтому помимо строительства собственно жилья значительный объем капвложений (11-14%) идет на строительство объектов социально-культурного назначения: школ, поликлиник, больниц. Причем делается все это по передовым технологиям, а сами образовательные и медицинские учреждения оснащаются «по высшему стандарту». Каждой новой школе – компьютерный и лингафонный классы, а в поликлиниках такое оборудование и такой комфорт, каких в Петербурге вы не увидите нигде. При этом объекты соцкультбыта считаются у нас окончательно сданными не сразу по завершении строительства, а только тогда, когда они «заработают»: в школах начнутся занятия, а в больницы завезут оборудование, врачи получат свои кабинеты и начнут принимать пациентов. Тогда в полной мере можно оценить работу строителей. Хотя для последних это, конечно, непросто. Зато сокращаются возможности для «халтуры».
В жилищном строительстве для нас крайне важно обеспечить жильем малообеспеченных граждан, и, прежде всего, работников жилищной сферы. Мы все делаем для того, чтобы сделать его доступным не на словах, а на деле. Так, отныне в поселках больше не будут строиться пресловутые двух-пятиэтажки. Мы решили строить для людей коттеджи. Это и комфортней, и гораздо дешевле.
Думаю, строительство в области будет и далее стабильно развиваться. Сейчас наметилась явная тенденция приостановки развития мегаполисов. Просто уже некуда строить. Это хорошо видно на примере Москвы и Петербурга. А значит строители будут активнее осваивать региональные рынки.
– Но далеко не всех застройщиков сегодня смогут заинтересовать условия, которые им предлагает область. Да еще и вопрос, насколько сама область заинтересована в тех же петербургских застройщиках. Особенно, учитывая тот факт, что до 80% вашего жилищного строительства составляет коттеджная застройка. Оставшиеся 20% вполне по силам заполнить «своим», областным стройфирмам.
– Я отвечу так: нам все равно, с кем работать. Условие одно: плати налоги в областной бюджет, и плати честно, без всякой «серости». Город сегодня имеет на территории области семь холдингов. Вся их мощная производственная база находится у нас, а управляющие структуры и финансовые потоки – в Петербурге. Этого больше не будет. Пусть никто не обращается к нам с просьбами типа «дать льгот». Наш подход однозначен: налоги должны идти в областной бюджет. А дальше мы будем работать с застройщиком, исходя из критериев качества и оперативности выполняемых им работ.
Что касается вопроса о бесплатном выделении земли под застройку, то этого, конечно, не будет. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Но однозначно, что ее стоимость будет намного ниже, чем в городе. Мы не хотим, чтобы цена земельного участка сильно сказывалась на себестоимости квадратного метра жилплощади.
– Как Вы оцениваете принятый перед Новым годом «пакет» жилищных законов?
– Однозначно положительно, хотя и не отрицаю существования ряда нюансов. Да, сейчас мы видим большой поток критики этих законодательных новаций. Но с чьей стороны она идет? Со стороны девелоперов и крупных застройщиков, привыкших получать с объекта до 500% прибыли. Что-то ничего не слышно о критике со стороны главного инвестора сегодняшнего жилищного строительства – населения.
Конечно, в этих законах есть определенные «минусы». Нужно всегда помнить, что к строительной сфере надо подходить очень аккуратно, не забывая, что она «тянет» за собой еще 10-12 отраслей экономики, давая работу миллионам людей. И как строитель я также прекрасно понимаю, сколько средств необходимо для обеспечения стабильной работы стройпредприятия. Но в целом я все эти законы приветствую, так как они выполняют важную функцию, а именно – дисциплинируют рынок.
– Что Вы думаете о перспективах ипотеки? Сможет ли она в ближайшие годы выполнить поставленную перед ней задачу – сделать жилье доступным?
– Ипотека сегодня выгодна только спекулянтам. Банки, дающие ипотечные кредиты под 20% с рассрочкой на 15 лет, это – спекулянты. Почему-то к нам не пускают иностранные банки, где процентные ставки намного ниже, а сроки погашения больше. При этом надо помнить, что у каждого человека всего одна жизнь, и он хочет жить лучше уже сейчас. Ведь у нас в России 4,5 млн человек живут в абсолютно неблагоустроенном жилье, без элементарных удобств. А еще 35 млн хотели бы улучшить свои условия. И ипотека в том виде, который мы наблюдаем сейчас, этой проблемы не решит. Поэтому нужны альтернативные схемы с максимальным участием бюджетных средств.
Да, наша жилищная политика носит и будет носить социальный характер. А как же иначе? Мы не хотим заниматься спекуляцией. Лозунг о том, что рынок отрегулирует себя сам, «брошенный в массы» полтора десятка лет назад, жизнь уже опровергла. В любой развитой стране государство регулирует рыночные отношения. И мы также исходим из этого. Пусть подчас не хватает средств для того, чтобы помочь всем нуждающимся. Но многое уже сделано. Открыты новые школы и больницы, люди получают недорогое жилье. И мы будем идти этим путем и впредь.
Беседовал Игорь ЧЕРЕВКО